CC BY
192
O.V. Kasyanova Repudiation of Land as One of the Grounds for Termination of Property Rights to Land
Theoretical and practical aspects of citizens' repudiation of land are shown. Termination of property rights to land is analyzed as a legal problem.
Key words and word-combinations: rights, property rights to land, land, civil right, repudiation.
Показаны теоретические и практические аспекты отказа граждан от земельного участка. Прекращение вещных прав на землю анализируется как правовая проблема.
Ключевые слова и словосочетания: права, вещные права на землю, земельный участок, гражданское право, отказ.
УДК 349.4 ББК 67.407
О.В. Касьянова ОТКАЗ
ОТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОДНО ИЗ ОСНОВАНИЙ ПРЕКРАЩЕНИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
я
Ч./емля - основа жизни и деятельности любого человеческого общества. Она представляет собой главный объект хозяйственной деятельности человека. Использование земли предполагает регулирование нормами права. При этом существует объективная необходимость закрепления земельным и гражданским законодательством различных прав на землю.
Одними из основных прав на землю являются вещные права. К их числу согласно ст. 216 Гражданского кодекса РФ [1], помимо права собственности, относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитут. Помимо Гражданского, права на землю упоминаются в Земельном кодексе РФ (гл. IV), но без разграничения их на виды [2].
Все вещные права на землю когда-либо прекращаются. Традиционно среди оснований прекращения прав на землю выделяют две большие группы: прекращение прав на землю по воле правообладателя и принудительное прекращение прав на землю. Первую группу оснований составляют отказ от земельных прав, отчуждение земельного участка собственником другим лицам, добровольная реорганизация и ликвидация юридического лица. Во вторую группу входят обращения взысканий на земельный участок по обязательствам, изъятие, в том числе путем выкупа, земельного
82 2011 • ВЕСТНИК ПАГС
участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие не используемого земельного участка или используемого с нарушением земельного законодательства, реквизиция, конфискация, национализация.
Прекращение прав на землю является добровольным в том случае, если субъект самостоятельно инициирует прекращение принадлежащего ему права на землю, самостоятельно определяет способ и условия прекращения права па землю. При этом воля правообладателя не зависит от каких-либо внешних факторов.
Одним из самых распространенных добровольных оснований прекращения вещных прав является отказ от земельного участка, предусмотренный ст. 53 Земельного кодекса РФ. При его осуществлении на практике возникает ряд проблем.
В первую очередь следует заметить, что объем содержания ст. 53 ЗК РФ логически эже объема ее названия. В содержании статьи упоминаются лишь три разновидности вещных прав на земельный участок: право собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование. Стремясь разрешить такое несоответствие, авторы Комментария к ЗК РФ [3] высказали предположение, что условие и порядок отказа от права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), учитывая название ст. 53 ЗК РФ, также входит в сферу регулирования данной статьи. Однако в содержании комментируемой статьи не упомянуты ни само право ограниченного пользования чужим земельным участком, ни возможность распространения на него условий порядка отказа от прав на землю, предусмотренных ст. 53 ЗК РФ.
На наш взгляд, данное мнение ошибочно, так как по одному названию четко определить содержание статьи нельзя, да и сервитут отдельно существовать без земельного участка не может и будет следовать судьбе земельного участка. Применение ст. 53 ЗК РФ касательно сервитута возможно тогда, когда будет осуществляться отказ от земельного участка, обремененного сервитутом.
Особого аналитического внимания, на наш взгляд, требует сама процедура отказа от земельного участка. Это актуально прежде всего в связи с тем, что в Земельный кодекс РФ были внесены значимые изменения.
Стоит обратить внимание, что при отказе от права собственности на земельный участок указанная процедура стала проще - достаточно только обратиться в учреждение юстиции, которое осуществляет государственную регистрацию прекращения указанного права. Момент прекращения права наступит очень быстро, поскольку максимальный срок регистрации согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4] один месяц и по окончании этого срока собственник перестает быть землеобладателем.
Вместе с тем возникает другая проблема - мотивы отказа. Например, возможны ситуации, когда земельный участок был брошен из-за зараженности токсичными отходами или какими-либо иными вредными для здоровья людей, окружающей среды веществами. В связи с этим может возникнуть вопрос об ответственности собственника земельного участка за причинение вреда окружа-
2011 • ВЕСТНИК ПАГС 83
ющей среде, например путем загрязнения почвы, поверхностных или подземных вод. Отказавшись от земельного участка, лицо может избежать ответственности за совершенные неправомерные действия. Поэтому необходимо проверять мотивацию отказа от земельного участка и учитывать ее при вынесении решения о прекращении права.
Рассматривая отказ от таких вещных прав, как пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, следует заметить, что процедура отказа здесь более сложная и все зависит от того, зарегистрировано ли данное право на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) или нет.
Из анализа ст. 53 ЗК РФ выходит, что более упрощенная процедура прекращения данных прав предусмотрена тогда, когда они не были зарегистрированы, и момент прекращения наступает с принятием решения исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления. Что же касается случая, когда права зарегистрированы в ЕГРП, то момент прекращения права не обозначен. На наш взгляд, он наступит после того, как органы, уполномоченные на это, выполнят свою обязанность обратиться в учреждение юстиции для государственной регистрации прекращения права у землепользователя или зем-левладепьиа.
Таким образом, для землеобладателя лучше, если право пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования не было зарегистрировано в ЕГРП. Это значительно облегчает процедуру отказа от названных прав на землю.
На правильность совершения отказа влияет не только то, на каком праве был земельный участок, но и способ осуществления отказа. Например, следует рассмотреть такой спорный момент, когда ст. 236 Гражданского кодекса РФ предусматривает два способа отказа от принадлежащего лицу права собственности: объявление об отказе и совершение других действий, определенно свидетельствующих об устранении собственника от владения, пользования распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Вместе с тем отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до даты государственной регистрации прекращения указанного права. Толкование указанной нормы применительно к процедуре отказа от права собственности на земельный участок осложняется установленным Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 131) и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 2), требованием государственной регистрации прекращения права, которая является юридическим актом признания прекращения прав на недвижимое имущество. Согласно ГК РФ, по которому отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника, можно сделать вывод, что отказ считается совершенным с момента осуществления действий, предусмотренных ст. 236 ГК РФ. Однако прекращение прав и обязанностей собственника земельного участка происходит только в момент приобретения права собственности на земельный участок другим лицом. Таким образом, можно сделать вывод, что права и обя-
84 2011 • ВЕСТНИК ПАГС
занности собственника земельного участка, от которого он отказался, прекращаются с момента внесения в ЕГРП записи о прекращении данного права.
Несколько спорных моментов возникают при решении вопроса, каким именно образом должен осуществляться отказ, в частности может ли быть применен любой другой способ отказа, помимо заявительного, или нет?
По мнению М.С. Ромадина, отказ от права собственности может иметь только заявительный характер, предусмотренный ст. 53 ЗК РФ, но в дальнейшем может быть применен механизм приобретательной давности - если предыдущий владелец своими фактическими действиями устранился от владения, пользования и распоряжения земельным участком и в результате у этого земельного участка фактически появился новый владелец [5]. Анализируя нормы не только земельного, но и гражданского законодательства, Н.В. Карлова приходит к выводу, что Земельный кодекс РФ предусматривает только заявительную форму прекращения права собственности на земельный участок [6].
На практике зачастую собственники земли отказываются от принадлежащих им земельных участков именно путем молчаливого совершения действий, определенно свидетельствующих об устранении от владения, пользования и распоряжения этими участками без намерения сохранить какие-либо права на них. Как правило, это выражается в оставлении лицом принадлежащего ему земельного участка, в неиспользовании его и утрате интереса к дальнейшему осуществлению права на землю. Заброшенные земельные участки можно выявить только путем осуществления проверок, что в дальнейшем приводит к принудительному прекращению прав прежних владельцев на земельный участок.
В случаях оставления, на наш взгляд, права на землю могут прекратиться на основании изъятия неиспользуемого земельного участка, в соответствии со ст. 54 Земельного кодекса РФ и ст. 284, 286 Гражданского кодекса РФ. Однако в этом случае процедура изъятия более сложная и требует больше времени. В настоящее время нормы ст. 236 ГК РФ противоречат ст. 53 ЗК РФ, которая не предусматривает возможности отказа от земельного участка путем совершения фактических действий. Однако позиция ЗК РФ представляется более убедительной, так как недвижимость, в том числе и земельные участки, является особым объектом гражданских прав, поэтому формы выражения отказа от права собственности на эти недвижимые объекты должны быть отличными от форм отказа от права собственности на недвижимое имущество в целом.
На наш взгляд, следует внести дополнение в законодательство, на основании которого регулировался бы отказ от права ограниченного пользования чужим земельным участком. При этом отказ возможен только для частного сервитута, так как публичный сервитут предназначен для более широкого круга лиц. Возникает вопрос: нужно ли подавать заявление об отказе от сервитута, если произошло слияние земельных участков между собственником земельного участка, претендовавшим на сервитут, и собственником земельного участка, обремененного сервитутом, или оно наступает автоматически? Судя по процедуре установления сервитута, необходима подача заявления в учреждение юстиции о прекращении данного права, после чего должно быть выдано новое свидетельство о праве собственности на земельный участок без указания обременения.
2011 • ВЕСТНИК ПАГС 85
Таким образом, отказ от частного сервитута должен осуществляться путем подачи соответствующего заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, с предварительным уведомлением другой стороны.
Характеризуя отказ от земельного участка как основание прекращения вещных прав, можно прийти к следующим выводам. Самая простая процедура отказа предусмотрена ст. 53 ЗК РФ для права собственности. Более сложная -для права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, при этом лучше, чтобы эти права вообще не были зарегистрированы в ЕГРП. В последнем случае заявительный порядок прекращения указанных земельных прав признается обязательным, поскольку у являющихся собственниками земельного участка государства или муниципального образования есть возможность осуществить оценку качественного состояния земельного участка до того момента, когда право на него прекратится. Они, в случае необходимости, могут предъявить к владельцу или пользователю требования о возмещении вреда, причиненного земле. В случаях же просто оставления земельного участка, на наш взгляд, права на землю могут прекратиться на основании изъятия неиспользуемого земельного участка в соответствии со ст. 54 Земельного кодекса РФ и ст. 284, 286 Гражданского кодекса РФ.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Земельный кодекс РФ от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
3. Бархатова М.В., Третъяков С.В. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М., 2002.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594
5. Ромадин М.С. Основания и порядок прекращения прав на землю в Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004.
6. Карлова М.В. Возникновение, изменение и прекращение прав на землю в Российской Федерации: автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.
86 2011 • ВЕСТНИК ПАГС
