CC BY
382
5.3. ПРОБЛЕМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В АРЕНДУ
Латыпов Альфред Рашитович, аспирант кафедры менеджмента и права ИжГСХА.
alfred_ 1 @mail. ru
Аннотация: автор статьи провел анализ законодательства Российской Федерации в области определения существенных условий договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также судебной практики в рассматриваемой области.
Ключевые слова: аренда земли, земли
сельскохозяйственного назначения, договор аренды земельного участка, арендная плата
PROBLEMS OF GRANTING THE AGRICULTURAL PURPOSE PLOTS IN RENT
Latypov Alfred Rashitovic, Post graduate student of the management and law department IzhSAA.
alfred_ 1 @mail. ru
Annotation: the author of the article carried out the analysis of the legislation of the Russian Federation from range of definition of essential provisions of the lease of the agricultural purpose plots, and also jurisprudence in considered area.
Keywords: rent of the plots, agricultural purpose plots, lease contract of the land plot, rent.
Земля - это достояние народа, источник существования всего человечества. В соответствии с частью 1 статьи 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. С введением в действие Земельного кодекса РФ, вступили в силу правовые нормы, касающиеся не только правового положении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, но и правовые нормы, регламентирующие некоторые виды договоров, объектом которых является земельные участки.
Отношения аренды земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации непрерывно совершенствуются. К сожалению, право не всегда адекватно отражало развивающиеся арендные отношения в сфере сельскохозяйственного производства. Во многом сказывалась недооценка права аренды земель
сельскохозяйственного назначения, недостаточная теоретическая проработанность института аренды данной категории земель, отсутствие в стране опыта правового регулирования аренды земель сельскохозяйственного назначения, невнимание к опыту других стран, осуществляющих правовое регулирование аренды
земель.
Не останавливаясь подробно на том, что представляет собой аренда земельных участков, в т.ч. и
сельскохозяйственного назначения, уделим основное внимание только проблемным аспектам регулирования арендных отношений.
На основании п.1 ст.607 ГК РФ земельные участки могут быть предметом договора аренды. Пункт 2 данной статьи
предусматривает, что законом могут быть установлены особенности передачи земли в аренду1. Во избежание недоразумений в договоре необходимо четко указывать предмет аренды, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Данные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается незаключенным.
Следующее существенное условие договора аренды, названное таковым в ЗК РФ, - арендная плата. ГК РФ не определяет размер арендной платы как существенное условие. Согласно ЗК РФ арендная плата устанавливается на договорных началах только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, что же касается государственной и муниципальной собственности, то общие принципы определения арендной платы в отношении таких земель могут быть установлены Правительством РФ. Это же можно отметить в отношении порядка определения размера арендной платы и установление льгот по ее взиманию при аренде государственных или муниципальных земель. То есть можно констатировать факт, что договорное регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сведено законодателем к минимуму. Что вполне объяснимо с точки зрения того, что государство выступает в земельных правоотношениях в двоякой роли: как хозяйствующий субъект в отношении земельных участков, находящихся в его собственности, и как публично-правовое образование, наделенное властными полномочиями.
Как известно, размер арендной платы может изменяться в сторону уменьшения либо увеличения (на практике чаще встречается последнее). ГК РФ в п. 3 ст. 614 предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Сроки пересмотра размера арендной платы за пользование земельным участком могут быть определены специальным законом. Необходимо отметить наличие достаточного количества споров, связанных с изменением размера арендной платы2.
Высший Арбитражный Суд РФ рекомендует судам при применении ч. 3 ст. 614 Гк РФ исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления3.
Учитывая, что данные правоотношения имеют большое значение в экономическом обороте недвижимости, и, в первую очередь земельных участков, целесообразно было
1 См.: Носков, Е.А. Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании аренды земельных участков / Е.А. Носков. // Материалы научно-практической конференции «Роль договора в регулировании общественных отношений». - Саранск, -2000. - С. 54.
2 Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18 мая 2007 г. № А47-122051/2007-48ГК // Гарант-Максимум с региональным законодательством. Версия от 14 мая 2008 года; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (п. 11) // Гарант-Максимум с региональным законодательством. Версия от 14 мая 2008 года.
3 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Высшего арбитражного суда от 11 января 2002 года // Гарант-Максимум с региональным законодательством. Версия от 14 мая 2008 года.
Латыпов А. Р.
ПРОБЛЕМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В АРЕНДУ
бы более детально урегулировать эти отношения в ст. 22 ЗК РФ, предусмотрев внесение дополнения в п. 4 следующего содержания: «Условие договора,
предусматривающее твердый размер арендной платы, или порядок (механизм) ее исчисления, должно оставаться неизменным в течение года, а в случае заключения договора аренды сроком до одного года - в течение срока договора аренды».
Относительно срока договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, полагаем необоснованным установление законами субъектов РФ любого срока аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе и до года. Это нежелательно ввиду особой ценности сельскохозяйственных угодий, исходя из которой следовало бы, на наш взгляд, предусмотреть в федеральном законодательстве минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий равный трем годам.
Полагаем данный срок необходимой гарантией того, что земельный участок сельскохозяйственного назначения будет использоваться не только по назначению, но и способами, позволяющими сохранить верхний плодородный слой, и не подвергнуть земли загрязнениям, засорениям и иным негативным воздействиям. Указанного можно достичь при условии, что арендатор в течение более или менее длительного срока пользуется земельным участком и у него формируется отношение к этому участку как к своему собственному. Кроме того, это послужит цели обеспечения стабильности арендных отношений и создания реальных предпосылок для долгосрочных инвестиций в аграрный сектор экономики.
Представляется также любопытной формулировка, предложенная законодателем в абз. 2 п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: «минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду». Неясно, что законодатель подразумевал под разрешенным использованием сельскохозяйственных угодий. В соответствии с градостроительным законодательством (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ) разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Как данное положение можно соотнести с тем же термином, используемым в земельном законодательстве не совсем понятно. Кроме того, нормы градостроительного законодательства не регулируют отношения по использованию земельных участков
сельскохозяйственного назначения. Поэтому что именно следует понимать под разрешенным использованием сельскохозяйственных угодий - вопрос, требующий более тщательного изучения как в теории земельного права, так и на практике. Попытаться применить данную правовую конструкцию к сельскохозяйственным угодьям можно, если нормативно определить два вида разрешенного использования: для посевов, пастьбы скоты, сенокошения и т.д., и для целей обслуживания сельского хозяйства.
На количество возникающих в арендных правоотношениях спорных моментов влияют также и не всегда точные конструкции правовых норм. Так, п. 7 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора его аренды обязан по требованию арендодателя
- привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием;
- возместить убытки, причиненные при проведении работ;
- выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
Анализ данной статьи ЗК РФ позволил высказать различные точки зрения. Так, В. Р. Захарьин и Н. А. Попов отмечают, что эта норма, вероятно, направлена на ограничение прав государственных и муниципальных органов по изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков, которые необходимо использовать для государственных или муниципальных нужд4. Н. А. Сыродоев полагает, что нет необходимости ограничивать рассматриваемый вид аренды сроком в один год, и высказывает сомнения в целом о необходимости заключать в данном случае договор аренды, т.к. «для проведения некоторых работ требуется лишь проход по земельному участку»5.
Полагаем возможным согласиться с мнением А. Л. Корнеева6 о том, что, во-первых, указание на «государственные или муниципальные нужды» способно ввести в заблуждение, так как эта терминология порождает мысль о принудительном заключении договора аренды, что неверно; во-вторых, нет необходимости повторять нормы, предусматривающие обязанность арендатора привести земельный участок в состояние, пригодное для использования, т.к. эта обязанность имеется при любой аренде и предусмотрена рядом статей ЗК РФ.
Особое внимание, следует уделить договору аренды земельных участков, заключаемому иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале, которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
Необходимо отметить и то, что законодатель, предоставив иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства земельные участки на правах аренды, ограничил их право на приобретение в собственность земли, расположенной на территории РФ. Согласно ранее действующему земельному законодательству иностранные граждане и юридические лица так же не могли иметь в собственности земельные участки на территории России. Исключением
4 Захарьин, В.Р. Комментарий к федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный) / В.Р. Захарьин, Н.А. Попов. - М.: ТД Элит-2000, 2002. - С. 141.
5 Сыродоев, Н.А. Новый Земельный кодекс РФ / Н.А. Сыродоев. // Горное законод-во. Сборник статей. - М.: Композитор, 2005. - С. 121.
6 Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками / А.Л. Корнеев. - М.: Городец, 2006. - С. 129.
из этого правила были случаи, когда собственники земельных участков могли передавать их в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями7. Иностранные юридические и физические лица могли приобрести в собственность земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий, когда они приобрели право собственности на соответствующее предприятие, здание, строение, сооружение.
В числе оснований прекращения договора аренды законодатель называет изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизицию земельного участка, на которые следует обратить особое внимание. В случае реквизиции или изъятия право собственности на них переходит к соответствующему публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию). Соответственно, к прежнему арендодателю ст. 46 ЗК РФ не применима, поскольку с момента утраты права собственности на участок он автоматически перестает быть стороной в договоре (ст. 608 ГК РФ). В связи с этим возникает вопрос: означает ли формулировка ст. 46, что в случае реквизиции или изъятия участка происходит замена стороны в договоре аренды прежнего арендодателя на публичноправовое образование и последнее, как арендодатель, должно для прекращения договора обратиться в суд с иском о его расторжении.
С одной стороны, можно найти некоторые обоснования такой позиции. ЗК РФ не регламентирует порядок прекращения прав арендаторов в отношении земельного участка, подлежащего изъятию или реквизиции, отсылая к ГК РФ (ст. 51 и 55 ЗК РФ). ГК РФ в свою очередь специальных оснований прекращения договора аренды в случае реквизиции/изъятия не содержит. Более того, по смыслу ст. 616 ГК РФ в случае перехода права собственности на арендуемое имущество договор остается в силе, а на место арендодателя становится новый собственник.
С другой стороны, представляется, что сохранение договора аренды в силе совершенно не соответствует целям реквизиции или изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, установленным ст. 49 и 51 ЗК РФ. В таком случае можно говорить о прекращении договора аренды с момента его перехода в собственность публично-правового образования по одному из общих оснований прекращения обязательств, установленных ГК РФ - невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ). Данная позиция, по нашему мнению, является более обоснованной. Однако такой вывод означает, что положения ст. 46 ЗК РФ о расторжении договора по инициативе арендодателя в случае реквизиции/изъятия участка следует исключить как неверные.
Таким образом, в настоящее время налицо наличие противоречий между нормами ЗК РФ и ГК РФ, поскольку нормами названных актов устанавливаются различные правовые конструкции при регулировании аренды земельного участка. Исследование же норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяет сделать вывод о наличии правовых коллизий, вызывающих сложности при практическом и эффективном применении норм названного закона. В соответствии с вышеизложенным,
7 Г ригорьева Л. Земельный Кодекс РФ не противоречит Конституции РФ.// Адвокат,- 2004., № 6., - с. 34
представляется необходимым внесение изменений в ряд норм, регулирующих аренду земельных участков
сельскохозяйственного назначения, в целях упорядочения отношений по аренде и приведения к единообразному толкованию правовых норм.
Список литературы:
1. Носков, Е.А. Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании аренды земельных участков / Е.А. Носков. // Материалы научно-практической конференции «Роль договора в регулировании общественных отношений». -Саранск, - 2000. - С. 54.
2. Захарьин, В.Р. Комментарий к федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный) / В.Р. Захарьин, Н.А. Попов. - М.: ТД Элит-2000, 2002. - С. 141.
3. Сыродоев, Н.А. Новый Земельный кодекс РФ / Н.А. Сыродоев. // Горное законодательство. Сборник статей. - М.: Композитор, 2005. - С. 121.
4. Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками / А.Л. Корнеев. -М.: Городец, 2006. - С. 129.
5. Григорьева Л. Земельный Кодекс РФ не противоречит Конституции РФ.// Адвокат,- 2004., № 6., - с. 34
6. Латыпов А. Р. Методы оценки сельскохозяйственных земель (на примере Удмуртской республики). // Бизнес в законе №3, 2012.
Reference list:
1. Noskov, E.A. Ratio of the civil and land legislation in regulation of rent of land plots / E.A. Socks.//Materials of scientific and practical conference «A contract role in regulation of the public relations». -Saransk, - 2000. - Page 54.
2. Zakharyin, V.R. Kommentary to the federal law «About a turn of lands of agricultural purpose» (paragraph-by-paragraph) / V. R. Zakharyin, N.A.Popov. - M: TD of Elite-2000, 2002. - Page 141.
3. Syrodoyev, N. And. New Land code of the Russian Federation/N. A.Syrodoyev.//Mountain legislation. Collection of articles. - M: Composer, 2005. - Page 121.
4. Korneyev, A.L. Transaction with land plots / A.L. Korneyev. - M: Gorodets, 2006. - Page 129.
5. Grigoriev L. The Land Code of the Russian Federation doesn't contradict RF. Constitution//the Lawyer, - 2004., No. 6., - page 34
РЕЦЕНЗИЯ
Актуальность темы статьи «Проблемы предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду» предопределяется как недостаточной степенью разработанности нормативной правовой базы сделок с недвижимостью, так и имеющейся потребностью в теоретическом осмыслении отдельных вопросов гражданских правоотношений в отношении земли.
На протяжении многих десятилетий аренда земли находилась в России в большей своей части под запретом, что обусловило неразвитость нормативной правовой базы в этой области. Отсутствие достаточного нормативного правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования породило ситуацию слабости теоретической базы таких отношений. Российское законодательство об арендных отношениях стало развиваться лишь с конца 80-х годов XX столетия. В этой связи можно отметить Указ Президиума Верховного Совета СССР 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР», Закон РСФСР 1990 года «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 года, первую и вторую части Гражданского кодекса РФ (1994,1996 гг.). Логичное завершение данный процесс законодательного оформления арендных отношений нашел в Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 года. Однако подготовленная таким образом нормативная правовая база все еще нуждается в развитой единой судебной практике высших судебных инстанций, которая на настоящий момент в России в должном объеме отсутствует.
Практика применения норм об аренде земли также отличается крайней противоречивостью. Эта ситуация обусловлена частым использованием в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земли, ставшим одним из наиболее распространенных гражданских правовых договоров. Такое частое использование приводит и к многочисленным спорным ситуациям, которые в силу отсутствия достаточной нормативной правовой базы и единообразной практики применения противоречиво разрешаются судами различных инстанций.
Рецензируемая статья Латыпова А. Р. посвящена проблеме предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения. При ее написании автором был проведен анализ нормативноправовой базы в области аренды земли и практики ее применения.
Вышеизложенное позволяет рекомендовать статью Латыпова А. Р. для публикации в ведущих российских рецензируемых журналах.
д.э.н., профессор
М. И. Шишкин
