CC BY
48
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №11-1/2016 ISSN 2410-700Х_
УДК 336
Бугаян Анна Суреновна
магистрант РГЭУ (РИНХ) г. Ростов-на-Дону e-mail: kengary@yandex.ru Демиденко Татьяна Ивановна к.э.н., доцент каф. «Финансовый мониторинг и финансовые рынки»
РГЭУ «РИНХ» г. Ростов-на-Дону, e-mail: kengary@yandex.ru
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ
РЫНОЧНОГО ПОДХОДА
Аннотация
Статья отражает взгляд автора на особенности определения рыночной стоимости земельных участков при помощи использования сравнения с аналогами на развитом рынке. Рассмотрены основные отличительные свойства земельных участков, как объектов оценки, а также наиболее важные факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков.
Ключевые слова
Оценка, оценочная деятельность, рыночная стоимость, обьекты оценки, земельные участки, категория земель, рыночный подход, сравнительный подход, факторы стоимости.
Основной отличительной особенностью земельных участков, как объектов для проведения оценки, являются их объективные физические характеристики, как, например:
- отсутствие срока эксплуатации,
- отсутствие возможности их свободного воспроизведения (в отличие от других объектов недвижимости),
- отсутствие физического износа,
- множественность направлений их использования (например, в качестве основы для размещения недвижимости, выращивание сельскохозяйственных культур и т.д.). [1]
Категория земель, к которой принадлежат земельные участки (сельскохозяйственное назначение, под жилую застройку, садоводство и т.д.), является важным ценообразующим фактором. Кроме того, в значительной степени на стоимость может влиять возможность перехода земельных участков в другие категории.
В связи с вышеуказанными объективными характеристиками земельных участков, как объектов оценки, одним из наиболее применимых подходов при определении рыночной стоимости, может являться рыночный (сравнительный). При использовании данного подхода, необходимо проводить анализ рынка и учитывать влияние различных ценообразующих факторов.
Наиболее важные факторы, влияющие на стоимость аренды и продажи земельных участков, и их диапазон приведены в таблице 1.
Таблица 1
Факторы, влияющие на стоимость аренды и продажи земельных участков1
№ Факторы стоимости Возможное влияние на стоимость, %
п/п мин макс
1 Передаваемые права -20 20
2 Условия финансовых расчетов при приобретении земельного участка -5 5
доставлено автором
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №11-1/2016 ISSN 2410-700Х
Продолжение таблицы 1
3 Условия продажи -15 0
4 Местоположение -30 30
5 Конфигурация участка -20 20
6 Транспортная доступность -5 5
7 Общая площадь -30 30
8 Юридическая состоятельность -20 20
1. Передаваемые права (собственность-аренда), в данном случае корректировка может достигать 20%, привлекательными являются земельные участки, находящиеся в собственности, что же касается аренды (за исключением долгосрочной) - то это значительный фактор, снижающий стоимость при прочих равных условиях.
2. Условия финансовых расчетов (собственные средства - заемные), данный фактор также имеет как повышающее стоимость, так и понижающее влияние, и корректировка достигает ±5.
3. Условия продажи (рыночные - вынужденные) определить массовую относительную корректировку с приемлемой достоверностью и точностью не представляется возможным - каждый объект требует индивидуального подхода.
4. Местоположение. Основной ценообразующий фактор. Мощнейшей составляющей является близость к крупным городам. Продавцы оценивают такую разницу в 20% и более.
5. Наличие коммуникаций. Фактор, учитывающий наличие/отсутствие подключенных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, центральная канализация) или возможность подключения, от рядом проходящих магистралей. Также, с учетом специфики РФ, следует учитывать наличие согласованных и утвержденных технических условий на подключение коммуникаций.
6. Транспортная доступность. Данная корректировка отражает ряд факторов, влияющих на стоимость, таких как:
- качество и удобство подъезда - данный фактор отражает качество и удобство подъезда к объекту; расставляя баллы, во внимание принимается направление подъездных дорог (улицам с односторонним движением присваивается более низкий балл), качество дорожного покрытия, наличие уклона и т.д.;
- близость к центральным магистралям - фактор, характеризующий степень близости объекта к основным автомагистралям, с учетом их значимости и направлений движения.
В случае расположения рассматриваемого объекта в населенном пункте, не имеющем статуса областного или районного центра, транспортную доступность можно рассматривать относительно границ населенных пунктов (аналогично фактору «местоположение»). Средним значением разницы в стоимость можно считать 5%
7. Общая площадь. Как правило, в зависимости от общей площади земельного участка изменяется стоимость квадратного метра. Зависимость в данном случае обратная: чем больше площадь, тем меньше стоимость удельной единицы.
8. Юридическая состоятельность. Объект оценки, на который оформлены должным образом правовые и технические документы, намного привлекательнее юридически проблемных. Диапазон значений варьируется в пределах: ±20%.
Ценообразующих факторов достаточно много и не ограничиваются вышеперечисленными, но как показывает практика, остальные не оказывают существенного влияния на стоимость земельных участков.
Список использованной литературы:
1. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-Ф3 // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/ (дата обращения: 10.11.2016).
2. Ширшикова Л. А., Ефанова Д. А. К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных участков: недостатки и пути решения // Молодой ученый. — 2015. — № 21
© Бугаян А.С. , Демиденко Т. И., 2016
