CC BY
130
УДК 330.42
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В УСЛОВИЯХ ОГРАНИЧЕННОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Александр Данилович Власов
ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», 630501, Россия, Новосибирская область, Новосибирский район, пос. Краснообск, дом 15, кандидат экономических наук, научный руководитель ООО СНЦ «Экопрогноз», тел. (383)348-05-92, e-mail: vlasovad@yandex.ru, www.cal.sumailto:kaf.astronomy@ssga.ru
Представлены теоретические и практически результаты оценки рыночной стоимости земельных участков в условиях ограниченного рынка недвижимости.
Ключевые слова: земельный участок, оценочные факторы, рыночная стоимость, статистическая модель, корреляционно-регрессионный анализ, метод анализа иерархий.
VALUATION OF THE MARKET VALUE OF LAND IN THE CONDITIONS OF LIMITED REAL ESTATE MARKET
Alexander D. Vlasov
Siberian scientific center «Ecoprognoz», 630501, Russia, Novosibirsk region, village Krasnoobsk, the house 15, office 3, candidate of economic Sciences, scientific Director of SSC «Ecoprognoz», tel. (383)348-05-92, e-mail: vlasovad@yandex.ru, www.cal.su
Theoretical and practical results of estimation of the market value of land in the conditions of limited real estate market.
Key words: land, evaluation factors, market value, statistic model, correlation and regression analysis, the method of analysis of hierarchies.
В стоимости единого объекта недвижимости существуют две принципиально различные составляющие: стоимость местоположения объекта недвижимости (стоимость земельного участка под объектом недвижимости); стоимость улучшений земельного участка.
В определении рыночной стоимости улучшений земельного участка особых проблем не существует. В то же время, в определении рыночной стоимости земельного участка, даже в условиях развитого рынка, не существует однозначного решения. А в условиях ограниченного рынка земельных участков или его полного отсутствия задача определения рыночной стоимости земельного участка по сравнительному подходу не имеет решения.
По каждой категории земель (сельскохозяйственных угодий; населенных пунктов; земель промышленности и иного назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда) по каждому виду разрешенного использования земельного участка рыночная стоимость определяется различным сочетанием оценочных факторов.
Заметим, расчет рыночной стоимости земельного участка не является конечной самоцелью. С позиции задач управления недвижимостью, более
общей целью института оценки права собственности является определение экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости. В более общей постановке задачи рыночная стоимость земельного участка является лишь одним из показателей экономической ценности ограниченного земельного ресурса. Более информативным является показатель социально-экономического потенциала земельного участка, выражаемый коэффициентом местоположения объекта оценки в определенной социально-экономической системе.
В наиболее общем виде расчет социально-экономических потенциалов в форме коэффициентов местоположения некоторых объектов дает метод геокосмических аналогий Понько В.А. [1] и теория измерения астрогефизического пространства [2] для любой категории земель и любого разрешенного вида использования земельного участка.
Например, для населенных пунктов по теории измерения астрогеофизического пространства [2] из соотношения (1) получаем табл. 1
Таблица 1
Социально-экономический потенциал земельных участков поселения в
зависимости от экономического радиуса удаления от его центра
Экономический радиус удаления от центра, км (Я) Численность населения, тысяч человек (Ь)
12000 1500 1000 500 100 10 3 1 0.5 0.05
Административный уровень (п)
5 4 4 4 3 3 2 2 1 1
Экономический потенциал, радиан (V)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
0.1 192.0 28.7 23.8 17.3 5.2 2.3 1.41 1.18 1.05 0.99
0.4 181.0 27.1 22.5 16.3 4.9 2.2 1.33 1.11 0.99 0.93
1 160.9 24.1 20.0 14.5 4.4 2.0 1.18 0.99 0.88 0.83
2 132.3 19.8 16.4 11.9 3.6 1.6 0.97 0.81 0.72 0.68
5 73.5 11.0 9.1 6.6 2.0 0.9 0.54 0.45 0.40 0.38
8 40.8 6.1 5.1 3.7 1.1 0.5 0.30 0.25 0.22 0.21
13 15.3 2.3 1.9 1.4 0.4 0.2 0.11 0.09 0.08 0.08
У — е0,1*{5+я)*1п(£/100(М)-0,19<№
(1)
V - социально-экономический потенциал в определенной точке определенного населенного пункта, радиан2;
5 = 0,618034 - золотая пропорция;
п - административный уровень населенного пункта или его локальной территории (5 - столица государства; 4 - центр субъекта России; 3 - центр районного муниципального образования; 2 - поселковый совет; 1 - прочие населенные пункты);
Я - радиус удаления от центра населенного пункта, км.
Графа 1 табл. 1 показывает экономический радиус удаления земельного участка от центра населенного пункта (км), рассчитывается как произведение скорости пешехода и времени достижения центра населенного пункта, с учетом оптимального использования всех видов общественного транспорта, преодоления естественных и техногенных препятствий.
Л
В графе 2 представлен расчет потенциалов города Москвы, радиан . В графе 3 - потенциалы города Новосибирска. В графе 5 - потенциалы города Томска. В центрах субъектов России, графы 2-5 табл. 1, рынок земельных участков под многоэтажной жилой застройкой, индивидуальной жилой застройкой, под объектами промышленности, офисами, торговлей в определенной мере существует. Однако, в районных центрах, графы 6-7, рынок земельных участков крайне ограничен. В населенных пунктах не являющихся районными центрами, графы 8-11, рынок земельных участков практически отсутствует.
По территории, по видам разрешенного использования рынок предложения земельных участков крайне противоречив, разорван, не однозначен и зачастую вообще отсутствует. В этих условиях теоретический рельеф социально-экономических потенциалов земельных участков населенных пунктов по соотношению (1) и табл. 1 является основой для упорядочивания данных рынка земельных участков, расчета экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости.
Практический опыт построения моделей населенных пунктов по формуле (1) и расчета стоимости земельных участков (Новосибирск, Нижневартовск, Саратов, Балаково, Якутск, Ачинск, Асино и других) показывает, что в пространстве и во времени динамика рельефа социально-экономических потенциалов населенных пунктов подчиняется общим закономерностям астрогеофизического пространства [2], а ее частный случай соотношение (1) может быть использовано в расчете экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости [3, приложение 2].
Ценность земельных участков сельскохозяйственных угодий в 90% случаев на 70% определяется их продуктивностью. Ключевой фактор ценности земель - продуктивность земельных участков сельскохозяйственных угодий, как разновидность потенциала астрогеофизического пространства, может быть рассчитан по модели продуктивности агроландшафтов Земного шара [1, 2] по физическим инструментально наблюдаемым показателям:
V = ее'К'е'Ку -1
(2),
Л
где: V - потенциальная продуктивность земельного участка (радиан ), в зависимости от его теплообеспеченности (К) и почвенного плодородия, увлажнения (Ку). е - основание натурального логарифма; V
интерпретируется как выручка, валовой доход, получаемый с данного ресурса, земельного участка.
В сравнительном подходе по модели продуктивности агроландшафтов (2) по земельным участкам сельскохозяйственных угодий в 90% случаев на 70% рыночная стоимость земельного участка определяется его продуктивностью даже при отсутствии рынка недвижимости. Это суждение, косвенно подтверждает утвержденная методика расчета кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий [4] доходным подходом, через капитализацию чистого дохода с земельного участка по оптимальному севообороту сельскохозяйственных культур. Однако, в методике [4] результат расчета не имеет однозначного решения.
По земельным участкам под особо охраняемыми территориями и объектами, а также под объектами промышленности и иного назначения рыночная стоимость определяется социально-экономическим потенциалом, факторами доступности. Например, доля влияния оценочных факторов на рыночную стоимость земельных участков особо охраняемых территорий и объектов практически не меняется по субъектам России [5]. Это свойство рынка земельных участков особо охраняемых территорий и объектов позволяет расчетные статистические модели субъектов с развитым рынком земельных участков, например Астраханской области, использовать для субъектов с ограниченным рынком объектов недвижимости данного сегмента, например - Чувашской республики путем верификации статистической модели на ограниченном рынке объектов-аналогов.
Аналогично, доля влияния оценочных факторов на рыночную стоимость земельных участков под объектами промышленности и иного назначения практически не меняется по субъектам России. Это позволяет статистическую модель Омской области верифицировать для Камчатского края, где рынок земельных участков крайне ограничен.
Таким образом, в базисе все категории земель от населенных пунктов, сельскохозяйственных угодий до особо охраняемых территорий и объектов практически считаются по одной формуле потенциалов астрогеофизического пространства [2]. В то же время, по каждому виду разрешенного использования земельного участка свой набор оценочных факторов.
Общепринятый метод корреляционно-регрессионного анализа (МКРА) применяемый для определения коэффициентов влияния оценочных факторов в наименьшей степени пригоден для экономических объектов. Разработанный для исследования физических процессов МКРА основан на аксиомах: для данных условий опыт может быть воспроизведен бесконечное число раз; факторы процесса линейно независимы. Экономические объекты, как правило, уникальны. Оценочные факторы взаимозависимы. Число наблюдений крайне ограничено. Ошибка значения наблюдения может превышать долю влияния отдельного фактора. Например, по данным табл. 2 для факторов с рангом 9-11, округление цены предложения объекта недвижимости 2-5% может превысить долю влияния оценочного фактора 1 -
3%. Требуемое количество стандартных наблюдений, как правило, значительно меньше кратного количества значимых оценочных факторов.
В оценочной практике почти не используется метод анализа иерархий (МАИ) в форме экспертных оценок [6, 7, 8], табл. 2. В отличии от разорванных, противоречивых данных рынка предложений объектов недвижимости, практические знания рынка оценщика или риэлтера позволяют выделить влияние каждого оценочного фактора на рыночную стоимость объектов недвижимости. У каждого оценщика свой опыт, свои суждения на рынок недвижимости. Однако часто мы получаем коэффициенты влияния оценочных факторов по различным экспертам достаточно близкие по значению. Далее, с экспертами приходится согласовывать состав оценочных факторов для каждого вида разрешенного использования земельного участка. Важно также согласовать с экспертами конечные результаты расчетов рыночной стоимости объектов оценки, полученные с использованием коэффициентов влияния оценочных факторов по анкетам экспертного опроса.
Таблица 2
Пример расчета коэффициентов влияния оценочных факторов методом анализа иерархий по электронной анкете опроса эксперта
Ранг, номер (экспертная оценка) Ранг, номер (Парные сравнения) Рейтинг, % (экспертная оценка) Рейтинг, % (парные сравнения) Наименование факторов наблюдений Расстояние от РЦ до г. Чебоксары Численность населения в НП Коэффициент местоположения (расстояние до центра НП) Примыкание НИ к трансп. магистралям Наличие Ж/Д станции Наличие пристани Наличие теплоснабжения Наличие газоснабжения Наличие электроснабжения Наличие канализации Наличие водоснабжения
1 2 3 4 5 б 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
2 2 16.6 16.6 Расстояние от районного центра до центра субъекта России 1 2 0.5 2 3 8 5 2 3 5 5
3 3 15.4 15.4 Численность населения в населенном пункте 0.5 1 0.33 2 3 8 5 3 3 8 5
1 1 24.1 24.1 Коэффициент местоположения Ю либо расстояние до центра 2 3 1 3 3 8 5 8 3 5 5
населенного пункта
4 4 12.1 12.1 Примыкание населенного пункта к транспортным магистралям 0.5 0.5 0.333 1 2 8 3 2 3 5 5
5 5 9.5 9.5 Наличие Ж/Д станции 0.33 0.33 0.333 0.5 1 8 3 2 2 5 5
Окончание табл. 2
11 11 1.7 1.7 Наличие пристани 0.13 0.13 0.125 0.125 0.13 1 0.5 0.33 0.33 0.5 0.5
8 8 3.6 3.6 Наличие теплоснабжения 0.2 0.2 0.2 0.333 0.33 2 1 0.5 0.5 2 2
6 6 6.3 6.3 Наличие газоснабжения 0.5 0.33 0.125 0.5 0.5 3 2 1 2 3 3
7 7 5.4 5.4 Наличие электроснабжения 0.33 0.33 0.333 0.333 0.5 3 2 0.5 1 3 2
10 10 2.4 2.4 Наличие канализации 0.2 0.13 0.2 0.2 0.2 2 0.5 0.33 0.33 1 0.5
9 9 2.9 2.9 Наличие водоснабжения 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 2 0.5 0.33 0.5 2 1
100 100 Коэффициент последовательности ответов эксперта (допустимая ошибка Кп<20%) 4.0
Табл. 2 представляет реализацию метода анализа иерархий [6, 7, 8] (МАИ), позволяющего определить коэффициенты влияния оценочных факторов на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Графа 5 табл. 2 представляет список оценочных факторов земельных участков под производственными объектами. Графа 1 представляет анкету 1, где эксперт определяет ранг влияния оценочного фактора на рыночную стоимость земельного участка. Графа 3 представляет анкету 2, где эксперт, на основании анкеты 1, определяет долю влияния оценочного фактора на рыночную стоимость земельного участка.
Остальные графы табл. 2 представляют МАИ. Графы 6-16 представляют матрицу парных сравнений влияния оценочных факторов на рыночную стоимость объекта оценки, по которой рассчитывается вектор коэффициентов влияния оценочных факторов по Саати Т. [7]. Если данные граф 3 и 4 не совпадают, эксперт уточняет информацию либо в графе 3, либо в графах 6-16. В результате согласования всех трех анкет эксперт подписывает анкету, где данные граф 3 и 4 совпадают.
На основании вектора влияния оценочных факторов по каждому виду разрешенного использования, табл. 2, графа 4, строится функциональная модель расчета рыночной стоимости земельного участка данного вида разрешенного использования, где коэффициенты регрессии в точности дают коэффициент влияния оценочных факторов по табл. 2. Такая схема расчета
рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов реализована в Чувашской Республике.
По методу МАИ построены функциональные модели расчета рыночной стоимости: земельных участков сельскохозяйственных угодий Астраханской области [9, 10]; земельных участков под объектами промышленности и иного специального назначения Камчатского края [11, 12]; земельных участков по видам разрешенного использования населенных пунктов Чувашской Республики [13].
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Понько В.А. Оценка и прогнозирование агроклиматических ресурсов/ СибНИИЗиХ, АНИИСХ, ИВЭП СО РАН, НИЦ «Экопрогноз-2».- Новосибирск, 2012. -100 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=55).
2. Власов А.Д., Понько В.А. Измерение астрогеофизического пространства/Вопросы моделирования геокосмических связей //Труды научного центра "Экопрогноз". - вып. 1.- РАСХН Сиб. отд-ние: Новосибирск, 1996.- С. 29-38. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/ show_art.php?id=14).
3. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. - 4-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. - 125 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal .su/ show_art.php?id=5).
4. Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».
5. Власов А.Д. Власов И.А. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов. - Краснообск: Агро-Сибирь, 2013. - 82 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=36).
6. Миркин Б.Г. Проблемы группового выбора/ Под ред. А.В. Малишевского и А.А. Могилевского. - М.: Наука, 1974. - 256 с.
7. Саати Т. Л. Принятие решений. Метод анализа иерархий. — М.: Радио и связь, 1989. — 316 с.
8. Власов А.Д., Власов А.А. Проблемы кадастровой оценки земель поселений. Электронная анкета. - Земельный вестник России. - 2002. - №1.
9. Отчет. Оценка рыночной стоимости орошаемых земельных участков сельскохозяйственных угодий Астраханской области. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show art.php?id=10).
10. Экспертиза кадастровой оценки ООТиО Астраханской области [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=59).
11. Отчет об оценке кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности Камчатского края [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=53).
12. Экспертиза отчета о кадастровой оценке ЗУ промышленности Камчатского края [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=55).
13. Теоретические основы расчета индивидуальной рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show art.php?id=57).
© А. Д. Власов, 2014
