CC BY
242
ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
Лепехин Илья Александрович, аспирант, юрист ЗАО Компании «Инверсия»
Тверской Государственный Университет
Аннотация. В статье рассматриваются проблемы и перспективы развития в Российской Федерации ипотечного кредитования жилищного строительства. На основе теоретико-практического анализа дается определение ипотечного кредитования жилищного строительства и его видов: кредитования коммерческого жилищного строительства, кредитования индивидуального жилищного строительства и кредитования долевого участия в жилищном строительстве.
Ключевые слова: Ипотека, ипотечный кредит, ипотечное кредитование жилищного строительства, кредитование долевого участия в жилищном строительстве.
Контакты автора: [email protected]
CONCEPT, FEATURES AND KINDS OF MORTGAGE LENDING OF HOUSING CONSTRUCTION IN THE RUSSIAN FEDERATION.
Lepekhin Ilya Aleksandrovich, the postgraduate student, the lawyer of Joint-Stock Company of Company "Inversion"
The Tver State University
Annotation. In article problems and development prospects in the Russian Federation of a farm-mortgage lending of housing construction are considered. On the basis of the teoretiko-practical analysis definition of a farm-mortgage lending of housing construction and its kinds is made: crediting of commercial housing construction, crediting of individual housing construction and individual share crediting in housing construction.
Key words: Mortgage, Mortgage credit, Housing construction mortgage credit lending, Individual share crediting in housing construction.
В условиях экономического кризиса охватившего весь мир, в том числе и Россию, требуются незамедлительные меры со стороны Правительства РФ по поддержанию строительной индустрии. Одной из таких действенных мер, могло бы стать становление и развитие в нашей стране системы ипотечного кредитования жилищного строительства с возможностью рефинансирования через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Её построение должно стать за счет высокого мультипликативного эффекта одним из приоритетных на-
правлений общего повышения экономического роста, а жилищное строительство - локомотивом развития экономики страны в условиях кризиса.
Создание при активной и всесторонней поддержке государства эффективной системы ипотечного кредитования жилищного строительства может стать ключевым инструментом жилищной политики, способным смягчить и остроту демографической ситуации в нашей стране.
Данный вид кредитования возможен в Российской Федерации только при формировании соответствующей нормативно-правовой базы регулирующей эту сферу отношений, вернее сказать, целой системы законодательных актов, которой пока еще нет, и только предстоит создать.
Механизмы финансирования строительства за счет ипотечных кредитов отлажены в большинстве развитых стран. Кредитные организации обеспечивают финансирование, как производителей жилищной продукции - застройщиков, так и ее конечных потребителей - граждан. Проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья в этих странах решаются с помощью ипотечных кредитов: ипотечных строительных кредитов застройщикам и классических ипотечных кредитов населению.
В отечественной науке до начала 90-х годов прошлого столетия существование ипотечного кредитования жилищного строительства не признавали. В этот период финансирование строительства в основном осуществлялось за счёт государственных средств, а существовавшее кредитование кооперативного и индивидуального жилищного строительства было отнесено к потребительскому кредитованию.1
Вопросы ипотеки, ипотечного кредита и ипотечного кредитования жилищного строительства начинают активно изучаться в нашей стране только после серьёзных изменений в жилищной отрасли в результате проведения реформ, обеспечивших коренной поворот от плановоадминистративных методов регулирования к рыночным. И если по первым двум понятиям можно выработать общие определения, то с ипотечным кредитованием жилищного строительства всё обстоит намного сложнее.
Многие отечественные ученые подвергают сомнению само существование ипотечного кредитования жилищного строительства, исследуя ипотечный и строительный кредиты как «абсолютно разные»2. Специалисты, разделяющие данную точку зрения, рассматривают отдельно кредитование жилищного строительства и ипотечное жилищное кредитование.3 В соответствии с этой концепцией «строительный кредит - самостоятельный вид кредитования, не относящийся к ипотечному, это, так называемый, промежуточный кредит»4.
В соответствии со второй концепцией ипотечным является только кредит, предоставляемый гражданам на строительство индивидуального жилья, а кредитование
1 Зеленкова Н.М. Финансирование и кредитование капитальных вложений. М.: Финансы и статистика, 1990. С. 179.
2 Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001. С. 263.
3 Степанов А. Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России. Жилищное право 2005; 9:16.
4 Коган Ю. И. Жилищное кредитование в Российской Федерации. Дисс. на соиск. ... канд. экон. наук: 08.00.10. М., 2003. С.46.
БИЗНЕС В ЗАКОНЕ
2’ 2009
строительства в целом - совершенно особый вид кредитной деятельности. 5
И только в третьей концепции, кредит на строительство с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств рассматривается как ипотечный. 6
По словам А. М. Якушева ипотечный строительный кредит выдается заемщику для сооружения определенного объекта недвижимости под залог, или другого объекта недвижимости, или будущего объекта, построенного при помощи данного кредита7.
Ипотечный строительный кредит обычно предоставляется отдельными траншами (в среднем 5-10 траншей за весь кредитный период) в соответствии со стадиями строительства. Это одно из главных его отличий от классического ипотечного жилищного кредита, который, как правило, предоставляется единовременно для приобретения готового жилья.
К числу основных субъектов правоотношений, возникающих при ипотечном кредитовании жилищного строительства, кроме субъектов классического ипотечного кредитования (кредитор, заемщик, залогодатель, залогодержатель), относится также застройщик - физическое или юридическое лицо, которое занимается реализацией строительного проекта. При этом следует отметить, что в качестве застройщика может выступать как сам заемщик, так и третье лицо (подрядчик, субподрядчик).
Ипотечный строительный кредит отличается от классического ипотечного кредита и тем, что для его получения заемщику необходимо дополнительно иметь:
- проектную документацию и эскизные проекты предлагаемого к строительству объекта недвижимости;
- документы, подтверждающие право (право собственности или аренды) на земельный участок, с учетом всех имеющихся ограничений по его использованию;
- разрешение на строительство и результаты необходимых для строительства согласований и экспертиз (градостроительный регламент, обременения со стороны городских властей, технические условия подключения к коммунальной инфраструктуре и т.д.);
- отчет независимого оценщика об оценке стоимости земельного участка (стоимости аренды земельного участка), на котором предполагается строить объект недвижимости;
- подробную смету по всем материалам и работам, необходимым для возведения данного объекта, и точные сроки проведения этих работ.
Кроме перечисленных документов могут потребоваться и другие. К примеру, если строительство будет выполняться подрядчиком, нанятым заемщиком, то будут необходимы:
- договор между заемщиком и строительной организа-цией-подрядчиком, где указана стоимость работ, даты начала и окончания строительства;
- данные о подрядчике, который будет осуществлять строительство: сведения о компании, опыте её работы,
5 Косарева Н. Б., Пастухова Н. С., Рогожина Н. Н., Копейкин А. Б., Ткаченко А. Ю., Якубов М. О. Основы ипотечного кредитования./ Под ред. Н. Б. Косаревой. М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007. С. 9, 478.
6 Абрамова М. А., Александрова Л. С. Финансы и кредит. М.: Юриспруденция, 2003. С. 307.
7Якушев А. М. Развитие механизма финансирования жилищного строительства. Дисс. на соиск. ... канд. экон. наук:
08.00.10. М., 2006. С. 23.
лицензия (если требуется), сведения о страховании гражданско-правовой ответственности.
В зависимости от сложности и специфики строительного объекта для рассмотрения кредитной заявки могут потребоваться и другие документы.
Обеспечением ипотечного строительного кредита может служить залог прав (право собственности, право долгосрочной аренды и т. д.) как на существующее недвижимое имущество (земельный участок с возводимым на нем домом, или любой другой объект недвижимости, за исключением объектов ипотека которых запрещена), так и на недвижимое имущество, которое будет приобретено в будущем (например, возводимый за счет кредитных средств дом, или квартира, строящаяся по договору долевого участия в строительстве). Таким образом, при ипотечном кредитовании строительства, так же как и при классическом ипотечном кредитовании в качестве обеспечения возвратности денежных средств выступает ипотека.
Юридическая сущность ипотечного кредитования строительства заключается в праве залогодержателя получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) преимущественно перед другими кредиторами.
Анализируя все выше сказанное, можно дать определение ипотечного кредитования жилищного строительства, как совокупности действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, застрой -шиком и банком (иной кредитной организаии-ей), по предоставлению кредита на строительство жилого дома с использованием залога прав на недвижимое имущество (ипоте-ки) в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
Следует выделить три вида ипотечного кредитования жилищного строительства: кредитование коммерческого жилищного строительства, кредитование индивидуального жилищного строительства и кредитование долевого участия в жилищном строительстве.
Кредитование коммерческого жилищного строительства - это совокупность действий, совершаемых между застройщиком - коммерческой организацией и банком (иной кредитной организацией) по предоставлению кредита на строительство жилого дома с целью его дальнейшей реализации (продажи) с использованием залога прав на недвижимое имущество (ипотеки) в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
Для кредитования коммерческого жилищного строительства характерны следующие особенности: во-первых, заёмщиками являются не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а застройщики - коммерческие организации, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов и управлением ими; во-вторых, строительство жилого дома осуществляется с целью его дальнейшей реализации (продажи), т.е. получения прибыли, а не проживания в нём, как при других видах ипотечного кредитования жилищного строительства; в-третьих, срок кредитов при ипотечном кредитовании коммерческого жилищного строительства, как правило, составляет 1-3 года, что значительно меньше сроков кредитования, характерных для
других видов ипотечных жилищно-строительных кредитов.
Специфической особенностью кредитования индивидуального жилищного строительства является то, что заёмщиками выступают индивидуальные застройщики, которые строят дом для собственного проживания.
Для этого вида кредитования характерны более длительные сроки кредита по сравнению с другими видами ипотечных жилищно-строительных кредитов (до 30 лет), и по своим признакам он ближе всех к классическому ипотечному жилищному кредитованию.
Ипотечное кредитование долевого участия в жилищном строительстве - это совокупность действий, совершаемых между заёмщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией) по предоставлению кредита с целью привлечения денежных средств для долевого строительства жилого объекта недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве с использованием залога прав на недвижимое имущество, в том числе прав на недвижимое имущество по договору долевого участия в строительстве, в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
Главные отличия ипотечного кредитования долевого участия в жилищном строительстве заключаются в следующем:
во-первых, при данном виде кредитования денежные средства, полученные по кредитному договору, привлекаются для долевого строительства жилого объекта недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве; во-вторых, в качестве обеспечения возвратности денежных средств, при данном виде кредитования, как правило, выступает залог прав заёмщика на земельный участок и строящийся на нем жилой дом по договору участия в долевом строительстве; в-третьих, для ипотечного кредитования долевого участия в строительстве в меньшей степени, по сравнению с другими видами ипотечных жилищно-строительных кредитов, характерен принцип поэтапного кредитования.
Долевое строительство жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительстве. По такому договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать данный объект недвижимости участнику долевого строительства, а участник долевого строительства -уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Ипотечное кредитование долевого участия в строительстве стало возможным в нашей стране с 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который, в частности, установил, что договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4). С этого момента кредитование долевого участия в строительстве с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств, стало отвечать всем основным принципам ипотечного кредитования. Таким образом, перед кредитными орга-
низациями открылась возможность ипотечного кредитования долевого участия в жилищном строительстве.
Список литературы, использованной при написании статьи:
1)Абрамова М. А., Александрова Л. С. Финансы и кредит. М.: Юриспруденция, 2003.
2)Воликова И. В. Перспективы кредитования проектов долевого строительства жилья. ЭКО 2007; № 11.
3)Довдиенко И. В., Черняк В. З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
4)Донских Е. Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни. Юрист 2008; № 1.
5)Зеленкова Н.М. Финансирование и кредитование капитальных вложений. М.: Финансы и статистика, 1990.
6)Коган Ю. И. Жилищное кредитование в Российской Федерации. Дисс. на соиск. ... канд. экон. наук: 08.00.10. М., 2003.
7)Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.
8)Основы ипотечного кредитования./ Под ред. Н. Б. Косаревой. М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007.
9)Степанов А. Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России. Жилищное право 2005; №9.
10)Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001.
11)Южелевский В. К. Какая ипотека нужна России. Тверь: 2004.
12)Якушев А. М. Развитие механизма финансирования жилищного строительства. Дисс. на соиск. ... канд. экон. наук:
08.00.10. М., 2006.
Рецензия
На статью аспиранта Тверского государственного университета Лепехина И. А. «Понятие, особенности и виды ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации».
Данный вид кредитования возможен только при наличии необходимой правовой регламентации, которая находится в стадии научного осмысления и законодательного реформирования.
В статье рассматривается понятийный аппарат института ипотечного кредитования. Кроме того, даётся определение различных видов ипотечного кредитования.
Вследствие этого статья является определенным вкладом в разработку науки гражданского права, поэтому может быть напечатана в периодическом издании.
Научный руководитель, доктор юрид. наук,
проф. Ченцов Н. В.
