CC BY
50
ЭКОНОМИКА
С.А. Авдеева
ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ
Доступность, ипотека, проблемы, жилье, ипотечные отношения.
Жилье является центральным пунктом человеческой жизни, поскольку удовлетворяет ряд базовых человеческих потребностей. Это потребности в безопасности, приватности и воспроизводстве. В ситуации строительства демократического общества и рыночной экономики вопрос жилья приобретает особую важность, так как человек без жилья не свободен, не предприимчив и не производителен. Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. В России на начало 2010 года общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя страны, составила 22,4 кв.м, притом что минимальный уровень обеспечения жильем, согласно социальным стандартам ООН, составляет 30 кв. м на человека. Более 10 % городского жилищного фонда страны и более 50 % сельского не благоустроено, т. е. не обеспечено горячим и холодным водоснабжением, отоплением, канализацией и прочим.
Одним из способов решения жилищной проблемы, а для многих граждан, пожалуй, и единственным, является ипотека. До сих пор система ипотечных отношений не заняла должного места в экономике страны, это связано с целым комплексом причин макроэкономического характера, а также со сложившимися тенденциями формирования ипотечного рынка в условиях спекулятивного роста цен на недвижимость. Существенное влияние на замедление развития ипотечных отношений в России оказал и мировой финансово-экономический кризис 2008 года, резко сокративший масштабы ипотечного кредитования.
Под воздействием кризиса реализация многих строительных проектов в секторе многоквартирных домов была приостановлена практически во всех регионах России. Строительство продолжалось в основном там, где финансирование осуществлялось за счет кредитных линий, открытых застройщикам коммерческими банками еще до кризиса; за счет средств бюджетов. Не останавливалось строительство и там, где застройщик сумел до кризиса собрать от дольщиков сумму финансирования, требующуюся для полного покрытия необходимых затрат. Если в 2008 году на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования было построено благоустроенных квартир общей площадью 64,1 млн. кв. м, то в 2009 году — 59,9 млн. кв. м.
Темпы жилищного строительства сдерживаются и следующими факторами: недостатком предложения земельных участков, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой; сложными и непрозрачными административными процедурами получения земельных участков и разрешения на строительство; сложностями при подключении земельных участков к сетям инфраструктуры; необеспеченностью кредитов застройщикам из-за отсутствия прав собственности на земельный участок и, следовательно, дополнительными издержками и сложностями при их получении.
Несмотря на государственную поддержку строительной отрасли через созданный в 2008 году Указом Президента РФ Фонд содействия развитию жилищного строительства, проблем в этой сфере экономики остается много.
На сегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», — активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемое банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам. В период с 2004 по 2010 год средние цены 1 кв. м жилья в России как на первичном, так и на вторичном рынке увеличились почти в 3 раза.
Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Согласно международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 кв. м на человека. Следовательно, в России значение данного показателя должно составлять около 142 млн. кв. м, или примерно в 3,5 раза выше существующих объемов строительства жилья [Мурычев, 2006, с. 8]. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос.
Следует отметить, что динамика цен на жилье в значительной степени определяется также факторами спекулятивного спроса. Объясняется это тем, что жилая недвижимость одновременно выступает в двух качествах: как товар длительного пользования и как объект инвестирования. Повышенный тренд стоимости жилья делает его особенно привлекательным объектом для инвестиций.
Однако существует целый ряд макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России. В их числе низкий уровень жизни значительной части населения.
В практике ООН применяется показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному доходу домохозяйства за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на ее приобретение.
В России в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой ФЦП «Жилище» рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья — 54 кв. м [Постановление Правительства РФ № 675].
Рассчитаем коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках. Данные для определения коэффициента приведены в таблице.
Таблица
Динамика изменения доступности жилья в среднем по России с 1.01.2006 по 1.01.2010 гг. на первичном и вторичном рынках
На 1.01.2006 На 1.01.2007 На 1.01.2008 На 1.01.2009 На 1.01.2010
Стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке, руб. 25393,74 36221,05 47481,84 52503,92 47714,92
Стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке, руб. 22165,5 36615,08 47205,78 56494,83 52895,21
Среднедушевой доход, руб. 8111,9 10196,0 12602,7 14942,8 16886,5
Коэффициент доступности жилья на первичном рынке 4,7 5,3 5,6 5,3 4,2
Коэффициент доступности жилья на вторичном рынке 4,1 5,4 5,6 5,7 4,7
Источник: сайт Федеральной службы государственной статистики. 1ШЬ: www.gks.ru
Данный коэффициент показывает, сколько лет потребуется семье откладывать получаемый доход для покупки стандартной квартиры. Исходя из таблицы, можно сделать вывод — начиная с 2007 года наметилась динамика снижения коэффициента доступности жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, что является положительным фактором. Следует отметить, что с 2008 года более доступным для россиян является жилье на первичном рынке.
Низкий уровень жизни не позволяет говорить о возможности приобретения жилья иначе как с помощью государства в формировании программы доступного жилья. Рост цен на жилье делает эту проблему еще актуальнее.
Сдерживающим фактором развития ипотечного кредитования является также малый процент среднего класса среди россиян. Специалисты считают, что чем больше средний класс, тем меньше вероятность социальных и экономических катаклизмов в обществе. Российский средний класс — это люди, которые благодаря своему образованию и профессиональным качествам смогли адаптироваться к условиям современной рыночной экономики и обеспечить своим семьям адекватный времени уровень потребления и образ жизни.
По расчетам Института экономики РАН, к среднему классу можно отнести семьи, имеющие ежемесячные душевые доходы от 1 до 3 тыс. дол. в Москве и 700 дол. на остальной территории России [Иванкина, 2008, с. 91]. Только малый процент населения, в основном сосредоточенный в крупных мегаполисах, имеет высокую платежеспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов. На 1.05.2010 года в среднем по России 11,3 % работающего населения имели доход от 25 000,1 до 35 000 руб., 6,7 % - от 30 000,1 до 50 000 руб., 3,3 % - от 50 000,1 до 75 000 руб., свыше 75 000 руб. - 2,0 %.
В экономике нашей страны отсутствует источник «длинных денег». В период глобального кризиса кредитные институты испытали особый дефицит финансовых ресурсов. Принцип работы «длинных денег» на рынке ипотеки позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. После шоковой терапии и значительных рыночных преобразований в
2005 году денежная масса в России составила 28 % от ВВП. В странах же с развитой рыночной экономикой денежная масса составляет до 100 % ВВП.
На современном этапе в России еще достаточно слабо развиты институты «длинных денег» в лице страховых и частных пенсионных компаний и долгосрочных депозитов. Можно сказать, что эти виды бизнеса находятся в самом начале своего развития. Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России колеблется от 10,5 до 17,15 % годовых в рублях (по данным сайтов крупнейших банков). А в случае если заемщик подтверждает свой доход по форме банка, а не справкой по форме НДФЛ, то процентная ставка может доходить до 20 %. Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень ставки по ипотечным кредитам должен составлять примерно 10 % годовых в рублях для столицы и 8 % для регионов.
Необходимо решение проблемы высоких трансакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансировании. В широкой трактовке трансакционные издержки — это, собственно, все издержки общества, которые не относятся непосредственно к физическому процессу производства благ. Минимизация трансакционных издержек кредитных организаций позволила бы снизить процентные ставки по ипотечным кредитам и тем самым сделать их более доступными для заемщиков.
Отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов также тормозит развитие ипотечных отношений. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых структур вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы — все это сдерживает развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
Риски для инвесторов в ипотечном кредитовании - еще одна проблема, сдерживающая развитие ипотечных отношений. Параметр ипотечного риска представляет собой совокупность целого ряда рисков, вызванных множеством экономических и политических факторов. Для долгосрочного залогового кредитования важнейшими являются следующие виды ипотечных рисков: риск процентной ставки, потерь доходов кредитора в результате изменений процентных ставок (условного «коридора доходности») в период времени кредитования; кредитный риск; риск ликвидности активов; риск досрочного платежа, связанный с риском процентной ставки и риском ликвидности; ценовые риски снижения стоимости залогового имущества; риски потерь залогового имущества; валютные риски.
Возникающие ипотечные риски требуют особого внимания и контроля со стороны государства, а со стороны кредитных организаций - разработки и осуществления специального менеджмента и маркетинга, включающего целый набор специальных инструментов кредитования: реальная оценка залога, оценка рисков, введение элементов страхования и др.
Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования
путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.
Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать и отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки. В частности, предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами по действующим нормам — не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека [Постановление Совета Министров РСФСР № 328].
Как показывает анализ, на российском рынке ипотеки существует ряд проблем, требующих решения для дальнейшего динамичного развития не только самих ипотечных отношений, но и экономики страны в целом. В России недостаточны объемы жилищного строительства, что вызывает дефицит жилья и, как следствие, высокие цены на недвижимость. Кроме того, застройщику достаточно сложно получить необходимый пакет документов — разрешений на строительство. Необходимо развивать строительную отрасль в России, в частности, оказывая государственную поддержку строительным фирмам; пресекать спекуляцию на рынке жилья; регулировать ценовой сегмент рынка недвижимости. А также необходимо разработать комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком разрешений на строительство.
Хотя в России коэффициент доступности жилья как на первичном рынке, так и на вторичном в 2009 году не превысил 5 лет (нормальным в мировой практике считается значение коэффициента доступности жилья, не превышающее 3—
5 лет), говорить, что жилье для россиян доступно, пока рано. В нашей стране у большой части населения еще остается низкий уровень жизни, 18,5 % населения вообще живет за чертой бедности, то есть имеет доход на душу населения ниже прожиточного минимума. Без государственной поддержки эта часть населения не имеет возможности приобрести жилье.
Довольно мал в России и процент среднего класса, который может позволить себе приобретение жилья за счет ипотечных ресурсов в том числе. Лишь 15,3 % населения имеет ежемесячные доходы свыше 35 ООО рублей.
В экономике нашей страны отсутствует источник «длинных денег». Таким источником могут являться страховые фирмы, негосударственные пенсионные фонды, деятельность которых необходимо развивать.
Существенно тормозят развитие ипотечных отношений высокие по сравнению с зарубежными странами процентные ставки по ипотечному кредиту: от 10,5 до 17,15 %, которые делают ипотечный кредит недоступным для многих граждан. Для России приемлемый уровень ставки — 8—10 % годовых. Одним из способов снижения процентной ставки служат госгарантии по ипотечным кредитам, а также развитие самой банковской системы.
В России необходимо сформировать механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования; вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков; постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов.
Решение вышеизложенных проблем, стоящих на пути развития ипотечных отношений, будет способствовать реализации государственных социально-экономических задач, в том числе национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Повышение доступности жилья для населения и увеличение доли собственников являются важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества.
Библиографический список
1. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе “Жилище на 2002-2010 годы”».
2. Постановление Совета Министров РСФСР «Об утверждении примерного положения
об общежитиях» от 11.08.1988 г. № 328.
3. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. 2008. № 1. С. 90-94.
4. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России // Банковское дело. 2006. № 9. С. 8-10.
5. Ковалишина Г.В. Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и российские условия. URL: www.finansy.ru/publ/fin/005.htm
6. Официальный сайт Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. URL: www.expertiza.spb.ru
7. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: www.gks.ru
8. 3 rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey, 2007. URL: www.dcmographia.com/dhi-ix2005q3.pdf
