CC BY
262
УДК 336.77.067.32
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Т. С. КОРОСТЕЛЁВА,
кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента E-mail: korosteleva75@mail. ru Самарский государственный аэрокосмический университет
им. академика С. П. Королёва (Национальный исследовательский университет)
В статье проанализированы проблемы и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в России. В качестве перспектив развития приняты положения Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и Федеральной целевой программы «Жилище». Произведена оценка возможности достижения целевых ориентиров по ключевым показателям, обозначенным в указанных документах. Обозначены слабые стороны, а также факторы, сдерживающие развитие ипотеки в РФ, и даны рекомендации, направленные на повышение эффективности функционирования системы ИЖК в целом.
Ключевые слова: система, ипотечное жилищное кредитование, перспектива, целевой индикатор, заемщик, жилищный рынок, секьюритизация, коэффициент доступности жилья (КДЖ).
Развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования является актуальнейшей задачей, стоящей перед новейшей российской экономикой. Важность и целесообразность решения поставленной задачи обусловливается тем фактором, что ипотека в современных условиях хозяйствования является практически единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение объемов ввода нового жилья, что способствует развитию строительной сферы,
влияет на смежные сегменты экономики, а также содействует росту ВВП страны.
Перспективы развития системы ипотечного кредитования обозначены в таких принятых на федеральном уровне документах, как Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года [5] и федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище» [2]. В первом документе за основные целевые индикаторы развития системы ипотечного жилищного кредитования взяты такие важнейшие показатели:
- доля ипотеки в ВВП;
- количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов;
- доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств;
- доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем;
- доля ипотеки, финансируемой за счет секью-ритизации, и некоторые другие.
При этом за отправную точку в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года приняты фактические значения, достигнутые в 2009 г., а целевые ориентиры установлены на 2012, 2015, 2020 и 2030 гг. Ориентиры роста относительных показателей, установленные Стратегией развития ипотечного
70
60
50
40
30
20
17,00
10 11,90
2,60
0
45,00
/
23,00
21,00
2009 2012
■Доля ипотеки в ВВП
жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, наглядно показаны на рис. 1.
В табл. 1 проведено сопоставление фактических данных, полученных по основным индикаторам за 2009-2011 гг., и целевых ориентиров, установленных на 2012-2030 гг.
Анализ данных табл. 1 и сопоставление фактических сведений с плановыми (прогнозными) показали, что, несмотря на весьма радужные перспективы развития системы ИЖК в России, очерченные в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, возможность достижения установленных ориентиров в большинстве случаев весьма сомнительна. Более того, наблюдаются провалы по ряду ключевых показателей.
Так, достаточно пессимистичным выглядит прогноз достижения уровня 3,8 % доли ипотечной задолженности в ВВП в 2012 г. и 15,5 % в 2030 г. при
55,00
50,00
50,00
30,00 40,00
66,00
60,00
50,00
15,50
2015
2020
2030
.......... Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам
обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем —п. — Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в общем объеме выданных ипотечных кредитов по годам (секьюритизация)
Рис. 1. Целевые ориентиры отдельных показателей развития системы ИЖК в России на 2012-2030 гг.
фактическом значении 2,72 % в 2011 г. Рис. 2 иллюстрирует фактическую динамику анализируемого показателя в сравнении с плановыми ориентирами 2012-2030 гг.
Еще хуже обстоят дела с секьюритизацией ипотечных активов. Если в 2009 г. этот параметр оценивался на уровне 20 % от объема выданных ипотечных кредитов, то в 2010 г. он резко упал до 3,6 %. Это объясняется произошедшим вследствие мирового финансового кризиса снижением спроса
Таблица 1
Основные целевые ориентиры развития ипотечного кредитования в России
Показатели Факт Целевой ориентир
2009 2010 2011 2012 2015 2020 2030
Доля ипотеки в ВВП, % 2,6 2,5* 2,72* 3,8 7,2 10,7 15,5
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, % 12 < 14,3 (< 26,4) 23 30 50 60
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов, тыс. шт. 130 301* 520* 490 741 868 873
Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, % 11,9 14,6* 17,6* 20 26 40 50
Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в общем объеме выданных ипотечных кредитов по годам (секьюритизация), % 21 3,6*** 6,5*** 45 50 55 66
"Данные статистической отчетности ОАО «АИЖК» [2].
"Расчеты автора для первичного (вторичного) рынка жилья, проведенные в работе [1].
*** Расчеты автора на основании данных информационно-аналитического портала «Русипотека» [3].
ФИНАНСОВАЯ АНАЛИТИКА
проблемы и решения ' 33
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
15,5
10,7
7,2
2,6
-2,5
3,8
2009 2010 2011
Доля ипотеки в ВВП (факт.), %
2012
2015
2020
2030
I—- Целевой ориентир Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года
Рис. 2. Доля ипотеки в ВВП (ретроспективная оценка и ориентир роста)
на финансовые инструменты российских эмитентов. Не выровнялась ситуация и в посткризисном 2011 г., когда доля секьюритизации возросла до 6,5 %. Так, отставание от целевого ориентира на 2012 г. 45 % при фактическом значении 6,5 % в 2011 г. составляет практически 700 %. Анализируемая динамика в сравнении с плановыми ориентирами 2012-2030 гг. представлена на рис. 3. 70
По-прежнему мала доля семей, имеющих возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями. Ввиду отсутствия статистической информации по данному показателю за 2010-2011 гг. в сопоставительной таблице были использованы аналитические оценки автора, проведенные в конце 2011 г. [1]. Так, в соответствии с расчетами автора доля семей, име-
60
50
40
30
20
10
66
55
50
45
21
3,6
6,5
2009 г.
2010 г.
2011 г.
2012 г.
2015 г.
— Доля ипотеки (факт.), финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в общем объеме выданных ипотечных кредитов по годам (секьюритизация), %
■■Целевой ориентир Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года
Рис. 3. Доля ипотеки, финансируемой за счет секьюритизации (ретроспективная оценка и ориентир роста)
ющих возможность приобрести на вторичном рынке жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, составляла в то время менее 14,3 %, а на первичном рынке - менее 26,4 % при целевом индикаторе 30 % на 2015 г. и 60 % - на 2030 г.
Что касается такого показателя, как «доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в
общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем», то его значение в анализируемом периоде, напротив, неуклонно увеличивалось. Это свидетельствует о возможности достижения ориентира в 20 %, установленного на 2012 г. (при фактических 17,6 % в 2011 г.).
Необходимо отметить также и позитивную динамику роста количества выдаваемых за год ипотечных жилищных кредитов. Это единственный показатель из рассмотрен-
2020 г.
2030 г.
7
0
ных, по которому удалось не только достигнуть, но и превысить целевой ориентир на 2012 г. уже в 2011 г. Так, в 2011 г. в РФ было зафиксировано рекордное значение данного параметра, составившее 520 тыс. шт. выданных ипотечных кредитов при плановом на 2012 г. - 490 тыс.
Федеральная целевая программа «Жилище» наряду с некоторыми параметрами развития ипотечного рынка устанавливает целевые ориентиры роста жилищного рынка в РФ. При этом за ключевые индикаторы взяты следующие показатели:
- годовой объем ввода жилья;
- жилищная обеспеченность граждан РФ;
- коэффициент доступности жилья (КДЖ) и некоторые другие.
В табл. 2 проведено сопоставление фактических данных, полученных по основным индикаторам за 2009-2011 гг., и целевых ориентиров, установленных на 2015 г.
Анализ и сопоставление фактических данных с плановыми (прогнозными) ориентирами развития жилищного рынка также в большинстве случаев свидетельствуют о невозможности достижения установленных параметров.
Например, такой важнейший показатель, как объем ввода жилья, по итогам 2011 г. находится на достаточно низком уровне и составляет 62,3 млн м2 введенной площади при целевом ориентире на 2015 г. в 90 млн м2. Для достижения установленного ориентира необходим рост примерно в 1,5 раза, в то время как ретроспективная оценка динамики данного параметра 95 демонстрирует его неустойчивость, выражающуюся либо в небольшом падении (на 0,7 % в 2010 г. по сравнению с 2009 г.), либо в слабом росте (на 4,2 % в 2011 г. по сравнению с 2009 г.). На рис. 4 показана фактическая динамика объема ввода жилья в РФ в сравнении с плановым ориентиром 2015 г.
Для достижения установленного ориентира на 2015 г.
Таблица 2
Целевые ориентиры развития жилищного рынка в России
Показатель Факт Целевой ориентир
2009* 2010** 2011** 2015*
Годовой объем ввода 59,8 58,1 62,3 90
жилья, млн м2
Жилищная обес- 22,4 22,6 - 24,2
печенность (общая
площадь жилых
помещений в расчете
на одного жителя
страны), м2
Коэффициент доступ- 4,8 5,0 4,3 4,0
ности жилья, лет
'Фактическое значение 2009 г. и целевой ориентир 2015 г. соответствуют данным ФЦП «Жилище» [6]. "Статистические данные Росстата [4], АИЖК [2].
должна существенно вырасти жилищная обеспеченность граждан РФ (на 8,0 % по сравнению с 2009 г.). Однако ретроспективный анализ также демонстрирует очень слабую динамику роста. Так, в 2010 г. этот показатель вырос всего на 0,1 % по сравнению с 2009 г., что объяснялось не увеличением объема ввода жилья, а ухудшением демографической ситуации в стране.
Известно, что индикатором доступности жилья для конкретного домашнего хозяйства выступает такой важнейший показатель, как коэффициент доступности жилья (число лет, в течение которых семья может накопить на квартиру площадью 54 м2
90 85 80 75 70 65 60 55 50
90,0
59,8
62,3
2009 г.
2010 г. 2011 г.
ф Годовой объем ввода жилья (факт.), млн м2 — Целевой ориентир ФЦП «Жилище»
Рис. 4. Годовой объем ввода жилья в РФ (ретроспективная оценка и ориентир роста), млн м2
2015 г.
7х"
35
при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры). Как показано в табл. 3, значение КДЖ должно снизиться с 4,8 года, полученных по итогам 2009 г., до 4 лет в 2015 г.
Ретроспективный анализ на основе официальной статистики показывает, что значение КДЖ выросло до 5,0 в 2010 г., а затем снизилось до 4,3 в 2011 г. Вместе с тем, по неофициальным данным, в 2011 г. этот показатель увеличился до 8,3 года в целом по России [7], что свидетельствует о невозможности решения жилищной проблемы большинства российских граждан в современных условиях и в целом о провале приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Таким образом, подводя итоги исследования, следует заключить: несмотря на появление в 20102011 гг. позитивных тенденций на рынке ипотечного кредитования и в строительном секторе экономики страны, выполнение установленных государством целевых индикаторов по большинству пунктов весьма сомнительно, а в ряде случаев утопично. Расцвету ипотеки в России препятствует целый комплекс причин как макроэкономического, так и микроэкономического характера.
К основным факторам, сдерживающим развитие ипотеки в России, можно отнести следующие.
1. Низкий платежеспособный спрос населения, обусловленный, во-первых, высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, во-вторых, низким уровнем доходов большинства российских граждан, а в-третьих, низкой степенью подтверж-денности этого дохода в некоторых случаях.
2. Неразвитость рынка жилой недвижимости, характеризуемая в первую очередь недостаточными объемами ввода в эксплуатацию новостроек, во вторую очередь - высокой (в некоторых регионах РФ даже запредельной) стоимостью квадратного метра жилья, а в третью очередь - малыми объемами строительства доступного жилья эконом-класса и отсутствием действенных механизмов его реализации отдельным категориям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
3. Недостаток дешевых долгосрочных ресурсов финансирования ипотечных программ.
4. Низкая ликвидность ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений на рынке ипотечного кредитования, обуславливаемая долгосрочным характером ипотечных ссуд.
5. Несовершенство законодательной базы в части налогообложения и реализации залоговой недвижимости.
6. Неразвитость системы защиты неплатежеспособных заемщиков.
Все эти факторы свидетельствуют о необходимости разработки путей совершенствования российской системы ипотечного жилищного кредитования. Рассмотрим возможные направления повышения эффективности этой системы в нынешних условиях.
Для стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимы следующие действия.
1. Разрабатывать и внедрять специальные кредитные программы, направленные на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе учителей, врачей, госслужащих и т. п. Им должны предоставляться ипотечные кредиты на льготных условиях, а финансирование таких программ должно возлагаться на государство. Особенно важно, чтобы подобные проекты распространялись на покупку строящегося жилья, что, в свою очередь, станет поддержкой строительного сектора экономики.
2. Обеспечивать поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования. При этом за оптимальный размер процентной ставки следует принять уровень 5-6 %, что соответствует ипотечным ставкам промышлен-но развитых стран Евросоюза и США.
Однако реализация этой меры возможна только при грамотной политике Центрального банка РФ, направленной на существенное снижение ставки рефинансирования. Целевой ориентир превышения ставки над уровнем инфляции, по заявлениям заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрея Семенюка, должен составлять не более 2-2,5 %.
3. Предоставлять заемщикам со сформированной положительной кредитной историей возможность снижения первоначального взноса в рамках реализуемых АИЖК кредитных программ. Также необходимо оказывать государственную поддержку определенным категориям граждан при оплате первоначального взноса.
4. Развить и тиражировать систему страхования ипотечных кредитов. Речь идет о страховании
риска неисполнения заемщиком обязательств по договору кредитования, что актуально в случае недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности неплатежеспособного заемщика по кредитному договору.
На сегодня данный вид страхования позволяет снизить требования кредиторов к минимально допустимому размеру первоначального взноса на приобретаемое жилое помещение. Однако уплачиваемая заемщиком за данный вид страхования единовременная премия при высоких тарифах, действующих в настоящее время, выливается в серьезные затраты, которые необходимо нести при оформлении кредита. Этот факт существенно сокращает число потенциальных заемщиков.
В России данный вид страхования начал применяться только с конца мая 2010 г. и нуждается в дальнейшей проработке его механизмов для повышения доступности и повсеместного введения в практику кредитования отечественных банков.
Для развития рынка строительства жилой недвижимости необходимы следующие действия.
1. Повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение строящегося жилья, и прежде всего сегмента эконом-класса.
2. Разработать и внедрить государственные программы по строительству жилья эконом-класса.
3. Предоставлять строительным компаниям -участникам ипотечных программ гарантии реализации построенного жилья, а гражданам, приобретающим по ипотеке объекты первичного рынка жилья, - гарантии завершения жилищного строительства.
4. Разработать и внедрить программы субсидирования для граждан, покупающих по ипотеке жилье эконом-класса. При этом в качестве одной из форм субсидирования может быть предоставление заемщику ипотечного кредита на рыночных условиях, а затем получение им компенсации со стороны государства. Это, во-первых, будет содействовать развитию строительного сектора экономики и переселению населения из старого и ветхого фонда в районы новостроек, а во-вторых, позволит сохранить рыночный механизм развития ипотеки, что позволит коммерческим банкам развивать свои программы наряду с государственными.
5. Оптимизировать схему взаимодействия субъектов жилищного рынка, а именно строительных
компаний, банков, страховых компаний, риелторских и оценочных агентств, при совершении сделки купли-продажи жилья с целью снижения расходов заемщика и повышения эффективности работы системы в целом.
Для привлечения ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования необходимы следующие действия.
1. Совершенствовать условия инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.
2. Оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг.
3. Создать и развить систему целевых жилищных накоплений, основанную на немецкой системе стройсбережений. Ключевым отличительным признаком такой модели является ссудно-сбере-гательный принцип функционирования. Важным достоинством этой системы является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок автономны и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Именно поэтому немецкая модель стройсбережений значительно меньше зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.
Для поддержания ликвидности ипотечных банков и других финансово-кредитныхучрежде-ний на рынке ипотечного кредитования необходимы следующие действия.
1. Всесторонне развивать двухуровневую модель ипотечного жилищного кредитования, основанную на рефинансировании ипотечных обязательств и последующей секьюритизации ипотечных активов. Примером может послужить действующая двухуровневая модель ипотечного кредитования, реализуемая АИЖК.
2. Оказывать методологическую и технологическую поддержку первичным и вторичным кредиторам в выпуске ипотечных облигаций, а также в выдаче поручительств по выпускаемым ипотечным ценным бумагам. Эта обязанность может быть возложена на крупнейшего российского оператора вторичного рынка - АИЖК.
Для совершенствования законодательной базы в части налогообложения и реализации залоговой недвижимости необходимы следующие действия.
1. На законодательном уровне освободить от уплаты налога на имущество ипотечные банки и
другие финансово-кредитные учреждения, функционирующие на ипотечном рынке, во время нахождения залогового объекта на балансе организации, что существенно снизит налоговое бремя ипотечного кредитора.
2. Разработать поправки к Налоговому кодексу РФ в части освобождения банков от обязанности уплаты налога на добавленную стоимость с проблемных активов, реализуемых с банковских балансов.
3. Унифицировать федеральные законы, где есть нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью. Это позволит, с одной стороны, упростить правовые процедуры решения спорных вопросов, а с другой стороны - снизить административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита [1].
Для защиты неплатежеспособных заемщиков необходимы следующие действия.
1. Законодательно закрепить в РФ процедуру признания граждан банкротами.
2.Разработать и внедрить единый стандарт информирования заемщиков о всех принимаемых рисках при осуществлении ипотечной сделки.
3. Совершенствовать реабилитационные процедуры в отношении граждан-должников.
4. Совершенствовать законодательную базу в части прекращения обязательств по ипотечному кредиту после обращения взыскания.
5. Создать маневренный фонд для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении и не имеющих возможности исполнять обязательства по ипотечному кредиту.
Проведенный анализ показал: несмотря на то, что развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования является приоритетной социально-экономической задачей России на современном этапе, по большинству ключевых целевых индикаторов, обозначенных в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и
ФЦП «Жилище», наблюдается либо существенное отставание от установленных ориентиров роста, либо полный провал.
В исследовании выявлен целый комплекс причин как микроэкономического, так и макроэкономического характера, препятствующих развитию ипотеки в РФ. Разработаны направления повышения эффективности функционирования системы ИЖК по каждой из выявленных проблемных зон для обеспечения устойчивого развития ипотечных инструментов в России и повышения доступности ипотечного кредита для населения.
Список литературы
1. Коростелева Т. С. Система ипотечного жилищного кредитования в России: сравнительный анализ, закономерности, проблемы и перспективы развития / Т. С. Коростелева, А. В. Кириллов. Межд. изд. дом LambertAcademicPublishing, Германия, 2012.261 с.
2. Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию». URL: http://www. ahml. ru.
3. Официальный сайт ООО «Русипотека». URL: http://http://www. rusipoteka. ru.
4. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www. gks. ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/.
5. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года: утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 № 1201-р. URL: http:// www. ahml. ru/common/img/uploaded/files/agency/ strateg_1201.pdf.
6. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2010-2015 годы: утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 № 1050. URL: http://www. fcpdom. ru/prog. php.
7. Хайруллин М. Провал нацпроекта «Доступное жилье» // Мир новостей. 2012. № 20 (959). URL: http://www. mirnov. ru/arhiv/mn959/mn/19-1.php.
