CC BY
186
ПРОБЛЕМЫ И ПРОТИВОРЕЧИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Л.И. Крячкова, И.А. Мохов, С.С. Мохова
Аннотация. Рассмотрены отдельные проблемы и противоречия рынка ипотечного кредитования в стране, анализируются позитивные и негативные стороны российской ипотеки. Внимание уделено решению основных задач ипотечного рынка - работе с секьюритизаци-ей ипотечных кредитов. Автором выделены основные причины, препятствующие развитию ипотеки в России.
Ключевые слова: ипотека, андеррайтинг заемщика, система скоринга, интегральная оценка, фондирование, банковская ликвидность, секьюритизация кредита.
В настоящее время в средствах массовой информации все чаще и чаще звучит уже известное многим слово «ипотека». Как в центре, так и в регионах создаются специальные комиссии, цель работы которых - разработка специальных программ и законодательных норм, делающих ипотеку доступной. И это не случайно, ведь с помощью ипотеки можно решить как экономические, так и социальные проблемы.
Экономические задачи ипотеки - это возможность использовать залог недвижимости и земельных участков в качестве инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов.
Социальные задачи ипотеки - это, в первую очередь, обеспечение доступным жильем большинства населения страны. Проанализировав темпы роста стоимости жилья, можно отметить, что они существенно опережают темпы роста денежных доходов населения. Так, по официальным данным Федеральной службы государственной статистики, в целом по России средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке за первые шесть месяцев 2012 г. составила 52 632 руб., при среднедушевом доходе 21 948 руб. в месяц [25]. И, к сожалению, предпосылок к росту реальных доходов населения не наблюдается. В то же время цены на жилье растут, и его дефицит не уменьшается.
Вышеизложенные данные еще раз подтверждают тот факт, что решение жилищного вопроса для россиян является актуальной темой на сегодняшний день. Это связано с тем, что лишь очень небольшая часть населения страны может позволить себе купить недвижимость сразу из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств.
Эта проблема во всем мире успешно решается с помощью системы ипотечного кредитования.
Однако перспективы ипотечного рынка сегодня довольно туманны, и большинство экспертов опасаются давать прогнозы на 2014 г. Казалось бы, трудные времена прошли, и система приходит в себя, но многие все же боятся того, что новый виток нестабильности обрушит мечты о собственном жилье. Такой сценарий мы уже проходили в 2008 г.
Несмотря на возвращение спроса на ипотеку после кризиса, говорить о снижении процентных ставок в ближайшем будущем не приходится. Примерно с середины первого полугодия 2012 г. можно наблюдать рост стоимости ипотеки у отдельных игроков рынка.
Как заявлял председатель правления "ДельтаКре-дит" Озеров, одним из самых негативных моментов на рынке российской ипотеки является популизм политиков в отношении величины процентной ставки по кредитам.
В реальности, настаивает банкир, этот параметр отражает общеэкономические условия в России.
"Величина ставки - это популярная тема, при этом в обсуждениях подчеркивается, что ставки по ипотеке на Западе значительно ниже, чем российские. Однако
следует понимать, что стоимость долгосрочного фондирования в США и Европе значительно ниже, чем в России, а инфляция также меньше 3%", - считает Озеров [4].
Заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк согласен, что основная проблема российского ипотечного рынка по сравнению с западными - это отсутствие "длинных" денег. Банки в основном финансируют выдачу ипотечных кредитов за счет вкладов физических и юридических лиц, а это довольно дорогой и не слишком стабильный источник фондирования, поскольку стандартные сроки депозитов гораздо короче, чем длина ипотечных кредитов [5].
По его мнению, одна из основных задач на сегодня для институтов развития ипотеки в РФ - работа с секь-юритизацией ипотечных кредитов, являющейся одним из главных инструментов поддержания конкуренции и устойчивого развития рынка.
В свою очередь, Озеров к отрицательному фону для рынка российской ипотеки относит агрессивность Рос-потребнадзора по штрафованию банков за предложения заёмщикам программы страхования при ипотеке.
"Заёмщики должны иметь право застраховать себя на момент получения ипотечного кредита, если они этого желают. Условия или отказ от сопровождающих ипотеку платежей и сборов скорее должна приводить рыночная конкуренция, а не прямое вмешательство государства", - уверен он.
Также эксперт отмечает удорожание ипотеки в связи с законодательным запретом моратория на досрочное погашение кредитов.
В силу специфики ипотечного кредитования существуют определенные параметры для ипотечных портфелей, среди них, например, должен быть предсказуемый уровень досрочных погашений, чтобы кредитор мог предложить наилучшую ставку, рассуждает Озеров.
"Граждане должны иметь право выбрать период моратория по досрочному погашению, если они этого желают и, таким образом, могут получить более низкую процентную ставку", - подчеркивает он [6].
Как напоминает Семенюк, в США и Европе люди обычно берут ипотечные кредиты на очень долгие сроки и постепенно погашают их в течение всей жизни, а в России средний срок жизни кредита - 5-7 лет, так как основная масса заемщиков гасит кредиты досрочно [5].
Для банков основная проблема - источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит - долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование. Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно.
Особую роль в ипотечном кредитовании играют методы и технологии оценки и управления рисками. Ипотечным кредитам присущ специфический профиль рисков, изменяющийся на разных стадиях существования кредита. На протяжении периода существования ипотечного кредита меняется состав источников риска, максимальный уровень и распределение вероятности возможного ущерба. На настоящем этапе развития ипотечного кредитования в России полезность статистических методов для оценки рисков весьма ограничена, так как, во-первых, накопленные массивы данных не имеют достаточного объема, позволяющего получать результаты с заданной степенью достоверности, а во-вторых,
эти массивы крайне неоднородны по временному и территориальному признакам.
Большинство российских банков, выдающих ипотечные кредиты, проводит андеррайтинг заемщиков с использованием списка вопросов, которые ставят перед своими потенциальными заемщиками зарубежные банки. Сопоставление информации о потенциальном заемщике с информацией о невозвращенных кредитах или задержках платежей лежит в основе принятия решения о выдаче кредитов. Помимо того, что список вопросов для андеррайтинга перенесен в российскую практику без критического осмысления, недостатком такого подхода являются его ориентированность на ретроспективную информацию, что в условиях динамично изменяющейся экономики неизбежно приведет к ошибкам.
Развитие технологии андеррайтинга идет по пути перехода к балльной оценке заемщика - скорингу, когда принадлежность заемщика к той или иной группе по каждому из оцениваемых признаков оценивается определенным числом баллов, а сумма баллов по всем признакам дает интегральную оценку. Негативными аспектами скоринга являются децентрализованный характер системы оценки, невозможность построения сложных стратегий принятия решения, имеет место существенная зависимость результатов от качества скоринговых карт. При применении этого метода существенным недостатком является невозможность оперативной смены или корректировки методики оценки, уязвимость методики оценки по отношению к мошенничеству клиента или недобросовестности кредитных работников.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в Российской Федерации существует несколько причин препятствующих развитию ипотеки.
Первая причина - это сохраняющаяся напряженность с банковской ликвидностью. На фоне удорожания фондирования с августа по сентябрь 2013 г. более 15 банков повысили ставки по ипотеке в среднем на 0,25-1,50 %-ного пункта. Среди них крупнейшие игроки ипотечного рынка - «Сбербанк России», «ВТБ 24», «Уралсиб» и «ДельтаКредит», входящие в топ-10 по величине ипотечного портфеля. В декабре жилищное кредитование продолжило дорожать. Вслед за лидерами сектора ставки увеличили еще 12 банков, среди которых «ЮниКредит Банк», «Связь-Банк», «РосЕвро-Банк», «Райффайзенбанк» и «Альфа-Банк». Причем ухудшение условий для заемщиков достаточно заметно. Так, например, «РосЕвроБанк» повысил ставки по ипотеке на 1%, до 14% годовых в рублях при покупке квартиры на вторичном рынке и до 16,5 % годовых при покупке квартиры в новостройке [6].
Вторая причина - нехватка ресурсов в виде «длинных» денег. Фактически в настоящее время остаются два источника средств для банков, которые намерены выдавать ипотеку, - это либо средства государства, получаемые через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), либо вклады населения. Так как ставки по вкладам населения растут, то, соответственно, растут и ставки по ипотечным программам банка, которые не являются программами на основе стандартов АИЖК. Если даже большая часть населения страны, заинтересованная в ипотечном кредитовании, обратится за деньгами в банки, работающие по государственным программам, частные банки все равно не смогут снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, так как привлеченные средства им обошлись дороже.
Третья причина - это конкуренция с государственными банками. По мнению многих специалистов банковского сектора, на сегодняшний день существует еще одна проблема - это отсутствие должной поддержки
ипотечного рынка со стороны государства. Рынок живет только благодаря усилиям банков и застройщиков. Не идет на пользу дела и монополия государственных банков.
На ведущие госбанки («Сбербанк России», «ВТБ 24» и «Газпромбанк») приходится около 2/3 выданных ипотечных кредитов. Сбербанк предоставил в первом полугодии 2013 г. ипотечных кредитов на 192 млрд. руб., почти на 50 % превысив результаты 2012 г. Государство продолжает оставаться основным игроком на российском ипотечном рынке. На три ведущих государственных банка в 2013 г. приходилось почти 65 % всего рынка, а с учетом данных по программам АИЖК и других банков с госучастием доля государства может доходить до 75-80 % [6].
Главным ограничителем роста ипотечного кредитования является тенденция к повышению процентных ставок по кредитам, в том числе по программам с государственной поддержкой. В целом, в течение прошлого года большинство лидеров рынка повысили ставки по наиболее популярным программам в среднем на 1-3 процентных пункта (в основном это коснулось кредитов с первоначальным взносом менее 50 %). С 3 сентября 2012 г. пересмотрены условия кредитования по стандартной программе АИЖК: минимальные ставки при их фиксации на весь срок кредитования выросли в среднем на 2 %-ных пункта. С 1 августа 2012 г. также увеличил ставки для разных категорий клиентов и Сбербанк, охватывающий 45 % долю рынка и задающий тон остальным участникам банковского сектора -на 0,5-1,5 процентного пункта по всем жилищным кредитам в рублях. С 1 октября по всей линейке ипотечных продуктов ставки были повышены еще на 0,5 процентного пункта (за исключением программы «Ипотека с господдержкой»).
Соответственно, если эти кредиторы не будут повышать ставки, не будут их повышать и остальные банки, следовательно, без желания государства снижать ставки сложно.
Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка считает, что в будущем высока вероятность дальнейшего удорожания ипотеки, но при этом госбанки даже в случае кризиса смогут обеспечить минимальный уровень выдачи ипотеки. «В худшем случае, у этих банков накоплен значительный объем портфеля, поэтому минимальный уровень выдачи кредитов будет осуществляться за счет тех поступлений, которые идут по сформированному портфелю. То есть они будут поддерживать объем ипотеки на своем балансе», - пояснил Семе-няка [5].
Он отметил, что такое же поведение госбанков можно было наблюдать в 2009 г. К тому же Александр Семеняка обратил внимание на то, что у него нет точного представления, как именно будут действовать специализированные банки. Глава АИЖК напомнил, что, как показал прошлый кризис, специализированные банки в основном приостановили свои операции.
Что же касается процентных ставок в 2014 г., они, по мнению специалистов, будут продолжать свой рост.
Такой прогноз высказала аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова: «Я полагаю, что в ближайшее время вряд ли ставки остановятся в росте, ведь занимать деньги банкам по-прежнему довольно трудно, -уточнила эксперт, - так что есть основания предполагать, что в 2014 г. ставки поднимутся в среднем на 1-2 процентных пункта. А это, в свою очередь, снизит спрос на ипотеку, поскольку большинство людей вновь предпочтут повременить с покупкой недвижимости» .
Роман Строилов из Tekta Group прогнозы давать не опасается. Причем, по его мнению, перспективы у ипотечного рынка России совсем не радужные. «В ближайшей перспективе ипотечный рынок России превра-
тится из растущего в стагнирующий. О росте пора забыть. Уже в первом квартале 2014 г. рублевые ставки в большинстве банков доберутся до отметки в 15-16,5 % годовых в рублях. Все, что выше этого порога, потребителей интересовать не будет», - уверен он [7].
АИЖК прогнозирует в 2014 г. увеличение средней ипотечной ставки по кредитам до 13-13,5 % с сохранением объемов выдачи кредитов на том же уровне.
По мнению эксперта Banki.ru, с учетом существующей тенденции к удорожанию ипотеки прогноз на 2014 г. относительно повышения средневзвешенной ставки до 13-13,5 % годовых вполне может оправдаться. Но эти ставки будут соответствовать предложениям, при которых кредит выдается на относительно небольшой срок, а существенная часть стоимости приобретаемой недвижимости уплачивается заемщиком за счет собственных средств. «Соответственно, удержание средневзвешенной ставки по ипотеке в пределах 1313,5 % в 2014 г. еще не будет свидетельствовать о доступности жилищного кредитования для широких масс населения», - подчеркнула Марина Чернышева [7].
Итак, что же делать гражданам России - поторопиться или отложить покупку жилья до лучших времен? Ожидается, что доступность ипотечного кредитования продолжит снижаться, а не повышаться, следовательно, тем, кто еще только собирается воспользоваться ипотечным кредитом, многие эксперты рекомендуют поспешить.
Таким образом, на что следует обратить внимание потенциальным заемщикам, так это на предлагаемые программы жилищного кредитования в целом, а не только на прорекламированные банком процентные ставки. Программы становятся все более индивидуальными. Из-за жесткой конкуренции на ипотечном рынке наблюдается тенденция смягчения требований к заемщикам. Банки вводят повышающие и понижающие коэффициенты, в зависимости от наличия страхования, уровня первоначального взноса, кредитной истории заемщика. Это позволяет снижать ставки для наименее рискованных категорий клиентов и повышать для более рискованных, а не уравнивать всех потенциальных заемщиков в правах, накладывая на всех равные компенсации рисков в виде повышенных процентов.
Список использованных источников
1 Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 г. № 395-1 (с изменениями от 12.10.2013 г.).
2 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (с изменениями от 19.05.2013)
3 Глазунов Д.А., Ушаков О.В. Как повлияют изменения в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на сделки по секьюритизации? // Банковское дело. - 2012. - № 5. - С. 78-81.
4 Информационный сайт Банкир.ру. [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.bankir.ru
5 АИЖК прогнозирует рост ставок по ипотеке в 2013 году до 13,5% годовых. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.banki.ru/news/lenta/?id= 4307782.
6 Информационный сайт о банковских кредитах [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.credits.ru
7 Российский портал о банках Банки.ру. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.banki.ru
Информация об авторах
Крячкова Людмила Ивановна, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики и финансов Курского филиала Финансового университета при Правительстве РФ.
Мохов Игорь Александрович, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и финансов Курского филиала Финансового университета при Правительстве РФ.
Мохова Светлана Сергеевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента и маркетинга Курского филиала Финансового университета при Правительстве РФ.
