CC BY
165
И.А. Гребенкина*
ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ
Аннотация. Предметом исследования выступают актуальные теоретические вопросы определения понятия вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, сравнительный гражданско-правовой анализ его содержания как нового ограниченного вещного права для России с опорой на действующее российское и зарубежное гражданское законодательство, доктрину, ключевые программные документы по его развитию (Концепцию развития законодательства о вещном праве от 18 марта 2009 г., Концепцию развития гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ») и правоприменительную практику. Содержащиеся в работе научные положения и конкретные предложения по совершенствованию действующего российского гражданского законодательства в части закрепления в нем нового ограниченного вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости сформулированы с использованием диалектического, формально-юридического, метода моделирования, конкретно-исторического, структурно-функционального, сравнительно-правового, конкретно-социологического методов научного исследования, которые и позволили разработать новый подход в определении понятия и содержания вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости. Проанализировав нормы действующего российского гражданского законодательства о вещных правах, ключевые программные документы по его совершенствованию, отечественную и зарубежную цивилистические доктрины, положения кодифицированных актов зарубежного гражданского законодательства, в частности Германии, Латвии, Эстонии и Молдовы, автор формулирует определение понятия вновь вводимого в российское гражданское право ограниченного вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, обосновывает целесообразность его законодательного закрепления, детально раскрывает его правомочия.
Ключевые слова: преимущественное право покупки, понятие, содержание, недвижимость, гражданское законодательство, ограниченные вещные права, ключевые программные документы, правомочия, владение, распоряжение.
На современном этапе развития действующее российское гражданское законодательство находится в процессе восстановления классических институтов, составляющих содержание гражданского права и воспринятых из романо-германской правовой семьи. За последние несколько лет разработаны ключевые программные документы, закрепляющие ориентиры развития отечественного гражданского законодательства: Концепция развития законодательства о вещном праве от 18 марта 2009 г.,
Концепция развития гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Законопроект). Особая роль при этом отводится ограниченным вещным правам, в числе которых планируется закрепить забытое еще с дореволюционной России вещное преимущественное право покупки чужой недвижимости.
© Гребенкина И.А., 2014
* Гребенкина Ирина Александровна — кандидат юридических наук, преподаватель кафедра гражданского и семейного права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). [irinagrebenkina@rambler/ru]
125993, Россия, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 9.
Преимущественное право покупки чужой недвижимости, с одной стороны, является ограничением свободы договора, с другой стороны — ограничением права собственности1. В этом своеобразие исследуемого института.
Особая сложность в правовом регулировании преимущественного права покупки чужой недвижимости связывается с совокупностью причин:
— в российской доктрине гражданского права не разработана теоретическая модель данного института, предложены лишь фрагментарные решения отдельных практических и теоретических вопросов;
— отсутствуют универсальные подходы правоприменительной практики к разрешению споров, вытекающих из преимущественного права покупки чужой недвижимости;
— предлагаемые законодателем решения в проекте изменений ГК РФ, затрагивающих преимущественное право покупки чужой недвижимости, не свободны от ряда недостатков, не отличаются системностью и логической завершенностью.
Нельзя недооценивать важность комплексного, глубокого и многогранного исследования вновь вводимого в российское гражданское законодательство вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости, поскольку значение его для отечественного гражданского оборота велико: это дополнительная правовая возможность участия одного лица в праве собственности другого; гарантия, обеспечение получения недвижимой вещи в собственность в будущем в преимущественном перед третьими лицами порядке; расширение сферы коммерческого оборота недвижимости.
При этом стоит отметить, что в действующем гражданском законодательстве отсутствует легальное определение преимущественного права покупки. Ни Концепция развития гражданского законодательства РФ, ни Концепция законодательства о вещном праве также не предлагают определения понятия преимущественного права покупки и, в частности, вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости. На наш взгляд, учитывая текущее реформирование гражданского законодательства, в частности об ограниченных вещных правах, данный пробел должен быть восполнен в ближайшее время.
Важность и значение точности определения того или иного понятия бесспорны, так как «с его помощью мы в явной форме указываем на сущность отражаемых в понятии предметов, раскрываем содержание понятия и тем самым отличаем круг определяемых предметов от других предметов»2.
Для разработки и формулирования определения вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в российском гражданском праве целесообразно обратиться к правовой доктрине и гражданскому законодательству зарубежных правопорядков. Под «вещным преимущественным правом покупки в законодательстве европейских стран, как правило, понимается абсолютное право управомоченно-го лица на заключение договора купли-продажи в отношении недвижимости преимущественно перед всеми другими лицами, реализация которого возможна при условии продажи собственником вещи третьему лицу, а в случае его нарушения — возможность вступления во владение вещью независимо от воли собственника»3. Данное определение является обобщающим и несколько отличается от законодательно закрепленного. Так, согласно § 1094 Германского гражданского уложения 1896 г. (далее — ГГУ) земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, имело по отношению к собственнику преимущественное право покупки. В соответствии со ст. 1381 Гражданского закона Латвии исследуемое право означает возможность приобретать отчужденную другим недвижимую собственность, отстраняя приобретателя в связи с преимуществом перед ним и вступая в его права. Понятию вещно-правового преимущественного права покупки посвящена также ст. 256 Закона о вещном праве Эстонии: «Недвижимая вещь может быть обременена вещно-правовым преимущественным правом покупки».
Таким образом, отталкиваясь от указанных определений вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, учитывая все признаки вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости, предлагаем законодательно закрепить в российском гражданском праве следующее определение понятия «вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости», наиболее полно отражающее все его существенные характеристики, отличающие изучаемое право от смежных институтов:
«Недвижимая вещь может быть обременена вещным преимущественным правом покупки таким образом, чтобы лицо, в пользу которого зарегистрировано данное обременение, имело бы преимущественное перед другими лицами право приобрести в собственность отчуждаемую собственником недвижимость, отстраняя приобретателя в связи с преимуществом перед ним и вступая в его права».
К числу основных характеристик, вытекающих из данного нами определения вещного пре-
1 Синицын С.А. Вещная природа преимущественных прав // Законодательство. 2008. № 10. С. 13.
2 Гетманова А.Д. Логика. М., 2007. С. 75.
3 Емелькина И.А. Вещное преимущественное право покупки недвижимости // Вестник гражданского права. 2010. № 3. С. 108.
имущественного права покупки чужой недвижимости, которые отражают сущность исследуемого института, относятся следующие:
1) в определении прослеживается цель, основное назначение рассматриваемого права — приобретение в будущем недвижимости в собственность;
2) отражен объект — индивидуально-определенная недвижимая вещь;
3) содержатся основы механизма реализации вещного преимущественного права покупки чужой недвижимой вещи, т.е. затрагивается сам порядок осуществления права («преимущественное перед другими лицами право приобрести в собственность отчуждаемую собственником недвижимость, отстраняя приобретателя в связи с преимуществом перед ним_и вступая в его права»).
Таким образом, из предложенного определения отчетливо видно, что основанием исполнения исследуемого права является сам факт заключения договора купли-продажи недвижимости (договора об отчуждении недвижимости) между собственником (обязанным лицом) и третьим лицом;
4) в определении присутствуют важнейшие признаки, присущие ограниченным вещным правам и свидетельствующие в пользу вещной природы преимущественного права покупки чужой недвижимой вещи: абсолютный характер, господство лица над вещью и публичность — обязательная государственная регистрация права;
5) в определении отражен субъектный состав: правомочное лицо, обладающее преимущественным правом покупки чужой недвижимой вещи; собственник недвижимости (обязанное лицо); третье лицо — приобретатель;
6) определение отражает содержание исследуемого права, которое составляет правомочие частичного распоряжения недвижимой вещью посредством ее преимущественного приобретения.
При рассмотрении вопроса о содержании преимущественного права покупки чужой недвижимости, с нашей позиции, важно прежде всего учитывать принцип, характерный для всех вещных прав, — принцип numerus clauses, а именно: содержание преимущественного права покупки чужой недвижимости, как и любого другого вещного права, должно строго определяться законом и не может быть изменено соглашением субъектов гражданского оборота. Е.А. Суханов по этому поводу писал: «Характер и содержание ограниченных вещных прав определяются непосредственно законом, а не договором с собственником, тем более что их возникновение может происходить и помимо его воли. Закон сам устанавливает все их разновидности и определяет составляющие их конкретные правомочия (содержание) исчерпывающим образом (принцип numerus clausus)»4.
Содержание любого права определяется через совокупность правомочий, принадлежащих обладателю соответствующего права. При этом важно отметить, что «вещные права характеризуются специфическим содержанием. Они заключаются в непосредственном (а не через посредство другого лица) господстве над имуществом»5 и включают в себя либо по отдельности, либо в совокупности правомочия владения, пользования и распоряжения. В полном объеме все три указанных правомочия образуют конструкцию полного вещного права — права собственности. Субъекты ограниченных вещных прав не могут обладать всей совокупностью правомочий собственника, вследствие чего и именуются «ограниченными». Однако не следует забывать следующую очень важную особенность всех вещных прав (и права собственности, и ограниченных вещных прав), что отличает их от прав обязательственных. «Субъект вещного права может осуществлять в своем интересе действия по владению, пользованию, в ряде случаев и по распоряжению вещью, не обращаясь за содействием к кому-либо иному. При этом ограниченное вещное право можно определить как абсолютное субъективное право лица, обладающего возможностью в своих интересах в рамках предоставленных ему законом правомочий непосредственно использовать вещь, принадлежащую на праве собственности другому лицу, не прибегая к содействию собственника»6.
«Правомочие — юридическая возможность для субъекта права осуществлять определенные действия или требовать определенных действий (бездействия) от другого субъекта. В гражданском праве можно выделить три существенных правомочия субъекта:
— правомочие на собственные действия, означающее возможность самостоятельного совершения субъектом фактических и юридически значимых действий;
— правомочие требования, представляющее собой возможность требовать от обязанного субъекта исполнения возложенных на него обязанностей;
— правомочие на защиту, выступающее в качестве возможности использования различных мер защиты или требования использования государственно-принудительных мер в случаях нарушения субъективного права»7.
В соответствии с предложенным нами определением понятия «вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости» правомочное лицо имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение
4 Суханов Е.А. Гражданское право: в 4 т. Общая часть (Т. 1). М., 2008. С. 591.
5 Щенникова Л.И. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 16.
6 Мозолин В.П., Масляев А.И. Гражданское право. Ч. 1. М., 2007. С. 398-400.
7 Суханов Е.А. Указ. соч. С. 47.
недвижимой вещи в свою собственность. Буквальное толкование содержания данного права позволяет сделать вывод, что в его основе лежит возможность правомочного лица на приобретение недвижимости в свою собственность преимущественно перед другими лицами при волеизъявлении собственника на отчуждение недвижимости. Именно через такую возможность правомочного лица на преимущественное перед третьими лицами приобретение недвижимости в свою собственность (независимо от воли собственника, заключившего договор купли-продажи с третьим лицом, и воли самого третьего лица) раскрывается правомочие лица, наделенного преимущественным правом покупки, по распоряжению данной недвижимостью. Другими словами, лицо, наделенное преимущественным правом покупки чужой недвижимости, своим односторонним действием (заявление о намерении приобрести недвижимость, направляемое собственнику после получения от последнего уведомления о заключении собственником договора купли-продажи недвижимости с третьим лицом), разрушая договор купли-продажи недвижимости между собственником и третьим лицом — покупателем и переводя на себя права и обязанности покупателя, реализует ни что иное, как правомочие распоряжения данной недвижимой вещью, определяет ее дальнейшую юридическую судьбу, а именно: недвижимость будет принадлежать только ему (правомочному лицу), а не третьему лицу — покупателю. «Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения»8.
Следовательно, можно сделать вывод о наличии в содержании преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочия распоряжения недвижимой вещью посредством возможности ее преимущественного перед третьими лицами приобретения в свою собственность при волеизъявлении собственника на ее отчуждение. При этом подобная возможность является способом реализации правомочия распоряжения такой недвижимостью. В узком смысле данное правомочие сводится к возможности привилегированного лица требовать преимущественно перед третьими лицами заключения с собственником недвижимости в отношении себя договора об отчуждении такой недвижимости.
В широком смысле исследуемое правомочие можно разбить на отдельные правомочия:
1) до реализации права, а также либо до его нарушения (возможно в случае, если собственник продаст недвижимость третьему лицу в об-
ход преимущественного права покупки правомочного лица):
— в случае волеизъявления собственника на продажу недвижимости правомочие требовать преимущественного перед третьими лицами заключения с собственником недвижимости в отношении себя договора об отчуждении такой недвижимости (правомочие требования);
— собственно правомочие на приобретение недвижимости в свою собственность преимущественно перед другими лицами (правомочие на осуществление собственных действий);
2) в случае нарушения преимущественного права покупки чужой недвижимости управомо-ченное лицо всегда вправе требовать вступить на место покупателя, во владение вещью и требовать внесения регистрационной записи о его праве собственности на недвижимость в ЕГРП на недвижимость с компенсацией третьему лицу — приобретателю покупной цены; а также вправе предъявить иск к нарушившему его преимущественное право покупки собственнику о возмещении убытков (правомочие на защиту).
Согласно п. 1 ст. 221 Законопроекта вещное право предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в пределах, установленных Гражданским кодексом.
Присутствуют ли в преимущественном праве покупки чужой недвижимости правомочия владения и пользования?
Как правило, «под правомочием владения понимается возможность фактического обладания имуществом»9; «...основанная на законе (то есть юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.)»10.
Действующий ГК РФ 1995 г. не содержит норм, определяющих сущность понятия «владение» и его виды. Предпринята попытка данный пробел восполнить в Законопроекте изменений ГК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 209 Законопроекта владение означает фактическое господство лица над объектом владения и сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения. Для сравнения: в соответствии с § 854 ГГУ владение вещью приобретается достижением фактической власти над вещью. По ст. 303 ГК Республики Молдова (далее — ГК Молдовы) владение приобретается путем преднамеренного достижения фактического обладания вещью. Не признается владельцем лицо,
8 Там же. С. 511.
9 Мозолин В.П., Масляев А.И. Указ. соч. С. 363.
10 См.: Суханов Е.А. Указ. соч. С. 511.
которое хотя и осуществляет фактическое владение вещью, делает это в пользу другого лица на основании полномочий владельца, полученных им от этого лица. Владельцем признается только лицо, предоставившее эти правомочия11.
Кроме того, в ряде зарубежных стран, в частности в Германии, законодательно закреплены два вида владения: непосредственное владение (лицо осуществляет непосредственное физическое господство над вещью для себя) и опосредованное владение. «Немецкий законодатель признает опосредованным владельцем лицо, которое фактически вещью не обладает, но имеет с вещью правовую связь»12. Так, § 868-871 ГГУ посвящены именно опосредованному владению. Согласно § 868 ГГУ если лицо владеет вещью в качестве узуфруктуария, залогодержателя, арендатора, нанимателя, хранителя или на основании иного подобного правоотношения, в силу которого оно вправе или обязано по отношению к другому лицу временно владеть определенной вещью, то последнее также является владельцем (опосредованное владение).
ГК Республики Молдова следующим образом разграничивает опосредованное и непосредственное владение: «владелец может владеть вещью либо непосредственно, в силу собственной власти (непосредственное владение), либо через другое лицо (опосредованное владение)» (ст. 304).
Таким образом, следуя логике зарубежных законодателей, непосредственное владение вещью — это физическое соприкосновение с вещью (физическая связь), а опосредованное владение — юридическая, правовая связь лица с вещью. Наличие правовой связи лица с вещью очевидно в вещном преимущественном праве покупки чужой недвижимости. Правовая связь между субъектом вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости и самой недвижимой вещью прослеживается в следующем:
1) преимущественное право покупки чужой недвижимости непосредственно обременяет недвижимую вещь;
2) правомочное лицо на основании своего права имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение этой вещи в свою собственность.
Следовательно, исходя из зарубежного законодательства и правовой доктрины, субъект преимущественного права покупки недвижимости выступает опосредованным владельцем такой недвижимой вещи. Однако необходимо
11 Гражданский кодекс Республики Молдова [Электронный ресурс]. URL: http://rudocs.exdat.com/docs/index-183433.html (дата обращения — 1 августа 2012 г.).
12 Синицын С.А. Владение и владельческая защита в
гражданском праве государств континентальной Европы. М., 2012. С. 103.
обратить внимание на то, что «в современном праве и вовсе в контексте рассуждений о видах владения при переходе права собственности по российскому законодательству говорят о недостатках действующей редакции ГК РФ, выраженных в отказе от восприятия различий между «посредственным и непосредственным» владельцами в сравнении с BGB»13. Действующее российское гражданское законодательство не закрепляет институт двойного владения и, следовательно, не выделяет непосредственное и опосредованное владение.
Соответственно с позиций российского гражданского законодательства, не признающего опосредованное владение, при введении в него вещного преимущественного права покупки недвижимости бессмысленно рассуждать о наличии в данном праве правомочия опосредованного владения. Однако нельзя не сказать, что Законопроект изменений ГК РФ, наряду с определением понятия «владения», не исключает возможность выделения непосредственного и опосредованного видов владения. Так, в абз. 2 п. 2 ст. 209 Законопроекта говорится, что «приобретение права на объект владения не означает приобретения владения этим объектом (ст. 212), если законом не установлено иное». Указанная норма, на наш взгляд, оставляет возможности для ее расширительного толкования и, соответственно, предусматривает в случаях, указанных в законе, достаточность для приобретения правомочия владения всего лишь приобретения права на вещь без непосредственного физического обладания вещью. К примеру, таким правом вполне может быть вещное преимущественное право покупки чужой недвижимости. Соответственно, можно сделать вывод, что если российское законодательство пойдет по пути признания и закрепления в нем опосредованного владения, то вполне можно будет утверждать, что и по российскому праву носитель преимущественного права покупки чужой недвижимости выступает опосредованным владельцем.
Обладает ли лицо, наделенное вещным преимущественным правом покупки чужой недвижимости, правомочием непосредственного владения? Ответ на поставленный вопрос очевиден. Нет, не обладает. При установлении и существовании вещного преимущественного права покупки чужой недвижимой вещи сама недвижимая вещь, как правило (если вещь не передана правомочному лицу в непосредственное обладание собственником, например на основании договора аренды), остается в непосредственном владении собственника, который является ее фактическим обладателем, наделенным всей триадой правомочий непосредственного владе-
13 Цит. по: Синицын С.А. Указ. соч. С. 103.
ния, пользования, распоряжения такой вещью. Данное положение вытекает из § 504 ГГУ, исходя из которого лицо, имеющее преимущественное право покупки в отношении определенного предмета, может осуществить это право, когда обязанное лицо заключит с третьим лицом договор купли-продажи указанного предмета. Результатом осуществления вещного преимущественного права покупки является заключение договора купли-продажи недвижимой вещи между собственником (обязанным лицом) и правомочным лицом и возникновение у последнего права собственности на данную недвижимую вещь (§ 505, 510 ГГУ). Соответственно такие правомочия в отношении недвижимой вещи, как непосредственное владение, пользование и полное распоряжение (правомочия собственника), возникают у правомочного лица только после реализации его преимущественного права покупки чужой недвижимости, когда оно станет собственником недвижимой вещи.
Аналогичной позиции по поводу отсутствия у управомоченного лица непосредственного владения недвижимой вещью придерживается С.А. Синицын: «Характер данного права сам по себе не подразумевает владения как имманентного свойства вещного права»14.
Как подчеркивалось ранее, до реализации исследуемого права недвижимая вещь, как правило, находится в пользовании самого собственника. «Как правило» потому, что правомочное лицо может все-таки непосредственно владеть недвижимой вещью, равно как и пользоваться ей, на основании, к примеру, обязательственного права нанимателя или арендатора в силу соответственно договора найма или аренды. Данные договоры могут предусматривать преимущественное право покупки правомочного лица. И если такой договор заключен между собственником и правомочным лицом, то, наоборот, непосредственным владельцем недвижимой вещи становится правомочное лицо, фактически (физически) обладающее недвижимой вещью для себя. При этом еще раз подчеркнем, непосредственно владеть недвижимой вещью, пользоваться ею только лишь на основании вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочное лицо не может.
Таким образом, управомоченное лицо в силу вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости такой недвижимостью:
1) непосредственно не владеет — в силу только данного права не имеет возможности физического обладания такой вещью;
2) не пользуется — не извлекает полезных свойств из недвижимой вещи;
14 Синицын С.А. Защита владения и вещных прав в гражданском праве России и Германии: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010. С. 124.
3) распоряжается недвижимой вещью посредством преимущественного приобретения ее в свою собственность.
Так, в отличие от исследуемого права согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ 1995 г. собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Рассмотрим содержание всех остальных ограниченных вещных прав, включающих вместе или по отдельности правомочия владения, пользования и распоряжения в свете реформирования действующего российского гражданского законодательства. Так, по Законопроекту:
— ст. 299 — обладателю права постоянного землевладения принадлежит право владения и пользования чужим земельным участком;
— ст. 300 — правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации;
— ст. 301.1 — в силу сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут);
— ст. 302 — собственник недвижимой вещи вправе предоставить другому лицу — гражданину, а в случаях, установленных законом, — некоммерческой организации (пользо-владельцу) право личного владения и пользования такой вещью (узуфрукт);
— ст. 303 — в силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки;
— ст. 304 — на основе права приобретения чужой недвижимой вещи лицо имеет возможность исключительно перед другими лицами приобрести недвижимую вещь в свою собственность. При этом правомочное лицо наделено правомочиями непосредственного владения, пользования и распоряжения недвижимой вещью в виде уступки и залога;
— ст. 305 — право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления — правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки;
— ст. 306 — в силу права оперативного управления государственные или муниципальные
предприятия, а также учреждения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества;
— ст. 297.1 — в силу права ограниченного владения земельным участком собственник здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, предусмотренных соответствующим вещным правом или договором с собственником земельного участка.
Следовательно, особенностями вещного
преимущественного права покупки чужой недвижимости, отличающими его от других ограниченных вещных прав, которые планируется
Библиография:
1.
2.
3.
4.
6.
закрепить в российском гражданском праве, являются:
1) отсутствие в содержании вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости правомочий непосредственного владения, пользования недвижимой вещью. Причем во всех остальных перечисленных ограниченных вещных правах, в которых содержится правомочие владения, речь идет именно о непосредственном владении индивидуально-определенной вещью в силу соответствующего ограниченного вещного права;
2) наличие в содержании вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости особого правомочия распоряжения недвижимостью посредством приобретения недвижимости в собственность преимущественно перед другими лицами. Данное правомочие можно рассматривать как в узком, так и широком смысле.
Материал поступил в редакцию 3 марта 2014 г.
Емелькина И.А. Вещное преимущественное право покупки недвижимости // Вестник гражданского права. — 2010. — № 3.
Мозолин В.П., Масляев А.И. Гражданское право. Ч. 1. — М., 2007.
Синицын С.А. Вещная природа преимущественных прав // Законодательство. — 2008. — № 10. Синицын С.А. Владение и владельческая защита в гражданском праве государств континентальной Европы. — М., 2012.
Суханов Е.А. Гражданское право: в 4 т. Общая часть. Т. 1. — М., 2008. Щенникова Л.И. Вещные права в гражданском праве России. — М., 1996.
PREEMPTION OF ANOTHER PERSON'S PROPERTY: CONCEPT AND CONTENT
Grebyonkina Irina Alexandrovna
PhD in Law, Lecturer of the Department of Civil and Family Law, Kutafin Moscow State Law University
[irinagrebenkina@rambler.ru]
Abstract
The subject of the study is relevant theoretical issues of the definition of pre-emptive rights in rem of someone else's property, comparative civil legal analysis of its content as a new limited property rights in Russia, building on the existing Russian and foreign civil law doctrine, key policy documents for its development (Concept of the development of Law of Property Act of 18 March 2009, Concept of the development of civil law of October 7, 2009, Draft Federal Law № 47538-6 «on Amendments to the first, second, third and fourth parts of the Civil Code, as well as individual legislative Acts of the Russian Federation») and law enforcement practice. The article contains scientific principles and specific proposals to improve the existing Russian civil legislation regarding the enshrining a new limited property preemptive right to purchase another person's property. They are formulated using dialectical, formal and legal, modeling methods, the concrete historical, structural and functional, comparative legal, specifically sociological research methods, which allowed us to develop a new approach to the definition and content of the pre-emptive rights in rem of someone else's property. Having analyzed the norms of the Russian civil law on real rights, key policy documents for its improvement, domestic and foreign civil doctrine, the provisions of codified acts of foreign civil law, in particular Germany, Latvia, Estonia and Moldova, the author formulates the definition of re-introduced into the Russian civil law limited property preemptive right to purchase another person's property, proves the feasibility of the legislative consolidation, reveals its powers in details.
Keywords
Pre-emption, concept, content, real estate, civil law, limited property rights, key policy documents, powers, possession, disposal.
References
1. Emelkina I.A. Pre-emptive right of buying property // Bulletin of civil law. — 2010. — № 3.
2. Mozolin V.P., Maslyaev A.I. Civil law. Part 1. — M., 2007.
3. Sinitsyn S.A. Material nature of pre-emption rights // Legislation. — 2008. — № 10.
4. Sinitsyn S.A. Possession and possessory protection in civil law countries of continental Europe. — M., 2012.
5. Sukhanov E.A. Civil law: In 4 vol. The general part. Vol. 1. — M., 2008.
6. Schennikova L.I. Property rights in the Russian civil law. — M., 1996.
