CC BY
142
УДК 332.6:727:373(470.312)
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ КАК НЕОБХОДИМЫЙ ШАГ РАЗВИТИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЕГИОНА
И.В. Сычева, Н.А. Сычева, А.А. Фролова
Исследован демографический прогноз численности основных образовательных контингентов до 2030г. Проанализировано текущее состояние системы дошкольного и общего образования. Доказана необходимость определения рыночной стоимости ее объектов. Проведена оценка стоимости здания одной из школ Плавского района Тульской области.
Ключевые слова: прогноз численности образовательных контингентов, дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные учреждения, продажа зданий, оценка объектов некоммерческого характера.
В настоящее время в России активно решается вопрос нехватки дошкольных образовательных учреждений. Только в 2013 г. в стране было построено более 400 новых детских садов, а за 2014 г. намечено строительство еще 605. Это позволило сократить очередь в детские сады с 550 тысяч детей в 2013 г. до 314 тысяч в 2014 г. [4]. Однако вскоре демографическая волна дойдет и до общеобразовательных учреждений. Согласно прогнозам Института демографии национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (рисунок) к 2015 г. число детей в возрасте от 0 до 6 лет достигнет своего пика, и начнется плавный рост школьного контингента. Уже к 2020 году ожидается увеличение числа школьников на 2,5 млн. человек.
Пока статистика учреждений общего образования в России предоставляет печальные цифры их состояния: более 8 000 школьных зданий нуждаются в капитальном ремонте, более 5 000 зданий сельских школ не соответствуют современным санитарным требованиям, 633 здания находятся в аварийном состоянии. Школьники в крупных городах вынуждены обучаться в две, а где-то и в три смены, что противоречит современным стандартам общего образования [3]. В то же время в сельской местности имеет место низкая наполняемость классов, обусловленная малым количеством детей школьного возраста из-за миграции населения в города. Так, в Плавском районе Тульской области средняя наполняемость классов по городу составляет 18,2 человека, что сравнимо в среднем по России, а по селу - 7 человек. Это приводит к переводу школьников в другие образовательные учреждения и ликвидации незаполненных школ. Тем не менее, вопрос дифференцированного наращивания числа мест в общеобразовательных учреждениях с учетом демографических факторов и развития реального сектора экономики является крайне актуальным.
Численность основных образовательных контингентное
в 1980-2030 гг. [1]
Однако поиск и анализ информации по продаже зданий бывших школ в России привел к заключению, что ведется она по довольно низким ценам. Так, в 2011 г. в Первомайском районе Алтайского края планировался аукцион по продаже здания школы площадью 456,3 кв. м. села Рассказиха. Стартовая цена лота составляла 337 тыс. рублей [6]. Типовое здание школы в деревне Волынцево Тверской области площадью 282,7 кв.м. было выставлено на аукцион по цене 781 тыс. рублей [5]. В 2013г. было выставлено на продажу здание бывшей школы площадью 1200 м с земельным участком в 100 соток в с. Кулешово Суворовского района Тульской области за 2 600 тыс. руб. [7]. Эти примеры можно продолжать и далее. Одним из факторов сложившейся ситуации является отсутствие обязательного проведения оценки стоимости зданий и имущества образовательных учреждений. В связи с этим была предпринята попытка рассчитать рыночную стоимость одного из общеобразовательных учреждений Тульской области.
Поиск литературы по оценке стоимости объектов некоммерческого характера показал отсутствие специальных методик. Поэтому нами была использована методика оценки недвижимости и бизнеса, в которой приведены три основных метода [2]:
- затратный;
- прямого сравнительного анализа продаж;
- доходный.
На наш взгляд, метод прямого сравнительного анализа продаж для оценки объектов социальной инфраструктуры, обеспеченность которыми в регионах необходимо не сокращать, а устанавливать необходимый уро-
вень дифференцированно в соответствии с прогнозом потребности в них, не представляется возможным ввиду отсутствия со стороны муниципальных образований предложений по их продаже. Поэтому были использованы затратный и доходный методы.
В качестве объекта оценки выступило здание муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения «Горбачёвская средняя общеобразовательная школа», расположенное на территории Плавского района Тульской области. Оно было построено в 1970 году. Балансовая стоимость по инвентарной ведомости после ряда пересчетов в настоящее время составляет 7 млн. руб., а остаточная, ввиду его износа -3,5 млн. руб. Площадь здания - 1841,2 кв.м.
Для оценки восстановительной стоимости здания затратным методом были использованы данные о стоимости строительства кирпичного жилого здания, находящегося в том же районе. Она составила в 2014 г. с учетом инженерных коммуникаций 27,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Исходя из этого и учитывая площадь Горбачевской школы, восстановительная стоимость здания может составить 50,5 млн. руб.
Однако оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа. Для определения накопленного износа объекта оценки был применен метод разбивки его на компоненты. Результаты занесены в табл. 1
Таблица 1
Определение физического износа здания МБОУ «Горбачёвская средняя общеобразовательная школа»
№ п/п Наименование конструктивных элементов Удельный вес конструктивного элемента Износ, % Процент износа к зданию
1 Фундамент 14 40 5,6
2 Стены 22 45 9,9
3 Крыша 11 35 3,85
4 Перекрытия 15 40 6
5 Полы 12 45 5,4
6 Окна 4 15 0,6
7 Наружная отделка 5 35 1,75
8 Внутренняя отделка 5 25 1,3
9 Инженерные коммуникации 12 55 6,6
ИТОГО 100 41
Исходя из среднего процента физического износа здания школы в 41,0%, его остаточная стоимость по затратному методу составит:
S3aT = 50 500 000(100 - 41) / 100 = 29 795 тыс. рублей
Для оценки рыночной стоимости объекта из доходных методов оценки выбран метод прямой капитализации, который применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Было рассмотрено несколько вариантов использования здания школы как объекта, приносящего доход, в том числе как:
- общежития;
- гостиницы;
- частного учреждения дошкольного образования;
- учреждения дополнительного образования детей;
- санаторно-оздоровительного учреждения для детей.
Учитывая коммерческую привлекательность школы, ее местоположение, техническое состояние, окружение был выбран вариант ее использования в качестве гостиницы для вынужденных переселенцев с Украины.
Предполагается, что гостиница сможет принять 100 человек. При стоимости оплаты в месяц с каждого проживающего в 6 тыс. рублей и инфляции, плата будет увеличиваться на 5 % в год в течение второго и третьего годов, на 9 % в течение четвертого и на 11 % в течение пятого годов. Также принято, что затраты на содержание гостиницы будут расти, как и платежи за проживание (на 5 % в течение второго и третьего годов, в течение четвертого - на 9 %, в течение пятого - на 11 %). Для использования здания школы, как жилого помещения, приносящего доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется. Исходя из принятых выше условий, все расчеты по оценке рыночной стоимости рассматриваемого объекта сведены в табл. 2. С учетом пятилетнего периода использования, стоимость здания школы, как объекта, приносящего доход, может составить 33,7 млн. рублей.
В целом, в результате расчетов рыночной стоимости здания МБОУ «Горбачевская средняя общеобразовательная школа» по двум методам получены результаты, приведенные в табл. 3.
Таблица 3
Результаты оценки рыночной стоимости здания МБОУ «Горбачевская средняя общеобразовательная школа»
Метод оценки Рыночная стоимость, руб.
1. Затратный метод 29 795 000
2. Доходный метод 33 723 749
Таблица 2
Расчет рыночной стоимости МБОУ «Горбачёвская средняя общеобразовательная школа» как объекта, приносящего доход, на основе метода прямой капитализации
№ п/п Наименование показателя Единица измерения Годы
1 2 3 4 5 6
1. Плата за проживание в год при полной наполняемости гостиницы руб. 7 200000 7 560000 7 938000 8 652420 9 604186 10 660650
2. Рост платы за год % 0 5 5 9 11 11
3. Эксплуатационные расходы руб. 6 000 000 6 300000 6615000 7210350 8 003 500
4. Изменение эксплуатационных расходов % 0 5 5 9 11
5. Налог на имущество (0,5 %) руб. 149 000 156 450 164 273 179 060 198 753
6. Чистый операционный доход руб. 1 051 000 1 103550 1 158727 1 263010 1401933
7. Процент по депозиту % 8 8 8 8 8
8. Коэффициент дисконтирования - 0,92593 0,8547 0,79365 0,73529 0,6802
9. Текущая стоимость денежных потоков руб. 973 152 943 204 919 624 928 678 953 595
10. Текущая стоимость будущих доходов руб. 4 718 253
11. Стоимость реверсии руб. 29 005 496
12. Рыночная стоимость объекта руб. 33 723 749
Рыночная стоимость объекта оценки устанавливается как средневзвешенная сумма результатов, полученных различными методами с определенными весами значимости. Если принять последние равными 0,5, она составит: С = 29795000*0,5 + 33723749 *0,5 = 31 760 000 рублей.
Полученные результаты свидетельствуют, что рыночная стоимость здания школы в 2014 г. оказалась в девять раз выше остаточной, и именно она должна приниматься в качестве стартовой цены при сделках купли-продажи, если таковые станут необходимы, что иррационально в условиях текущих демографических процессов. Поэтому следует рассмотреть перспективы использования здания школы по назначению с учетом демографических прогнозов муниципального образования Плавский район Тульской области и реализации будущих инвестиционных проектов реального сектора экономики.
Список литературы
1. Население России 2009: Семнадцатый ежегодный демографический доклад / отв. ред. А.Г. Вишневский; Нац. исслед. ун-т Высшая школа экономики. - М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2011. - 334 с.
2. Федорова Т.А. Методические указания по выполнению курсовой работы по курсу «Оценка недвижимости и бизнеса».- Тула, 2000.- 36 с.
3. Бероева Н. Попадут ли импортные лекарства под санкции // Комсомольская правда. 2014. №115. С. 11.
4. Зайцев-Болотников Д. В России в настоящий момент ощущается нехватка школ. URL: http://ruwest.ru/news/13288/ (дата обращения: 10.11.2014).
5. Официальный сайт администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район». URL: http://www.kalinm-adm.ru/catalog/453(дата обращения: 06.09.2014).
6. Информационное агентство «Банкфакс». URL: http://www.bankfax.ru/news/72914/ (дата обращения: 15.10.2014).
7. Сайт бесплатных объявлений Авито. URL: http://www.avito.ru/suvorov/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_kommerches kuyu_nedvizhimost_pos._kuleshovo_d_173394352 (дата обращения: 13.10.2014).
Сычева Ирина Викторовна, д-р экон. наук, профессор, fim@tsu.tula.ru, Россия, Тула, Тульский государственный университет,
Сычева Наталья Андреевна, инженер, sychova15@mail.ru, Россия, Тула, Тульский государственный университет,
Фролова Анна Анатольевна, слушатель РЦПК, any231184@mail.ru, Россия, Тула, Тульский государственный университет
COST ESTIMATION OF BUILDINGS OF COMPREHENSIVE SCHOOLS AS NECESSARY
STEP OF DEVELOPMENT OF SOCIAL INFRASTRUCTURE OF A REGION
I.V. Sychova., N.A Sychova, A.A. Frolova
The demographic forecast of size of educational contingents is studied. The current state of system of preschool and comprehensive education is analyzed. The necessity of determination of market value of its objects is proved. The cost estimate of building of one of schools of Plavskiy district of Tula region is realized.
Key words: forecast of size of educational contingents, preschool institutions, comprehensive schools, sale of buildings, estimate of social objects.
Sychova Irina Victorovna, doctor of economic science, professor, fim@tsu.tula.ru, Russia, Tula, Tula State University,
Sychova Natalia Andreevna, engineer, sychova15@mail.ru, Russia, Tula, Tula State University,
Frolova Anna Anatolievna, student of the regional center of advanced training, any231184@mail.ru, Russia, Tula, Tula State University
УДК 338.583
ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МЕТОДОВ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫМИ ЗАТРАТАМИ ПРЕДПРИЯТИЯ
О.В. Сорвина
Определены основные условия и возможности реализации методов стратегического управления производственными затратами предприятия. Все методы стратегического управления производственными затратами предприятия в той или иной степени предусматривают оценку его организационного потенциала и внутренних возможностей, а также учитывают влияние изменяющейся внешней среды.
Ключевые слова: производственные затраты; стратегическое управление; стратегический анализ; организационный потенциал; внешняя и внутренняя среда.
Для достижения долгосрочных целей и решения перспективных задач хозяйствующего субъекта используются методы стратегического управления производственными затратами предприятия. К методам стратегического управления производственными затратами предприятия относятся следующие: метод анализа затратообразующих факторов: метод оценки добавленной стоимости; метод формирования цепочки ценностей: метод установления альтернативных затрат: метод определения трансакционных издержек: АБС-метод: метод стратегического позиционирования. Перечисленные методы используются не только для решения стратегических задач, связанных с обеспечением поддержания намеченной тенденции изменения величины производственных затрат предприятия и стабильного экономического роста и развития хозяйствующего субъекта. Они также поз-
