CC BY
48
УДК 330.567.2
оценка прямых индивидуальных инвестиций в недвижимость: региональный аспект
з. а. кондратьева,
кандидат социологических наук, доцент кафедры финансового менеджмента E-mail zak. rf@mail. ru Всероссийский заочный финансово-экономический институт, филиал в г. Курске
В статье дается оценка прямых индивидуальных инвестиций в недвижимость в Российской Федерации и Курской области на основе статистических данных. Приводится расчет многофакторной модели регрессии индивидуальных инвестиций в недвижимость. Рассматривается влияние финансового кризиса и инвестиционной политики региона на инвестиционную активность населения.
Ключевые слова: сбережения, инвестиции, индивидуальные инвестиции в недвижимость, инвестиционная политика, инвестиционная активность.
В современных российских условиях сферы индивидуального инвестирования далеко не всегда выбираются исходя только из экономической целесообразности. Проблемы обеспечения граждан жильем все больше подталкивают их к осуществлению реальных инвестиций. Актуальность данного исследования усиливается в связи с тем, что вместе с решением задач экономического роста при осуществлении индивидуальных инвестиций в недвижимость одновременно реализуется социальная задача роста благосостояния населения.
С экономической точки зрения вложения в реальные активы являются наиболее капиталоемкими среди объектов инвестирования, обладают более трудоемким и сложным процессом управления их реализацией, наименее ликвидны, зачастую более рискованны из-за длительных сроков реализации.
* Статья выполнена по материалам исследования, поддержанного грантом РгнФ №10-02-72203а/Ц.
При вложении денег в жилищное строительство индивидуальный инвестор более отзывчив на темпы инфляции, поскольку при ее высоких темпах доходность сильно возрастает. С другой стороны, рынок недвижимости привлекает индивидуального инвестора своей относительной стабильностью, возможностью прогнозировать изменение спроса и предложения исходя из общих тенденций экономического развития, а также с учетом меняющихся стандартов жизни.
к факторам, определяющим объем реальных индивидуальных инвестиций, относятся:
• платежеспособность населения;
• изменение общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
• изменения в соотношениях между различными слоями населения, уровнями миграции;
• правовая защищенность инвестиций на всех стадиях;
• условия и доступность финансирования. Затраты на приобретение или строительство
собственного жилья служат показателем уровня благосостояния населения. Жилищное строительство осуществляется не только домашними хозяйствами, но также предприятиями и организациями других секторов экономики. эти затраты включаются в состав валового накопления основного капитала и характеризуют социальную направленность проводимой в стране инвестиционной политики.
Реальные инвестиции, так же как и финансовые, могут осуществляться индивидуальным инвестором с использованием собственных или заемных средств.
В силу того, что инвестиции в жилищное строительство требуют значительных вложений, весьма актуальны проблемы привлечения заемного капитала (прежде всего ипотечных кредитов), а также получения отсрочки платежа путем участия в различных инвестиционных жилищных программах.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, к инвестиционным затратам физических лиц следует относить затраты на приобретение и строительство жилья с учетом приобретаемой под застройку земли.
Объем и удельный вес инвестиций в жилье в структуре инвестиций в основной капитал по видам основных фондов в Российской Федерации в 2000-2009 гг. представлены на рис. 1.
Следует отметить рост инвестиций в жилищное строительство как в абсолютном выражении, так и в структуре совокупных инвестиций. При этом финансовый кризис 2008 г. не ослабил данную тенденцию. Прирост инвестиций в 2009 г. по сравнению с 2007 г. составил 2,3 п.п. Это объясняется поддержанием стабильного спроса на жилье при сокращении стоимости 1 м2 в условиях снижения общей платежеспособности населения и роста инфляции, а также большими объемами незавер-шейного жилищного строительства (39,2 млн м2 -
Млрд руб.
275.3
132 171 . 21 —
::::::
::::: 1-М- :::::: 1-1-1-
ШП 1Ш1
ЛП2 зноэ
ГСЕИ 2ше
Инвестиции е жилье е составе основного капитала Удельный Еес инвестиций £ жилье е общем объеме инвестиций е основной капитал
Рис. 1. Инвестиции в жилье в составе и структуре инвестиций в основной капитал по видам основных фондов в Российской Федерации в 2000-2009 гг.
в 2007 г., 39,5 млн м2 - в 2008 г. с постепенным снижением до 33,9 млн м2 в 2009 г. и 29,7 млн м2 в 2010 г. без индивидуального строительства). При этом в составе инвестиций в основной капитал по источникам финансирования инвестиции населения с 2006 по 2008 г. выросли почти в 2,5 раза. Доля жилья, вводимого за счет собственных и заемных средств населения, в последние годы постоянно увеличивалась и достигла к 2009 г. почти 50 %.
Инвестирование в жилища в Курской области имеет свою специфику. Средняя цена за 1 м2 в Курской области была ниже, чем в РФ за анализируемый период в среднем на 35,4 п.п. Подобная ситуация делает привлекательным рынок недвижимости не только для жителей Курской области, но и переселенцев из северных и восточных регионов, пенсионеров, отставников силовых министерств.
Средняя цена на первичном рынке жилья в Российской Федерации за 1 м2 превышала среднюю фактическую стоимость строительства в 20002010 гг. в среднем на 76,8 п.п. Наценка к стоимости строительства в 2006 г. составляла 115 %, а в 2007 г. -129 %. Подобное превышение цены над затратами свидетельствует не только о высокой прибыльности данного вида бизнеса, но и высокой покупательной способности, устойчивом спросе в этом секторе рынка. Максимальные цены на рынке первичного жилья были достигнуты в РФ в 2008 г., а в Курской области в 2007 г. К 2009 г. и в РФ и в Курской области цены были минимальными (рис. 2).
Индекс ввода в действие жилых домов в 1990-2010 гг. к базисному 1990 г. также является о,., подтверждением проявления последствий финансового кризиса (рис. 3). Причем на финансовых возможностях населения финансовый кризис отразился только к 2010 г., так как строительство жилых домов осуществляется преимущественно при долевом участии населения, когда большая часть денег в процессе строительства жилых домов привлекается заранее (за 1-2 года до сдачи в эксплуатацию).
Участие населения в жилищном строительстве
13
15 1-4 12 ю
3
з л
2 □
ЗП7 ЗЗОЭ
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
ехз Средняя фактическая стоимость строительства 1 м^в РФ 1=1 Средняя цена на первичном рынке жилья в РФ за 1 м2 Средняя цена на первичном рынке в Курской области
Рис. 2. Средняя цена на первичном рынке жилья в Российской Федерации и Курской области в 2000-2010 гг, 1 м2/руб.
500 400 300 200 100
^
Всего
За счет собственных и заемных средств населения РФ
Рис. 3. Индекс ввода в действие жилых домов в Российской Федерации
в 1990-2010гг
Млн м'
70
60 50 40 -30 20 Н 10
5 4,1
43 ¿с
41
42 42
39 <®
ээз
ЭбЛ
13.7 12,6
1:;1. I
13,1
14,2
15,2
16,1 и
17,5
20
40
43
56,3
5ээ
43
27,4
28,5
%
60
£3 А Г" 50
44 -■ 40
-■ 30
-■ 20
10
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
г^—' За смет собственных и з аемныи средств населения РФ 1=1 Всего построено
Удепьньш вес е общем вводе жипвк домов населения РФ
Рис. 4. Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации и участие населения в строительстве жилья в 1999-2010 гг
201 о
в Российской Федерации оставалось достаточно стабильным в 1999-2010 гг., приблизительно на уровне чуть выше 40% (рис. 4).
Так же как и в Российской Федерации, в Курской области наблюдается рост вводимого в действие жилья в 2006-2009гг., причем данная тенденция не ослабевает до 2009 г., хотя цепные темпы прироста замедляются (в 2008 г. - 19 %, в 2009 г. -2%).
Площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, выросла в РФ за последние 10 лет с 19,2 до 22,4 м2, а в Курской области - с 20,9 до 25,8 м2 (рис. 5).
Удельный вес числа семей в Российской Федерации, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей снизился к концу года с 11 до 5 %. Это во многом объясняется ростом инвестиционной активности населения в решении жилищных проблем.
Итак, важной составляющей источников инвестиций в жилища в соответствии с приведенными статистическими данными являются собственные средства населения, а также привлекаемые на данные цели кредиты. Валовые инвестиции в недвижимость (без учета продажи объектов недвижимости) в
2000 2001
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2005 2009
П Обш^я площадь жилых помещений, приходящаяся е среднем на 1 жителя РФ
□ Обш^я площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя Курской области
Рис. 5. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя Российской Федерации и Курской области в 2000-2009 гг. (на конец года), м2
Рис. 6. Зависимость вложений в недвижимость от располагаемых доходов населения в РФ в 1999-2009 гг, млн руб.
20 000 +0 000 £0 000 80 000 100 000 120 000 1+0 000 1(0 000 180 000
недвижимость, но и банковские кредиты, предназначенные для инвестирования. Они составляют в 2006-2008 гг. около 10 % в структуре сбережений. Рассмотрим зависимость инвестиций в недвижимость от располагаемых доходов населения Российской Федерации и Курской области (рис. 6, 7).
Исследование зависимости вложений в недвижимость населения в РФ и Курской области показало высокую корреляционную зависимость от располагаемых доходов (в РФ - 0,95, в Курской области несколько меньше - 0,78). Мировой финансовый кризис отрицательно сказался на инвестициях населения РФ в недвижимость только к 2009 г. В Курской области темпы прироста инвестиций в 2008 г. значительно снизились, а в 2009 г. произошло резкое сокращение объема инвестиций, что связано с более сильными пессимистическими ожиданиями населения в Курской области по сравнению с ожиданиями населения в РФ в целом. Предельная склонность к сбережению в форме вложений в недвижимость населения в РФ составляла 4,6 %, а в Курской области - 2 %. При увеличении располагаемых доходов на 1 руб. сбережения в форме инвестиций в недвижимость населением РФ увеличивались на 5 коп., а населением Курской области только на 2 коп.
На рынке недвижимости эффективность индивидуальных инвестиций определяется темпами прироста стоимости
Рис. 7. Зависимость вложений в недвижимость от располагаемых доходов населения в Курской области в 1999-2009 гг., млн руб.
балансе денежных доходов и раетодсж населения жилья на первичном или вторичном рынке. По-
показаны в строке «Расходы на покупку недви- казатели прироста цен на первичном и вторичном
жимосгш^ в которой отражаются не только собс- рынках жилья в России и Курской области пред-
твенные сбережения населения, вкладываемые в ставлены на рис. 8.
Приростц*н на вторичном рынке жилья в РФ
Прирост цен на первичном рынке жилья в РФ
Приростц?н на первичном рынке жилья в Курской области
Прирост цен на вторичном рынке жилья в Курской области
Рис. 8. Прирост цен на первичном и вторичном рынках жилья в России и Курской области в 1998-2010 гг., %
Согласно результатам расчетов доходность на первичном и вторичном рынках жилья является достаточно изменчивой, и периодически возникающие скачки роста сменяются падением в периоды корректировки цен, а следовательно, инвестиции сопряжены с высокими рисками. Наибольшая доходность на первичном и вторичном рынке была зафиксирована в России в 2006 г., а в Курской области в 2007 г., в период наибольшего экономического роста, сопровождающийся ростом доходов населения и повышением спроса на жилье. Между доходностью жилья на первичном рынке в России и Курской области существует высокая зависимость (коэффициент корреляции 0,7290), а на вторичном умеренная связь (коэффициент корреляции 0,5023). Также высокая зависимость наблюдалась и между доходностью на первичном и вторичном рынке в России (коэффициент корреляции 0,9076) и в Курской области (коэффициент корреляции 0,7385).
Следует отметить, что изменение направления доходности на рынке жилья в Курской области происходит с некоторым временным лагом по сравнению с РФ (приблизительно с опозданием в 1 год). Таким образом, инвестиции в недвижимость требуют высоких затрат, в результате чего при росте доходности также могут быть значимыми доходы, но при ее падении убытки будут высокими. Кроме того, существуют достаточные трудности в реализации недвижимости без посреднических услуг даже в условиях, благоприятных для ее продажи. Вместе с тем большая часть индивидуальных инвесторов
осуществляет инвестиции не для обеспечения курсовой доходности, а в целях решения социальной проблемы обеспечения своих жилищных условий.
Рассмотрим фактор влияния жилищного кредитования на инвестиционную активность населения в России и Курской области. Коммерческие банки на рынок жилищного кредитования активно вышли только с 2005 г., до этого периода на цели жилищного кредитования в основном использовались потребительские кредиты банков долгосрочного характера (сроком более трех лет), а также средства, привлеченные Агентствами ипотечного жилищного кредитования с участием государства.
В Курской области осуществляется реализация федеральной и областной целевых программ «Жилище», национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», областной целевой программы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области».
на ближайшие годы основными векторами развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Курской области согласно утвержденной подпрограммы «Развитие систем ипотечного жилищного кредитования в Курской области на 2010-2015 годы» в рамках областной целевой программы «Жилище» станут:
1) развитие рынка ценных бумаг, осуществление секьюритизации под поручительство АИЖК;
2) поддержка программы реструктуризации кредитов заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении;
3) разработка новых кредитных продуктов для различных социально ориентированных групп населения;
4) разработка новых систем привлечения ресурсов на рынок;
5) развитие рынка строительства жилья эконом-класса;
6) повышение доступности ипотеки за счет внедрения ипотечного страхования.
Ипотеку в Курске и Курской области представляют 7 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 63 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.
Ставки по ипотеке в Курске и Курской области к концу 2011 г. находились в диапазоне 7,90-15,05 % годовых по рублевым кредитам и 7,95-12,50 % - по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Курске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Курске может достигать 50 лет. Ипотечные банки предлагают также нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.
Инвестиции населения в России в недвижимость и изменение задолженности по жилищным кредитам в рублях и иностранной валюте представлены на рис. 9.
Объем инвестиций населения в недвижимость был максимальным в 2008 г., однако с учетом отложенного лага негативные последствия финансового кризиса проявились уже в 2009 г., когда объем ин-
вестиций сократился почти на 30 п.п. по сравнению с 2008 г., причем объемы привлекаемых кредитов уменьшились впервые за пять лет. Процесс выдачи новых жилищных кредитов практически прекратился.
Более 80 % жилищных кредитов, выданных в течение 2005-2010 гг., являлись ипотечными в условиях роста их доступности и более низких процентных ставок (рис. 10).
Зависимость жилищных кредитов от средневзвешенных ставок кредитования отражена на рис. 11.
Зависимость объема выданных физическим лицам жилищных кредитов коммерческими банками от средневзвешенной ставки кредитования является обратной и весьма тесной для жилищных (ипотечных) кредитов в рублях (коэффициенты корреляции: - 0,91;-0,92), а для жилищных (ипотечных) кредитов в иностранной валюте (коэффициенты корреляции: - 0,76;-0,79) является тесной согласно шкале Чеддока.
Следует отметить, что более интенсивно изменение объемов выданных кредитов отмечалось для ипотечных жилищных кредитов и в рублях и в иностранной валюте. Так, согласно построенным простым линейным уравнениям регрессии зависимости объемов выданных кредитов от средневзвешенной процентной ставки при уменьшении процентной ставки на 1 п.п. объем совокупных жилищных кредитов в рублях в среднем возрастал на 159 млрд руб., а ипотечных жилищных креди-
Рис. 9. Инвестиции населения в недвижимость и изменения задолженности по кредитам
в Российской Федерации
теш
шо
яш
изо
100
2Ш5 2П05 2П07
- Ипотечные кредиты в рублях ~ Жилищные кредиты в иностранной валюте
2ШЕ 2ШВ 3310
-о— Ипотечные кредиты в иностранной валюте Жилищные кредиты в рублях
Рис. 10. Динамика жилищных (жилищных ипотечных) кредитов, предоставленных населению Российской Федерации в 2005-2010 гг., %о
■1 - -159^Э< * 2597,7 ^ - п,ЕЭ:В
у - * 3215^
у - -5Э£43к ♦ в7», Л' - 0,5312
у - -18,9551 •
Л1'- 0,5715
* Жилищные кредиты в иностранной валюте п Жилищные кредиты в рублях
л Ипотечные кредиты в иностранной валюте Л Ипотечные кредиты в рублях
— Линейный (жилищные кредиты в рублях) --Линейные (ипптечные кредиты в рублях)
— Линейный (жилищные кредиты в иностранной валюте) --Линейный (ипотечные кредиты в иностранной валюте
Рис. 11. Зависимость объемов предоставленных жилищных кредитов от средневзвешенных ставок кредитования
в Российской Федерации в 2005-2010 гг
тов в рублях - на 214 млрд руб. Аналогично объем жилищных кредитов в иностранной валюте при уменьшении процентной ставки на 1 п.п. возрастал на 50 млрд руб., а ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте - на 54 млрд руб.
Проанализируем состояние рынка индивидуального инвестирования в недвижимость и жилищного кредитования в Курской области (рис. 12).
Тенденции индивидуального инвестирования в недвижимость в Курской области повторяют инвестиционное поведение населения в России. Однако в результате резкого сокращения банковского кредитования в 2009 г. объем инвестиций в Курской области сократился значительно больше (на 64,8 п.п.), чем в Российской Федерации (на 30 п.п.). Это свидетельствует о высокой зависимости
И Инвестиции в недвижимость
□ Изменение задолженности по жилищным кредитам в рублях
□ Изменение задолженности по жилищным кредитам в иностранной валюте
Рис. 12. Инвестиции населения в недвижимость и изменения задолженности по кредитам в Курской области в 2005-2009 гг., млн руб.
инвестиционного поведения населения Курской области от реализуемой политики жилищного кредитования.
Ставки по ипотечному жилищному кредитованию в России и Курской области в 2005-2010 гг. можно сравнить на рис. 13.
Средневзвешенные ставки процентов по кредитам, выданным с начала года в России и Курской области, имели высокую корреляционную зависимость (0,7804 - по ипотечным жилищным
кредитам в рублях и 0,9370 - по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте). На графике (рис. 13) прослеживается постепенное сближение ставок и их приблизительное равенство к 2010 г.
Динамика предоставленных физическим лицам кредитов в 2005-2010 гг. с учетом эффекта масштаба в Курской области повторяет тенденции, характерные для Российской Федерации в целом (рис. 14). При этом доля ипотечных жилищных кредитов в рублях в Курской области составляла от анало-
¿> Средняяя ставка по ипотечным жилищным кредитам е рублях е РФ
.. Средняя ставка по илот ем ны м я-ипищным кредитам в иностранной валюте в РФ
-■--Средняя ставка по жилищным ипотечным кредитам в рублях в Курской области
--Средняя ставка по >тпищным ипотечным кредитам в иностранной валюте в Курской области
Рис. 13. Средние ставки на рынке банковского жилищного кредитования в Российской Федерации
и Курской области в 2005-2010 гг., %
Курская □ бластъ
Российская Федерация
О Съем предоставленные жилищным кредитов е рублях с курской области Объем предоставлении-: жилищных кредитов е иностранной е алюте е Кур ско й обл астм
_а_ Объем предоставленные жилищных кредитов е рубллх с РФ
_ш_ Объем пре доставленные жилищных кредитов в иностранной е алюте в РФ
Рис. 14. объем жилищных кредитов (выданных с начала года), предоставленных физическим лицам в Курской области и Российской Федерации в 2005-2010 гг., млрд руб.
гичного показателя по России в среднем 0,66 %, а ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте - только 0,25 %. Таким образом, население Курской области проявляет большую приверженность к кредитам в национальной валюте.
Рассмотрим зависимость объемов предоставленных в течение 2005-2010 гг. жилищных кредитов в рублях и иностранной валюте в Курской области от изменения средневзвешенной процентной ставки по кредитам, выданным с начала года (рис. 15). Для каждого графика зависимостей объемов предоставленных кредитов и средневзвешенных процентных ставок определены уравнения линейной регрессии
и коэффициенты детерминации. Все связи между анализируемыми признаками являются обратными и тесными (0,7^0,9). В соответствии с посчитанными простыми уравнениями линейной регрессии следует, что при уменьшении средневзвешенной процентной ставки на 1 п.п. совокупные жилищные кредиты в рублях возрастали в среднем на 573 млн руб., а ипотечные жилищные кредиты - на 709 млн руб., они были более чувствительны к изменению процентной ставки. Для жилищных кредитов в иностранной валюте уменьшение процентной ставки на 1 п.п. вызывало рост кредитов на 146 млн руб., а ипотечных кредитов - на 144 млн руб.
V- -П.5 7Э2Х 1 П.2Н И* - П.5 1ЭЭ
V- -□ .7ПЭЭХ 1 □ ээ - □ ЙЭЕЭ
у--П.145Эх-»-1.7 7В1
V- -П.14Э5у-ь 1 .741 Э Р* - □ 5В4в
14 15 16 17
Жилищные кредиты винпстраннпй валюте Ипотечные жилищные кредиты в инпстраннпй валюте Линейный (ипптечные жилищные кредиты в рублях) Линейный (ипптечныежилищные кредитыв инпстраннпй валюте)
5ис. 15. Зависимости объемов предоставленных жилищных кредитов от средневзвешенных ставок кредитования
в Курской области в 2005-2010 гг
Жил и щн ые кр едиты в рублях "
Ипптечные жилищные кредиты в рублях *
Линейный (жилищные кредиты в рублях) -
Линейный (жилищные кредиты в инпстраннпй валюте) —
в
1 в 1
в -
п -
1
Ипотечные кредиты в иностранной валюте были менее чувствительны к изменению процентной ставки по ним.
Проведем корреляционный анализ зависимости индивидуальных инвестиций в недвижимость в Курской области от факторов, наиболее сильно на них влияющих. Изначально фактические параметры для анализа приведем в табл. 1.
Приведенные в табл. 1 данные представим в сопоставимых цифрах в табл. 2.
В данном исследовании не учитывался фактор миграции населения ввиду отсутствия существенного численного сальдо прибывших и убывших из региона (рис. 16).
Проведем оценку зависимости индивидуальных инвестиций в недвижимость в Курской области
Таблица 1
Статистические показатели для оценки факторов, влияющих на индивидуальные инвестиции в недвижимость в Курской области (в фактических ценах)
Год Располагаемые доходы, млн руб. Инвестиции в недвижимость, млн руб. Стоимость 1 м2, руб. Изменение стоимости 1 м2, руб. Прирост (убыль) постоянного населения, чел. Прирост (убыль) родившихся, чел. Изменение общей площади жилых помещений, тыс. м2 Прирост задолженности по банковским жилищным кредитам, млн руб. Сред-невзве-шенная процентная ставка по жилищным кредитам, %
1999 16 225,1 103,8 3 766,0 76,0 -14 473 -470 -46,4 0 26,42
2000 21 593,8 146,2 3 850,0 84,0 -15 266 291 -38,6 0 20,70
2001 28 558,6 209,0 6 216,5 2 366,5 -17 879 55 -30,9 36,7 18,18
2002 38 109,2 254,7 6 733,0 516,5 -17 491 -17 128,2 204,9 20,85
2003 47 000,9 494,3 9 370,8 2 637,9 -16 634 282 227 467,3 20,31
2004 58 024,6 1 081 11 740,8 2 369,9 -15 340 65 295,1 480,5 19,21
2005 70 531,3 1 466,3 14 068,4 2 327,6 -15 239 -573 273,9 565,6 15,18
2006 89 863,5 2 189 18 826,9 4 758,5 -13 154 312 352,5 872,1 15,19
2007 114 260,2 3 599,6 26 577,9 7 751,0 -8 255 1 179 453,2 1 930,1 13,14
2008 150 286,3 3 709,3 30 198,6 3 620,7 -7 058 681 523,3 -444 13,40
2009 166 101,0 1 305,7 27 635,6 -2 562,9 -23 829 27 509 821,6 13,32
Таблица 2
Статистические показатели для оценки факторов, влияющих на индивидуальные инвестиции в недвижимость в Курской области (в сопоставимых ценах 1999 г.)
Год Индекс потребитель-ских цен Индекс-дефлятор Располагаемые доходы, млн руб. Инвестиции в не-движимость, млн руб. Прирост задолженности по кредитам, млн руб. Средне-взвешенная процентная ставка по жилищным кредитам, % Изменения процентной ставки, % Индекс цен на рынке первичного жилья, % Базовый индекс для перевода цен на 1 м2 жилья Стоимость 1 м2, руб. Прирост стоимости 1 м2, руб.
1999 136,5 1 16 225,1 103,8 0 -10,21 13,10 - 1 3 766 -
2000 119,1 1,19 18 130,8 122,8 0 1,60 11,81 98,6 0,99 3 904,67 138,67
2001 122,9 1,46 19 510,7 142,8 25,07 -4,72 -6,33 97,83 0,96 6 444,57 2 539,9
2002 116,6 1,71 22 328,9 149,2 120,05 4,25 8,98 112,9 1,09 6 182,50 -262,1
2003 116,2 1,98 23 699,4 249,2 235,63 4,11 -0,14 118,37 1,29 7 269,32 1 086,8
2004 109,9 2,18 26 622,3 496,0 220,46 9,31 5,19 130,8 1,69 6 963,12 -306,2
2005 109,4 2,38 29 580,0 614,9 237,21 5,78 -3,53 119,43 2,01 6 986,15 23,04
2006 111,7 2,66 33 740,1 821,9 327,44 3,49 -2,29 115,27 2,32 8 110,67 1 124,5
2007 115,9 3,09 37 014,8 1 166,1 625,26 -2,76 -6,24 129,3 3,00 8 855,22 744,56
2008 117,5 3,63 41 434,5 1 022,7 -122,41 -4,10 -1,34 138,26 4,15 7 277,28 -1 577,9
2009 110,9 4,02 41 293,6 324,6 204,25 2,42 6,52 112,29 4,66 5 930,77 -1 346,5
25 ООО
20 ООО
15 ООО
10 ООО
5 000
—♦—Число прибывших
—□—Число выбывших
Рис. 16. Миграция населения по Курской области в 2000-2010 гг, чел.
2000 2001
2002 2003
2004
2005 2006
2007
2008
2009 2010
от частных факторов. Результаты корреляционного анализа приведены в табл. 3.
Анализ матрицы коэффициентов парной корреляции показывает, что зависимая переменная «инвестиции в недвижимость» имеет тесную связь с показателями «располагаемые доходы» (0,778), «убыль населения» (0,743) и «изменение общей площади жилых помещений» (0,779), «изменение средневзвешенной процентной ставки» (-0,627). однако, факторы «изменение общей площади жилых помещений - располагаемые доходы» (0,971) и «изменение средневзвешенной процентной ставки - изменение общей площади жилых помещений» тесно связаны между собой (-0,735), что свидетельствует о наличии мультиколлинеарности. Поскольку один фактор тесно связан с двумя другими, слабо коррелируемыми между собой, оставляем в модели «располагаемые доходы» и «изменение средневзвешенной процентной ставки».
оценка параметров регрессии осуществляется по методу наименьших квадратов, используя данные, приведенные в табл. 4.
Уравнение регрессии зависимости инвестиций в недвижимость от исследуемых факторов выражается функцией:
У = 506,077 + 0,0237Х1 - 9,991Х2 + 0,0451Х3 (1) оценка качества уравнения регрессии имеет следующие результаты. Значение коэффициента детерминации К2 (0,9536) показывает долю вариации результативного признака под воздействием исследуемых факторов. около 95 % вариации зависимой переменной «инвестиции в недвижимость» учтено в модели и обусловлено влиянием включенных факторов (Х1, Х2, Х3). Коэффициент множественной корреляции (0,9765) показывает тесноту связи зависимой переменной У. с тремя включенными в модель определяющими факторами.
Таблица 3
Результат корреляционного анализа
Изме-
Измене- Прирост нения
Показатель Инвестиции Располагаемые Прирост (убыль) Прирост стоимости ние общей площади задолженности Прирост родив- средне-взвешен-
доходы населения 1 м2 жилых помещений по кредитам шихся ной процентной ставки
Инвестиции 1
Располагаемые доходы 0,778 1
Прирост (убыль) населения 0,743 0,247 1
Прирост стоимости 1 м2 -0,211 -0,570 -0,036 1
Изменение общей площади 0,779 0,971 0,255 -0,711 1
жилых помещений
Прирост задолженности 0,498 0,265 0,134 0,253 0,428 1
по кредитам
Прирост родившихся 0,552 0,483 0,579 0,016 0,485 0,399 1
Изменения средневзвешенной -0,627 -0,441 -0,362 -0,498 -0,735 -0,443 -0,407 1
процентной ставки
Таблица 4
Данные для расчета модели
Год Инвестиции в недвижимость, млн руб. (К) Располагаемые доходы, млн руб. (X,) Изменения средневзвешенной процентной ставки по банковским жилищным кредитам, % (Х2) Прирост (убыль) постоянного населения, чел. (Х3)
1999 103,80 16 225,10 13,1 -14 473
2000 122,75 18 130,81 11,813 -15 266
2001 142,79 19 510,72 -6,328 -17 879
2002 149,23 22 328,92 8,976 -17 491
2003 249,24 23 699,43 -0,138 -16 634
2004 495,97 26 622,33 5,192 -15 340
2005 614,95 29 580,03 -3,525 -15 239
2006 821,88 33 740,14 -2,293 -13 154
2007 1 166,10 37 014,77 -6,244 -8 255
2008 1 022,67 41 434,45 -1,343 -7 058
2009 324,60 41 293,61 6,520 -23 829
Проверка значимости уравнения регрессии, проведенная на основе расчета ^-критерия Фишера, показала следующие результаты. Табличное значение ^-критерия Фишера при степенях свободы 3 и 7 равно 4,35, расчетное - 47,99. Поскольку ^ > ^ , , уравнение регрессии следует признать
расч. табл.' г г г г
адекватным.
Оценка статистической значимости коэффициентов уравнения множественной регрессии осуществлена с помощью /-критерия Стьюдента. Расчетные значения /-критерия Стьюдента имеют значения при свободном члене а0 = 3,05 для коэффициентов уравнения регрессии:
а1 = 6,19; а2 = - 1,94; а3 = 6,11. Для всех коэффициентов регрессии при вероятности 10 % и степени свободы 7 табличное значение /-критерия Стьюдента составляет 1,89. Так как | > / , , то коэффициенты при свободном члене
расч. табл.
и исследуемых факторах существенны (значимы).
Для анализа влияния факторов на зависимую переменную по модели для каждого коэффициента регрессии были вычислены коэффициенты эластичности, которые позволили отобранные факторы с разными единицами измерения привести к сопоставимым данным и численно оценить влияние каждого фактора на результирующий показатель. Коэффициент эластичности для
а1 = 1,4072; а2 = - 0,0493; а3 = -1,4256. Это означает, что при росте располагаемых доходов на 1 % инвестиции в недвижимость увеличатся на 1,41 %. Увеличение прироста процентной ставки на 1 % вызовет уменьшение инвестиций на 0,05 %, возрастание убыли постоянного населения на 1 % вызовет сокращение инвестиций на 1,43 %.
Особо следует отметить фактор изменения средневзвешенной процентной ставки по банковским жилищным кредитам. В рассмотренной модели использовались именно приростные показатели в динамике за 11 лет. Было рассчитано, что абсолютные показатели реальной ставки процента по банковским жилищным кредитам не влияют на индивидуальные инвестиции в недвижимость (коэффициент корреляции - 0,0088). Однако изучение данной зависимости поэтапно позволило установить, что в 1999-2004 гг. связь была прямой высокой (коэффициент корреляции - 0,7313), а в 2005-2009 гг. - обратной высокой (коэффициент корреляции - 0,7149). Вместе с тем такое поведение реальной ставки банковского процента не соответствует поведению номинальной ставки процента. Так, номинальная ставка процента и инвестиции в недвижимость в фактических ценах в 1999-2009 гг. имеет высокую обратную связь (коэффициент корреляции - 0,7855).
нестабильное поведение реальной ставки банковского процента объясняется инфляционной зависимостью. Инфляция за 10-12 лет снизилась больше, чем ставка процента. но исследования показали, что доминирующим фактором выступает стабильность экономического развития, стабильность номинальной процентной ставки. Получается, что для населения пока более важным показателем роста инвестиций является не сама величина процентной ставки, а прежде всего ее изменение. Постепенное снижение процентной ставки вселяет в население чувство уверенности в завтрашнем дне, позволяет оптимистично оценивать возможность получения стабильных доходов в будущем для по-
гашения банковских кредитов и обеспечивать при этом приемлемый уровень жизни.
Не менее важным фактором является и показатель роста численности населения. Существующие тенденции постоянного сокращения численности населения снижают потребность в приобретении недвижимости, а следовательно, способствуют сокращению инвестиций в них. Показательно, что прирост родившихся граждан (увеличение рождаемости в последние годы) не оказывает существенного влияния на инвестиции в жилье. Следовательно, данную проблему обеспеченности жильем решают не только семьи с маленькими детьми, но и люди средней возрастной группы, имеющие возможность осуществлять инвестиции и получать стабильные доходы в условиях роста стандартов жизни и социальной нормы обеспеченности жильем. Поэтому фактор «располагаемые доходы» является финансовой основой личных индивидуальных инвестиций (без заемных источников). Его рост вызывает более интенсивное изменение инвестиций, что важно учитывать местным органам власти при разработке программ социально-экономического развития региона.
Следует отметить, что инвестиции в недвижимость являются наиболее динамичной статьей в структуре сбережений населения по данным баланса доходов и расходов населения Курской области. Их доля в общем объеме сбережений в 1999-2007 гг. постоянно росла с 2 до 13 %, а в 2009 г. резко понизилась до 2,9 %. Доля инвестиций в недвижимость в Российской Федерации снижалась с 7,5 % - в 1999 г. до 5,2 % - в 2002 г. Затем до 2007 г. наблюдался стабильный рост до 9,6 %. Пик инвестиций пришелся на 2008 г., когда их рост составил 35,8 %. В 2009 г. произошло резкое снижение инвестиций до 15,9 %. это подтверждает отложенный характер влияния финансового кризиса на реальные инвестиции, которые обычно являются результатом решений, принятых к реализации и начатых в прошлом. Низкая доля инвестиций в недвижимость в Курской области определяется гибкой политикой ценообразования на объекты недвижимости, развитой системой ипотечного кредитования в условиях более высоких показателей обеспеченности жильем, чем в среднем по России.
Развитию жилищного строительства в 20112015 гг. в Курской области будет способствовать реализация мероприятий федеральной и областной целевых программ «Жилище», приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Объем ввода в эксплуатацию жилых домов к 2015 г. планируется довести до 520,0 тыс. м2, или с ростом в 1,4 раза к 2010 г., и за 5 лет построить 2,2 млн м2 жилья. Развитие индивидуального жилищного строительства позволит увеличить его долю в общем объеме ввода жилья с 25 % в 2010 г. до 50 % в 2015 г.
В рамках федеральной и областной целевых программ «Жилище», приоритетного национального проекта по жилью с помощью государственной поддержки на приобретение жилья за счет средств федерального и областного бюджетов в 2011-2015 гг. планируется улучшить жилищные условия 2,0 тыс. гражданам льготных категорий, установленных федеральным законодательством, в том числе 1 100 молодым семьям. За 5 лет планируется улучшить жилищные условия с использованием системы ипотечного кредитования 3,0 тыс. гражданам. Предусматривается, что развитие ипотечного жилищного кредитования будет способствовать повышению уровня доступности жилья, в том числе для работников бюджетной сферы.
Список литературы
1. Инвестиции в России - 2011. URL: http:// www. gks. ru.
2. Инвестиционная деятельность в России: условия, факторы, тенденции - 2011. URL: http://www. gks. ru.
3. о развитии системы ипотечного жилищного кредитования курской области: закон курской области от 23.11.2003 № 60-ЗК0.
4. основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации - 2012. URL: http://www. gks. ru.
5. о федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг.: постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050.
6. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по курской области. URL: http://kurskstat. gks. ru.
