CC BY
294
УДК 528.44:528.71
ПРИМЕНЕНИЕ 3D ТЕХНОЛОГИЙ ДЛЯ КОРРЕКТНОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Сергей Романович Горобцов
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного 10, аспирант, тел. (913)471-55-67, e-mail: sergey@gorobtsov.com
В статье рассмотрены проблемы кадастрового учета объектов недвижимости. Предложено решение этих проблем с помощью применения технологии мобильного лазерного сканирования в целях их корректного кадастрового учета.
Ключевые слова: 3D технологии, 3D кадастр, объект капитального строительства, объект недвижимости, кадастр, кадастровый учет, лазерное сканирование.
APPLICATION OF 3D TECHNOLOGIES FOR THE CORRECT REGISTRATION OF REAL PROPERTY UNITS
Sergey R. Gorobtsov
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., junior research scientist, tel. (913)471-55-67, e-mail: sergey@gorobtsov.com
The challenges of cadastral registration for real property units are considered. 3D monitoring of capital construction projects and mobile laser scanning techniques are offered for these problems solution.
Key words: 3D technologies, 3D cadastre, capital construction project (fixed asset under construction), real property unit, cadastre, cadastral registration, laser scanning.
1. Введение
В настоящее время мониторинг состояния городской инфраструктуры является важной задачей. Современные технологии мобильного лазерного сканирования позволяют создавать точные с высокой детализацией трехмерные модели различных зданий, строений, объектов дорожных сетей, сетей электрифицированного транспорта, трамвайных и железнодорожных путей, туннелей, мостов. Стремительное развитие таких технологий, уменьшение размеров и стоимости оборудования, появление автоматизированных алгоритмов обработки результатов съемки обеспечивают расширение областей их применения. Одной из таких наиболее перспективных областей станет выполнение ЭЭ-кадастровых съемок объектов недвижимости с целью их корректного кадастрового учета.
2. Кадастровая съемка
Под кадастровой съемкой понимается особый вид геодезических работ, в рамках которых производится идентификация и описание объекта недвижимости с целью его последующего кадастрового учета. В результате кадастровой съемки объект недвижимости должен получить характеристики, которые позволят однозначно идентифицировать и определить объект как объект прав
и объект учета, определить его характеристики, необходимые для совершения с ним сделок, оценки и налогообложения. Традиционно для кадастровой съемки используются наземные геодезические или картометрические, в том числе фотограмметрические методы. В течение многих лет, такие методы удовлетворяли потребности национальных кадастровых систем. Однако, с развитием архитектуры и строительства, когда многие объекты капитального строительства имеют сложную архитектуру и конструкцию, нестандартные формы, традиционные методы уже не позволяет учитывать их разноуровневость: дорожные развязки, мосты и туннели в их двухмерных моделях.
3. Типология объектов недвижимости
Российское законодательство устанавливает сложную концепцию недвижимости. В отличие от большинства Европейских стран, где объектами (единицами) недвижимости традиционно являются земельные участки, а здания и сооружения рассматриваются как их вторичные улучшения, в России напротив: земельные участки, здания, сооружения, помещения традиционно признаются самостоятельными объектами недвижимости: т.е. являются отдельными объектами кадастрового учета, прав, оценки и налогообложения.
Рис. 1. Структура объектов недвижимого имущества в России
Современная система кадастрового учета объектов недвижимости функционирует с марта 2008 года, когда вступил в силу специальный федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» [1]. В течение 2008 - 2010 годов нормы закона распространялись только на земельные участки, а учет объектов капитального строительства продолжали осуществлять органы технического учета и инвентаризации. Начиная с 2010 года, учет объектов капитального строительства осуществляется в государственном кадастре недвижимости. Органы технической инвентаризации отсканировали и передали в органы кадастрового учета учетные документы и сведения об объектах капитального строительства. Таким образом, была накоплена первоначальная база кадастровых данных. В результате внесенных в законодательство изменений были разработаны процедуры подготовки кадастровых сведений об объектах в отношении
объектов капитального строительства (кадастровых работ), процедуры кадастрового учета и предоставления сведений.
Сегодня кадастровую съемку в отношении объектов капитального строительства выполняются кадастровыми инженерами, которые получили право выполнять такие работы с 2010 года. В ходе работ кадастровый инженер определяет местоположение сооружения на земельном участке, остальные сведения указываются на основании проектной документации сооружения и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В отдельных случаях, когда наличия проектной документации и выданного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, технический план сооружения составляется на основании декларации, подготовленной собственником такого сооружения [2].
Подготовленный кадастровым инженером технический план сооружения [3] включает в себя графическую и текстовую части.
Технический план готовится в электронной форме в формате XML-документа согласно установленной схемы и заверяется электронной цифровой подписью кадастрового инженера. Прилагаемые к техническому плану документы представляются в формате PDF, графические формы в составе технического плана оформляются в виде файлов JPEG.
В соответствии с установленными требованиями технический план сооружения включает в себя следующие характеристики объектов капитального строительства:
Таблица 1
Характеристики сооружения
№ п/п Наименование характеристики
1 Кадастровый номер сооружения
2 Ранее присвоенный государственный учетный номер сооружения (кадастровый, инвентарный или условный номер)
3 Кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено сооружение
4 Номер кадастрового квартала (кадастровых кварталов), в пределах которого (которых) расположено сооружение
5 Адрес (описание местоположения) сооружения
Иное описание местоположения
6 Назначение сооружения
7 Наименование сооружения
8 Количество этажей сооружения
в том числе подземных
9 Год ввода сооружения в эксплуатацию
Год завершения строительства сооружения
10 Основная характеристика сооружения
При выполнении кадастрового учета объектов капитального строительства орган кадастрового учета имеет ограниченные полномочия по проверке представленных ему документов и сведений об объекте капитального строительства. Фактически он проверяет только полномочия заявителя обращаться с заявлением о кадастровом учете объект, а также представленный технический план на предмет его соответствия его оформления установленным требованиям
[4].
4. Недостатки в технологии описания объектов капитального строительства Существующая на сегодняшний момент технология описания объектов капитального строительства в целях их кадастрового учета обладает рядом существенных недостатков:
1. Ключевой задачей кадастровой съемки и кадастрового учета объектов недвижимости является обеспечение их однозначной идентификации объекта недвижимости, как объекта прав и сделок. При этом он должен также получить такие характеристики, которые позволят однозначно разграничить его и отделить таким образом от других объектов недвижимости. В отношении земельных участков эта задача решается достаточно эффективно путем определения плоских прямоугольных координат поворотных точек границ. Но в отношении объектов капитального строительства, выступающих в качестве самостоятельных объектов недвижимости, такое описание является недостаточным. Конструктивно сложные здания и тем более сооружения не могут быть однозначно описаны и разграничены между собой в двухмерном пространстве. Проекция объекта капитального строительства на плоскость может накладываться на чужой земельный участок.
Рис. 2. а) здание Технопарка, г. Новосибирск; б) «Ворота Европы», г. Мадрид
Таким образом, для полноценной идентификации объектов капитального строительства необходимо определение их пространственных параметров в трехмерной системе координат.
2. В рамках существующей технологии кадастровой съемки кадастровый инженер фактически не выполняет обмеров объектов капитального строительства за исключением внешнего контура объекта. Все основные параметры вносятся в технический план из проектной документации. Таким образом, понимая, что фактические параметры объекта (высота, строительный объем и т.д.) могут отличаться от проектных, современная технология допускает, что в кадастр недвижимости могут вноситься ошибочные сведения. Кроме того, отсутствует какая-либо возможность сравнить фактические параметры с проектными, т.е. определить пригодность объекта функциональному назначению. Более того, на кадастровый учет может быть поставлен объект капитального строительства, по проектной документации, относящейся к другому объекту. Таким образом, при проведении кадастровых работ должны использовать технологии, позволяющие определять установленный перечень пространственных параметров объекта, которые могут быть сравнены с проектными.
3. Перечень определяемых и вносимых в кадастр недвижимости характеристик объектов не только уменьшился по сравнению с ранее действующим порядком, но и перестал отвечать таким задачам, как определение износа, оценку затратным (восстановительным) методом и т.д. Использование современных методов позволит значительно расширить их перечень, в частности определяться пространственные параметры объектов капитального строительства или их отдельных конструктивных элементов (высота, глубина, превышение, объем и т.д.).
Эффективное решение вышеуказанных проблем могут предложить современные технологии мобильного 3Э-лазерного сканирования объектов капитального строительства, их описания и визуализации в системе 3Э-кадастра.
5. 3Б кадастр
В настоящее время в Российской Федерации, и в большинстве стран мира, кадастр объектов недвижимости ведется в плоском, двухмерном виде. Местоположение земельных участков фиксируется внесением в кадастр значений прямоугольных координат точек поворота границ участков. Это обеспечивает точную привязку участков на местности, учет их площади, конфигурации и положения относительно соседних участков [5, 6, 7].
Сама по себе идея внедрения системы 3Э кадастра не является новой. Большинство развитых стран также сталкивались с проблемой учета сложных многоуровневых объектов капитального строительства, такие как дорожные развязки, мосты и туннели, здания нестандартной формы с нависающими этажами. В ряде стран, например, в Австралии, Нидерландах, Швеции, Греции, действующий кадастр имеет элементы трехмерности. Так, в Греции высотная составляющая при описании объектов применяется на территориях плотной террасной застройки, когда один объект недвижимости большей частью своей
площади проецируется на крышу здания, расположенного ниже по склону. В Нидерландах для обозначения сооружений, расположенных под земной поверхностью, используют специальную систему кодов, при этом отметка о наличии подземных объектов ставится на уровне поверхности участка [5].
6. Лазерное сканирование объектов капитального строительства в целях их корректного кадастрового учета
Высокая скорость сканирования, измерение огромного количества точек с высокой точностью дает преимущество лазерного сканирования перед другими технологиями, используемых для съемки объектов капитального строительства. Лазерное сканирование обеспечивает избыточность точных данных. В сочетании с программными продуктами, обеспечивающими обработку результатов измерений, эта технология дает возможность для высокоточного моделирования объектов сооружений, в том числе с возможность обнаружения смещений и деформаций с точностью до 1 миллиметра [8, 9].
Результатом работы станет высокоточная и детальная трехмерная модель объекта недвижимости.
Полученная трехмерная модель объекта недвижимости в полном объеме позволяет устранить те недостатки системы учета объектов капитального строительства в кадастре недвижимости, о которых было указано ранее.
Данная модель может служить основой, как для системы двухмерного учета объектов недвижимости, так и для трехмерного.
Подготовленная трехмерная модель объекта недвижимости дает возможность получить широкий перечень пространственных характеристик объекта капитального строительства:
- конфигурация конструкций и элементов, размеры, положение по вертикали и в плане;
- высоты колонн, длины пролетов, сечения, узлов и иных геометрических параметров, от величины которых будет зависеть наличие деформаций в различных элементах [10].
Указанные параметры могут быть использованы при проведении кадастрового учета, в том числе в рамках проверки на соответствие проектным параметрам.
7. Заключение
Таким образом, технологии мобильного лазерного сканирования в ближайшем будущем могут найти новую область применения - выполнение кадастровых съемок объектов недвижимости с целью их кадастрового учета. Данный подход позволит существенно улучшить качество кадастровой информации об объектах капитального строительства, без существенного увеличения себестоимости работ, и тем самым повысит эффективность всей кадастровой системы в целом.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 29.12.2014) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 22.01.2015) (24 июля 2007 г.). Ссылка: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_170233/
2. Максименко Л. А. О подготовке технических планов объектов недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 2. - С. 192-198.
3. Приказ Минэкономразвития России от 23.11.2011 N 693 (ред. от 25.02.2014) "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке" (Зарегистрировано в Минюсте России 30.12.2011 N 22821). Ссылка: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164154/
4. Митрофанова Н. О. Современное состояние государственного кадастрового учета объектов капитального строительства на территории Новосибирской области // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. - С. 137-142.
5. Герасимова С.Г., Ибрагимов М.Б., Петров М.В.: Перспективы создания 3D кадастра в России // Электронный журнал по геодезии картографии и навигации «Геопрофи», 2013 -С. 5-8.
6. Николаева Т. В., Никитин В. Н. Кадастр в формате 3D // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). -Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 2. - С. 219-225.
7. Малыгина О. И. Трехмерный кадастр - основа развития современного мегаполиса // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 1. - С. 129-133.
8. Середович В. А., Иванов А. В. Исследования точности измерений, выполненных наземным лазерным сканером // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геодезия, геоинформатика, картография, маркшейдерия» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. -С.134-143.
9. Середович В. А., Алтынцев М. А. Примененение данных мобильного лазерного сканирования для создания топографических планов // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геодезия, геоинформатика, картография, маркшейдерия» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. - С. 96-100.
10. Новоселов Д. Б., Самбурский Д. В. Применение современных компьютерных технологий при обработке и анализе результатов наблюдений за деформациями зданий и сооружений // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геодезия, геоинформатика, картография, маркшейдерия» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 2. - С. 39-43.
© С. Р. Горобцов, 2015
