CC BY
43
13(148) - 2010
СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ РЕГИОНА
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОКЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЮЖНОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА ВПЕРИОД КРИЗИСА
И. Е. ВЕЛЬСКИХ, доктор экономических наук, профессор кафедры мировой экономики и экономической теории E-mail: igbelvolgograd@rambler.ru, pr-ib@yandex.ru
Е. А. ГЛАДКАЯ, студент
E-mail: elena.gladkaya@yahoo.com Волгоградский государственный технический университет
Рынок недвижимости фундаментален для экономики по своему характеру. Анализ ценовых и иных факторов позволяет выработать рекомендации для эффективного решения трудностей. Материалы по Южному федеральному округу доказывают сильное влияние кризиса на регионы России. Авторы рекомендуют усилить регулирование на рынке и преодолеть влияние стагнации.
Ключевые слова: рынок недвижимости, кризис, Южный федеральный округ.
Рынок недвижимости является фундаментальным для любой национальной экономики. Его базисное значение определено тем, что жилье требует не только значительных первоначальных инвестиционных ресурсов, оно предполагает принятие участником данного рынка обязательств по содержанию и дальнейшей эксплуатации недвижимости. Одновременно участники данного рынка оказывают влияние на смежные рынки товаров народного потребления (мебели, стройматериалов и т. д.). Мультипликативный эффект недвижимости способен обеспечить долговременный экономический рост в отдельно взятом регионе или стране.
В экономической истории опыт такого развития стран многообразен. Наиболее известен на данный момент опыт эмирата Дубай и его соседей, где рынок
первичной недвижимости создал один из мировых центров глобализации (на данный момент опыт противоречив, но нагляден). На территории в 78 тыс. км2 возник один из финансовых центров мировой экономики, население выросло за 20 лет более чем в дваразадо 4 млнчел. (в основном за счет эмигрантов, работников строительного комплекса), ВВП вырос в несколько раз, объем привлеченных инвестиций достиг 80 млрд долл. Действуют 6 международных аэропортов и работает самый крупный искусственный порт в мире. А в начале 1970-хгг. основным транспортом были вьючные животные, а коренное население едвадостигало 200тыс. чел. [5, с. 229—231].
Анализ проблем первичного рынка недвижимости на конкретном примере или отдельно взятом макрорегионе позволяет выработать детальные практические рекомендации по преодолению кризисных явлений на этом рынке. Авторы статьи предлагают с позиции потребительского выбора рассмотреть особенности функционирования рынка первичного жилья в ЮФО.
Приобретение собственного жилья представляет собой важный этап в жизни многих людей. Покупка квартиры требует много средств и для большинства жителей России является серьезным шагом, определяющим их жизненный уклад на
много лет вперед. В связи с этим подход к выбору недвижимости должен быть хорошо продуманным и обстоятельным.
Наибольшей привлекательностью для граждан обладают новостройки, так как перспектива приобретения вторичного жилья привлекает все меньше граждан. Этому есть вполне разумное объяснение: во-первых, срок эксплуатации домов, построенных в советский период, ограничен и многие из них в настоящее время требуют капитального ремонта; во-вторых, за последние годы технологии строительства шагнули вперед, появились новые материалы. Таким образом, новостройки пользуются большей популярностью благодаря своей комфортабельности и безопасности.
На сегодняшний день предложение на рынке первичной недвижимости в качественном плане значительным образом расширилось: покупатель может выбирать, каким будет его будущий дом. Наиболее распространенными типами новостроек являются панельные, монолитные и кирпично-монолитные (пришли на смену кирпичным) дома. Первый тип широко известен в России и занимает приблизительно 40 % рынка. Так как подобного рода здания возводятся из уже готовых панелей, их строительство занимает немного времени. Вместе с тем квартиры в таких домах не отличаются особой оригинальностью и вариативностью.
Что касается монолитных и кирпично-мо-нолитных домов, то их строительство началось в России совсем недавно. Технология их возведения предполагает заливку в предварительно подготовленную опалубку жидкого бетона, в итоге получается цельная, прочная конструкция без швов [4].
Монолитные дома не возводятся серийно. Исключением становятся только самые удачные решения. Основным преимуществом зданий такого рода является возможность свободной планировки. В новой квартире вообще может не быть перегородок, хозяин решает самостоятельно, каким будет внутреннее пространство в его жилье.
Стоимость квартиры складывается из комбинации различных факторов:
• местоположение жилого дома;
• архитектурно-конструктивные решения проекта;
• состояние здания;
• наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества);
• планировочные решения проекта;
• экологические факторы;
• факторы спроса и предложения;
• отчуждаемостьобъектанедвижимости;
• дефицитность или ограниченность предложения [3];
• наличие альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств. В условиях современного мирового финансового
кризиса (МФК) становится актуальным поиск новых, высокодоходных и по возможности менее рисковых источников вложения средств. Многие инвесторы переводят свои финансовые активы в реальный сектор, например, приобретают недвижимость. Риск потери денежных средств в этой области в долгосрочной перспективе гораздо ниже, чем в других. Темпы роста цен на недвижимость уже через несколько лет вернутся к докризисным (20—30 % в год), в то время как средняя ставка по депозитным вкладам, которая на сегодняшний день составляет 12—14%, не сможет сравняться с этими цифрами. Это обусловлено политикой правительства, активно снижающего ставки рефинансирования, поощряющего ипотечные программы. Уровень высокой инфляции обусловлен структурными особенностями экономики России, ее зависимостью отсырьевых рынков. В таких условиях рынок недвижимости — это единственный доступный для большинства населения России инвестиционный актив, который будет дорожать до тех пор, пока не произойдет структурная перестройка экономики.
Все перечисленные факторы могут как повысить, так и понизить стоимость объекта недвижимости. Например, неудачное положение квартиры (для однотипных квартир стоимость квадратного метра может разниться в пределах 20 % в зависимости от особенности планировки и расположения в доме) может снизить стоимость квартиры, а характеристика здания (монолитное строение) — наоборот, повысить. На спрос и предложение на рынке недвижимости влияет ряд факторов:
• экономические — уровень доходов населения; особенности развития рынка труда; доступность финансовых (кредитных) ресурсов; стоимость строительства; ставки арендной платы;
• административные — уровень налогов на имущество и землю; условия получения прав на застройку; реальная налоговая ставка;
• социально-демографические — изменение численности населения; изменение уровня образования;
• условия окружающей среды — экологическая обстановка; уровеньразвития инфраструктуры [2];
• политические (стабильность законодательной базы; неизменность или предсказуемость налоговой системы в отношении к недвижимости);
Таблица 1
Объемы сданных и несданных жилых объектов [1]
Город Количество сданных жилых объектов Площадь сданных жилых объектов, м2 Количество несданных жилых объектов Площадь несданных жилых объектов, м2
Краснодар 31 436000 25 881 000
Ростов-на-Дону 16 161 000 6 69 000
Волгоград 15 232 000 4 37 000
Сочи 10 75 000 26 111 000
Итого... 72 904 000 61 1164000
• этнические (приверженность к определенному типу недвижимости, удобствам, земельным наделам и тому подобное).
Внутри каждой из групп факторов, помимо приведенных примеров, можно выделить иные составляющие, влиянием которых нельзя пренебрегать.
К перечисленным факторам в условиях МФК добавился еще один — срок сдачи новостройки. В настоящее время продажи квартир осуществляются в домах, срок сдачи которых не более полугода с момента покупки жилья.
Для первичного рынка жилой недвижимости в период кризиса стали характерны следующие тенденции развития:
• снижение активности девелоперов (отсутствие новых проектов или заморозка реализации проектов, находящихся на нулевом цикле);
• преобладание эконом-класса в общей структуре предложения;
• острый дефицит предложения во всех классах возводимого жилья;
• ежемесячное снижение цен во всех классах новостроек;
• снижение темпов строительства объектов, находящихся на начальной стадии возведения;
• существенное снижение темпов продаж во всех классах возводимого жилья как ответная реакция рынка на финансовый кризис [1]. Консалтинговой компанией MACON Realty
Group были подведены итоги развития рынка недвижимости Южного федерального округа (ЮФО) за первые 8 месяцев 2009 г. В четырех крупнейших городах региона (Краснодар, Ростов-на-Дону, Волгоград, Сочи) за исследуемый период было сдано 904 ООО м2 жилья, что на 30% меньше чем за аналогичный период 2008 г. Лидером рынка является Краснодар, а наименьшие объемы ввода зафиксированы в Сочи, кроме того, Краснодар так же лидирует и по сумме несданных жилых площадей (табл. 1).
Первенство Краснодара обусловлено тем, что город сам по себе достаточно велик, растут численность и доходы населения, в том числе за счет
положительной миграции (трудоспособные люди с севера, приезжающие для продолжения трудовой деятельности), следовательно, требуется новое жилье. Большую роль играет субъективный фактор: административная способность региональной власти создавать институциональные условия для развития данного рынка. Население г. Краснодара насчитывает около 700тыс. чел., а в Волгограде и Ростове—на Дону — по 1 млн жителей, количество же сданных объектов и их площадь в Краснодаре в разы превосходит аналогичные показатели. Это подтверждает роль административного фактора в развитии рынка первичной недвижимости.
Сочи — курортный город, и стагнация, наблюдаемая на рынке недвижимости Сочи, связана именно с этим. Ряд факторов обусловливает развитие данного рынка:
• цены на недвижимость довольно высоки во всех сегментах, большинство проектов на рынке Сочи заявлялись в элитном классе (цена 1м2 — 200тыс. руб.);
• слабо развита муниципальная инфраструктура. Цены на недвижимость (несомненно, это влияние 0лимпиады—2014) высоки во всех сегментах, особенно в элитном классе. Спрос со стороны населения при таких ценах практически равен нулю.
Самым крупным жилым комплексом, введенным в 2009г. в ЮФО, является ЖК «Волжские Паруса» (Волгоград), а наибольшую активность на рынке показала компания ОАО «ВЗЖБИ № 1». Данные по другим крупным жилым объектам и компаниям представлены в табл. 2 и 3 соответственно.
Таблица 2
Крупные жилые комплексы, введенные в строй в 2009г. [1]
Город Жилой комплекс Общая площадь объекта, м2 Застройщик
Краснодар «Уютный дом» 28 000 ООО «ЮРСК»
Ростов-на-Дону «Красный Город-Сад» 20 000 ООО СК «Плеяда»
Волгоград ЖК «Волжские Паруса» 53 000 ООО «Амоко Групп»
Сочи «Королевский парк» 44 000 MR Group
Таблица 3
Наиболее активные застройщики [1
Площадь
Город Застройщики введенного жилья, м2
Краснодар ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» «ОБД-Инвест» 73 000 61 000
Ростов- CK «Плеяда» 20 000
на-Дону
Волгоград ОАО «ВЗЖБИ № 1» 73 000
Сочи MR Group 44 000
Наибольший объем находящейся в строительстве жилой недвижимости принадлежит Краснодару. Здесь возводятся 2 725 ООО м2, что составляет почти половину всего строящегося в крупных городах ЮФО жилья. Наибольшая доля (65 %) возводимого жилья приходится на типовое жилье (эконом-и среднего классов) — наиболее ликвидное из всех классов жилой недвижимости в настоящее время. Структура объемов возводимого жилья по классам в августе 2009 г. представлена на рисунке.
В условиях МФК девелоперы предпочитают не начинать новое строительство, в результате чего уже с конца 2008 г. наблюдается тенденция сокращения ликвидного жилья, что подтверждается цифрами. По отношению к июлю 2009 г. сократился объем возводимого жилья эконом-класса на 0,4 %, среднего класса — на 7 %, за летний период объемы строительства жилья эконом-класса сократились на 9% (из-за свертывания ипотечных программ, снижения доходов граждан, атакже безработицы), среднего класса — на 4% [1]. Объемы бизнес- и элитного класса не изменились, так как потребители в данном сегменте не сильно пострадали от МФК.
В Сочи сейчас в стадии реализации находятся 1 441 000 м2, в Ростове-на-Дону - 880 000, в Волгограде — 712 000 [1]. В ближайшие 3—4 года эти объемы — все, на что приходится рассчитывать городам
Элитный, 2%
ЮФО. Новых объектов в период кризиса на рынке практически не появляется, в фазу строительства входит не более 20 % от запланированного ранее объема. Поэтомук2011—2012гг. возможен жесткий дефицит на первичном рынке жилья. Особенно это касается сегмента 1-й 2-комнатных квартир, которые уже практически полностью раскуплены в строящихся жилых домах.
Подобного рода тенденции объясняются тем, что сделки, совершаемые в настоящее время, носят вынужденный характер, т е. основной целью покупки квартиры является исключительно улучшение жилищных условий или переезд. В связи с этим наиболее востребованными являются квартиры в готовых объектах или в редких случаях в объектах с наиболее близкими сроками сдачи в эксплуатацию, те, в которые возможно переехать в ближайшее время.
Что касается средней стоимости 1 м2, то здесь можно увидеть следующие тенденции, показанные в табл. 4.
Таблица 4
Средние цены на рынке жилья за1м2 в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Волгограде [4]
Год Квартал Краснодар Ростов-на-Дону Волгоград
2002 I 9 178,63 9 405,00 7 850,48
II 10 525,46 9 761,82 8 060,09
III 10 840,89 9 761,82 8 161,39
IV 11 696,78 9 832,83 8 331,71
2003 I 12 379,04 11 029,97 8 937,93
II 13 390,43 11 538,02 9 357,49
III 13 258,58 11 752,98 9 621,05
IV 13 903,68 12 005,44 10 415,53
2004 I 13 782,60 13 019,34 11 826,27
II 14 561,69 13 654,43 12 148,67
III 15 935,50 14 480,97 12 609,93
IV 16 190,39 15 815,42 13 270,59
2005 I 17 541,33 16 922,20 14 607,49
II 17 907,42 17 589,84 15 790,78
III 18 958,14 18 171,13 16 859,79
IV 20 534,90 18 795,49 18 038,06
2006 I 23 114,16 19 696,44 19 829,04
II 24 979,50 20 336,36 21 305,41
III 26 502,35 22 640,02 22 367,09
IV 29 576,55 24 032,44 24 099,63
2007 I 31 619,20 25 929,82 26 300,98
II 34 886,61 27 274,85 28 669,78
III 37 287,82 29 424,98 30 641,07
IV 40 274,76 30 841,01 35 570,87
2008 I 44 597,94 35 828,03 4 0052,6
II 46 020,69 39 270,33 45 790,31
III 46 623,47 40 936,26 49 634,06
IV 47 693,87 41 112,13 49 980,99
2009 I 43 751,69 43 332,24 45 155,72
II 41 693,39 43 125,71 41 313,59
Из данных табл. 4 видно, что стоимость 1 м2 жилья в I квартале 2009 г. снизилась в Краснодаре и Волгограде, в Ростове-на-Дону падение цен произошло во II квартале.
Покупка жилья в условиях МФК может оказаться достаточно выгодным вложением денежных средств, дающим не только крышу над головой, но и приносящим доход: владелец недвижимости может получить доход, сдавая его в аренду или, дождавшись, когда объект вложения подорожает, продать его. Покупатель недвижимости в любом случае остается в выигрышном положении (кроме случаев «недостроя»). Необходимо помнить лишь о том, что покупка жилья — долгосрочное вложение, и потому к этому нужно подойти серьезно и обстоятельно.
Однако анализ динамики сдачи и объемов строительства на рынке первичного жилья в ЮФО показывает необходимость усиления роли государственного регулирования на местном уровне. Качество такого регулирования способствует росту физических показателей рынка в сравнении с соседними регионами (на примере г. Краснодара), но очевидна и его недостаточность. Небольшой объем вводимого жилья не способен снизить цены на
рынке в долговременном периоде. Отложенный в годы системного кризиса спрос населения на новое жилье не может быть удовлетворен современным строительным комплексом. Необходимо его развивать при помощи государственного регулирования. В условиях мирового финансового кризиса быстрое развитие невозможно. В 2011—2012 гг. дефицит нового жилья вызовет в рассмотренных регионах очередной виток цен, который превысит уровень цен до кризиса 2008—начала 2009 гг.
Список литературы
1. Анализ рынка недвижимости ЮФО. 2009. URL: http://www.macon-realty.ru/regions/sfr/.
2. Асаул А. Н. Рынок недвижимости в системе рынков / А. Н. Асаул, А. В. Карасев. 2009. URL: http://www.aup.ru/books/m76/2_l.htm.
3. Афонасова М. А. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. 2009. URL: http://polbu. ru/afonasova_realestate/ch08_all.html.
4. Как выбрать квартиру. 2009. URL: http://www. proektstroy.ru/publications/view/14797?bigid=32.
5. Страны мира. М.: Политиздат, 1991. 512 с.
