Применение сметного ценообразования при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Социально-экономические проблемы

124

При анализе работы предприятия определяется, на какую сумму проверено

и составлено смет, соответственно Q и R , за время T отделом сметчиков предприятия. Также определяется сумма заказов на выполнение данной работы в сторонних организациях: проверка смет

по одной строке (§ст, составление смет

Мст . Сопоставляется ФОТ сметного отдела

(F - ФОТ без начислений, F - ФОТ с начислениями) и ФОТ согласно рассчитанным нормативам (F ч - ФОТ

Заключение

Без норм труда и цены рабочего времени нельзя организовать труд и его оплату. Заработная плата - это плата за труд, цена труда за единицу времени; в условиях рынка является товаром. Рынок становится объективным ценителем рабочей силы, формирует подлинную ее цену в зависимости от экономической ситуации в стране. Правильная

организация заработной платы должна

Библиографический список

1. Политика доходов и заработной платы / И. М. Алиев, Н. А. Горелов. - Ростов-на-Дону : Феникс, 2008. - 382 с.

2. Практикум по экономике, организации и нормированию труда : учеб. пособие / ред. П. Э. Шлендер. - М. : Вузовский учебник, 2009. - 319 с.

3. Статистические методы анализа наблюдений / З. Брандт ; пер. с англ. Г. А. Погребинского. -М. : Мир, 1975. - 312 с., ил.

4. Анализ данных. Статистические и вычислительные методы для научных работников и инженеров / З. Брандт ; пер. с англ.

без начислений, F ч - ФОТ с начислениями).

На основании проведенных расчетов и объема выполняемых работ

рассчитывается норма численности -число работников соответствующей квалификации для выполнения

определенных функций и объема работ.

По результатам анализа работы предприятия определяется оценка эффективности затрат на организацию деятельности отдела и предлагается система оплаты труда сотрудников отдела.

обеспечить в процессе производства такой результат, который позволил бы после реализации продукции на рынке возместить затраты и получить прибыль. На основе описанной выше методики может быть определена целесообразность содержания собственного штата сметчиков, их численность и усовершенствован механизм определения их заработной платы.

- М. : Мир ; ООО «Издательство АСТ», 2003. -686 с., ил.

5. Прикладная статистика. Исследование

зависимостей : справочное издание / С. А. Айвазян, И. С. Енюков, Л. Д. Мешалкин ; ред.

С. А. Айвазян. - М. : Финансы и статистика, 1985. - 487 с., ил.

6. Справочник по прикладной статистике. В 2х т. Т. 1 / ред. Э. Ллойд, У. Ледерман, Ю. Н. Тюрин ; пер. с англ. - М. : Финансы и статистика, 1989. - 510 с.

УДК 69

А. С. Забродина

Петербургский государственный университет путей сообщения

ISSN 1815-588X. Известия ПГУПС

2012/1

Социально-экономические проблемы

125

ПРИМЕНЕНИЕ СМЕТНОГО ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Рассмотрена область применения сметного ценообразования для каждого из трех существующих подходов при оценке рыночной стоимости недвижимости, а именно: затратного, доходного, сравнительного. Рекомендован новый способ определения величины реверсии - метод дисконтирования затрат инвестора. Уточнена методика определения величины резерва на замещение при различной продолжительности расчетного периода для отдельных быстроизнашивающихся элементов. Предложено использование комплексного индекса изменения сметной стоимости строительства.

сметное ценообразование, резерв на замещение, реверсия, метод остатка, метод предполагаемого использования, комплексный индекс изменения сметной стоимости.

Введение

В настоящее время в соответствии с законом «Об оценочной деятельности» [1] и Федеральным стандартом оценки № 1 [2] при оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три подхода: затратный, доходный, сравнительный. Сметное ценообразование используется во всех перечисленных подходах. При

этом традиционная область применения сметного ценообразования для оценки рыночной стоимости объектов

недвижимости может быть расширена в части расчета величины реверсии методом дисконтирования затрат инвестора, что в настоящее время не практикуется (рис. 1).

Рис. 1. Использование сметного ценообразования при оценке недвижимости

1 Применение сметного ценообразования при затратном подходе

При затратном подходе сметное ценообразование используется для определения величины затрат инвестора и может быть применено для расчета

величины реверсии методом

дисконтирования затрат инвестора. Затратным методом рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

ISSN 1815-588X. Известия ПГУПС

2012/1

Социально-экономические проблемы

126

Срын - Сз.и - Из + Сз.у + Ппр , (1)

где Сзи - затраты инвестора, необходимые для создания объекта оценки, руб.; Из-накопленный износ, руб.; Сзу- рыночная (кадастровая) стоимость земельного участка, руб.; Ппр- сложившаяся на рынке на дату оценки норма

предпринимательской прибыли, %.

В свою очередь затраты инвестора определяются по формуле:

Сз.и - Ссм + КИ, (2)

где Ссм- сметная стоимость строительства объекта оценки, руб.; КИ - величина косвенных издержек инвестора, руб.

Кроме того, сметное ценообразование может быть использовано в рамках затратного подхода и для определения величины реверсии. В настоящее время определение величины реверсии (Rev) предполагается выполнять тремя методами: экспертной оценки, прямой капитализации постпрогнозных ЧОД, в долях от оцениваемой рыночной стоимости.

В дополнение к существующим методам расчета реверсии можно предложить новый способ определения данного

ценообразующего показателя,

основанного на применении сметного ценообразования (рис. 2) [3].

Данным методом величина Rev может быть оценена как дисконтированная стоимость затрат строительства с учетом накопленного износа и прибыли предпринимателя (3). При этом датой оценки является окончание расчетного периода, т. е. для дисконтирования применяются множители первой функции сложных процентов.

Rev - (Ссм + КИ - Из)х

X Кф1 {Трасч, Е} + Сн,

(3)

где Ссм - сметная стоимость строительства объекта, руб.; КИ -косвенные издержки, руб.; Из-

накопленный износ, руб.; Сзу - рыночная (кадастровая) стоимость земельного участка, руб.; КфЛ- 1-я функция (FV от PV) сложных процентов (в фигурных скобках названы условия нахождения множителя); Трасч - продолжительность расчетного периода (строительства объекта недвижимости), годы; Е - норма дисконта.

Стоимость

земельного

участка

Рис. 2. Определение величины реверсии методом дисконтирования затрат инвестора

2 Применение сметного ценообразования в доходном подходе

ISSN 1815-588X. Известия ПГУПС

2012/1

Социально-экономические проблемы

127

При использовании доходного подхода сметное ценообразование применяется в случае определения затрат инвестора для оценки рыночной стоимости земельного участка при методах остатка и предполагаемого использования, а также при расчете величины резерва на замещение.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход [4]. При использовании данного метода рыночная стоимость земельного участка определяется либо путем капитализации земельной ренты:

С

з.у

Рзем/К

к.зем ’

(4)

где Рзем - величина земельной ренты, руб/год; Ккзем - значение коэффициента капитализации для земли, либо путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений с учетом их износа:

С = С - С , (5)

где Сн - стоимость единого объекта недвижимости, руб.; Сул - стоимость замещения или воспроизводства

улучшений земельного участка с учетом их износа, руб.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

При использовании данного метода стоимость земельного участка

рассчитывается методом дисконтирования денежного потока, одним из элементов которого является величина затрат

инвестора, распределенная по шагам расчета [5]:

Сзем = ЧДД , (6)

где ЧДД - чистый дисконтированный доход на нулевой момент времени, руб., или, что то же самое,

Т

Сзем = Z jtat , (7)

t=0

где а - коэффициент дисконтирования;

Сзем = Z (ЧОД, («)-р, («))+

t=1 , (8)

+ Revt (a)

где t = 1...T - номера дискретных интервалов времени (шагов расчета), составляющих продолжительность

расчетного периода; ЧОД^а) -

дисконтированная к дате оценки величина чистого операционного дохода t-го периода, руб.; Pt(a) - дисконтированная к дате оценки величина расходов t-го периода, необходимых для использования участка в соответствии с вариантом его НЭИ, руб.; Revt(a) - дисконтированная к дате оценки величина средств от условной продажи объекта (без НДС) в конце расчетного периода с учетом расходов на продажу, руб.

При расчете резерва на замещение (рис. 3) сметное ценообразование применяется для оценки величины сметной стоимости замены быстроизнашивающихся

элементов, что требуется при определении чистого операционного дохода (ЧОД). Применительно к объектам железнодорожного транспорта к ним относятся рельсошпальная решетка, стрелочные переводы, балласт и прочие элементы, срок службы которых существенно меньше по сравнению с жизненным сроком объекта в целом.

ISSN 1815-588X. Известия ПГУПС

2012/1

Социально-экономические проблемы

128

0

„„........ЦП......h—■ Сзам (восст)

*

зам Р А зам Р А зам Р А зам

А А А А

AZ.

-►годы

Р

1 2

3 4

5

Дата предполагаемого ремонта (замещения)

Рис. 3. Определение резерва на замещение

Годовая величина резерва на замещение для нового, только что завершенного строительством объекта может определяться либо с учетом возможного получения дохода на инвестированные средства:

Рзам = Сзам Х Кф3 {Т, Е] , (9)

где Сзам - стоимость замены быстроизнашивающихся элементов, руб.; Кф3 - множитель 3 функции сложных процентов (PMT от FV), в фигурных скобках указаны условия нахождения; Т -продолжительность экономической жизни быстроизнашивающихся элементов

объекта, годы; Е - норма дисконта, %, либо оцениваться как бездоходная операция по замене

быстроизнашивающихся элементов:

уточнении методики расчета резерва на замещение.

Например, срок службы кровли

(металлочерепица) составляет 30 лет. Для поддержания кровли в хорошем эксплуатационном состоянии необходимо каждые 8 лет проводить кровельные работы для устранения дефектов и их предупреждения. Существуют напольные покрытия, например лакированный

паркет, срок службы которых при соблюдении условий эксплуатации составляет 70-90 лет. Иная информация о быстроизнашивающихся элементах

приведена в таблице. Предложим

определение величины резерва на замещение как доходного,

рассчитываемого по формуле:

Рзам = Сзам / Т

(10)

где Тзам-продолжительность

экономической жизни

быстроизнашивающихся элементов, годы. Необходимо отметить, что формулы (9), (10) используются в случае, если период от даты оценки до даты очередной замены одинаков для всех быстроизнашивающихся элементов строения. Если эти сроки различны (о чем не указывается в опубликованных в настоящее время работах), то существует потребность в

Рзам п= СзамХ Кф3 {^0^ Е}, (11)

где Рзам п - величина резерва на замещении п-го элемента; Сзам - сметная стоимость замещения элемента; Кф3{Тост, Е} -

множитель 3 функции сложных процентов (PMT от FV), в фигурных скобках указаны условия нахождения.

Как видно из представленной таблицы, на 7, 8, 10, 11 лет необходимо

соответственно определить резерв на замещение межкомнатных дверей (Рзам4), кровли и напольного покрытия (Рзамобщ =

ISSN 1815-588X. Известия ПГУПС

2012/1

Социально-экономические проблемы

129

Рзам1 + + Рзам2), окон (Рзамз), радиаторов отопления (Рзам5).

Таким образом, Рзам.общ (по всем

быстроизнашивающимся элементам)

определяется по формуле:

Р

зам.общ

У Р

3

(12)

где Рзам.общ n - резерв на замещение n-го элемента.

ТАБЛИЦА. Определение величины резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов

Наименование быстроизнашивающегося элемента Период от последне й замены Период, в конце которого планируется проведение ремонта Общий срок экономическо й жизни элемента Определение величины Рзам

Кровля (металлочерепица) 2 6 8 Рзам1 — СзамХ Кф3 {6 л:, 10 %}

Напольное покрытие (паркет под лаковым покрытием) 3 5 8 Рзам2 — СзамХ Кф3 {5 л., 10 %}

Окно (пластиковое) 0 10 10 Рзам3 = СзамХ Кф3 {10 л^ 10 %}

Межкомнатные двери (дубовые) 4 3 7 Рзам4 = СзамХ Кф3 {5 10 %}

Радиаторы отопления (биметаллические) 7 4 11 Рзам5 = СзамХ Кф3 {4 г., 10 %}

Необходимо отметить отличия сметного ценообразования, используемого при затратном методе для оценки сметной стоимости строительства объекта и при доходном подходе для оценки величины резерва на замещение. В первом случае определяется сметная стоимость объекта как нового, во втором - стоимость реконструкции (капитального ремонта) объекта недвижимости.

В свою очередь сметная стоимость строительства объекта как нового может осуществляться либо с использованием существующих смет, либо с

использованием укрупненных

показателей.

Оценка сметной стоимости строительства с использованием существующих смет является более точным, но трудоемким и длительным по времени оценки способом определения стоимости строительства. Данный метод в настоящее время используется достаточно редко в связи с утратой заказчиками отчетов проектносметной документации на строительство объекта или актов на выполненные работы формы № 2 [6]. Поэтому, как правило, для проведения оценки используются укрупненные показатели, в

большинстве случаев - УПВС [7]. Эти же сборники УПВС могут быть использованы и для оценки стоимости замещения быстроизнашивающихся

элементов, что требует их корректировки в целях учета различных коэффициентов, применяемых в случае использования ТЕР или ФЕР для составления смет на капитальный ремонт.

В сборниках УПВС расценки приводятся по видам зданий и конструктивным элементам в нормах, ценах и тарифах 1969 года. Необходимо учесть, что в восстановительную стоимость указанных укрупнённых показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления и др.

Однако в настоящее время при осуществлении индексации применяется индекс удорожания, который учитывает только изменения уровня цен. Нормы накладных расходов (НР), сметной прибыли (СП) и лимитированных затрат (ЛЗ) остаются неизменными, т. е. в базе 1969 г. Вместе с тем при анализе нормативных документов видно, что по сравнению с 1969 годом данные нормы изменились.

ISSN 1815-588X. Известия ПГУПС

2012/1

Социально-экономические проблемы

130

Использование устаревших норм ведет к искажению как сметной, так и рыночной стоимости строительства на дату оценки. Поэтому при применении сборников УПВС нами предлагается использование комплексного индекса изменения сметной стоимости строительства, позволяющего

3 Применение сметного ценообразования

При применении сравнительного подхода сметное ценообразование используется для определения некоторых

корректировок, допускающих

количественное измерение и оценку земельного участка методом выделения.

В частности, путем составления сметы может определяться величина

корректировок на наличие или отсутствие подъездных железнодорожных путей необщего пользования. При этом сметная стоимость данных корректировок определяется аналогично составлению сводного сметного расчета, т. е. должна включать затраты, связанные с подготовкой территории строительства, объектами подсобного и обслуживающего назначения, содержанием службы заказчика-застройщика строящегося

предприятия, проектными и

изыскательскими работы, авторским надзором и пр. Далее необходимо добавить косвенные издержки инвестора, не учтенные в сметной стоимости, определить НДС (18 % от общей сметной стоимости по всем главам) и вычесть износ на дату оценки.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок с аналогичными объектами и соответствии улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Заключение

Вопросы использования сметного ценообразования при оценке рыночной

не только осуществить индексацию базовых цен 1969 года на дату оценки, но и учесть произошедшие изменения в нормах накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных затрат и методике их учета [8].

при сравнительном походе

При использовании данного метода определяется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений с учетом их износа:

Сз.у = Сн — Сул(и), (13)

где Сн - стоимость единого объекта недвижимости, руб.; Сул(и) - стоимость замещения или воспроизводства улучшений земельного участка с учетом накопленного износа, руб.

Остаточная стоимость улучшений определяется по формуле:

Сул = Ссм — И + Ппр, (14)

где Ссм - сметная стоимость строительства объекта недвижимости, руб.; И - накопленный износ на дату оценки, руб.; Ппр- предпринимательская прибыль по сделкам с такого рода объектами, руб.

Поскольку Сн является рыночной стоимостью объекта в целом и, соответственно, включает Ппр, то и при определении Сул(и) также должна учитываться прибыль предпринимателя.

стоимости объектов недвижимости в настоящее время имеют актуальное

ISSN 1815-588X. Известия ПГУПС

2012/1

Социально-экономические проблемы

131

значение. Применение новых положений, предложенных в данной статье, таких как использование метода дисконтирования затрат инвестора при определении реверсии, определение величины резерва на замещение, если сроки замены

Библиографический список

1. Закон Российской Федерации № 135-ФЗ от

29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации». - http://www.referent. ru/1/66938.

2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». - http://www.garant.ru/ product/ipo/prime/doc/91703.

3. Методы определения величины реверсии при

оценке рыночной стоимости недвижимости / А. С. Забродина // Труды международной научно-практической конференции

«Модернизация экономики и формирование технологических платформ (ИНПРОМ-2011)». -Санкт-Петербург : СПбГУП, 2011. - С. 624-627.

4. Распоряжение Министерства имуществен-ных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». - http://ozenka-biznesa. narod.ru/Npd/ mr zu/htm.

быстроизнашивающихся элементов

различны, комплексного индекса

удорожания сметной стоимости позволяют расширить область

применения сметного ценообразования при оценке объектов недвижимости.

5. Методические рекомендации по оценке

эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция) / Министерство экономики РФ, Министерство финансов РФ, ГК по строительству, архитектуре и жилищной политике ; В. В. Коссов, В. Н. Лившиц,

А. Г. Шахназаров. - М. : Экономика, 2000. - 421 с.

6. Применение сметного ценообразования при оценке недвижимости / А. С. Забродина // Материалы VIII международной научнопрактической конференции «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2010)». - Т. 1. - Санкт-Петербург : СПбГУП, 2010. - С. 256-263.

7. Укрупненные показатели восстановительной стоимости. - М. : Госстрой СССР, 1970. -http://upvs.kwinto.ru/interpr/php?link=_1111113. Htm.

8. Определение комплексного индекса изменения сметной стоимости строительства / А. С. Забродина // Научно-технические ведомости СПбГУП. Сер. Экономические науки. - 2011. - № 5 (132). - С. 12-85.

УДК 385

А. М. Мерганов

Петербургский государственный университет путей сообщения

ВЛИЯНИЕ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ПУТЕВОГО ХОЗЯЙСТВА ПРОИЗВОДСТВЕННЫМ ПЕРСОНАЛОМ НА БАЛЛЬНУЮ ОЦЕНКУ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ПУТИ

В статье освещено текущее положение путевого хозяйства железной дороги Узбекистана, осуществлен анализ обеспеченности работниками, определена его взаимосвязь с балльной оценкой железнодорожного пути.

производственные работники, текущее содержание железнодорожного пути, дистанция пути, балльная оценка, укомплектованность производственными работниками.

ISSN 1815-588X. Известия ПГУПС

2012/1