CC BY
200
Семенова Екатерина Геннадьевна
кандидат юридических наук, Краснодарский университет МВД России (тел.: +79787736361)
Правовая природа помещения в здании как объекта вещных отношений
В статье правовая природа помещения рассматривается в рамках концепции единого объекта недвижимости. Определяется, что помещение может выступать объектом права владения и пользования в случае установления долевой собственности на единый объект недвижимости, частью которого помещение является. На основе анализа зарубежного и отечественного законодательного опыта предлагается в качестве вещно-правовых конструкций долевой собственности на единый объект использовать кондоминиум и кооперативную собственность.
Ключевые слова: единый объект недвижимости, помещение, общее имущество, кондоминиум, кооперативная собственность.
E.G. Semenova, Candidate of Law, Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia; tel.: +79787736361.
The legal nature of the premise in the building as an object of real relations
The article is devoted to the legal nature of the premise in the context of a united real estate object. Premise is defined as an object of the right of possession and use in case of establishment a shared ownership on the united real estate object a part of which premise is. Based on the analysis of foreign and domestic legislative experience, it is proposed to use condominium and cooperative property as property-legal constructions of shared ownership of a united real estate object.
Key words: united real estate object, premise, common property, condominium, cooperative ownership.
В условиях рыночной экономики вопросы оборота недвижимости, в том числе помещений, приобретают все большее значение и требуют детального правового регулирования. В законодательстве помещения, наряду со зданиями, сооружениями, едиными недвижимыми комплексами, отнесены к объектам недвижимости (п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Как объект недвижимости помещение существует в составе другого объекта недвижимости - здания, образовывая в зависимости от назначения две категории: 1) основные помещения - нежилые помещения в нежилом здании, жилые (квартиры) и нежилые помещения в многоквартирном доме; 2) вспомогательные помещения - помещения вспомогательного использования в нежилом здании, общие помещения в многоквартирном доме. Каждая из данных категорий помещений имеет свой правовой режим .
Так, в настоящее время исходя из норм регистрационного законодательства помещение в нежилом здании, являясь объектом недвижимости, не является объектом права собственности. Регистрации подлежит право собствен-
ности на здание, помещения в таком здании, в том числе относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат государственному кадастровому учету одновременно со зданием (п. 5 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). В то же время нормы гражданского законодательства допускают возникновение права собственности на помещение, определяя, например, что «член жилищного, жилищно-строительного... кооператива... полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру. иное помещение. приобретают право собственности на указанное имущество» (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Жилые помещения были введены в гражданский оборот как самостоятельные объекты в результате приватизации, проведенной на основании Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В настоящее время жилое помещение (квартира) прямо рассматривается законодателем не только как объект недвижимости, но и как объект права собственности (ст. 288, 289 ГК РФ). Сам многоквартирный дом, относясь в соответствии со строительными нормами к категории «здание», которое является объектом недвижимости, объектом
197
права собственности не является (п. 5 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
С правом индивидуальной собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме в силу закона связано право общей долевой собственности на помещения общего пользования и земельный участок под многоквартирным домом, составляющие общее имущество в нем (ст. 289, 290 ГК РФ, гл. 6 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на такое имущество не является собственно недвижимым имуществом, но в то же время подлежит государственной регистрации со всеми вытекающими последствиями - индивидуальной определенностью и точными характеристиками недвижимой вещи (п. 5 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, отнесение помещений к числу объектов гражданских прав, по сути, приводит к образованию нескольких объектов, имеющих различный правовой режим: 1) здание (в том числе многоквартирный дом); 2) основные помещения, которые могут принадлежать различным собственникам на праве индивидуальной собственности; 3) общее имущество, включающее помещения общего пользования и земельный участок, принадлежащее всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
Несмотря на то, что указанные объекты имеют различный режим, существуют они в определенной взаимосвязи, в том числе юридической. Это обусловливает поиск как оптимальной вещно-правовой конструкции, которая бы опосредовала их существование как объектов права собственности, так и конструкции их сосуществования как единого объекта права собственности.
В отечественной доктринальной сфере вопрос соотношения помещений, общего имущества и здания как объектов права собственности поднимается постоянно. Однако в целом он сводится к проблеме определения правового режима помещения и поиска доказательств его самостоятельности как объекта права (Б.М. Гонгало, В.В. Витрянский, В.В. Чубаров, И.Д. Кузьмина, Л.Т. Кокоева) или признания за ним качества особого объекта, существующего только юридически (К.И. Скловский, С.А. Степанов, Е.А. Суханов).
С физической точки зрения помещение представляет собой часть объема здания или сооружения, которая имеет определенное назначение и ограничена строительными
конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Указанные особенности помещений позволяют на практике специалистам судебно-экспертных учреждений составлять заключения о технической возможности раздела здания (домовладения) или выдела из него отдельных помещений, которые впоследствии регистрируются как объекты недвижимости.
В Проекте ГК РФ помещение предлагается считать не только объектом недвижимости, но и объектом права собственности, регистрация которого (права) прекращает право собственности на здание, где находится данное помещение (п. 2 ст. 298). Данный вывод подтверждается и судебной практикой [1].
В то же время использование интервальной методологии в исследовании правового регулирования отношений в сфере недвижимости позволяет рассматривать категорию недвижимости не только как физический объект, а как многомерную категорию, представляющую собой определенную систему физических, экономических, социальных и правовых свойств [2]. С точки зрения экономического и социального интервала абстракции ценность помещения определяется не его пространственными характеристиками (физическими свойствами), а наличием связи помещения со зданием. Любое помещение ценно не только само по себе, но одновременно и как часть здания, в котором оно расположено. В частности, помещение существует только в составе здания, оно не может использоваться самостоятельно, без вспомогательных помещений, конструктивных элементов здания и технического оборудования, предназначенного для его эксплуатации. Даже если пристроенное помещение связано со зданием одной стеной, то оно является помещением здания. Одновременно и здание ценно не только само по себе, но и как вместилище имеющихся в нем помещений. Хозяйственная жизнь, определенные социальные нужды требуют для их удовлетворения не столько здания, сколько помещений, в него входящих.
В зарубежных странах существуют различные конструкции, направленные на установление сосуществования здания и помещения, находящегося в таком здании, как объектов права собственности. В частности в Австрии, Швейцарии закреплена конструкция особой собственности, которая предполагает долевые права участника на земельный участок и на находящееся на нем здание в целом и особое
198
право на исключительное использование определенного пространства в здании, которое, по сути, является ограниченным вещным правом [3, c. 300-301].
Существует и другой вид юридической конструкции, который предполагает соединение права индивидуальной собственности на соответствующее помещение в здании (квартиру, нежилое помещение или художественную мастерскую) и права общей долевой собственности на земельный участок и общее имущество здания, которые вместе образуют единый объект права. Такой объект права представляет собой основное недвижимое имущество, обозначенное внутренними поверхностями стен, потолков и перекрытий, нераздельно объединенное с долей в общем имуществе (здании, земельном участке). При этом основные компоненты объекта могут быть дополнены как смежными, так и несмежными пространствами (например, машино-местами) при условии, что они не обозначены как общее имущество [4]. Данная модель «поэтажной» («квартирной», «жилищной») собственности предусмотрена в законодательстве Германии, Испании, Франции, Латвии, Эстонии и других стран. В США такой вид собственности получил название «кондоминиум» (condominium, condo) [4].
Еще одной из коллективных форм совместного владения и помещениями в здании, и самим зданием с земельным участком, получившей наравне с кондоминиумом достаточно широкое распространение в США, является установление кооперативной собственности (cooperatives, co-op) [5]. Сущность данной формы собственности состоит в том, что собственником застроенного земельного участка является общество (кооператив), а его члены (пайщики) владеют лишь своим паем - денежными средствами, которые они внесли, вступая в кооператив и участвуя в его хозяйственной деятельности.
Следует отметить, что подобные подходы к праву собственности на здание и помещения в нем не являются новыми и для Российской Федерации, имеющей определенную практику и в части существования института кондоминиума, и функционирования кооперативов.
В современном праве институт кондоминиума имеет различные значения: это и форма собственности, и форма организации управления (субъекты управления), и объект совместной собственности. В отечественном законодательстве кондоминиум рассматривался как самостоятельный объект права, единый комплекс недвижимого имущества, который вклю-
чает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности (Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"» (утратил силу на основании Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ). Юридическая конструкция кондоминиума существовала до принятия Жилищного кодекса РФ и была исключена из правового пространства ввиду необходимости введения в оборот таких самостоятельных объектов, как квартиры и комнаты в многоквартирных домах.
Не является новой для Российской Федерации, имеющей практику функционирования жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), и форма кооперативной собственности. Основной целью создания ЖСК было финансирование жилищного строительства для удовлетворения жилищных потребностей. Вместе с тем, ЖСК имело функции управления, что определялось формой домовладения. При кооперативной форме жильцы (пайщики) получали право использовать квартиры посредством членства в ЖСК, который являлся собственником многоквартирного дома [6, с. 5].
После вступления в силу 1 июля 1990 г. Закона «О собственности в СССР» член ЖСК, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, предоставленную в пользование, наделялся правом собственности на такое жилье, что конечно противоречит конструкции собственности. Кооперативы сначала преобразовались в кооперативы, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования, а впоследствии в кооперативы, не имеющие на праве собственности недвижимые объекты, подлежащие преобразованию в товарищества собственников жилья [7, с. 108].
Таким образом, отечественное законодательство имеет определенный опыт и предпосылки для использования конструкций кондоминиума и кооперативной собственности в качестве собственности на объект недвижимости. В рамках обеспечения концепции единства объекта недвижимости считаем использование данного опыта одним из возможных способов закрепления соотношения помещения и здания как улучшений земельного
199
участка, в то же время требующего некоторого уточнения.
На сегодняшний день главным недостатком существующей в России концепции «индивидуалистического подхода» к сособственности является то, что, по сути, на единый объект недвижимости (земельный участок со зданием) устанавливается индивидуальная собственность и общая долевая собственность, элементы которых являются неотделимыми (п. 2 ст. 290 ГК РФ). При этом в качестве основного и определяющего выступает не право общей собственности на объект недвижимости, в котором расположено помещение, а индивидуальное право собственности на это помещение.
Так, согласно п. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А в соответствии с п. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Земельный участок под многоквартирным домом в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 36 ЖК РФ) также является элементом общего имущества многоквартирного дома, ввиду чего доля в праве общей собственности на земельный участок также следует судьбе права собственности на помещение в здании, расположенном на этом участке.
В то же время сама конструкция застроенного земельного участка как неделимого комплекса, объединяющего различные конструктивные и инфраструктурные объекты с целью удовлетворения потребностей конкретных лиц, предполагает установление права собственности на данный комплекс как единый объект - земельный участок с улучшениями. Такой объект может принадлежать одному лицу на праве индивидуальной собственности. В случае поступления неделимого объекта в собственность двух или нескольких лиц возникает право общей собственности (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
Исходя из изложенного, отдельное помещение в здании, как часть неделимого объекта, не может быть самостоятельным объектом права собственности. Однако в случае установления долевой собственности на единый объект недвижимости (застроенный земельный участок) помещение, как часть общего имущества единого объекта, может принадлежать лицу на праве владения и пользования (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Причем в зависимости от контекста такое
право может принадлежать: в случае кондоминиума - совладельцу земельного участка вместе со зданием и помещениями (квартирами), в случае кооператива - участнику юридического лица, которое является собственником такого застроенного земельного участка.
Кондоминиум и кооператив как формы собственности на единый объект недвижимости могут возникать как при застройке земельного участка объектом (зданием), так и на уже существующий застроенный земельный участок.
В США, например, кондоминиум формируется, когда застройщик создает объект на земельном участке и после этого продает исключительное право пользоваться помещениями (квартирами) [8]. В силу ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды (субаренды), праве безвозмездного пользования земельный участок. Следовательно, ему по принципу superficies solo cedit должны принадлежать и имущественные права на объекты недвижимости, которые он может отчуждать на основе сделки. В данном случае возникают отношения, которые описываются в зарубежной литературе как кондоминиум [5; 8].
Сущность таких отношений между собственником земельного участка, на котором находится здание (застройщиком-продавцом), и покупателем заключается в том, что «покупатель по договору приобретает долю в праве собственности на землю со зданиями, однако продавец сохраняет за собой исключительное право пользования и владения всеми квартирами, обозначенными на плане, являющемся неотъемлемой частью договора, кроме тех прав пользования и владения, которые гарантированы покупателю. Соответствующее условие гарантирует покупателю исключительное право занимать определенную квартиру, идентифицированную номером на указанном плане» [5].
Иными словами, в кондоминиуме право на помещение (квартиру) в здании является правом пользования определенным помещением, принадлежащим одному из сособственников застроенного земельного участка, т.е. лицу, которому принадлежит доля в общей долевой собственности на застроенный земельный участок (вместе со зданием и помещениями в нем).
При кооперативной форме право собственности на здание, многоквартирный дом и земельный участок, на котором они расположены,
200
принадлежит объединению сособственников, которые имеют исключительное право владеть и пользоваться помещениями. Подобный подход может быть применим к существующим в настоящее время отношениям, когда помещения изначально были паем, а теперь являются самостоятельными объектами недвижимости. Изменилось лишь название правового титула, а права и обязанности лиц, по сути, остались теми же самыми.
В рамках конструкции долевой собственности на единый объект недвижимости естественным является возникновение вопроса установления связи права на долю в общей долевой собственности на единый объект с правом на владение и пользование конкретным помещением, который по действующему законодательству не может быть решен определенным между сособственниками порядком пользования совместным имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Для разрешения данного вопроса необходимо обратиться к практике, которая также уже имело место в отечественном законодательстве. Так, еще в ГК РСФСР 1964 г. в ст. 124 было закреплено правило относительно соглашения между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными жилыми помещениями дома (квартирами, комнатами) в соответствии с долями участников. Устанавливалось, что в том случае, если соглашение было нотариально удостоверено и зарегистрировано в исполнительном комитете местного Совета депутатов трудящихся, оно являлось обязательным и для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом.
В ГК большинства союзных республик содержалось указание на то, что обязательную силу имеет только такое соглашение, в котором порядок пользования помещениями определен в соответствии с размерами долей участников. В литературе отмечалось, что оформление такого соглашения гарантирует устойчивость фактически сложившихся отношений, несмотря на неизбежные изменения в субъектном составе [9, с. 23].
Договорная форма решения вопросов при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом предусмотрена и действующим ГК РФ (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247). Однако законодатель не определяет форму данного соглашения, влияние отчуждения долей на действительность такого соглашения, существенные условия, обязательные для его заключения случаи.
Данный недостаток предлагается устранить в Проекте ГК РФ, устанавливая, что «соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно быть заключено в письменной форме. Каждый из участников долевой собственности вправе требовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество условий соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью. При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой вещью прекращается, если условия этого соглашения не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество» (п. 4 и 5 ст. 277).
В целом, положительно оценивая данное предложение, считаем необходимым закрепление в законодательстве положения о необходимости заключения соглашения между сособственниками о порядке пользования обособленными помещениями здания, которое подлежит регистрации и распространяется в случае отчуждения доли на нового сособствен-ника. В таком соглашении должны быть закреплены существенные условия, определяющие порядок и способ принятия решений, касающихся владения, пользования и управления имуществом, несения расходов по содержанию общей вещи, мероприятий, которые могут осуществляться отдельными сособственни-ками, закрепления или аннулирования права преимущественной покупки и т.д. [10, с. 89-90].
Заключение соглашения о порядке пользования обособленными помещениями здания возможно в отношении как уже существующего единого объекта недвижимости, так и сооружаемого. Это положение обусловливает связь доли в праве собственности на единый объект или пай в кооперативе с правами на помещение (квартиру), даже непостроенное, правовая природа которых на сегодняшний не разрешена [11], и обеспечивает их надлежащую защиту.
Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что в рамках концепции единого объекта недвижимости, помещения, как части такого объекта, не могут быть самостоятельными объектами права собственности. В случае установления права собственности нескольких лиц на части единого объекта недвижимости возникает долевая собственность на единый объект недвижимости (кондоминиум или кооперативная). Помещение как часть общего имущества единого объекта недвижимости может принадлежать на праве владения и поль-
201
зования: в случае кондоминиума - совладельцу земельного участка вместе со зданием и помещениями (квартирами), в случае кооператива - участнику юридического лица, которое является собственником такого застроенного земельного участка. Установление подобной
1. О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 // Вестн. ВАС РФ. 2009. № 9.
2. Семёнова Е.Г. Недвижимость как правовая категория: опыт интервального анализа // Общество и право. 2016. № 4(58). С. 215-220.
3. Суханов Е.А. «Жилищная (этажная)» собственность в европейских правопорядках // Основные проблемы частного права: сб. ст. к юбилею д-ра юрид. наук, проф. А.Л. Маковского. М, 2010. С. 297-316.
4. Merwe van der C.G. Condominium scheme in common law, civil law and mixed law systems. URL: http://digitalcommons.law.uga.edu/cgi/viewcontent. cgi?article=1251&context=gjicl
5. Charles E. Ramsey. Condominium: The new look in co-ops: practical and legal problems. Chicago, 1961.
6. Жуков В. И. Понятие и основания возникновения права на жилую площадь в домах жилищно-строительного кооператива: автореферат дис. ... канд. юрид. наук. Харьков, 1976.
7. Крашенников П. В. Жилищное право. М., 2001.
8. Donna S. Bennett. Condominium homeownership in the United States: a Selected annotated bibliography of legal sources //103 Law library journal 249 (2011).
9. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому гражданскому законодательству. Томск, 1977.
10. Филатова У.Б. Право общей собственности в России, Гзрмании, Австрии и Швейцарии: историко-компаративистское исследование. М., 2012.
11. Семенова Е.Г. Правовая природа имущественных прав по договору участия в долевом строительстве // Вестн. экономической безопасности. 2016. № 4. С. 157-162.
вещно-правовой конструкции на единый объект недвижимости не является радикальным шагом по отношению к действующему гражданскому законодательству и в принципе отвечает сложившимся традиционалистским взглядам на право общей собственности.
1. About some questions of practice of consideration of disputes on the rights of owners of placements on the common property of the building: resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation d.d. July 23, 2009 № 64 // Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2009. № 9.
2. Semenova E.G. Real estate as a legal category: the experience of the interval analysis // Society and law. 2016. № 4(58). P. 215-220.
3. Sukhanov E.A. «Residential (floor)» property in European law and order // The main problems of private law: coll. of papers for the jubilee of the Doctor of Law, Professor A.L. Makovsky. Moscow, 2010. P. 297-316.
4. Merwe van der C.G. Condominium scheme in common law, civil law and mixed law systems. URL: http://digitalcommons.law.uga.edu/cgi/viewcontent. cgi?article=1251&context=gjicl
5. Charles E. Ramsey. Condominium: The new look in co-ops: practical and legal problems. Chicago, 1961.
6. Zhukov V.I. The concept and grounds for the emergence of the right to a dwelling space in the houses of a housing cooperative: auth. abstr. ... Candidate of Law. Kharkov, 1976.
7. Krashennikov P.V. Housing law. Moscow, 2001.
8. Donna S. Bennett. Condominium homeownership in the United States: a Selected annotated bibliography of legal sources //103 Law library journal 249 (2011).
9. Manankova R.P. The legal relationship of participatory share ownership of citizens in the Soviet civil law. Tomsk, 1977.
10. Filatova U.B. Common law of property in Russia, Germany, Austria and Switzerland: a historical comparative research. Moscow, 2012.
11. Semenova E.G. Legal nature of property rights under participatory share construction agreement // Bull. of economic security. 2016. № 4. P. 157-162.
202
