CC BY
38
Коды классификатора JEL: G 32
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР В ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОМ
КОМПЛЕКСЕ
КУПРИЧЕНКО Е.Н.
Куприченко Е.Н. Ставропольский государственный аграрный университет, аспирант кафедры финансы и кредит, 355017, г. Ставрополь, Зоотехнический пер., 12.
Становление системы инвестиционной деятельности в сфере предпринимательства в ипотеке жилья в настоящее время осложнено целым рядом обстоятельств, а именно отсутствием необходимых рыночных механизмов и инструментов. Внесение данных изменений в законодательство на федеральном уровне позволит должным образом защитить интересы как лиц предоставляющих займы, кредиты, рассрочки платежа по приобретению гражданами жилья, так и интересы населения.
Ключевые слова: ипотека жилья; дефолт заемщика; фонд временного проживания; страхование заложенной недвижимости
Нивелирование рисков при инвестиционной деятельности в сфере предпринимательства в ипотеке жилья, очевидно, не может производиться лишь в рамках инвестиционных организаций и только с помощью различных инструментов инвестирования. Важным требованием такой системы является ее способность распределять риски по всем своим участникам. Кроме того, обязательным является максимально возможный учет интересов ее участников. Ясно, что принимать участие в деятельности системы будут только те субъекты рынка, которые сочтут это выгодным для себя [1].
В 2003 году при Правительстве Ставропольского края была создана рабочая группа по организации краевой системы инвестиционной ипотеки жилья. В нее были включены представители различных министерств и ведомств (краевых и федеральных). В рамках работы этой группы инвестиционным организациям был предложен способ построения краевой системы, предусматривающий взаимодействие между инвестиционными предприятиями, строителями на выгодных для всех сторон началах.
Возможности региональной системы инвестиционной деятельности в сфере предпринимательства в ипотеке жилья в значительной степени определяются величиной уставного капитала регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, поскольку выделяемый ОАО «АИЖК» лимит рефинансирования закладных зависит от этой величины. Согласно требованиям «АИЖК», не менее 50% плюс одна акция (доля) величины уставного капитала регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию должна быть сформирована за счет государственных средств. Остальная часть уставного капитала может быть предоставлена организациями, заинтересованными в развитии системы инвестиционной деятельности в сфере предпринимательства в ипотеке жилья и располагающими необходимыми денежными средствами [4].
Нами предлагается осуществлять формирование негосударственной части уставного капитала регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию за счет взносов инвесторов. С целью минимизации отвлечения средств из хозяйственного оборота инвестиционных организаций, внесенные средства, размещаются на расчетных счетах регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию открытых в организациях-инвесторах в размерах соответствующих их взносу.
Организации-участники назначаются уполномоченными инвестиционными организациями.
Взаимоотношения между ОАО «AИЖK» и региональным агентством ипотечного жилищного кредитования по вопросу выкупа пулов закладных основаны на ответственности поставщика за поставляемый товар, то есть в случае «некачественности» закладной (дефолта заемщика) региональное агентство по ипотечному жилищному кредитованию обязано выкупить ее обратно с возмещением понесенных «AИЖK» потерь. В свою очередь, ответственность за дефолт заемщика должна взять на себя соответствующая инвестиционная организация, произведя выкуп такой закладной у регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В дальнейшем инвестиционная организация осуществляет необходимые действия по взысканию с заемщика задолженности, вплоть до реализации залога. В последнем случае инвестор должен иметь возможность пользоваться фондом временного проживания для отселения неплатежеспособного заемщика на период реализации залога.
Создание фонда временного проживания является одним из основных условий нормального функционирования региональной системы инвестиционной деятельности в сфере предпринимательства в ипотеке.
На наш взгляд, фонд временного проживания может формироваться несколькими путями: за счет средств органов власти, за счет регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию и за счет отчислений организаций-участников (по принципу системы страхования, в процентах от объема выданных инвестиций на ипотечное жилье). Региональное агентство по ипотечному жилищному кредитованию на начальном этапе своего функционирования, очевидно, не сможет финансировать создание такого
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 3 Часть 2
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 3 Часть 2
фонда, тогда как местная власть, располагая жилищным фондом, может сформировать такой фонд, выделив для него дешевые квартиры, находящиеся в удаленных районах. Участвующие в системе инвестиционной ипотеки жилья организации могут отчислять определенный процент от объема выданных ипотечных инвестиций на финансирование этого фонда. Если принять максимальную долю реально значительно меньше невозвратов по ипотечным жилищным инвестициям за 0,5% то с учетом обстоятельства, что фонд временного проживания значительно дешевле покупаемого заемщиком жилья - достаточно будет отчислять
0,25% от величины инвестиций единоразовым платежом. Надо учитывать, что перенести на заемщика такой платеж путем включения в инвестиционную ставку нельзя, поскольку последняя зафиксирована агентством; также нежелательно включать эту сумму в плату за получение инвестиций, поскольку, таким образом, плата станет чрезвычайно высока, что негативно отразится на заемщике.
Источником такого платежа будет доход инвестора от обслуживания данной инвестиции. Учитывая, что этот доход будет поступать в течение всего срока возврата инвестиции, инвестиционная организация не понесет существенных издержек на формирование фонда временного проживания. Расходы на формирование фонда отселения можно рассматривать как своеобразное страхование от инвестиционного риска. Однако на первом этапе предпринимательской работы по ипотеке жилья, пока инвесторы не начали получать достаточные доходы от этого вида деятельности, а фонд временного проживания нужен в небольшом размере (доля невозвращенных инвестиций не превышает одной десятой процента), его формированием должна заниматься региональная власть.
Проверка документов заемщиков и принятие решения о возможности инвестирования производятся уполномоченной инвестиционной организацией и состоят из:
- оценки платежеспособности заемщика,
- проверки доходов заемщика,
- расчета максимально возможного для данного заемщика суммы инвестиций [2].
Региональное агентство по ипотечному жилищному кредитованию проверяет лишь соответствие параметров выданных ипотечных жилищных инвестиций требованиям ОАО «АИЖК», чтобы иметь возможность продать закладные по этим инвестициям Агентству.
Гражданин, желающий получить инвестиции на ипотечное жилье, рефинансируемые Агентством, должен иметь устойчивое финансовое положение (регулярный доход). Платежеспособность потенциального заемщика определяется коэффициентом К1 (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой инвестиций и стоимостью залогового имущества (коэффициент К2). Если инвестиции не превышают 50% рыночной стоимости залога, то допускается, чтобы величина платежей по инвестициям и сопутствующих им платежей по страхованию составляла половину дохода заемщика. В ином случае применяется таблица, ставящая максимально допустимое значение К1 в зависимость от размера дохода заемщика, измеренного в прожиточных минимумах в расчете на одного члена семьи. Чем выше обеспеченность доходами, тем больший К1 допускается к рассмотрению.
Очевидно, наличие обеспечения в значительном размере нивелирует риск потерь при невозврате и, тем самым, снижает интерес инвестора к реальной способности заемщика отчислять часть своих доходов в погашение. Высокий размер доходов заемщика также позволяет инвестору согласиться на увеличение доли платежей по инвестициям в доходе. Определение платежеспособности заемщика основывается на документально подтвержденном доходе (для индивидуального предпринимателя - налоговая декларация, для наемного работника - справка из бухгалтерии предприятия по установленной форме, также учитываются доходы в виде процентов по вкладам, постоянных страховых выплат, пенсионных выплат, получаемой арендной платы и др.). Доход должен быть стабильным, по крайней мере, в течение последних шести месяцев, и инвестор должен иметь основания предполагать, что в течение всего срока выплаты такое положение будет сохраняться.
Стандартная процедура проверки доходов заемщика должна сопровождаться также проверкой его регулярных расходов, тем более что при расчете К1 в числитель включаются платежи по всем кредитам, а не только по рассматриваемой инвестиционной деятельности в сфере ипотеки жилья. Однако специалист банка, проводящий документарную проверку, не может знать о наличии других обязательств заемщика, кроме как со слов последнего. Таким образом, объективно возникает необходимость в информационной базе, в которую вносились бы сведения о взятых, но непогашенных к настоящему моменту кредитах (не обязательно только ипотечных). В нее также может заноситься информация о допущенных заемщиком ранее просрочках платежей по кредитам и невозвратах, что, несомненно, будет полезно учитывать специалисту банка при проведении проверки. С другой стороны, такая информационная база не обязательно должна содержать все данные, предусмотренные для кредитных бюро соответствующим законом, и может работать в более оперативном режиме.
Подобная база должна быть создана при Главном управлении Центрального банка Российской Федерации по краю. Между инвестиционными организациями края и Главным управлением должно быть подписано Генеральное соглашение о сотрудничестве на рынке инвестиционных услуг, предусматривающее создание и функционирование Базы данных по заемщикам. Основным мотивом, побуждающим ставропольские инвестиционные и кредитные организации к созданию Базы данных, является потребность в учете не только невозвращенных, но и, прежде всего, текущих задолжностей, так как отсутствие у банков таких сведений создает условия для мошеннических действий со стороны заемщиков [3].
Предлагаемая к использованию в крае модель Базы данных, отличаясь простотой функционирования и в то же время полнотой информации, позволит инвесторам в сфере предпринимательства в ипотеке жилья
решать основную задачу - четко идентифицировать заемщика и получать сведения о его добросовестности / недобросовестности в выполнении обязательств перед инвесторами.
Учитывая ограниченность ресурсов, которые будут привлекаться для данной сферы предпринимательства в крае вследствие небольшого размера уставного капитала регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, основным направлением их использования должно стать улучшение жилищных условий граждан, поскольку при этом требуются относительно небольшие размеры инвестиций. Мы предлагаем использовать следующий подход:
1 этап. Гражданин под залог квартиры, в которой он живет (прежнего жилья) получает инвестиции в уполномоченной организации на строительство новой квартиры. Инвестиции оформляются закладной и рефинансируется через региональное ипотечное жилищное кредитование.
Поскольку стоимость строительства нового жилья выше, чем объем инвестиций, полученный под залог старого, то возможны два варианта покрытия этой разницы:
- наличие у гражданина собственных накоплений, достаточных для погашения разницы. В таком случае гражданин после вселения в новое жилье продает старое, выплачивает сумму инвестиций и проценты по ней. Операция завершена.
- отсутствие необходимой суммы. В таком случае инвестиционная организация может предоставить дополнительные инвестиции под другое обеспечение, например, поручительство регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Если первые инвестиции оформлялись закладной, проданной инвестиционной организацией, то региональное агентство по ипотечному жилищному кредитованию имеет информацию о платежеспособности заемщика и может поручиться за него при условии, например, залога доли в последующем строительстве в свою пользу. Предполагается, что у заемщика есть право выбора и он строит жилье не с уполномоченной инвестиционной организацией строительной компании, а поэтому инвестиционная организация не согласна взять в залог по дополнительному инвестированию долю в возводимом объекте.
2. После сдачи нового жилья и вселения туда заемщика возникает следующая ситуация: заемщик обязан перед банком по инвестициям под строительство нового жилья (включая проценты), а с другой стороны у него есть старое жилье для продажи. Под контролем регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию одновременно проводятся две операции:
- заемщик продает свое старое жилье, выручка делится на две части: одна часть идет на погашение процентов и части суммы инвестиций банка, другая рассматривается как первоначальный взнос для нового инвестирования по стандартам ОАО «АИЖК»;
- кредитная организация переоформляет непогашенную часть в новую инвестиционную ипотеку жилья по стандартам ОАО «АИЖК», принимает первоначальный взнос заемщика (часть стоимости проданной квартиры), оформляет закладную и продает ее региональному агентству по ипотечному жилищному кредитованию для своего рефинансирования.
По мере накопления финансовых ресурсов у регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, размещаемых на ее счетах в уполномоченных банках, объем выдаваемых банками под ее поручительство инвестиций будет нарастать. Одновременно само региональное агентство по ипотечному жилищному кредитованию сможет предоставлять краткосрочные займы на время строительства дома из своих ресурсов. Региональное агентство по ипотечному жилищному кредитованию может играть более существенную роль в краевой системе инвестиционной ипотеки жилья, чем просто выкуп закладных у первичных инвесторов, формирование из них пулов и перепродажа их ОАО «АИЖК». Региональное агентство должно организовывать взаимодействие между всеми субъектами краевой системы, выступать гарантом выполнения ими своих обязательств друг перед другом, оказывать консультативную и методическую помощь заемщикам и быть в состоянии предоставить краткосрочный заем в случае, если это необходимо для дальнейшего получения инвестиционной ипотеки жилья.
В частности, региональное агентство по ипотечному жилищному кредитованию может принимать участие в финансировании жилищного строительства при наличии достаточного числа граждан, желающих получить инвестиции на возведение нового жилья при использовании имеющегося жилья как первоначального взноса. Предоставляемые каждому заемщику инвестиции на новое строительство перечисляются на специальный счет в уполномоченной инвестиционной организации. На находящиеся на таком счете средства проценты не начисляются, а расход производится исключительно на оплату производящихся строительной организацией работ. Предоставление средств строительной компании производится двумя траншами: до начала строительства перечисляется 50% суммы инвестиций для закупки компанией стройматериалов. Этот транш заемщики гарантируют залогом имеющегося у них старого жилья, а также другими гарантиями. Остальные 50% перечисляются после завершения работ на строительном объекте. При предоставлении второго транша инвестор берет в залог долевое участие заемщика в построенном объекте. После окончания оформления построенного жилья в собственность заемщиков залог оформляется на новые квартиры. При недостатке оборотных средств у строительной компании для возведения жилого объекта он может взять краткосрочный строительный кредит у кредитной организации на обычных условиях под залог приобретенных стройматериалов или любой другой. В таком случае происходит некоторое удорожание жилья за счет включения в цену процентов по строительному кредиту.
Возможен вариант перечисления второго транша авансом при готовности возводимого жилья на 50% для финансирования дальнейшего строительства. В таком случае дополнительного залога долевого
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 3 Часть 2
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 3 Часть 2
участия заемщиков в объекте будет недостаточно, поскольку ликвидность недостроенного дома невелика. Чтобы обезопасить инвестора от риска срыва сроков строительства со стороны подрядчика, логично оформить поручительство со стороны регионального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, производившей подбор строительной компании для участия в системе инвестиционной ипотеки жилья и, соответственно, отвечающей за свой выбор.
Для оценки стоимости принимаемого в залог прежнего жилья региональное агентство по ипотечному жилищному кредитованию назначает оценщика (риэлтерскую фирму). Оценщик несет ответственность за корректность оценки рыночной стоимости прежнего жилья заемщика, то есть гарантирует возможность его продажи при наступлении срока по указанной цене. С другой стороны, реализацию прежнего жилья заемщик вправе осуществлять самостоятельно (с отсрочкой выселения до готовности нового жилья), если предложенная оценщиком цена его не удовлетворяет. Стоимость оценки оплачивает заемщик.
Прежнее и вновь построенное жилье должно быть обязательно застраховано в пользу залогодержателя. Прежнее жилье страхует заемщик за собственный счет, новое жилье в процессе строительства (до сдачи объекта) страхует строительная компания, новое жилье после сдачи страхует заемщик за счет средств от реализации старого жилья. Становление системы инвестиционной деятельности в сфере предпринимательства в ипотеке жилья в настоящее время осложнено целым рядом обстоятельств, а именно отсутствием необходимых рыночных механизмов и инструментов. Произошедшие за последние годы кардинальные изменения в экономическом и социальном укладе страны вызвали резкие изменения, в частности произошло изменение источников финансирования строительства жилья, и возникла необходимость, с учетом сложившейся практики в регионе, совместно с федеральными органами исполнительной власти осуществить реализацию ряда изменений в действующий Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые установили бы более расширенный круг обязательств, являющихся основанием для возникновения ипотеки в силу закона, сократили бы существующий продолжительный срок установленной для осуществления государственной регистрации ипотеки Учреждением юстиции, и уменьшили бы существующий срок на предоставление органами опеки и попечительства разрешения на передачу в ипотеку жилого помещения; а также закрепили бы норму, фиксирующую единый разумный срок для страхования залогодателем заложенной недвижимости.
Внесение данных изменений в законодательство на федеральном уровне позволит должным образом защитить интересы как лиц предоставляющих займы, кредиты, рассрочки платежа по приобретению гражданами жилья, так и интересы населения, для которого в первую очередь была создана система по предпринимательству в ипотеку жилья.
ЛИТЕРАТУРА
1. Крувшиц Л. Инвестиционные расчеты / Пер. с нем. под общей ред. В.В. Ковалева, З.А. Собова. СПб. Питер, 2001. 324с.
2. Лаврушин О.И. О роли кредита как инвестиционного ресурса развития экономики России // Научный альманах фундаментальных и прикладных исследований. М.: Финансы и статистика. 2004. Ч.2. 316с.
3. Сбербанк России признан Банком года / Пресс-служба Сбербанка России // Северо-Кавказский банк. 2004. №8(146). с.1.
4. Суворов Г. Об ипотечном агенте замолвите слово...// Рынок ценных бумаг. 2004. №19. с.46.
Коды классификатора JEL: IV! 31
ВЛИЯНИЕ МАРКЕТИНГОВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ НА РАЗВИТИЕ КОНКУРЕНТНОЙ СТРАТЕГИИ СЕТЕВЫХ КОРПОРАЦИЙ
ЛЫСЕНКО Ю.А.
Лысенко Ю.А. РГУПС, докторант, старший научный сотрудник лаборатории экономических исследований
ВНИИТТИ (г. Краснодар), lysenko@pisem.net
В статье рассматриваются конкурентные стратегии развития крупных транснациональных и российских компаний в области производства табачной продукции, оцениваются перспективы развития сетевой модели ведения бизнеса на основе формирования конкурентных нематериальных активов (человеческий, информационный и организационный капитал).
Ключевые слова: транснациональные компании, конкурентные стратегии, сетевая модель ведения бизнеса, нематериальные активы
Система корпоративного бизнеса в сетевой экономике строится на определенном сочетании жестких и гибких связей. Если в модели управления превалируют жесткие (вертикальные) связи, ее определяют как административную, если горизонтальные (гибкие) - как рыночную. Рыночный обмен всегда эквивалентен
