CC BY
128
Перспективы развития рынка недвижимости России
Доклад президента Российской Гильдии Риэлторов И.М. Горского
В своем ежегодном Послании Федеральному Собранию Российской Федерации Президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин определил как одну из главных задач на ближайшие 10 лет - увеличить объем валового внутреннего производства (ВВП) в два раза. В ходе выполнения этой задачи, безусловно, возрастут объемы строительства, а следовательно, увеличится количество сделок на рынке первичного и вторичного жилья, и мы, риэлторы, должны быть готовы к этому.
Сейчас в России наблюдаются рост производства, финансовое оздоровление экономики страны. Не менее важной задачей, поставленной В.В. Путиным перед экономикой страны, является установление конвертируемости рубля причем не только по текущим операциям, но и по капитальным вложениям, не только внутренней, но и внешней.
В связи с этим возникают вопросы, насколько сфера недвижимости России вовлечена в свободный рынок, насколько она адаптирована к современным условиям.
Для того чтобы проанализировать состояние рынка недвижимости, необходимо определить, кому принадлежат объекты недвижимости. Чтобы ответить на этот вопрос, приведу данные из разработанной в 2002 году Министерством имущественных отношений Российской Федерации новой Концепции управления недвижимостью в Российской Федерации. Хотя с момента опубликования прошло около года, вряд ли можно говорить о том, что произошли изменения принципиального характера.
В Концепции указывается, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельный фонд Российской Федерации подразделяется на 7 категорий земель. По данным Государственного (национального) доклада «О состоянии земель в Российской Федерации в 2001 году», в процентном отношении эти категории земель распределяются следующим образом: 64,5 процента составляют земли лесного фонда; 23,3 процента - земли сельскохозяйственного назначения; 2 процента - земли особо охраняемых территорий; 1,6 процента- земли водного фонда; 1,1 процента- земли поселений; 1 процент - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны, безопасности и иного специального назначения и 6,5 процента - земли запаса.
По состоянию на 1 января 2002 года земельный фонд Российской Федерации составляет 1 709,8 миллиона гектаров. Из них в государственной собственности находится 1 580,8 миллиона гектаров (92,4 %), а в частной собственности - 129 миллионов гектаров (7,6 %). Прошу обратить внимание на последнюю цифру.
По состоянию на 1.10.2002 в реестре федерального имущества учтено недвижимое имущество (здания, строения, сооружения), закрепленное за 53609 юридическими лицами, в том числе:
• закрепленное за 10 362 федеральными государственными унитарными предприятиями (примерно 20 %);
• закрепленное за 38 065 федеральными государственными учреждениями (примерно 75 %);
• переданное в аренду, пользование, залог и по иным основаниям 1 677 юридическим лицам, в том числе не вошедшее в уставный капитал хозяйственных обществ.
В едином банке данных реестра федерального имущества находится около 1 100 000 федеральных объектов недвижимости (здания, сооружения), в том числе около 7 000 объектов незавершенного строительства.
В собственности субъектов Российской Федерации находится более 338 000 зданий, сооружений; в муниципальной собственности - более 1,5 миллиона таких объектов недвижимости.
В собственности юридических лиц находится более 2,5 миллиона зданий, сооружений различного функционального назначения.
В цифрах, приведенных в реестре имущества, в отличие от цифр, касающихся земельного фонда, трудно разобраться, т. к. в отношении имущества отсутствуют стоимостные величины (имущество имуществу - рознь). Более-менее понятным является положение Концепции об аренде, т. к. в нем в основном представлены частные предприятия, которые, как правило, пока не владеют зданиями, но таких юридических лиц насчитывается всего лишь 3 процента. Именно этот существенный момент характеризует состояние современного рынка недвижимости. Хотя и в этих цифрах порой трудно разобраться. Например, что значит - в собственности юридических лиц находится более 2,5 миллиона зданий и сооружений; и государственные, и частные предприятия являются юридическими лицами.
Как видно из представленных данных, рынок недвижимости в России как важнейшая составная часть процесса воспроизводства материальных ресурсов до сих пор в полной мере не создан, особенно в сфере земельных отношений. Значительно отстает предложение коммерческой недвижимости, на которую сохраняются высокие цены, практически отсутствует рыночный оборот промышленной недвижимости. Относительно быстро развивается только рынок жилья.
Отсюда фрагментарность рынка недвижимости, вызванная отсутствием у собственников недвижимости прав собственности на землю, а значит, и отсутствием надежных правовых гарантий на недвижимость. Недостаточное предложение участков под застройку предопределяется преимущественно административными методами их распределения, трудностью легального оборота земельных участков. Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вступили в силу недавно, поэтому нормы этих документов еще не используются в полной мере в рыночных механизмах оборота земель. Так, например, юридическим лицам предложено до 1 января 2004 года выбрать гражданско-правовую форму владения землей, на которой расположены принадлежащие им имущественные и производственные комплексы (такой формой должна стать либо аренда, либо приобретение в собственность).
До сих пор отсутствуют четкие юридические процедуры установления прав на недвижимость и оформления сделок. По-прежнему расплывчаты и не гарантированы права по использованию недвижимости. Реализация каждого проекта застройки начинается с длительного процесса переговоров и согласований со множеством инстанций при отсутствии законодательных норм, гарантирующих прозрачность процедур и объективность решений.
Используются устаревшие рычаги административного управления и контроля за рынком недвижимости: внеконкурсное предоставление участков, совмещение государственных функций с коммерческой деятельностью, сохранение административно устанавливаемых арендной платы и налога на землю, которые не имеют никакого влияния на структуру землепользования, не позволяют ввести механизмы эффективного использования недвижимости.
Отсутствие единого рыночного налога на недвижимость не позволяет мобилизовать средства для финансирования инженерной инфраструктуры и создать необходимые экономические регуляторы для эффективного управления недвижимостью. Инженерная инфраструктура городов и поселений разрушается. Источники средств для ее поддержания и развития отсутствуют, поскольку муниципальная аренда и право бессрочного пользования земельными участками ведут к частному присвоению значительных средств от теневого перераспределения земель и доходов от их использования. В этих условиях оказываются безуспешными попытки местных властей решить проблемы как поддержания инфраструктуры, так и ее развития за счет дополнительных требований к инвесторам. Такая политика препятствует долгосрочным инвестициям, т. е. инвестиционный климат становится еще менее благоприятным.
Все это предопределяет большие риски и неоправданные затраты, что в итоге препятствует инвестициям в недвижимость и ее развитие. Вторичный оборот недвижимости сдерживается чрезвычайно высокими издержками при совершении сделок (в частности, длительные и дорогостоящие процедуры подготовки и оформления документов).
Неудовлетворительное состояние рынка недвижимости в Российской Федерации приводит к деформированию всей экономической системы, препятствует ее экономическому росту.
Проблемы законодательства о недвижимом имуществе
В значительной степени развитие рынка недвижимости предопределяется существующим в стране законодательством. За десять лет проведения реформ в России в основном создана законодательная база для организации и функционирования рынка недвижимости в стране. Многие годы действует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), в который практически не вносятся принципиальные изменения. Работает Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». В гражданский оборот введен Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Недавно приняты, как уже отмечалось, Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об использовании земель сельскохозяйственного назначения» Однако это не означает, что законодательная база в сфере недвижимости не нуждается в совершенствовании. В Российской Федерации по-прежнему не решена проблема достижения прозрачности процесса перехода прав на недвижимое имущество и создания единой системы осуществления этого процесса.
Но мы не теряем надежды на то, что законодательство, регулирующее оборот недвижимости, будет совершенствоваться. Свидетельством этому является то, что Рабочей группой при Президенте Российской Федерации уже подготовлена Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая в феврале этого года одобрена Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Конечно, нас больше интересуют практические возможности применения законов, определение полномочий специалистов, действующих на рынке недвижимости. Именно в этом состоит специфика нашего подхода к анализу законодательства о недвижимости. Но изучив Концепцию, мы с удовлетворением обнаружили общность идей и мыслей по вопросу совершенствования законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, у нас, Российской Гильдии Риэлторов, и уважаемых авторов этого документа. Судите сами. За прошедшие годы мы провели две международные конференции по проблемам земли и земельных отношений и проблемам соблюдения прав добросовестных приобретателей недвижимости. И видим, что наши выводы о «единой судьбе» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также о необходимости учета прав добросовестных приобретателей недвижимости, оказались в центре внимания и авторов Концепции.
К слову, Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении от 21 апреля 2003 года решил при расторжении цепочки связанных между собой сделок с объектами недвижимости строго соблюдать права добросовестного приобретателя недвижимости. Мы долго инициировали этот вопрос и добились успеха совместно с теми, кто нас поддерживал. Это важно, потому что от решения этого вопроса во многом зависит создание позитивного климата наибольшего благоприятствования для инвестиционной деятельности в самом широком смысле этого слова.
Возвращаясь к обсуждению Концепции, хочу подчеркнуть, что мы солидарны практически со всеми выводами, предложениями и решениями авторов Концепции по совершенствованию российского законодательства в сфере имущественных отношений. Но еще раз хочу акцентировать ваше внимание на том, что мы - практики и именно с этой позиции мы рассматриваем проблемы развития законодательства в сфере недвижимости и рынка недвижимости.
Являясь профессиональной организацией риэлторов федерального уровня, Российская Гильдия Риэлторов предлагает внести следующие изменения в законодательство Российской Федерации в сфере недвижимости.
О Гражданском кодексе Российской Федерации
Мы неоднократно отмечали, что полноценное развитие рынка недвижимости будет невозможно без создания системы стабильного, внутренне непротиворечивого законодательства о недвижимом имуществе. В настоящее время в этом законодательстве существует немало пробелов и прямых противоречий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью авторов некоторых законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права. Поэтому мы полностью согласны с авторами Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в том, что к объектам недвижимости дополнительно необходимо отнести помещения (жилые и нежилые, объекты незавершенного строительства) и внести соответствующее дополнение в статью 130 ГК РФ. Как это не парадоксально, этого до сих пор не сделано, что приводит ко многим недоразумениям при операциях с этими объектами недвижимости, которые де-факто уже считаются таковыми. Особенно это касается нежилых помещений, правовой режим которых необходимо в значительной мере идентифицировать с правовым режимом жилых помещений. Так, например, статья 558 ГК РФ, посвящена особенностям продажи жилых помещений, но упоминания о правовом режиме нежилых помещений в ГК РФ нет.
Мы также солидарны с авторами Концепции в том, чтобы исключить упоминание о предприятии как о недвижимом имуществе в связи со спорностью этого определения, а также рассмотреть возможность исключения из перечня объектов недвижимого имущества таких объектов, как леса и многолетние насаждения.
О Жилищном кодексе РCФСР
Известно, что действующий в настоящее время Жилищный кодекс РСФР (ЖК РСФСР), был утвержден в 1983 году, и практически уже готов к рассмотрению новый документ. Тем не менее, учитывая важность темы для всех граждан России, мы решили представить наши предложения по совершенствованию норм этого, уже устаревшего документа, которые в Концепции не рассматривались.
Во-первых, предлагаем внести в Жилищный кодекс РСФСР изменение, учитывающее реалии нашего времени, а именно дополнить статью 9 ЖК РСФСР нормой, позволяющей осуществлять перевод жилых домов и жилых помещений, находящихся в личной собственности граждан, в нежилые по решению собственника этого помещения с условием того, что он имеет возможность проживания в другом, пригодном для жилья, помещении.
Смысл нововведения понятен - исправить досадное упущение законодателя, приводящее к невозможности значительной части населения страны в случае необходимости распоряжаться своим жильем, а также к невозможности вовлечения их площади в хозяйственный оборот в разрешенном законодательством России порядке.
В российском законодательстве необходимо предусмотреть норму, разрешающую переводить жилые помещения в нежилые, размещенные не только на первом и цокольном этажах (хотя напрямую это и не относится к жилищному законодательству).
Кроме того, на наш взгляд, пора поставить точку в затянувшейся дискуссии по вопросу о сущности перепланировки жилого помещения. Предлагаем абзац первый Статьи 84 Жилищного кодекса РСФСР изложить в следующем виде:
«Переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь
с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя с учетом того, что не затрагиваются несущие конструкции данных помещений».
Таким образом, мы предлагаем устранить процедуру согласования решения этого вопроса с органами исполнительной власти. Соответственно, предлагаем изменить и систему санкций по вопросу самовольной перепланировки помещений (соответствующие законодательные акты имеются в субъектах Российской Федерации, например, в городе Москве). В связи с этим мы предлагаем налагать штраф за подобного рода деятельность только в случаях, если затрагиваются несущие конструкции здания или действия по перепланировке помещения напрямую грозят безопасности граждан и третьих лиц, влекут за собой разрушение конструкций здания или ухудшают его эксплуатационные характеристики и его обслуживание.
Несколько слов о роли жилищной реформы
в формировании рынка недвижимости
Жилой фонд составляет главную часть национального богатства страны. Потребность в жилье является одной из основных потребностей человека и наибольшей ценностью для преобладающего большинства граждан. В ходе первого этапа жилищной реформы миллионы граждан стали собственниками своих квартир, а появившаяся возможность свободной купли-продажи жилья позволяет эффективно его перераспределять. Оборот жилья до сих пор, и это не секрет, является основным источником доходов риэлторских компаний. Но одно лишь перераспределение существующих квартир не позволяет решить жилищную проблему. Основными условиями для развития жилищного строительства являются свободная купля-продажа земельных участков под застройку, определенные и гарантированные права собственности на недвижимость, демонополизация производства строительных материалов и строительного бизнеса.
Управление жилым фондом как объектом недвижимости - это одно из главных направлений реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), в ходе которой жилищно-коммунальные услуги вместо практически бесплатного блага должны стать рыночными услугами; должна быть ликвидирована монополия обслуживающих организаций и взята под контроль деятельность организаций - локальных монополистов.
Указанные меры будут действенными только в том случае, если обслуживающим организациям будет противостоять собственник недвижимости, способный эффективно управлять ею - частный владелец либо товарищество собственников жилья. До сих пор при приватизации квартир в многоквартирных домах сохраняется аморфная структура собственности на жилой дом, что делает невозможным эффективное управление этим объектом как единым имущественным комплексом. Решение проблемы видится в создании товариществ собственников жилья, которым согласно законодательству России должен безвозмездно передаваться соответствующий земельный участок. Необходимо совершенствовать жилищное законодательство, распространяя его нормы на иные, кроме жилья, виды недвижимости, входящие в единый имущественный комплекс. Также необходимо, чтобы все заключаемые договори по переходу прав на жилье носили исключительно гражданско-правовой характер.
Проводимая в настоящее время реформа ЖКХ должна ликвидировать перекрестное субсидирование, при котором юридические лица платят за коммунальные услуги значительно больше, чем физические лица. Необходимо ввести обоснованную систему адресных субсидий по дотированию платежей гражданам и создать альтернативные системы управления жилищным фондом.
Земля и земельные отношения
Прежде всего хотелось бы сказать несколько слов о принятом сравнительно недавно Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), поскольку с вовлечением земли - этой
в буквальном смысле основы недвижимости - в гражданский оборот начинается совершенно новый этап в развитии рынка недвижимости. По своему значению это важнейший документ, регулирующий по традиции наиболее консервативную сферу недвижимости. Согласно ЗК РФ осуществляется правовое регулирование только около двух процентов земли России, но эти земли в основном расположены в городах, т. е. осуществляется правовое регулирование наиболее развитой в экономическом отношении части земель.
Вместе с тем этот фундаментальный Федеральный закон, регулирующий земельные отношения в Российской Федерации, по нашему мнению, недостаточно ориентирован на развитие рыночных отношений в этой отрасли экономики. ЗК РФ исходит из презумпции, что земля изначально принадлежит государству, а субъектам предпринимательской деятельности и гражданам предоставляется право заключать договоры аренды или купли-продажи земли (статья 36 ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 8 ЗК РФ отнесение земель, находящихся в частной собственности, и это следует подчеркнуть, к категориям, а также перевод из одной категории в другую осуществляются либо органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (земли сельскохозяйственного назначения), либо органами местного самоуправления (земли иного целевого назначения). Подобный административный подход лишает предпринимателей инициативы. Гражданское общество пока находится вне этого процесса. ЗК РФ установил приоритет административному использованию земли, поскольку значительный пласт ее подпадает под категорию особо охраняемых территорий, выведенных из гражданского оборота. Любой чиновник может принять решение об отнесении земельного участка к особо охраняемой зоне. Решение об отнесении земель к такой категории принимают исключительно административные органы. Предлагаем ввести порядок, согласно которому категории и размер особо охраняемых территорий определялись бы только федеральным законодательством.
Не соответствующим Конституции Российской Федерации представляется прописанный в ЗК РФ порядок, в соответствии с которым государство может изъять земельный участок у его владельца и передать этот участок другому лицу. Мы считаем, что должен быть дан исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть произведено изъятие земельного участка.
В Земельном кодексе Российской Федерации не уделено достаточного внимания такому ключевому моменту в земельных отношениях, как зонирование территорий. Документ такого ранга не может обойти вопрос о том, каков порядок отнесения земель к федеральному, муниципальному владению или собственности субъекта Российской Федерации. Такая норма не может быть отсылочной, поскольку эти вопросы решаются, как известно, в Федеральном законе «О государственном разграничении земель». На наш взгляд, главный недостаток ЗК РФ состоит в том, что он сохранил систему бессрочного пользования землей, хотя и предложил, хочу еще раз подчеркнуть, до 1 января 2004 года негосударственным предприятиям выбрать аренду или покупку земли (это как раз неплохо). Необходимо отказаться от института бессрочного пользования землей, в том числе на государственном уровне (высказываю эту мысль осторожно). Еще одна хорошая новость - скоро будет устранена существующая сейчас двойная система учета объектов недвижимости (земли) - органами технической инвентаризации и Федеральной службой земельного кадастра России (Росземкадастр). Росземкадастр будет единственной организацией в России, осуществляющей эту функцию.
Хочу отметить, что в принятом на последнем съезде Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Обращении к Президенту Российской Федерации, членам Правительства Российской Федерации и Федеральному собранию Российской Федерации наряду с другими вопросами совершенствования законодательства о недвижимости подробно рассмотрен вопрос и о Земельном кодексе Российской Федерации. Кстати, РГР получила ответ за подписью первого заместителя Министра имущественных отношений Российской Федерации
А.А. Бравермана, в котором нам обещали учесть ряд наших предложений и замечаний, в том числе и по рассматриваемому кодексу.
Я хотел бы особо остановиться на такой весьма актуальной проблеме, как выкуп участков под строения в связи с тем, что до 1 января 2004 года негосударственным предприятиям необходимо выбрать гражданско-правовую форму владения земельным участком, на котором расположены принадлежащие им объекты недвижимости. Действующие сегодня нормы о выкупе (приватизации) участков под строениями вынуждают собственника фактически повторно платить за уже приобретенное имущество: государство передало в собственность здание, расположенное в определенном месте, и никто иной на этот участок претендовать не может.
Установленный статьей 2 Федерального закона «О введении Земельного кодекса Российской Федерации» расчет для выкупа участков под строениями (от 3 до 30-кратной ставки земельного налога в зависимости от числа жителей города, что абсолютно не понятно) базируется на явной ошибке: якобы участок под предприятием имеет самостоятельную рыночную стоимость. В действительности участок под зданием, предприятием самостоятельной рыночной стоимости не имеет. Стоимость участка капитализирована в стоимости строения, предприятия; для участка под строением, предприятием нет рынка покупателей и продавцов; единственному покупателю единственный продавец устанавливает цену административным путем. О рыночной стоимости участка нельзя говорить уже потому, что такого объекта, т. е. отдельного от строений участка, не существует. Как, например, выкупить участок под строением-заводом? На бумаге размер выкупа определяется по такому «прейскуранту»: земельный налог умножается на коэффициент (от 3 до 30) в зависимости от численности населения города. На практике размер выкупа может быть сколь угодно большим, потому что местные власти вправе устанавливать земельный налог произвольно, «дифференцируя» его по своему желанию. В итоге получаются запредельные цены выкупа. Так, Нижнетагильский металлургический комбинат выкупил свою землю площадью 1 150 гектаров за 7,2 миллиона долларов из расчета 19,8 рубля за квадратный метр. Новолипецкий металлургический комбинат заплатил за свою землю почти 40 миллионов долларов, т. е. уплатив по 45,5 рубля за квадратный метр. И это еще не предел. Выкуп по существующим сегодня правилам будет стоить (в расчете на квадратный метр): в Челябинске - 223 рубля (7 долл.), в Екатеринбурге - 592 рубля (18,6 долл.), в Санкт-Петербурге - 1 212 рублей (38 долл.). Напомним, что речь идет о застроенных участках, которые уже используются предприятиями, и купить которые кроме них никто не вправе. Для сравнения: участки (свободные!) для промышленной застройки в США можно купить по цене от 3 до 5 долларов за метр, в Европе - не намного дороже.
Предлагаем статью 2 рассматриваемого Федерального закона дать в редакции, предусматривающей, что условия для реализации принципа первичности земельного участка обеспечиваются посредством оформления земельных участков, необходимых для функционирования и восстановления зданий, строений, сооружений, предприятий в собственность лиц, которым эти объекты принадлежат на праве собственности.
При этом при оформлении прав на земельные участки собственниками расположенных на них помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов предприятий заявители вносят плату, которая используется для покрытия издержек, связанных с оформлением прав собственности на земельные участки, необходимую для функционирования и восстановления здания, строения, сооружения, предприятия, принадлежащего физическим или юридическим лицам на праве частной собственности. Величина этой платы должна быть вполне соизмерима с производимыми действиями. Ведь всем понятно, что передача участков под зданием-предприятием есть не приватизация, но акт дооформления прав собственности на недвижимость.
Если предположить, что все собственники заводов, даже зная эти факты, все же выкупят землю в этом году, то, по нашим оценкам, сумма выкупа превысит 60 миллиардов
долларов. Эти непроизводительные затраты составят 17 процентов ВВП России - суммарную годовую зарплату всех, занятых в промышленности. Отказ же большей части предприятий будет означать сохранение аренды участков. Предприятия не смогут эффективно использовать недвижимость и свой потенциал, что также приведет к замедлению экономического роста. Что же делать собственникам зданий?
Стратегическое решение известно: принять федеральный закон, который установит, что передача участков под зданием-предприятием есть не приватизация, но акт дооформления прав собственности на недвижимость. Если этого не сделать, то административнофеодальное землевладение застроенными участками по-прежнему будет ставить под сомнение существование рыночной экономики в России.
Но свет в конце туннеля все-таки виден. Я уже упоминал о том, что по плану Правительства Российской Федерации через 3 года должен быть введен единый налог на объекты недвижимости, который будет учитывать и землю, т. к. она фактически образует с объектом недвижимости единый объект. Мы приветствуем это решение.
Мы также не можем обойти вниманием недавно принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Административный абсолютизм поистине царит в этом законодательном акте. Мы понимаем осторожность законодателя в этом, очень важном, вопросе: здесь не должно быть ошибок, однако сверхосторожность, промедление с проведением реформ в этой сфере экономики могут обернуться многими потерями.
Нам представляется недопустимым порядок, прописанный в указанном Федеральном законе, в соответствии с которым для совершения сделок с землей необходимо разрешение властей субъектов Российской Федерации или местной администрации. Это может привести к тому, что органы власти, ответственные за эти процедуры, смогут принимать произвольные решения. Также недостаточно проработанным представляется вопрос об ограничении определенным процентом находящихся в частном владении земель. Рассматриваемый Федеральный закон предоставил огромные права субъектам Российской Федерации относительно размеров общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного административного образования субъекта Российской Федерации, которые могут находиться в собственности граждан, их близких родственников, а также юридических лиц при условии, что эти лица владеют более 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие их уставные капиталы. Согласно статье 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», размер площади таких земельных участков устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Правда, этой же статьей устанавливается норма, по которой размер пощади таких земельных участков не может быть менее 10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования. Можно предположить, что вряд ли кто будет выделять больший процент этих земель для граждан. Вместе с тем указанный Федеральный закон не предусматривает каких-либо ограничений по владению земельными участками сельскохозяйственных угодий для юридических лиц, не подпадающих по составу своих учредителей под названный критерий, что также требует разъяснения. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» нарушает такой фундаментальный принцип, лежащий в основе права собственности, как право пользования, владения и распоряжением объектом недвижимости. В этом смысле он противоречит даже Земельному кодексу Российской Федерации, в котором право собственности на землю прописано более последовательно. В рассматриваемом Федеральном законе нет критериев успешной деятельности землевладельцев, отсутствуют экономические критерии для решения вопроса о принудительном изъятии и прекращении прав на земельные участки из земель сельскохозяйственных угодий (статья 6). Тем не менее в нем говорится, что в случае не целевого использования земли, не использования ее как
природного объекта, земля отбирается. Но зато по каждому району предусмотрены ограничения на долю земли, которая может быть передана в частное владение. Но все это лишь административные ограничения, не затрагивающие сферу экономических отношений. Предлагаем установить временной период, с началом которого начнет работать гражданско-правовой механизм вовлечения в рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения и разработать условия и порядок его введения.
Действительно, нашей главной заботой на ближайшее время, а может быть и на десятилетия, является регулирование земельных отношений с учетом начавшегося в России становления рынка земли. Сделки с землей - одно из основных направлений риэлторской деятельности в будущем.
Думается, что сообщение о том, что помимо реформы ЖКХ, Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России) будет заниматься территориальным и правовым зонированием городов, вызовет положительные эмоции у участников Конгресса. Это необходимо для того, чтобы наладить рыночный оборот земли в городах, т. е. наиболее экономически развитых секторах экономики.
Подводя итог сказанному, мы предлагаем следующее.
1. Расширить деятельность органов местного самоуправления городов по подготовке и принятию основанных на правовом зонировании нормативных правовых актов - правил землепользования и застройки. Обеспечить на основе правового зонирования формирование прозрачных процедур регламентирования деятельности инвесторов по землепользованию и застройке, сократить количество инстанций, согласующих землеустроительную документацию.
2. В целях осуществления «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости не допускать раздельной регистрации земли и находящейся на ней недвижимости.
3. Ускорить переход к конкурсным процедурам предоставления застройщикам сформированных для застройки земельных участков.
Рекомендовать внести изменения в федеральное налоговое законодательство с тем, чтобы обеспечить поступление средств от продажи земельных участков и предоставить права их аренды полностью в местные бюджеты на период до разграничения государственных земель с целью стимулирования органов местного самоуправления к установлению прозрачных процедур предоставления прав на земельные участки.
4. Усовершенствовать системы регистрации прав и учета объектов недвижимости с целью снижения затрат времени на оформление прав и сделок, а также других издержек на рынке недвижимости.
Обеспечить последовательный переход к единой системе государственного учета недвижимости, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, на основе государственного земельного кадастра.
Исключить деятельность по техническому описанию объектов недвижимости из состава государственных функций с целью развития конкурентного рынка предоставления этих услуг частными предпринимателями.
Совершенствовать законодательство в направлении повышения гарантий зарегистрированных добросовестными приобретателями прав собственности на объекты недвижимости.
5. Синхронизировать сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность юридическими лицами с установлением четкого, прозрачного порядка определения ставок земельного налога и арендной платы с целью обеспечения юридических лиц информацией для принятия одного из двух решений.
При необходимости продлить сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Рекомендовать внести изменения в законодательство относительно дифференцированного установления выкупной цены земельных участков:
• бесплатно - для части занимаемого земельного участка, необходимого для использования приватизированных зданий, строений сооружений;
• с применением льготных ставок - при выкупе других частей земельного участка.
Активизировать процесс передачи прав собственности на земельные участки собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, в том числе путем:
• предоставления рассрочки на выплату на срок более одного года;
• разрешения преобразования земельного участка (формирование двух и более) и его выкупа по частям;
• расширения разрешенных видов использования выкупленных земельных участков;
• упрощения процедуры выкупа и оформления прав;
• введения открытой процедуры предоставления земельных участков.
6. Активизировать деятельность по созданию условий для последовательного перехода к единому налогу на недвижимость.
Проблемы ипотеки
Как известно, ипотека - это приобретение жилья с использованием кредита под залог недвижимости.
В условиях постепенно формирующегося в России рынка земли и иной недвижимости развитие ипотечного кредитования как одного из ключевых механизмов привлечения инвестиций в строительство приобретает системообразующее значение.
Результаты анализа сложившейся ситуации в сфере кредитования под залог недвижимости показывают, что серьезными препятствиями для его успешного развития являются бюрократизация процедур оформления технической и разрешительной документации на застройку, несовершенство системы государственных гарантий прав на недвижимость, неурегулированность определения и технологии обращения закладных. Среди проблем экономического характера следует отметить низкий уровень капитализации российской банковской системы, отсутствие заинтересованности банков и инвесторов в долгосрочном кредитовании под низкий процент при наличии краткосрочных и высокодоходных проектов, а также высокая степень риска при совершении сделок с недвижимостью. В условиях высоких темпов инфляции и низкого уровня жизни для основной части населения использование механизма ипотеки с целью приобретения недвижимости становится затруднительным.
В такой ситуации меры по повышению эффективности управления недвижимостью должны быть ориентированы на совершенствование законодательной базы по регулированию застройки земельных участков, выпуску и обращению эмиссионных и не эмиссионных ипотечных ценных бумаг (закладных, закладных листов, ипотечных облигаций) и исполнению обязательств по ним.
Мы совершенно согласны с авторами Концепции в том, что нормы статьи 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должны содержать положение о том, что ипотека земельного участка должна означать ипотеку строящегося на нем объекта недвижимости, и, соответственно, договор ипотеки земельного участка, заключенный отдельно от ипотеки возводимого на нем сооружения, должен считаться изначально не заключенным - понимаю, что это трудно будет осуществить. Вообще, претворение в жизнь принципа «единства судьбы» земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости будет нелегким делом из-за того, что в России почти все недвижимое имущество расположено на не принадлежащей их собственникам земле.
Необходимо все сделать, чтобы доля этого вида оборота недвижимости была больше, чем существующий сегодня 1 процент от всего оборота недвижимости. Наконец необходимо решить вопрос о выходе зарубежных банков на рынок ипотеки, т. е. разрешить им
предоставлять целевые кредиты. Это расширит круг инвесторов, приведет к увеличению конкуренции на рынке финансовых услуг. Необходимо снизить риски инвесторов.
Хочу сказать несколько слов о законопроекте «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». Позиция РГР по отношению к этому законопроекту известна - мы против деления фирм на «хорошие» и «плохие», т. к. такое положение может привести к снижению участия многих реально работающих в строительной сфере фирм. Кроме того, четко не определены гражданско-правовые нормы относительно участия граждан в строительстве, т. е. не решен вопрос, по какому договору работать. Несоответствие в ряде случаев заключаемых договоров Гражданскому кодексу Российской Федерации (например, в ГК РФ нет договора инвестирования) крайне затрудняет решение задачи, которую поставили перед собой авторы законопроекта. Мы - за поэтапное решение этой проблемы. Мы очень надеемся, что оборот закладных (ценных бумаг), привнесет дополнительные капиталы в ипотеку. Такие ценные бумаги являются самыми ликвидными из всех ценных бумаг, т. к. они обеспечены недвижимостью. Одним из главных вопросов, обсуждавшихся на прошедших в середине марта 2003 года парламентских слушаниях по ипотеке, был вопрос об усилении роли закладных, хотя все мы понимаем, что в условиях сохраняющегося недоверия населения к ценным бумагам после дефолта 1998 года это сделать будет непросто.
Кроме того, мы считаем целесообразным поднять с 600 тысяч рублей до 1 миллиона рублей размер имущественного налогового вычета с сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученных в банках Российской Федерации, предусмотренных статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
По имеющимся у нас данным, Госстрой России передал на рассмотрение Правительства Российской Федерации 28 законопроектов, в том числе поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации, которые, по мнению их разработчиков, будут способствовать активизации ипотечного кредитования, в частности поправки, касающиеся «амнистирования» накоплений граждан, которые направляются в жилищную сферу.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В 1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был призван рассматривать операции на рынке недвижимости. Однако с момента введения этого закона в действие прошло более пяти лет, и нам представляется необходимым внести в указанный Федеральный закон дополнение, позволяющее профессионалам, действующим на рынке недвижимости, работать более эффективно. Речь идет о статьях 7 и 8, в которых говорится о том, чтобы сведения о государственной регистрации прав были открытыми, об условиях получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета. Мы также предлагаем внести изменения в пункты 2 и 3 этих статей, в которых приводится перечень лиц и органов, имеющих право получать обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся объекты недвижимости и выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости. К этим лицам также следует отнести юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, входящих в профессиональные объединения риэлторов и осуществляющих гражданско-правовые сделки с объектами недвижимости либо содействующих их проведению.
Из-за отсутствия такой нормы мы не можем проводить проверки так называемой «юридической чистоты» сделки. Мы неоднократно обращались с этой проблемой в различные государственные инстанции, но пока безрезультатно.
Также считаем целесообразным ввести в статью 16 дополнительный абзац, согласно которому в случае смерти одной из сторон сделки с недвижимым имуществом до обращения в регистрационный орган с заявлением о ее регистрации проведение регистрации по договору, заключенному в простой письменной форме, осуществляется на основании
решения суда о регистрации прав на недвижимое имущество, являющееся предметом этой сделки. Подобная судебная практика есть, а соответствующей нормы в рассматриваемом Федеральном законе нет.
Нуждается в новой редакции и пункт 1 статьи 19. Не сомнениями должны руководствоваться регистраторы прав на недвижимое имущество, когда они принимают решение о приостановке государственной регистрации прав и принимают меры по получению дополнительной информации для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а выявленным несоответствием содержания гражданско-правовой сделки с недвижимым имуществом существующему законодательству. Необходим исчерпывающий перечень причин, по которым совершаются подобные действия.
Статья 31, устанавливающая ответственность регистраторов за допущенные ошибки, по нашему мнению, должна более конкретно описывать механизм компенсации участникам сделок с недвижимым имуществом в случае понесения ими материального ущерба, вследствие действий регистраторов.
Мы считаем особенно важным внесение изменений именно в эту статью закона, т. к. существующие в ней нормы напрямую определяют практику регистрации сделок с недвижимостью. Необходимо привести законодательство, касающееся этого вопроса, в соответствие с интересами общества и практической деятельностью риэлторов.
Проблемы государственной экспертизы
градостроительной и проектной документации
В работе Конгресса участвуют и девелоперы, поэтому я полагаю, что обсуждение этой проблемы является не менее актуальным.
По нашему мнению, основные проблемы, связанные с государственной экспертизой градостроительной и проектной документации, состоят в том, что многие территории не обеспечены градостроительной документацией, по-прежнему высоки временны е и финансовые затраты заказчиков градостроительной и проектной документации на проектной стадии реализации инвестиционно-строительных проектов. Затягивают этот процесс и сложные, непрозрачные, неформализованные процедуры государственной экспертизы градостроительной и проектной документации.
Результаты предварительного анализа законодательства, регулирующего проведение государственных экспертиз градостроительной и проектной документации, показали следующее:
• правовой статус платежей, осуществляемых заказчиком за проведение различных государственных экспертиз, во многих случаях не определен, порядок финансирования многих государственных экспертиз противоречит бюджетному законодательству;
• стоимость проведения отдельных государственных экспертиз определяется либо по методикам этих органов, либо отдельно в каждом конкретном случае без применения каких-либо установленных правил, а при экспертизе промышленной безопасности лицензируемых Федеральным горным и промышленным надзором России (Госгортехнадзор России) организаций - на договорных началах. В такой ситуации заказчик зачастую не может прогнозировать стоимость проведения той или иной экспертизы;
• полномочия по проведению государственной экспертизы промышленной безопасности переданы от государственного органа (Госгортехнадзора России) лицензируемым организациям, т. е. не соблюдается статус экспертизы как государственной.
Соответственно, необходимо решение следующих основных задач:
• четкое детальное определение каждого вида государственной экспертизы градостроительной и проектной документации;
• установление сроков проведения государственных экспертиз;
• введение регламента взаимодействия органов экспертизы между собой, основанного на принципе «одного окна»;
• установление формализованного порядка определения стоимости государственных экспертиз;
• приведение в соответствие с бюджетным законодательством порядков финансирования органов государственной экспертизы.
В 2002 году Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) при поддержке Фонда «Институт экономики города» был разработан законопроект «О внесении изменений и дополнений в Градостроительный кодекс Российской Федерации (в части упрощения процедуры согласования и получения разрешительной документации)».
Согласно этому законопроекту проведение государственной экспертизы и подготовка сводного заключения на проектную документацию должны осуществляться по принципу «одного окна» путем обращения заказчика (инвестора) в государственное учреждение, которое в установленном порядке вправе привлекать к работе необходимые органы государственных специализированных экспертиз (экологической, промышленной безопасности, экспертизы условий труда, санитарно-эпидемиологической и других).
По оценкам специалистов, принятие законопроекта приведет к упорядочению процедуры государственной экспертизы градостроительной и проектной документации, снижению сроков и стоимости ее проведения.
Однако воплощение этой идеи на практике будет крайне затруднено без изменения порядков проведения отдельных государственных экспертиз из-за наличия указанных особенностей государственных экспертиз. Для этого необходимо внести изменения и дополнения в федеральные законы «Об экологической экспертизе», «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», «Об основах охраны труда в Российской Федерации», «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и другие федеральные законы.
Правительству Российской Федерации также необходимо разработать порядок межведомственного взаимодействия между учреждениями, ответственными за подготовку сводного заключения, и органами, уполномоченными проводить различные государственные экспертизы (Министерством природных ресурсов Российской Федерации, Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Федеральным горным и промышленным надзором России, Министерством труда и социального развития Российской Федерации и другими органами).
Насколько нам известно, Минэкономразвития России планирует подготовить соответствующий пакет поправок к сентябрю-октябрю 2003 года.
В своем обсуждении мы затронули вопросы, связанные со строительством объектов недвижимости. В этой сфере экономической деятельности задействованы механизмы формирования цен на объекты недвижимости, в значительной мере определяется емкость первичного и опосредовано вторичного рынка жилья.
Поэтому мы предполагаем весной 2004 года провести Международную конференцию, на которой все эти вопросы планируются к обсуждению.
Отдельные предложения по совершенствованию
законодательства о недвижимом имуществе
Мы считаем необходимым дать следующие предложения по совершенствованию законодательства о недвижимом имуществе:
• изменить механизм распределения средств, получаемых от аренды, предусмотрев значительные отчисления собственникам арендуемых помещений, что позволит арендодателям воспользоваться услугами профессиональных управляющих недвижимостью;
• на законодательном уровне предусмотреть участие риэлторов в подготовке и реализации государственных жилищных программ, в том числе жилищных сертификатов для военнослужащих;
• ускорить принятие Федерального закона «О саморегулируемых организациях», предусмотрев, что для сохранения единого экономического пространства такими организациями могут быть только предприятия общероссийского уровня, имеющие утвержденные в установленном порядке стандарты своей деятельности. После принятия этого закона (если авторы законопроекта, который сейчас обсуждается, учтут наши поправки и замечания к нему) РГР сможет более успешно организовывать и контролировать работу компаний, работающих на рынке недвижимости России;
• разработать стандартную форму отчета по оценке квартир для целей ипотеки;
• упростить систему регистрации прав и сделок с нежилыми помещениями, установить единый правовой режим жилых и нежилых помещений;
• для защиты прав добросовестных приобретателей жилья, т. е. лиц, не допустивших со своей стороны нарушений порядка оформления сделки по переходу прав на нее, создать Государственный фонд страхования добросовестных приобретателей недвижимости и жилья.
К объектам недвижимости необходимо дополнительно отнести помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, внести соответствующее дополнение в статью 130 ГК РФ.
Помимо внесения изменений в действующие законодательные акты, в ближайшей перспективе необходимо разработать и принять следующие федеральные законы:
Об управлении недвижимостью. Необходимо установить порядок, по которому значительная часть поступающих от аренды средств направлялась бы в бюджет арендодателя независимо от его организационно-правовой формы. Ввести норму об участии профессиональных участников рынка недвижимости в управлении федеральным имуществом.
О предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. С отменой лицензирования риэлторской деятельности и в связи с этим отсутствием в настоящее время законодательных актов федерального значения, регламентирующих эту деятельность, необходимость в разработке такого нормативного акта очевидна. В нем следует прописать основные понятия, связанные с такого рода деятельностью, и определить перечень участников операций на рынке недвижимости, а также решить вопросы обучения и аттестации риэлторов. Без установления этих норм развитие цивилизованного рынка недвижимости будет затруднено.
Повышение роли общественных объединений риэлторов
в развитии рынка недвижимости.
Роль Российской Гильдии Риэлторов в развитии рынка недвижимости
Мы прекрасно понимаем, какую роль играют общественные объединения риэлторов в процессе развития рынка недвижимости в стране, поэтому нашей целью является не только защита своих профессиональных интересов.
Для решения проблем развития рынка недвижимости можно и необходимо использовать огромный потенциал риэлторов России и РГР наконец должна стать полноправным участником разработки всех государственных программ по недвижимости. Одним из важнейших аспектов проблемы развития рынка недвижимости в нашей стране является решение вопроса, кто наряду с государственными органами будет развивать эту жизненно важную сферу деятельности. Особенно это актуально в свете поставленной Президентом Российской Федерации (в послании Федеральному Собранию Российской Федерации) задачи дебюрократизации процесса управления экономикой.
Целью деятельности РГР - и это записано в ее Уставе - является содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости на основе развития законодательной и норматив-
ной базы и создания системы профессиональных стандартов для ее участников, использование собственной инфраструктуры для защиты общих имущественных интересов членов нашей организации, их профессиональное, научно-техническое и социальное развитие, повышение статуса риэлтора. Если посмотреть нормативные документы нашей организации, то станет ясно, что она занимается всем комплексом вопросов, необходимых для организации деятельности участников и операторов рынка недвижимости в России -от информационного обеспечения их деятельности, обучения риэлторов, до разработки законопроектов, регулирующих рынок недвижимости.
В связи с этим возникает естественный вопрос, что мы, риэлторы, можем сделать для Москвы? Известно, что в рамках выполнения жилищной программы «Жилье в рассрочку» по системе зачетов до 70 процентов стоимости нового жилья покрывается за счет вторичного жилья. Здесь помощь риэлторов, имеющих огромный банк данных по вторичному жилью, трудно переоценить. Мы могли бы создать банк данных по «зачетным» квартирам. При этом Москва могла бы выпустить заем под обеспечение вторичным жильем - в этой работе мы тоже могли бы участвовать. Риэлторы могут быть полезными Москве при реализации программы вывода из города нерентабельных, экологически вредных производств и при строительстве объектов недвижимости на освобождаемых территориях.
Все сказанное может быть целиком и полностью отнесено к возможностям риэлторов других городов и регионов.
Развитие и поддержка миграционных потоков в Российской Федерации
Миграционные потоки населения, вызванные развитием и структурной перестройкой экономики страны, - это реалии нашего времени. Необходима социальная поддержка гражданам, переезжающим на новое место жительства, молодым семьям, военнослужащим. Многие из них получают жилищные сертификаты, которые необходимо реализовать. Конечно, это государственная проблема, но это также и проблема нашей организации. Необходимо создать систему информации для мигрантов, содержащей статистику цен на жилье, условия работы в регионах, социально-бытовые вопросы, перечень риэлторских фирм, способных решить жилищные и другие вопросы таких граждан. Для решения этой проблемы мы должны установить самый тесный контакт с Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и Министерством обороны Российской Федерации (такая работа уже активно проводится). РГР может принять участие в привлечении финансовых средств через банковские структуры, жилищные кооперативы, а также использовать другие финансовые инструменты. На наш взгляд, необходимо выработать единый механизм работы по этому направлению, т. к. оно является одним из наиболее перспективных в стратегии развития рынка недвижимости.
О создании общенациональной информационно-аналитической системы
рынка жилья и других объектов недвижимости
По нашему мнению, только Российской Гильдии Риэлторов по плечу создание общенациональной информационно-аналитической системы рынка жилья и других объектов недвижимости (МЛС), которая позволит решить проблемы мониторинга, исследования и прогнозирования развития рынка недвижимости на региональном и общенациональном уровнях, маркетинговых исследований, а также проблемы обеспечения оценочной деятельности и консалтинга.
РГР способна осмысливать и анализировать рыночную информацию о предложении и спросе на рынке недвижимости, рыночных ценах и активности рынка, прогнозируемых тенденциях его развития, поскольку входящие в нее организации на практике оперируют этими понятиями.
Мы уверены в необходимости создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка недвижимости и считаем целесообразным обратиться к Правительству Российской Федерации с предложением включить в соответствующую программу создание системы перевода экономики страны на рыночную основу.
РГР может наладить обмен информацией между риэлторами по всей России, а также создать оптимальную непротиворечивую систему типологии собственности.
Проблемы аналитики
Обсуждая эту тему, нельзя не сказать о ценах на жилье (сегодня мы наблюдаем стабилизацию цен и видим в этом залог дальнейшей стабилизации нашей экономики). В узком смысле слова аналитика занимается проблемой ценообразования на объекты недвижимости с учетом различных факторов.
По нашему мнению, только совместными усилиями законодателей и аналитиков возможно воссоздать истинную картину перспектив развития рынка недвижимости.
Изучение макроэкономической и политической ситуаций в России и мире свидетельствует о вероятности достаточно оптимистического сценария развития рынка недвижимости (это лишь предположения и они высказываются осторожно, с необходимыми оговорками).
По-видимому, нас ожидает период стабилизации цен на объекты недвижимости, в том числе на жилье. Кстати, можно сказать, что сделанный в РГР еще в 1998-1999 годах прогноз динамики цен подтвердился.
Сейчас мы далеки от ситуации, сложившейся в 2001 году, когда рост цен составил 29 процентов в валюте и 40 процентов в рублях при годовой инфляции в 19 процентов. По некоторым данным, инфляция в 2003 году составит 12 процентов. Но главное в том, что по мнению большинства аналитиков, политическая обстановка в России стабильна. По свидетельству компетентных лиц, резервные запасы Центрального банка Российской Федерации в валюте примерно оцениваются в 50 миллиардов долларов. Сегодня маловероятно повторение финансового кризиса, обрушившегося на страну в 1998 году, т. к. теперь в случае банкротства банка, сразу вводится внешнее управление им, что гарантирует сохранность его активов. Россия, как никогда ранее, близка к вступлению во Всемирную торговую организацию, что говорит о поэтапном переходе страны к ведению экономики в соответствии с рыночными стандартами.
Однако нельзя закрывать глаза на негативные моменты. Внешний долг еще очень велик, в России промышленный рост (6 процентов по прогнозу на 2003 год) не покрывает убытки от инфляции, не стабильна и международная обстановка, особенно на Ближнем Востоке. Последнее несколько сдерживает наш оптимизм. Возможно падение, и довольно значительное, цен на нефть, что может негативно сказаться на нашей экономике.
О Программе среднесрочного социально-экономического развития России на 2003-2005 годы
Раздел Программы «Развитие инфраструктуры рынка земли и иной недвижимости» посвящен вопросам развития рынка недвижимости. Само название раздела говорит о приоритете правовых вопросов, касающихся земельных отношений в России на современном этапе. С удовлетворением отметим, что в этой Программе нашли свое отражение многие положения Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, а также пожелания и предложения РГР, переданные на рассмотрение Правительства Российской Федерации за последнее время. В частности, в Программе решаются обозначенные нами вопросы следования «единой судьбе» земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, необходимости завершения процесса установления границ земель и формирования земельных участков в стране, обеспечения выкупа земельных участков, находящихся в государственной и муници-
пальной собственности, перехода уже с 2005 года к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя (зарегистрированного собственника).
С особой надеждой мы восприняли ту часть Программы, в которой говорится о необходимости передать часть функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, оценщиков, страховщиков) их объединениям и ассоциациям с целью стимулирования создания профессионального бизнес-сообщества и повышения надежности и эффективности сделок на рынке недвижимости.
Все это свидетельствует о том, что мы имеем неплохие перспективы в плане развития рынка недвижимости.
Выводы
Каковы же перспективы развития рынка недвижимости в нашей стране?
1. Самое важное - это перевод земельных отношений на рыночную основу и приведение в соответствующий вид земельного законодательства.
2. Другой важной задачей является приватизация государственной и муниципальной собственности. С созданием акционерных обществ вместо государственных предприятий - процесса, который прошел в начале проведения реформы - многие предприятия фактически стали негосударственными, хотя доля государственных акций во многих из них составила 50 процентов. В настоящее время государство приватизирует оставшуюся неприватизированной недвижимость, но на более льготных условиях.
3. Ипотека - наиболее перспективная и массовая форма расширения рынка недвижимости в сфере жилья, поэтому ее надо развивать. Для этого необходимо привлекать зарубежных банков-инвесторов. Немаловажное значение имеет и создание жилищных кооперативов. Сначала мы их критиковали, посчитав очередной «пирамидой». Да, люди выплачивая свой пай, иногда получают жилье через 10 лет, но главное - это то, что им не надо платить банку проценты. Заслуживает одобрения и работа кредитных кооперативов, в которых происходит взаимное кредитование граждан. Члены кооператива не зависят от финансового состояния рынка недвижимости в стране, что снижает стоимость затрат на строительство и цены на жилье. Пока ипотека находится на стадии развития, расширение сферы деятельности кредитных потребительских кооперативов в области жилищного строительства является стратегически важным направлением развития рынка недвижимости России.
4. С отменой лицензирования риэлторской деятельности Российская гильдия риэлторов де-юре и де-факто является единственным объединением российских участников операций на рынке недвижимости. Мы, единственное объединение риэлторов, получивших от Правительства Российской Федерации разрешение на использование в своем наименовании слова «российская». Мы создали систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости, которая уже работает в течение года. Хочу особо подчеркнуть, что введение системы добровольной сертификации позволит построить совершенно новую систему управления риэлторским бизнесом.
По нашему мнению, все вопросы деятельности профессиональных объединений риэлторов России должны найти отражение в российском законодательстве, например, в Федеральном законе «О предпринимательской деятельности на рынке недвижимости».
За период после отмены лицензирования РГР увеличила численность своих членов до 1 200.
Мы считаем, что РГР должна стать центром лоббирования законодательных инициатив по расширению рынка недвижимости, прежде всего, на федеральном уровне.
Таким образом, мы уверены, что при создании концепции развития недвижимости в России должна учитываться взаимосвязь следующих факторов:
• совершенствование законодательства в сфере недвижимости, устранение в нем противоречий, неясностей, дублирования, перекоса в сторону административного подхода в ущерб экономической и социальной целесообразности;
• усиление роли государства в формировании устойчивых правил «игры» на рынке недвижимости на долговременной основе;
• активное участие риэлторов в расширении рынка недвижимости, увеличении объема строительства объектов недвижимости и их оборота, участие риэлторов в государственных жилищных и строительных программах и разработке законодательных основ операций на рынке недвижимости.
* * *
Об учете, оценке и распоряжении имуществом, обращенным в собственность государства*
11 июня 2003 года вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 29.05.2003 № 311 «О порядке учета, оценки и распоряжения имуществом, обращенным в собственность государства».
Постановление определяет порядок учета, оценки и распоряжения обращенным в собственность Российской Федерации конфискованным, движимым бесхозяйным и изъятым имуществом, товарами, в отношении которых при перемещении через таможенную границу Российской Федерации был заявлен таможенный режим отказа в пользу государства, а также кладами.
Положение не распространяется на имущество, обращенное в собственность государства, в отношении которого федеральными законами или в соответствии с ними установлен особый порядок учета, оценки и распоряжения.
Учет, оценка и реализация имущества, обращенного в собственность государства, возложены на Российский фонд федерального имущества (его отделения).
Порядок передачи имущества, обращенного в собственность государства, выглядит следующим образом.
Государственный орган (организация), владеющий таким имуществом, либо судебный пристав-исполнитель уведомляет Российский фонд федерального имущества (его отделение) о наличии и месте нахождения этого имущества.
Затем по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченным лицом государственного органа (организации), и уполномоченным лицом Российского фонда федерального имущества (его отделения), или по акту передачи, составляемому судебным приставом-исполнителем, осуществляется передача имущества, обращенного в собственность государства.
Учет переданного имущества осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Если передано имущество без установленной учетной стоимости, Российский фонд федерального имущества (его отделение) в срок не позднее месяца со дня передачи имущества организует его оценку в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и, прежде всего, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Российский фонд федерального имущества (его отделение) представляет в Минимущество России полугодовые и годовые отчеты об обороте имущества, обращенного в собственность государства.
На Российский фонд федерального имущества возложены также переработка переданного ему имущества и утилизация, в случае невозможности реализации этого имущества.
* Использованы материалы сайта «Консультант Плюс».
