CC BY
181
УДК 347 ББК 67.407.1
ПРАВА И ОБязАННОСТИ ГРАЖДАН
российской федерации
ПРИ АРЕНДЕ земельных УЧАСТКОВ
МЛГОМЕТ-САЛИ ЗЕЛИМХАНОВИЧ ИЛЬЯСОВ,
доцент кафедры гражданскогои трудового права, гражданского процесса Московского университета МВД России имени В.Я. Кикотя, кандидат юридическихнаук, доцент, Научная специальность 12.00.14 — административное право, финансовое право, информационноеправо E-mail: mag3363@yandex.ru
Citation-индекс в электронной библиотеке ниион
Аннотация. Анализируются теоретические основы прав и обязанностей арендаторов земельных участков являющихся гражданами Российской Федерации. Раскрываются положения Федеральных законов, касающиеся прав иобязанностей арендаторов земельных участков.
Ключевые слова: Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные отношения, аренда, арендаторыземельных участков, права арендаторовземельных участков, обязанности арендаторов земельных участков, договор аренды земельных участков.
Annotation. This article analyzes the theoretical foundations of the rights and obligations of tenants of the land plots of citizens of the Russian Federation. The author develops the provisions of Federal laws relating to the rights and obligations of land tenants.
Keywords: Land code of the Russian Federation, Civil code of the Russian Federation, Federal law "On turnover of agricultural lands", land relations, rent, tenants of land, rights of land tenants, obligations of tenants of land plots, land lease contract.
Аренда (лат. arrendare — отдавать внаём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату1.
Земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. Однако нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ), Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения2» и другими актами земельного законодательства.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. Плоды,
продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью3.
В соответствии с ЗК РФ арендаторами земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (ст. 5 ЗК РФ)4.
ГК РФ определяет, что объектами аренды могут быть «...земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным» (ст. 607 ГК РФ)5.
В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
ЗК РФ установил, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации. Не могут быть объектами аренды земельные участки, изъятые из оборота, к которым относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
• государственными природными заповедниками и национальными парками. Однако в отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков;
• зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
• зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
• объектами организаций федеральной службы безопасности;
• объектами организаций органов государственной охраны;
• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
• воинскими и гражданскими захоронениями;
• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации6.
Права на использование земельных участков арендаторами этих участков прописаны в статье 41 ЗК РФ. Исходя из содержания указанной статьи, а также учитывая положения других статей ЗК РФ, можно определить, что арендаторы земельных участков имеют право:
• использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
• осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Также арендатор земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в субаренду.
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согла-
сия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.
Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.7
Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, которые арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя для улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.
К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.
На основании статьи 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство) арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя или потребовать досрочного расторжения договора.
По закону и договору арендатор обязан соблюдать следующие обязанности:
• использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
• осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
• своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
• своевременно производить платежи за землю;
• соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
• использовать земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ)8;
• поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ)9.
• выполнять иные требования, предусмотренные Земельным Кодексом, федеральными законами.
По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии не худшем, чем оговорено в договоре.
Прекращение аренды земельного участка по некоторым основаниям, предусмотренным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45Земельного кодекса-Российской Федерации, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.
Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено федеральными
законами.
Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных законодательством.
1 https://ru.wikipedia.org/wiki
2 ФЗ РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
3 См. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016). СЗ РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
4 См. Земельный кодекс Российской Федерации. — М.; Издательство «Омега-Л», 2015. — 135 с.
5 См. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016). СЗ РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
6 См. Земельный кодекс Российской Федерации. — М.; Издательство «Омега-Л», 2015. — 135 с.
7 ФЗ РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
8 См. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016). СЗРФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
9 См. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016). СЗРФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
1 https://ru.wikipedia.org/wiki
2 FL of the Russian Federation of 24 July 2002 No. 101-FL "On turnover of agricultural lands" NW. 2002. No. 30. PT. 3018.
3 The civil code of the Russian Federation from 30.11.1994 № 51-FL (as amended on 31.01.2016). Collection of laws of the Russian Federation, 05.12.1994, № 32, item 3301.
4 Land code of the Russian Federation. — M.; Publishing House "Omega-L", 2015. — 135 p.
5 The civil code of the Russian Federation from 30.11.1994 № 51-FL (as amended on 31.01.2016). Collection of laws of the Russian Federation, 05.12.1994, № 32, item 3301.6Land code of the Russian Federation. — M.; Publishing House "Omega-L", 2015. — 135 p.
7 FLOf the Russian Federation of 24 July 2002 No. 101-FL "On turnover of agricultural lands" NW. 2002. No. 30. PT. 3018.
8 The civil code of the Russian Federation from 30.11.1994 № 51-FL (as amended on 31.01.2016). Collection of laws of the Russian Federation, 05.12.1994, № 32, item 3301.
9 The civil code of the Russian Federation from 30.11.1994 № 51-FL (as amended on 31.01.2016). Collection of laws of the Russian Federation, 05.12.1994, № 32, item 3301.
