CC BY
29
УДК 622.834:711.4
В. Е. Коновалов, М. Е. Ко. пина
ПРАВОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ УРАЛА, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ЗОНЕ ВЛИЯНИЯ ГОРНЫХ РАБОТ
В данной статье рассматриваются проблемы населенных пунктов, территории которых оказались в зоне ведения или влияния подгемнмх горных работ.
Градостроительные регламенты как «совокупностьустановленных Правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности» [ 1 ] (Градостроительный кодекс РФ. 1998 г.) являются основой правового зонирования территорий населенных пунктов, обеспечивающее безопасность проживания населения.
Правовое зоннрованнс на современном этапе должно рассматривать не только вопросы разрешенного использования (градостроительные регламенты) городских территорий и допустимых изменений в их использовании, но и вопросы юридического порядка, а именно
- определение формы собственности на земельный участок (государственная, муниципальная или частная);
- установление правовой (юридической) принадлежности земельных участков поселений конкретному юридическому или физическому лицу (субъекту) и возникновение или изменение права пользования земельным участком ^собственность, аренда, безвозмездное бессрочное пользование).
В них входит также и установление публичных сервитутов.
Таким образом, правовое зонирование необходимо рассматривать и как процесс подрат-делення городской территории на определенные зоны с установленными границаьш, определяющими право землепользования, право принадлежности определенному субъекту, право разрешенного использования земельного участка при ведении определенной хозяйственной деятельности. Результатом всех видов зонирования, как правило, являются «Схемы зонирования», которые в современных условиях приобретают ключевое значение для регулирования использования городских территорий и объектов недвижимости.
Юридическая сторона правового зонирования также имеет непосредственное отношение к решению главной экономической проблемы государства - пополнении» бюджетов всех уровней за счет налогообложения объектов недвижимости, включая земельные участки.
Д.1Я решения данной проблемы з первую очередь возникает необходимость выполнения разграничения территорий по форма» собственности и кадастровой оценки земель поселений (кадастрового зонирования) с целью определения оптимальной величины земельного налога.
Правовое зонирование территории поселений необходимо рассматривать как базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и обустройства (строительства и благоустройства) земельных участков и иных объектов недвижимости поселений в условиях рынка.
С этих позиций рассмотрим территории населенных пунктов (крупных и мелких), подверженных вредному влиянию подземных горных работ, таких, как г. Н. Тагил, г. Березовский, г. Краснотурьинск, г. Бакал, п. Левиха н др.
Разработка месторождений подзе мным способом привела к формированию вокруг старых горных выработок зон подработки, которые не в полной мере учитываются при разработке генеральных азанов городов Уральского региона.
В настоящее время во многих старейших горнорудных районах области идет процесс закрытия отработанных шахт, глубоких карьеров. Прекращение отработки ведет к затоплению под-
земных горных выработок, их «мокрой консервации». Нарушение гидродинамического режима, подъем уровня подземных вод приводят к быстрой негативной реакции геологической среды, активизации геодинамических процессов. Происходит обрушение земной поверхности над шахтными полями, проседание и сдвижение пород. На многих законсервированных рудниках идут процессы подтопления застроенных территорий, расположенных на периферии бывших дспрсс-сионных воронок. При замачивании глинистых г рунтов отмечается набухание, пучение, что приводит к нарушению прочностных и деформационных свойств грунтов, которые, в конечном счете, отрицательно влияют на сохранность подземных инженерных коммуникаций. Нарушение геоди-намичсского режима глубоких шахт и образование обширного выработанного пространства иногда могуг спровоцировать активизацию техногенной сейсмичности в этих районах. На Урале известны техногенные землетрясения силой 2-3 балла, поскольку высока концентрация подземных выработок и гу стонаселенных городов.
В России вопросы обоснования долгосрочной стратегии развития моиоотраслевых городов горной специализации пока не нашли достойного отражения в теории и практике государственного управления.
Существующая система инструуснтов федеральной, региональной и городской политики малоэффективна для горнопромышленного города в силу слияния присущих ему функционально-производственных и социально-экономических структур.
11равовос зонирование территорий поселений гориодобыьающего комплекса Урала, оказавшихся на подработанных территориях, имеет огромное значение в плане обеспечения безопасной жизнедеятельности населения.
На показатели земельного налога и стоимость земель горняцких городов и поселков существенное апиянис могут оказать подземные выработки, оказавшиеся непосредственно под городскими и поселковыми территориями, в частности, под жилыми кварталами, участками объектов промышленного, общественного и делового назначения. Данный факт может оказать влияние не только на снижение стоимости земельных участков и строений, но и привести к их обесцсннва-нню при отсутствии спроса на рынке недвижимости, т. е. вывести их из торгово-земелыюго оборота.
Целью правового зонировании земель поселении на территориях, подверженных вредному влиянию горных работ, является:
- наиболее рациональное их использование*.
- обеспечение права на благоприятную среду жизнедеятельности, включая самое главное -безопасность проживания населения в зоне влияния горных раЗот;
- установление налога на недвижимость или обоснование его размера:
- включение, по возможности, этих земель в рыночный оЗорот.
Достижение этой цели возможно в два этапа.
1-й этап заключается:
- в выявлении территорий особо опасных для жизнедеятельности населения (проживания);
- выявлении объекгов. находящихся в зонах особого режима, и субъектов (их владельцев или собственников), на которых данная ситуация может существенно повлиять;
- организации мониторинга земель на территории поселений, подверженной вредному влиянию горных работ.
Застроенные территории, оказавшиеся в зоне влияния горных работ, т. е. в районах действующих, законсервированных или ликвидированных рудников (шахт), требуется рассматривать как зоны особого значении (режима), так как изменение структуры фунтов может вызвать деформацию или обрушение зданий, сооружений.
2-й этап выполняется по результатам предыдущего и заключается:
- п установлении особого режима использования земель на нодработанной территории;
- введении специального градостроительного регламента в виде «Правил землепользовании и застройки» земель поселений на подработанных территориях;
- разработке долгосрочной программы выведения (ликвидации) жилого фонда с подработанной территории;
- обеспечении мер охраны зданий и сооружений на подрабатываемой (подработанной) территории.
Первоначальным этапом выявления территорий и объектов, особо опасных для жизнедеятельности населения, проживающего в зоне влияния подземных горных работ как части правового зонирования, предлагается проведение анализа и оценки состояния подработанной территории поселений, включающего:
- технический учет и инвентаризацию нарушенных зданий и сооружений в поселениях, оказавшихся на подработанных территориях;
- инвентаризацию земель поселений с выявлением де~радированных и нарушенных земель;
- анализ данных о месторождениях полезных ископаемых, расположенных вблизи населенных пунктов, и перспективах их разработай;
- технический учет и инвентаризацию существующих горных выработок;
- анализ состояния капитальных горных выработок и проведенных горных работ на подработанной территории (или вблизи нес);
- представление возможного процесса сдвижения горных пород или оценка устойчивости боргов карьеров и откосов отвалов с прогнозом развития во времени на основании данных мониторинга;
- составление сводного топографического плана проекции месторождения полезных ископаемых, горных выработок и зон сдвижения горных пород на земную поверхность с учетом генерального плана развития поселения.
Вторым этапом должна быть подготовка рекомендаций но обеспечению мер охраны гта-ннй н сооружений с разработкой мероприятий по наблюдениям за земной поверхностью и деформациями зданий и сооружений на подработанной территории.
Третий этап (или параллельно со вторым) - разработка особого режима использования земель на данной территории с определением специальных градостроительных регламентов в виде «Правил землепользования и застройки».
Четвертым этапом должно быть правовое зонирование территории с установлением границе особым режимом использованием земель и предложениями по кадастровой опенке земель в пределах каждой зоны.
Пятым этапом возможна разработка рекомендаций по перспективному использованию подработанных территорий поселений, для чего необходимо:
- выполнить комплексный анализ влияния горных работ на территории этих поселений;
- обозначить проблему перед управленческими структурами всех уровней;
- разработать план и программу решения проблемы:
- определиться с источниками финансирования программы.
Кроме того, учитывая такие факты, как: развитие процесса сдвижения горных пород; развитие поселений, а значит, изменение степени обустройства их территории в рамках нового генплана: формирование и развитие рынка недвижимости, т. е. включение в товарно-денежный оборот земельных участков и строительных объектов городов л поселков, можно предположить, что мы имеем дело с динамичным явлением, требующим точной, объективной, современной информации. В этом случае встает вопрос о разработке мобильной информационной системы.
Такая система должна будет осуществлять сбор, обработку, накопление, анализ, хранение и выдачу огромного объема информации, как о состоянии городской среды, так и о состоянии толщи горных пород и горных выработок, о градостроительных ограничениях и праве использования субъектами земель поселений, а также о социальных и экономических явлениях и процессах.
Вся информация, связанная с изменением техногенного или природного фактора в пределах черты поселения, с развитием или изменением использования земельных ресурсов поселений. а также с изменением прав землепользования или самого субъекта пользования объекта недвижимости должна оперативно и своевременно заноситься в базу данных и отражать эту информацию в схеме правового зонирования.
Автоматизированная информационная система, в основе которой заложена подобная база данных, необходима не только для сбора и систематизации данных, но и для оперативного и профессионального управления городскими территориями и городской недвижимостью (предоставление и изъятие земельных участков, планирование развития территорий поселений и др.). Такая системная информация должна стать идеальной основой для функционирования градостроительных, кадастровых и земельных струкгур, а также для органов по управлению городской недвижимостью.
