CC BY
395
И. А. Гусарова
ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ВОЗМОЖНОСТИ ИХ РЕГУЛИРОВАНИЯ
Ключевые слова: инвестиции, недвижимость, рынок недвижимости, регулирование, investments, real estate, the market for real estate, the regulation..
Инвестиции в недвижимость играют важную роль в процессе удовлетворения общественных потребностей. Анализ инвестиционных процессов на рынке недвижимости позволяет выявить общие закономерности их развития и определить особенности управления инвестиционной активностью. Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий. Детальный анализ функционирования рынка недвижимости, специфических особенностей объекта данного рынка однозначно приводят к выводу, что в условиях эффективно развивающейся экономики необходимо государственное участие в развитии инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Real estate investment plays important role in the process of repletion of social needs. Investment processes research in the property market allows to elicit general mechanism of its development and to determine features of investment activity management. The point of this mechanism is that the property market passes a number of stages. Detailed analyses of operation of property market and special features of object of given market definitely result in that under effectively developing economics it is needed the state participation in investment process development in the property market.
Одним из сегментов инвестиционного рынка выступает рынок недвижимости, который характеризуется движением инвестиционных потоков в создание и развитие материальных объектов, не поддающихся физическому перемещению и формирующих материальную основу общественного производства.
Развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений. Специфическими характеристиками недвижимой собственности являются: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность.
Раскрытие характеристики редкости позволяет сделать вывод о том, что современное планирование городов должно предусматривать максимально эффективное использование уже застроенных территорий. Оборот и кругооборот объектов недвижимости обуславливает деление рынка недвижимости на первичный и вторичный. Исходя из этого вытекает и такая особенность функционирования рынка, что, будучи произведенным, его объект остается на рынке в качестве резерва предложения очень долгое время. Характеристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осуществление сделок с недвижимостью зависит от уровня дохода, и всегда связано с аккумулированием финансовых ресурсов. Уникальная полезность и стационарность определяют потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения и связанных с ним характеристик. Эти
же факторы определяют особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости.
Наиболее общими особенностями инвестиционного процесса на рынке недвижимости являются следующие:
1) уровень развития (степень активности) рынка недвижимости (как рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колебаний общеэкономической конъюнктуры;
2) на функционирование рынка недвижимости существенное влияние оказывает фактор сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости);
3) специфика объекта рынка недвижимости в значительной степени влияет на соотношение спроса и предложения на данном рынке.
Особенности функционирования данного вида рынка всегда будут определяться фактом, что недвижимость всегда будет тем продуктом, на который окружающая среда оказывает очень сильное воздействие. В то же время, бизнес может менять местоположение, если в существующих условиях его дальнейшее прогрессивное развитие не представляется возможным. Характеристика стационарности четко определяет невозможность какой-либо дислокации недвижимости в целях улучшения эффективности, что является основой всей системы инвестирования на рынка недвижимости.
Специфика самого объекта рыночных отношений - недвижимости, позволяет объяснить некоторые особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости. Одной, пожалуй, самой основной особенностью, является тот факт, что практически весь объем инвестиционных ресурсов направляется на финансирование основного капитала, в то время как на других сегментах инвестиционного рынка соотношение между инвестициями в оборотный и основной капитал находится на уровне 1:3. Другая особенность проявляется в циклических колебаниях инвестиций, обусловленных динамикой спроса на объекты недвижимости и их жесткой привязкой к географическому местоположению. Таким образом, инвестиционные процессы, протекающие на рынке недвижимости, имеют свои особенности, определяющие возможности регулирования притока капитала.
Инвестиции в недвижимость играют важную роль в процессе удовлетворения общественных потребностей. Они создают предпосылки для развития и производства новых видов продукции, удовлетворяющих возрастающие общественные потребности. То есть, инвестиции на рынке недвижимости позволяют не только удовлетворять существующие общественные потребности, но и, косвенно, формируют условия для возвышения общественных потребностей, расширения их состава. Для того, чтобы регулировать приток капитала на этом сегменте инвестиционного рынка, необходимо регулировать его инвестиционную привлекательность. Поэтому необходимо определить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости и для активизации инвестиционных процессов разработать мероприятия по ее повышению.
Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости показал, что в настоящее время объем привлекаемых денежных средств превышает емкость рынков недвижимости. Источники капитала расширяются, в то время как выбор подходящих для инвестирования активов ограничен. По уровню доходности вложений рынок недвижимости опережает рынок акций и облигаций. Приток капитала на него сохраняется на высоком уровне, поскольку недвижимость остается одним из наиболее привлекательных активов. Инвесторы продолжают поиск ниш, где существует возможность увеличения стоимости активов путем их реконструкции или репозиционирования.
В настоящее время в России структуры, способствующие развитию инвестиционного процесса на рынке недвижимости, продолжают находиться в зачаточном состоянии. Серьезными проблемами развития отечественного рынка недвижимости являются:
-отсутствие четкого правового и организационного механизма обеспечения операций на рынке недвижимости,
- фактическое отсутствие информационного обеспечения функционирования рынка;
- недостаточная степень вовлечения в легальный экономический оборот, что приводит к низкой эффективности использования этого важного стратегического ресурса;
- абсолютная неадаптированность системы эксплуатации объектов недвижимости к рыночным отношениям, поскольку в данной системе отсутствуют какие-либо конкурентные начала.
Для устранения существующих проблем требуется разработка мероприятий, учитывающих специфические особенности развития инвестиционных процессов и направленных устранение дисбаланса на рынке недвижимости. Это позволит обеспечить рациональное распределение инвестиционных ресурсов, повысить эффективность использования инвестиций и обеспечить экономическое развитие не только рынка недвижимости, но и экономики страны в целом.
В целом для рынка недвижимости характерна положительная динамика инвестиций, что определяет рост инвестиционной активности в будущем. Сохранение сложившихся тенденций развития инвестиционной активности на рынке недвижимости определяют широкие возможности инвесторов как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе в связи с повышательной тенденцией платежеспособного спроса на объекты недвижимости, однако, цикличность колебаний и снижение темпов прироста капитала определяют необходимость разработки и реализации гибкой системы управления инвестиционной привлекательностью этого сегмента инвестиционного рынка.
С учетом специфики рыночных отношений, в которых объектом является недвижимость, к свойствам сегмента рынка недвижимости, следует отнести его экономическая и физическая ограниченность, поскольку именно эти свойства определяют характер формирования и изменения его инвестиционной привлекательности.
Для анализа инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, а также для определения степени ее влияния на рыночную ситуацию представляется целесообразным использовать показатель инвестиционного пространства рынка недвижимости. Данный показатель дает возможность определить количественную и качественную оценку среды, в которой формируется и функционирует конкретный сегмент рынка. Величина этого пространства, его конфигурация определяют, каким образом ограничен рынок недвижимости и какие он имеет возможности развития. Для определения возможных тенденций в развитии инвестиционного процесса на рынке недвижимости предлагается следующие производные показатели инвестиционного пространства: коэффициент конъюнктуры рынка недвижимости; инвестиционная направляющая рынка недвижимости; коэффициент инвестиционной активности на рынке недвижимости [1].
В качестве модели инвестиционного пространства предлагается использовать пирамиду, основанием которой является потенциал предложения объектов недвижимости на рынке, а высота определяется потенциалом спроса на недвижимость.
Потенциал предложения объектов недвижимости выступает как количественная характеристика, учитывающая площадь территории, ее насыщенность объектами недвижимости, уровень дробления земельных участков, и ограничен площадью земельного массива,
вовлеченного в хозяйственный оборот, включающего площадь города и сопредельных территорий.
Потенциал спроса отражает востребованность доступных объектов недвижимости. Взаимодействие потенциала спроса и потенциала предложения, на рынке недвижимости определяют совокупный потенциал рынка, связанный с объемом привлекаемых инвестиционных ресурсов [2].
Учитывая это, инвестиционное пространство рынка недвижимости будет характеризоваться объемом построенной пирамиды, и определяться следующим образом:
V; = 1/3Р.Рр,
где Рэ - потенциал спроса; Рр - потенциал предложения; V; - инвестиционное пространство рынка недвижимости.
Потенциал предложения напрямую зависит от географического фактора и концентрации населения, поэтому определяется данный показатель следующим образом:
Рр = ЭКр,
где Рр - потенциал предложения; Э - площадь рынка недвижимости; Кр - коэффициент концентрации населения как отношение плотности населения объекта исследования к средней плотности в данной масштабной по численности населения группе городов.
Данный подход к формированию потенциала предложения на рынке основывается на предложенной группировке факторов внешней среды и учитывает географические, демографические и технические показатели.
Вторая составляющая, формирующая инвестиционное пространство, - показатель потенциала спроса. В нашем представлении потенциал спроса формируется на основе уровня инвестиционной привлекательности региона и системы корректировок на конкретный рынок. При анализе рынка недвижимости можно предположить, что макросреда на федеральном уровне оказывает одинаковое влияние на все рынки, в связи с этим коэффициент влияния федеральной подсистемы может быть принят равным нулю:
р. = 7(1 + Кс)2 + (1 + К,)2 + (1 + К)2,
где Рэ - потенциал спроса; Кс - федеральный коэффициент инвестиционной привлекательности; К, - региональный коэффициент инвестиционной привлекательности; К -коэффициент инвестиционной привлекательности сегмента рынка.
Для определения уровня инвестиционной привлекательности региона предлагается использовать методику оценки инвестиционной привлекательности регионов, разработанную в рамках концепции эффективного управления инвестиционным процессом в социально-экономических системах. Рассчитанный согласно этой методике показатель инвестиционной привлекательности региона учитывает все основные потенциалы регионов: трудовой, потребительский, инфраструктурный, производственный, инновационный, финансовый, институциональный и природно-ресурсный.
Регион представляет собой сотовую систему рынков недвижимости, которые не только соприкасаются, но и пересекаются. Ядром каждой соты является не просто муниципальное образование, а город с рыночной инфраструктурой (институциональной, информационной и пр.). Величина рынка недвижимости, его сегментация, виды инвесторов по территориальной принадлежности зависят в первую очередь от масштаба города и его транспортной доступности. Следовательно, потенциал спроса на конкретном рынке определяется факторами, которые необходимо учесть при определении величины коэффициента инвестиционной привлекательности: производственный потенциал, торговый потенциал, экологиче-
ская ситуация, демографическая ситуация и инвестиции. Оценка влияние указанных факторов на сегмент рынка может быть скорректирована с помощью коэффициентов: на уровень транспортной доступности города, отклонение климатических условий данной местности от средних по региону, соседство неблагоприятных или нестабильных зон по различным основаниям и так далее.
Теоретически система параметров, включаемых в коэффициент инвестиционной привлекательности, может охватывать различные сферы и быть достаточно разветвленной. В практической деятельности количество показателей зависит от статистических данных и целей анализа. Значение весовых коэффициентов определяется на основе экспертной оценки, или предполагается, что в уровне влияния различных факторов имеются незначительные колебания и весовые коэффициенты принимаются равными.
При проведении расчетов инвестиционного пространства рынка недвижимости формируется не только его объем, но и конфигурация, которая отражается в соотношении потенциалов спроса и предложения на рынке. Это соотношение представляет собой коэффициент конъюнктуры рынка недвижимости:
К = Р./Рр,
где Кк - коэффициент конъюнктуры рынка недвижимости; Р3 - потенциал спроса; Рр - потенциал предложения.
Система указанных расчетов дает возможность отслеживать изменение конъюнктуры рынка в динамике. Однако для определения наиболее привлекательного, с точки зрения инвестирования в объекты рынка недвижимости, т.е. при сравнительном анализе, необходимо определить инвестиционное пространство на единицу общей или приведенной площади. Данный показатель предлагается идентифицировать как инвестиционный вектор развития рынка недвижимости [3].
I = V / Э,
где I - инвестиционный вектор развития рынка недвижимости; V; - инвестиционное пространство; Э - приведенная площадь (общая площадь города, являющегося ядром рынка недвижимости).
Таким образом, показатель инвестиционного вектора рынка недвижимости позволяет делать сравнительный анализ различных сегментов рынка недвижимости по количественным и качественным критериям.
Предлагаемые показатели отражают инвестиционные возможности и направление развития рынка недвижимости, но не позволяют оценить интенсивность развития инвестиционных процессов. В этой связи представляется необходимым оценка уровня инвестиционной активности, который характеризует текущую активность рынка по отношению к потенциалу предложения на данном рынке. Для характеристики изменения активности рынка целесообразно использовать показатель, характеризующий динамику изменения количества совершенных сделок, которые, отражают состояние рынка - является ли рынок активным или пассивным
Кт = О/Рр
где Кт - коэффициент инвестиционной активности рынка недвижимости; О - количество совершенных сделок в течение года; Рр - потенциал предложения на рынке недвижимости.
Данная система показателей позволяет определить, в какой среде формируется рынок недвижимости и каким образом внешняя среда оказывает воздействие на инвестиционные процессы.
Определение рынка недвижимости как многогранной, открытой системы, включающей участников рынка, различные формы экономических отношений, которые возникают по поводу создания, функционирования и обращения объектов недвижимости, предполагает наличие внутренних и внешних устойчивых взаимосвязей, следовательно, существование инструментария, который воздействует на развитие инвестиционных процессов и определяет интенсивность инвестиционной деятельности. Исследуя различные точки зрения на формы и методы регулирования, мы пришли к тому, что регулирование рынка формируется на использовании различных методов, оказывающих влияние на группы факторов, которые, в свою очередь, влияют на спрос и предложение в рамках рынка недвижимости. И именно соотношение спроса и предложения является рычагом, способным активизировать или вызвать стагнацию инвестиционных процессов.
Анализ инвестиционных процессов на рынке недвижимости позволяет выявить общие закономерности их развития и определить особенности управления инвестиционной активностью. Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий.
В начале первой (стартовой) стадии недвижимость принципиально недооценена, инвестиционные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т. е. через 2-3 года, интенсивность инвестиционной деятельности повысилась в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%).
Вторая (переходная) стадия, когда инвестиционная активность продолжает расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год).
На третьей стадии (складывающегося рынка), рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации, инвестиционные потоки выравниваются интенсивность инвестиционной деятельности стабилизируется.
Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т. д.
Рассматриваемая, система показателей позволяет четко определить стадию развития инвестиционного рынка и выявить основные направления активизации инвестиционной деятельности. Так, учитывая, что для первой стадии характерно становление инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, можно отметить, что на этом этапе инвестиционное пространство существенно ограничено, предложение характеризуется стандартизованным набором объектов инвестирования. Конъюнктура рынка свидетельствует о неразвитости его элементов. Инвестиционная активность низка, однако, характеризуется тенденцией к росту. Инвестиционная привлекательность рынка начинает ускоренно расти.
На второй стадии интенсивность инвестиционной деятельности сокращается, инвестиционное пространство рынка приобретает более четкие границы, постепенно выравнивается конъюнктура рынка, а инвестиционный вектор характеризуется устойчивой тенденцией к росту.
Третья стадия характеризуется выравниванием колебаний в развитии инвестиционных процессов. Инвестиционные потоки стабильны, направление их развития предсказуемо, спрос и предложение начинают соответствовать друг другу, инвестиционная привлекательность рынка несколько снижается.
На четвертой стадии интенсивность инвестиций ослабевает, инвестиционное пространство постепенно начинает сужаться. Активизация инвестиционной деятельности требует создания соответствующей инфраструктуры, реализации механизмов государствен-
ного регулирования, что способствует возрождению инвестиционных процессов на качественно новой основе.
Детальный анализ функционирования рынка недвижимости, специфических особенностей объекта данного рынка однозначно приводят к выводу, что в условиях эффективно развивающейся экономики необходимо государственное участие в развитии инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Одним из наиболее значимых направлений государственного регулирования рынка недвижимости является административное направление. Главными требованиями, предъявляемыми к административному регулированию, являются: обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, свобода принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности.
Основным направлением государственного регулирования рынка недвижимости является финансово-кредитное регулирование, главными целями которого являются: содействие организованному развитию рынка недвижимости на основе интенсивного привлечения частных инвестиций, а также возможность использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений. Наиболее важная задача, реализуемая в ходе достижения этих целей, заключается в создании инфраструктурной системы привлечения финансовых средств. Основными элементами такой системы должны стать развитый рынок ипотечных кредитов и эффективный механизм государственной поддержки и стимулирования инвестиций в недвижимость.
Литература
1. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. - М.: Маркетинг, 2002. - 144 с.
2. Федорко, А.Н. Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости: автореф. ... д-ра эконом. наук / А.Н. Федорко. - М, 2007 - 23 с.
3. Бузова, И.А. Управление недвижимым имуществом: учебник / И.А. Бузова, Н.В. Васильева, С.Н. Максимов. - СПб.: СПбГИУЭ, 2005. - 471 с.
© И. А. Гусарова - доц. каф. экономики КГТУ.
