CC BY
93
2005. №3 ЭКОНОМИКА
S. V. Radygina
Problems of an establishment of market cost of the land in the Udmurt Republic
The legislation of Russia establishes necessity of realization of an estimation of market cost of land for a number of cases of realization of the bargains with lands. In practice the realization of an estimation of market cost of the lands in the Udmurt Republic collides with a number of insuperable difficulties.
Радыгина Светлана Владимировна
Институт экономики и управления ГОУВПО «УдГУ»
426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1, корп. 4.
E-mail: sv@mio.udm.ru
ЭКОНОМИКА 2005. №3
оружений, расположенных на этих участках согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Для целей продажи незастроенных земельных участков на торгах (конкурсах, аукционах) оценщики на практике в качестве рыночной стоимости земельных участков применяют их кадастровую стоимость или нормативную цену земли, установленную соответствующими нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации1.
Каждый из применяемых подходов приводит к получению различных стоимостных величин. В связи с этим проводится согласование результатов и установление окончательной (итоговой) величины оценочной стоимости.
Можно констатировать, что законодатель обязал субъектов гражданского оборота при совершении ряда сделок с земельными участками проводить дорогостоящую оценку их рыночной стоимости, которая по своему экономическому содержанию не объективна и не показательна.
Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельных участков определяется по итогам государственной кадастровой оценки земель, проводимой в соответствии с порядком, установленным Правительством Российской Федерации.
Так как кадастровая стоимость по своему содержанию учитывает множество факторов, характеризующих земельный участок, и является отражением его рыночной стоимости, то рационально было бы предусмотреть в действующем законодательстве возможность применения наряду с рыночной стоимостью земельных участков их кадастровой стоимости. Внедрение такого положения законодательно закрепило бы существующую практику применения нормативного подхода при установлении стоимости земельных участков и привело бы к возможности избежать нецелесообразных затрат на оплату проведения рыночной оценки земельных участков.
Поступила в редакцию 17.01.05
1 В Удмуртской Республике кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлениями Правительства УР от 5 августа 2002 года №671 и от 26 мая 2003 г. №181, нормативная цена земли - постановлением Правительства УР от 12 июля 2004 года №95 «Об установлении нормативной цены земли по административным районам и поселениям Удмуртской Республики».
2005. №3 ЭКОНОМИКА
щим собственником-монополистом земли в Удмуртской Республике является государство.
Таким образом, стоимость земельных участков на первичном рынке земли, на котором осуществляется предоставление земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной собственности, определяется нормативным подходом.
Вторичный рынок земли в Удмуртской Республике еще не развит и нет объективных данных о стоимости земельных участков.
Согласно доходному подходу рыночная стоимость земельного участка определяется путем капитализации предполагаемого дохода от земельного участка. В качестве предполагаемого дохода от земельного участка (земельной ренты) в сложившейся практике оценки применяется величина арендной платы за землю. Однако в связи с тем, что вторичный рынок земли в Удмуртской Республике еще не развит, величина арендной платы за землю устанавливается в соответствии со ставками арендной платы за землю, утвержденными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городов и районов Удмуртской Республики (т.е. опять-таки с применением нормативного подхода).
Из подходов, предусмотренных стандартами оценки, остается лишь затратный подход к определению рыночной стоимости земли. Однако затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, которые необходимы для восстановления либо замещения объекта оценки, для оценки земельных участков как объектов, не воспроизводимых в чистом виде, не применим. В практике оценки рыночной стоимости земельных участков в регионах, где рынок земли сформировался, затратный подход считается приблизительным и непоказательным, и при сопоставлении результатов оценки к нему применяются самые низкие коэффициенты веса в итоговой стоимости земли.
Учитывая вышеизложенное, можно констатировать сложность установления действительной рыночной стоимости земельных участков на территории Удмуртской Республики. Чаще всего на практике рыночная стоимость земельных участков сводится к ее нормативной стоимости. Однако расценки на проведение оценочных работ достаточно высоки, а результаты их недостоверны и непоказательны. В связи с этим, до того как вторичный рынок земли в Удмуртской Республике будет достаточно развит, установление платы за землепользование следует осуществлять на основе нормативного подхода.
В настоящее время оценщиками рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с нормативной стоимостью земельных участков, установленной нормативными правовыми актами органов государственной власти и органов местного самоуправления. Например, для определения рыночной стоимости земельного участка, входящего в имущественный комплекс, для его последующей продажи оценщиками применяется порядок расчета выкупной цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками зданий, строений, со-
ЭКОНОМИКА 2005. №3
улучшений или какое-либо другое соотношение между компонентами имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями в целях сравнения.
Другим непрямым методом сравнения является метод выделения. Он дает расчетную стоимость улучшений путем анализа затрат за вычетом износа и выделения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Остаток является показателем возможной стоимости земли.
К оценке земли также можно применять метод разделения на составные части. Этот процесс заключается в проектировании разделения конкретного имущества на ряд участков, определении связанных с этим доходов и расходов и дисконтировании полученных в результате этого чистых доходов для получения показателя стоимости.
При использовании метода остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также служат данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который возможно получить от использования земли. Из него вычитается величина финансовой отдачи, приходящаяся на улучшения. Оставшийся доход называют остаточным, получаемым за счет земли. Он капитализируется для получения показателя стоимости.
Распространен также метод капитализации ренты за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, то её при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако при этом следует учитывать особые условия аренды свободной земли, которые не всегда являются репрезентативными для конкретного рынка.
В результате применения методов оценки каждого из трех подходов получается три значения стоимости одного и того же земельного участка. Для получения итогового значения рыночной стоимости земельного участка результаты оценки проходят процесс согласования. Процесс согласования - не результат механического усреднения стоимостей, рассчитанных с использованием трех подходов (доходного, сравнительного и затратного), а вероятностная величина, находящаяся в пределах диапазона между максимальной и минимальной расчетными стоимостями.
Однако на практике проведение оценки рыночной стоимости земельных участков связано с рядом проблем. Как указывалось выше, в соответствии с обязательными стандартами оценки рыночной стоимости оценщик обязан применять (или обосновать отказ) сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Фактически на территории Удмуртской Республики нет возможности для определения рыночной стоимости земельных участков методами сравнительного подхода, так как нет данных о рыночной стоимости объектов-аналогов, потому что устойчивый рынок земли еще не сложился. Преобладаю-
2005. №3 ЭКОНОМИКА
• установлении выкупной цены при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• определении размера арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• определении размера компенсации при выделе земельной доли от земельного участка, находящегося в коллективно-долевой собственности;
• при ипотеке земельного участка;
• при оценке бизнеса (оценка земельного участка, находящегося в составе оцениваемого имущественного комплекса).
В соответствии с обязательными стандартами оценки рыночной стоимости оценщик при ее проведении обязан применять (или обосновать отказ) сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из них конкретные методы оценки.
Суть сравнительного подхода состоит в определении рыночной стоимости земельного участка путем сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены с учетом поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки. На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения.
Суть доходного подхода состоит в определении рыночной стоимости земельного участка, исходя из величины, продолжительности периода и вероятности получения ренты от земельного участка. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка для земли и предполагаемого использования.
Суть затратного подхода как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, которые необходимы для восстановления либо замещения объекта оценки, означает, что для оценки земельных участков как объектов невоспроизводимых данный подход в чистом виде не применим. При расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используют в методах остатка для земли и выделения.
Следует отметить, что данный набор методов оценки рыночной стоимости земельных участков приведен в соответствие с Международным руководством по оценке № 1 Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ), которое включает приводимое ниже основное содержание методов оценки земельных участков.
Метод сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение оцениваемого участка с аналогичными земельными участками, по которым имеются фактические данные последних рыночных сделок.
Непрямым методом сравнения является распределение (аллокация), при котором определяют соотношение между стоимостью земли и стоимостью
ЭКОНОМИКА 2005. №3
УДК 333.39:338.524 (471.51) (045)
С.В. Радыгина
ПРОБЛЕМАТИКА УСТАНОВЛЕНИЯ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
НА ТЕРРИТОРИИ УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Описываются основные подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков. Проведение такой оценки направлено на повышение объективности установления платы за землю, в частности на практике в Удмуртской Республике.
Ключевые слова: рыночная стоимость, оценка рыночной стоимости, стоимость земельного участка, методы оценки рыночной стоимости земли, кадастровая стоимость земли.
Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена продажи свободного от улучшений земельного участка (права на него) или вклад земли в рыночную стоимость земельного участка с его улучшениями.
Величина стоимости земельного участка во многом зависит от степени его освоенности. В существующей практике земельные участки подразделяют на освоенные (застроенные) и неосвоенные (незастроенные).
Неосвоенный участок - участок земли естественного происхождения без выполненных человеком улучшений, необходимых для использования этого участка по определенному функциональному назначению. Кроме пространственного базиса (т.е. местоположения) при оценке неосвоенного земельного участка в его состав включаются расположенные на нем природные ресурсы (земля как источник дохода в сельском хозяйстве; при добыче полезных ископаемых, земля как источник дохода в индустрии отдыха и туризма).
Однако в современной практике оценщикам чаще приходится иметь дело с освоенными территориями.
Освоенный участок - участок территории с созданными человеком улучшениями, который подготовлен для его использования по определенному функциональному назначению.
Законодательством Российской Федерации установлено обязательное проведение оценки стоимости земельных участков при следующих операциях:
• продаже незастроенных земельных участков на торгах;
• реквизиции земельных участков (в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти);
