CC BY
753
ПОНЯТИЕ, ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Е.И. Анохин,
аспирант кафедры финансов и кредита Белгородского университета потребительской кооперации
В статье рассмотрены принципы оценки земель, проведен анализ метода сравнения продаж и метода капитализации земельной ренты, дано определение понятию капитализация, представлены некоторые дополнения в методику определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
Ключевые слова: недвижимое имущество, земля, земельный участок, оценки земли, капитализация земельной ренты, рыночная стоимость
ББК У010.031+У32(2)-11+У32(0)-11
Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними и связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Центральным звеном в системе недвижимого имущества выступает земля, являясь естественным базисом, созданным природой. Понятие земли, выступающее источником благосостояния человека, а также объектом экономических отношений, является базовым в теории и практике недвижимости. Специфика данного понятия заключается в том, что земля является материей, частью природы и лишь только с развитием человеческого общества земля стала и предметом труда, и средством производства, и всеобщим местом проживания всех поколений людей.
Объектом экономических отношений в системе недвижимости выступают земельные участки, которые обладают определенными потребительскими свойствами, а также права на них. Земельный участок представляет собой определенную часть поверхности земли, имеющую свое местоположение, площадь, правовой статус, пространственную ограниченность,
поставленную на учет в государственный земельный кадастр и в Единый государственный реестр.
Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчёт её потребительских свойств и экологоэкономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков, как объекта оценки. Стоимость земельного участка или право на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок. Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного времени, чем от прав на улучшения земельного участка, имеющих ограниченный срок службы.
Центральное место среди всех категорий занимают земли сельскохозяйственного назначения, которые на рынке недвижимости занимают особый правовой статус (рис. 1).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, представленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей1.
Земли сельскохозяйственного назначения, как объект правового режима, имеют тройственную правовую характеристику:
общий объект (часть земельного фонда), на который распространяется общий правовой режим использования земли;
- Используются для:
Земли сельско-
хозяйственные:
Сельскохозяйственного производства
Личного
подсобного
хозяйства
Проведения научных исследований и обучения
Коллективного садоводства, животноводства и огородничества
Подсобного
сельского
хозяйства
Выполняют функцию і '
Имеют приоритетный статус
Для сельского хозяйства выделяют в первую очередь
Особо ценные земли (опытные поля и др.) не приватизируются
Средства производства и предметов труда
*г
Включают:
Пашню и залежи
Сенокосы
Пастбища
Многолетние
насаждения
Целину и другие угодья
Перевод в другие категории по решению субъекта РФ
Рис.1. Земли сельскохозяйственного назначения
родовой объект (категория земель земельного фонда), на который распространяются правила особого правового режима, предназначенные для земель сельскохозяйственного назначения;
непосредственный объект (сельскохозяйственное угодье), на который распространяется действие норм земельного, финансового, хозяйственного, водного и иных отраслей права.
Особенности земель сельскохозяйственного назначения, классифицированные по перечисленным трем уровням, позволяют построить целостную систему правового режима этих земель. Регулирование правового режима земель сельскохозяйственного назначения, его возникновение, изменение и дифференциация осуществляются исполнительными органами государственной власти.
Принципы и методы определения стоимости земельных участков описаны в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков. Данные методические рекомендации утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» № 568-р от 6 марта 2002 г.
При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения также используются основные принципы и методы оценки земли, только при условии особенностей функционирования сельскохозяйственного производства с учетом отличий в определении дохода, определяемого различными типами недвижимости, от дохода, созданного сельскохозяйственной недвижимостью.
Такие отличия заключаются в:
• нахождении состава и структуры издержек;
• распределении статей дохода и методов его оценки;
• выборе элементов сравнения, а также критериях отбора объектов-аналогов.
В основу принципов определения стоимости земель сельскохозяйственного назначения положены правила и модели экономического поведения при формировании стоимости товара на свободном рынке. Учитывая это можно выделить четыре группы принципов.
В первую группу входят принципы, основанные на представлениях пользователя. Сюда относят:
• принцип ожидания представляет собой расчет текущей стоимости доходов или других выгод, которые можно получить от владения земельным участком в будущем. В основе данного принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени. Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности. Однако этот принцип не означает, что владелец земельного участка в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, носит принципиально длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки;
• принцип замещения означает, что разумный покупатель не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с такой же полезностью.
Во вторую группу включены принципы, связанные с объектом собственности:
• принцип экономической величины характеризуется в определении оптимальной величины собственности, которую необходимо затратить для получения максимальной прибыли, учитывая при этом рыночные условия соответствующего региона;
• принцип сбалансированности гласит, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства, приводящих к максимальной стоимости земли;
• принцип вклада — при оценке стоимости объекта недвижимости нужно определить вклад каждого из факторов, а также основных его элементов в формирование полезности и стоимости объекта;
• принцип разделения имущественных прав на земельный участок базируется на следующем: рыночная стоимость земель-
/
ного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок;
• принцип остаточной продуктивности выражается в определении чистого дохода, отнесенного к земле, после оплаты затрат на труд, капитал, предпринимательство.
Третью группу включают принципы, связанные с рыночной средой:
• принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместный характер землепользования2;
• принцип зависимости определяет, в какой мере стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов;
• принцип спроса и предложения состоит в том, что рыночная стоимость объекта зависит от спроса и предложения на рынке, а также от конкуренции покупателей и продавцов. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели в течение определенного времени согласны приобрести в соответствии с условиями на рынке. Предложение выражается количеством объектов, которые в данный момент предоставлены к продаже на рынке по определенной цене. Соответственно уровень цен на рынке определяется соотношением спроса и предложения.
Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:
• спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
• спрос и предложение равны, что в результате рыночных сделок формирует справедливую рыночную цену объектов недвижимости;
• предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.
В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков. В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами;
• принцип изменения заключается в том, что рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на определенную дату;
• принцип конкуренции. Прибыль, как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.
Четвертая группа принципов представлена принципом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование земельного участка — это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной.
Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования учитывают:
• целевое назначение и разрешенное использование;
• способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• существующее использование земельного участка.
При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший, наиболее доходный и именно он используется для оценки.
Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но
и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов.
Рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подхода. При проведении оценочных работ оценщик обязан использовать все представленные подходы или обосновать отказ от использования любого из подходов.
При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения целесообразно использовать метод сравнения продаж при использовании сравнительного подхода и метод капитализации земельной ренты при доходном подходе.
Метод сравнения продаж — это метод оценки стоимости земли, при котором сопоставляются цены недавно проданных земельных участков с оцениваемым объектом. Условием применения данного метода является наличие достаточного объема рыночной информации. Метод дает наиболее точную расчетную величину, т.к. при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки.
В соответствии с Методическими рекомендациями для использования метода сравнения продаж нужно:
• выявить элементы сравнения, при помощи которых объект оценки можно будет сравнить с аналогами. В качестве элементов сравнения выступают: местоположение, рыночные условия, а также физические характеристики объекта;
• определить степень и характер отличий аналога от оцениваемого объекта по каждому из элементов;
• внести корректировки цен;
• произвести корректировки по каждому аналогу;
• рассчитать итоговую стоимость, посредством обобщения скорректированных цен.
Сопоставление проводят по одному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в том же районе, или в другом, при условии, что элементы сравнения близки друг к другу и различаются лишь по двум-трем факторам. При оценке сельхозугодий в качестве единицы сравнения используют цену за 1 га в рублях.
Элементами сравнения могут быть:
1. Рыночные условия. На данном этапе необходимо определять проводилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличительных рыночных условиях, которые могут меняться ежеквартально, либо оставаться стабильными на длительный срок. В процессе сопоставления даты оценки и продажи участков, необходимо учитывать, что условия, сложившиеся на рынке, меняются. На данном этапе необходимо определить проводилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличительных рыночных условиях, которые могут меняться ежеквартально, либо оставаться стабильными на длительный срок. С целью сохранения сопоставимости показателей стоимостной оценки земель используется инфляционный индекс, который определяется как соотношение между уровнем оплаты труда, розничных, оптовых и других цен продажи сельскохозяйственных продуктов. Величину показателя берут из газет или других источников, в соответствии Постановлениями Правительства РФ или местных Администраций.
2. Местоположение. Учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оценочно-экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение оценочной стоимости участка в зависимости от расположения рынков сбыта продукции, качества дорог, транспортных путей, удаленности от объектов инженерного обеспечения и других факторов. Также при продаже участка на стоимость может влиять и его удаленность от крупных городов и поселков, их статус и социальнокультурный потенциал.
3. Физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только его крупные физические характеристики. Наглядно трудно учесть конфигурацию поля, уклон, экспозицию, наличие каменистости и эроди-рованности, агрохимические, климатические условия и рельеф местности. Поэтому при сопоставлении лучше использовать обобщенные данные, основу которых при расчете составляют вышеупомянутые показатели. Технологические свойства, а также плодородие почвы оказывают сильное влияние на стоимость земли. Чем земля плодороднее и лучше по технологическим свойствам, тем она дороже.
Затем вносят поправки по всем элементам сравнения в направлении от каждого сопоставимого участка к вновь оцениваемому, уточняя, за какую сумму были бы проданы или оценены для других целей сравниваемые участки, если бы они обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Корректировки вносятся по каждому фактору либо в рублях, либо в процентах, либо в долях от единицы, затем находят совокупную поправку на группу факторов на независимой и кумулятивной основе. Затем находят условную рыночную цену оцениваемого участка площадью 1 гектар.
Рекомендуемые математические способы (прямое попарное сопоставление цен аналогов, корреляционно-регрессионный анализ) обоснованны и логичны, однако практически не применимы оценщиками ввиду громоздкости анализа. К тому же найти достаточное количество достоверной информации о сравниваемых продажах трудно. А, как известно, чем большим количеством сравниваемых продаж владеет оценщик, тем точнее можно проанализировать элементы сопоставления и соответственно, рассчитать стоимость. В настоящее время метод сравнения продаж при оценке земель сельскохозяйственного назначения практически не имеет своего развития, т.к. практика его применения отсутствует.
Метод капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Данный метод применим к земельным участкам, т.к. это функционирующий объект, на котором ежегодно выращивают сельскохозяйственные культуры, а, следовательно, получают определенные величины доходов и расходов, хорошо прогнозируемые. Стоимость участка определяется в основном как его способность приносить доход в будущем. Таким образом, при делении чистого дохода на коэффициент капитализации получается стоимость земельного участка.
Расчет стоимости осуществляется в несколько этапов:
1. Расчет потенциального валового дохода на основе анализа денежных поступлений по сравниваемым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.
2. Калькуляция расходов на будущий год.
3. Вычет возможных потерь из потенциального валового дохода, приведение расчетной суммы к действительному валовому доходу.
4. Определение чистого валового дохода посредством вычета из действительного валового дохода амортизационных отчислений, а также всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту.
5. Расчет коэффициента капитализации.
6. Определение стоимости земельного участка.
Основной сложностью метода является определение коэффициента капитализации.
Капитализация — пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. А множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от участка к его стоимости, есть коэффициент капитализации. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода на вложенный капитал и его возмещение3.
В методических рекомендациях предлагаются два способа определения данного коэффициента:
1. Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.
2. Увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премий за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
В первом способе, если имеется достаточный объем показателей о величине земельной ренты по аналогичным объектам и о ценах продажи, можно использовать эти данные для применения метода сравнения продаж (по данным о ценах продаж аналогов) или метода капитализации земельной ренты (капитализируя усредненный показатель земельной ренты), что упростит задачу оценщика.
Во втором способе необходимо обратить внимание на то, что ставка капитализации должна учитывать не только доход на капитал, но и возврат самого капитала. Согласно этого, ставка капитализации должна учитывать надбавку на низкую ликвидность и надбавку на инвестиционный менеджмент. Надбавку на низкую ликвидность необходимо в обязательном порядке учитывать в расчетах, т.к. земля обладает более низкой ликвидностью, нежели ценные бумаги. Кроме того, во многих случаях для реа-
лизации земельного участка может потребоваться достаточно продолжительный промежуток времени. Необходимость учета поправки на инвестиционный менеджмент обусловлена тем, что чем рискованнее инвестиции, тем более они нуждаются в компетентном управлении.
Данный метод прост и не требует долгосрочных прогнозов, поэтому наиболее часто применим оценщиками.
Рыночная стоимость земельного участка определяется путем согласования результатов оценки, полученных методами сравнительного и доходного подходов. Средняя взвешенная величина итоговой стоимости земельного участка определяется путем взвешивания (оценки преимуществ и недостатков) каждого метода и полученных по нему результатов. Степень доверия к величинам стоимости объекта оценки в рамках сравнитель-
ного и доходного подходов, их весовое значение определяется оценщиком исходя из суждений обоснованности этих величин и реальности на рынке недвижимости4.
Степень совпадения цены продажи земельного участка с его расчетной ценой на дату продажи является показателем объективности методики и исполнения оценки и, особенно, тенденции рынка земель. Поэтому оценщику весьма важно отслеживать через заказчика дату и цену продажи оцененных земельных участков, выделять в цене влияние условий продажи и других неучтенных в оценке факторов стоимости (цены). Уверенность оценщика в объективности определения рыночной стоимости земельного участка и тенденции роста цены земель дает ему основание помочь заказчику рассчитать наиболее вероятную цену участка на дату его продажи.
1 Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 31.072006,
№ 31 (1 ч.), ст. 3453.
2 Лукьянчикова А.А. Методические основы оценки земельных участков // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2008. — №12.
3 Трофименко ВТ. Правовое, методологическое и информационное обеспечение оценки земли — М..: Колос С, 2006 — 542 с.
4 Махт В.А., Руди В.А., Осинцева Н.В. Методическое обеспечение оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. — Омск: кн. изд-во, 2009.
