CC BY
47
В английском праве вступление страхового договора в силу не обусловливается уплатой страховой премии. Так, из прецедента Kelly v. London and Staffordshire Fire 1883 г. следует, что при отсутствии условия об ответственности страховщика за риск до уплаты страховой премии страховщик становится обязанным до получения платежа13. Следовательно, вступление договора имущественного страхования в силу не обусловливается уплатой страховой премии. В английском праве договор страхования носит кон-сенсуальный характер.
Во французском законодательстве о страховании отмечено, что договор страхования имущества вступает в силу с момента, определенного договором14, что свидетельствует о том, что договор страхования может быть либо консенсуальным, либо реальным.
Английская и французская практика не может быть использована в российском страховом праве, поскольку отсутствует четкость в разграничении видов договоров.
Таким образом, договор страхования является реальным, поскольку момент заключения договора и его исполнение совпадают. При заключении договора страхования на страхователя возлагается обязанность внести определенную плату (страховую премию) страховщику. При неуплате такой суммы договор считается незаключенным. Следует исключить из
п. 1 ст. 957ГКРФ слова: «если в нем не предусмотрено иное».
1 Протас Е.В. Страховое право. М., 2006. С. 134.
2 Савкин Д.В. Страховое правоотношение по российскому гражданскому праву: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 102—103.
3 Ли О.В. Договор страхования: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. СПб., 2001. С. 12.
4 Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2000. С. 683—684.
5 Страховое право России : учеб. пособие / отв. ред.
B.С. Белых. М., 2009. С. 197.
6 Фогельсон Ю.Б. Комментарий к страховому законодательству. М., 2002. С. 187.
7 Белых В.С., Кривошеев И.В. Страховое право. М., 2004.
C. 148—149.
8 Савкин Д.В. Указ. соч. С. 107—108.
9 Граве К.Л., Лунц Л.А. Сграхование. М., 1960. С. 55.
10 Иоффе О.С. Советское гражданское право. Отдельные виды обязательств: курс лекций. Л., 1961. Т 2. С. 428.
11 Протас Е.В. Указ. соч.
12 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002. С. 558; Брагинский М.И. Договор страхования. М., 2000. С. 77—78.
13 Chilly on Contracts. L, 1994. Vol. 2. P. 912.
14 Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 52.
ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫЙ ПЕРИОД (НА ПРИМЕРЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ)
М.С. ЖЕВЛАКОВИЧ,
адъюнкт кафедры гражданского права и процесса МосУ МВД России,
ст. лейтенант милиции
Аннотация. Исследуются проблемы правового регулирования инвестиционных отношений, связанных с недвижимым имуществом. Основное внимание уделено анализу положений законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере земельного рынка, а также практику их применения, в том числе при решении соответствующих споров в судебном порядке.
Ключевые слова: инвестиционная деятельность, земельный участок, объект недвижимого имущества, рынок земли.
FEATURES OF INVESTMENT ACTIVITY IN THE REAL ESTATE MARKET DURING THE MODERN PERIOD (ON AN EXAMPLE OF GROUND LEGAL RELATIONS)
M.S. ZHEVLAKOVICH,
postgraduated student of chair of civil law and process of the Moscow University of the Ministry of Internal Affairs of Russia, the senior lieutenant of militia
The summary. In article the most actual problems of legal regulation of the investment relations connected with real estate are investigated. The basic attention is given to the analysis of positions of legislative and other standard legal certificates of the Russian Federations, which regulating legal relations in sphere of the ground market, and also practice of their application, including at the decision of corresponding disputes in a judicial order.
Key words: investment activity, the ground area, object of real estate, the ground market.
В начале мирового кризиса ликвидности, спровоцированного ипотечным кризисом в США осенью прошлого года, эксперты оценивали российский рынок как перспективный1, поскольку на начало сентября объем иностранных инвестиций в российскую экономику составил около 30 млрд дол. Однако сложившаяся ситуация на российском финансовом рынке заставила инвесторов изменить свое мнение. В результате даже иностранные банки, до последнего времени активно развивавшие российские проекты, приостанавливают их продвижение.
Тем не менее, в крупных городах экономически развитых стран инвестиции в земельные участки являются выгодным вложением средств, особенно при наличии информации о перспективах развития того или иного района города. Рынок земли имеет выраженную тенденцию к увеличению своей себестоимости, поэтому приобретение земельных участков является наиболее доходным и надежным типом вложений, инвестиционно привлекательным продуктом. Рост стоимости земли превышает скорость роста цен на объекты недвижимости, располагающиеся на земельных участках, которые выступают основной составляющей, влияющей на цену домовладения. Особенностями земли как объекта капитальных вложений являются ограниченность предложения и вечность использования при правильном подходе. Сегодня недвижимость не только на Западе, но и в России стала одним из популярных способов инвестирования капитала2.
Вступивший в силу 30 октября 2001 г. Земельный кодекс РФ указывает на две основные функции земли как природного ресурса: 1) способность служить в качестве естественного средства производства в сельском и лесном хозяйствах; 2) способность выступать в качестве территориальной основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории России. Одновременно земля рассматривается как недвижимое имущество3, правовая категория в российском законодательстве достаточно четко не отраженная. Ее существование нуждается в правовом исследовании.
Земля рассматривается и как объект права собственности и иных прав. Земельный кодекс РФ различает собственность на землю (ст. 15—19), постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20), пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21), аренду земельных участков (ст. 22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23), безвозмездное
срочное пользование земельными участками (ст. 24). Следовательно, земля может выступать как особый объект, в отношении которого осуществляется инвестиционная деятельность.
Основания приобретения земельных участков в собственность установлены ГК РФ: договор купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218); в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217); по иным основаниям (п. 3 ст. 218).
Правовые особенности приобретения земельных участков в собственность установлены ЗК РФ. Земельные участки могли быть приобретены гражданами и юридическими лицами в собственность по основаниям, предусмотренным ранее действовавшим ЗК РСФСР 1991 г., в соответствии с законами России и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие ЗК РФ. Ранее возникшие права, в том числе право собственности на земельные участки, признаются государством, что закреплено в ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность (п. 2). Реализация этого принципа обеспечивается посредством установления в федеральном законе случаев, когда земельный участок может быть приобретен только путем проведения конкурсов, аукционов (ст. 30 и 38), а также путем информационного обеспечения граждан и юридических лиц о земельных участках, их разрешенном использовании (ст. 31 и 34). Однако этот принцип вводит лишь общее правило, из которого есть исключения. Они установлены прежде всего в самом ЗК РФ5.
Не все земельные участки могут быть переданы в частную собственность (приватизированы). Такие случаи предусмотрены в ЗК РФ, других федеральных законах6. Специальное ограничение по при-
обретению земельных участков в собственность установлено для иностранных инвесторов. Основанием для ограничения их прав является ст. 62 Конституции РФ7. Ограничение прав иностранных инвесторов в области оборота земель сельскохозяйственного назначения (как и других земель на приграничных территориях) только правом аренды предполагает отсутствие у них прав собственности, владения и пользования участком на условиях постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного, срочного пользования, права пожизненного наследуемого владения, права обладания сервитутом.
Инвестиционная деятельность может осуществляться на основе разных правовых титулов. Кроме права собственности, ЗК РФ закрепил следующие пять видов правовых титулов владения земельными участками:
1) пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21);
2) постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20);
3) аренда земельных участков (ст. 22);
4) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23);
5) безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24).
Особым объектом инвестиций является предприятие, под которым понимается имущественный комплекс, используемый для хозяйственной деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. Эти объекты могут быть объектом иностранных инве-стиций8.
Законодательством установлены нормы, которые регулируют отношения, связанные с защитой прав инвесторов на землю и с рассмотрением земельных споров. Главой IX ЗК РФ предусмотрены следующие способы защиты прав инвесторов на землю: ® признание права на земельный участок; ® восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения; ® признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления; ® возмещение убытков.
Все способы защиты прав были ранее зафиксированы в статьях ГК РФ, но в ЗК РФ они отражены впервые. В соответствии со ст. 59 ЗК РФ признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке9.
Кроме способов защиты прав инвесторов на землю, ст. 63 ЗК РФ установлены гарантии таких прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд10. Статья 64 устанавливает, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Таким образом, споры, возникшие у субъектов земельных правоотношений в процессе использования и охраны земель и связанные с определением права собственности, арендных отношений, сервитутов и т.д., решаются судами общей юрисдикции в порядке, установленном ГПК РФ, а также арбитражными судами в порядке, установленном АПК РФ.
Особенностью инвестиционной деятельности в сфере недвижимости является то, что инвестор может осуществлять свою деятельность в отношении земельного участка не столько на основе права собственности, сколько на основании других прав, которые являются правами ограниченного пользования. Практически всеобщая потребность в использовании земли в инвестиционной деятельности не может быть юридически оформлена только с помощью права собственности, которое при всех возможных ограничениях все равно предполагает известную монополию собственника на свое имущество.
В рыночной экономике, где земельные участки в известной мере становятся объектом гражданского оборота, они одновременно приобретают режим объектов гражданских прав со всеми вытекающими из этого последствиями. В силу этих обстоятельств само земельное право более отчетливо проявляет свою публично-правовую природу, вынужденно оставляя гражданскому праву регулирование всех имущественных, в том числе земельных, отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ).
При регулировании земельных отношений ЗК РФ закрепил принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в области использования земель (п. 11 ст. 1). Одновременно права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это положение земельного законодательства вызвало дискуссию среди ученых, которые заняли разные позиции по определению роли земельного законодательства и его соотношения с гражданским законодательством в регулировании оборота земель.
По мнению Е.А. Суханова и В.В. Витрянского, установление в ЗК РФ правил регулирования вышеуказанных вещных прав с учетом специфики земельных отношений необоснованно, так как специфику
земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер, а не своеобразие регламентации определенной части гражданско-правовых отношений. С учетом этого должны быть определены и предмет, и содержание ЗК РФ, из которого необходимо изъять гражданско-правовые нормы. Речь идет о правоотношениях, составляющих предмет гражданско-правового регулирования, к источникам которого нельзя отнести ЗК РФ. Особенность земли как предмета правового регулирования подтверждается тем, что в ГК РФ установлена специальная глава по регулированию прав на землю11.
Иную позицию занимают Г.Е. Быстров и В.Е. Лу-кьяненко, считающие, что в ГК РФ закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд (ст. 260—287), и т.п. Конкретные договорные правоотношения с участием сельскохозяйственной коммерческой организации или крестьянского хозяйства формируются с учетом не столько гражданско-правовых норм, сколько норм земельного, аграрного и других отраслей законодательства, т.е. являются комплексными. В ГК РФ пользование землей рассматривается как один из элементов содержания права собственности или иного вещного права.
Между тем разрешенное использование земельного участка — это использование его с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование может содержать и иные требования, установленные федеральными законами и законами (правовыми актами) субъектов Федерации, а также актами местного самоуправления12. Следовательно, разрешенное использование земли (в договорном правоотношении) по своему содержанию имеет сложную юридическую структуру, включающую в себя, с одной стороны, правомочие, поскольку владелец, в роли которого может выступать и инвестор, использует участок, а с другой — комплекс обязанностей (предусмотренных земельным, аграрным, экологическим и другим законодательством), в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка.
Специфика инвестиционных отношений в сфере земельных правоотношений заключается в следующем. Существенными в договорах в сфере земельных отношений являются условия о цели использования, продажной цене (арендной плате), характеристике прочно связанных с участком объектов недвижимого имущества. Предмет договора купли-продажи и
аренды любого земельного участка характеризуется специально составляемым документом — планом земельного участка, кадастровым и техническим номером участка и другими данными, которые позволяют однозначно выделить участок из других объектов недвижимого имущества.
Гражданско-правовой оборот природных ресурсов при осуществлении инвестиционной деятельности не является свободным. Он существенно ограничен в силу экологических факторов и необходимости учета иных публичных интересов. Поэтому сделки с природными ресурсами, включая земельные участки, сохраняя основные начала и принципы договорного регулирования, наполняются новым качеством публичного характера, который не соответствует устоявшимся представлениям о договорном регулировании.
Наиболее распространены следующие виды сделок инвесторов с земельными участками:
# купля-продажа13;
# мена;
приватизация земельных участков, кроме земельных участков сельскохозяйственного назначения, приватизация которых не допускается (ст. 8 и 9 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)14;
# аренда15;
безвозмездное пользование; ипотека (залог недвижимого имущества)16;
изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, не используемого в соответствии с его назначением или используемого с нарушением законодательства; дарение; завещание; рента и т.д.
Этот перечень договоров не является исчерпывающим. Стороны могут заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ)17.
Россия является одной из немногих стран, где земли разделены на категории землепользования. В большинстве стран земли делятся на особо охраняемые (национальные парки и.т.д.) и все прочие. Строительство на земле тех или иных объектов регулируется урбанистическими планами18, принимаемыми местными властями исходя из разработок муниципальных агентств по планированию и урбанизации территорий.
В случае приобретения земель сельскохозяйственного назначения существует два варианта инвестирования: либо покупка земли через выдел земельных долей, либо покупка земли у собственника, уже имеющего необходимый пакет документов, эту собственность подтверждающих19. Сегодня рынок земли сельскохозяйственного назначения наиболее развит в Тверской, Калужской, Ярославской и Астраханской
областях. Сильно отстают в этом плане Рязанская, Владимирская и Смоленская области. Практически не присутствуют на рынке предложения в Костромской и Ивановской областях. Из удаленных регионов наибольшим интересом инвесторов пользуются земли в Карелии, Алтайском крае и Республике Горный Алтай, а также в Бурятии и Иркутской области по берегам озера Байкал20.
Самым надежным объектом вложений считается недвижимость в Московском регионе21. Крайне высокие цены на подмосковные земельные участки, сделавшие их покупку с инвестиционными целями сопоставимой с вложениями в столичную недвижимость, несмотря на стабильный высокий рост в докризисный период, отсекли от этого рынка значительную часть потенциальных покупателей с относительно невысокими доходами, для которых представляют интерес земли близлежащих от Москвы регионов, привлекательные для них пока еще невысокой ценой.
Крупных компаний, специализирующихся на этом рынке, единицы, квалифицированная юридическая помощь в этой области практически недоступна и сосредоточена в юридических отделах этих же компаний и аналогичных отделах, созданных собственниками значительных земельных активов, которые обслуживают исключительно их интересы. Неизбежное сращивание Москвы и Подмосковья в один огромный мегаполис породит дефицит земли в этом регионе, наблюдаемый и в настоящее время. Безусловно, покупка земли сельскохозяйственного назначения в соседних со столичным регионах выгоднее, так как земли там имеют несравнимо больший потенциал роста цены, особенно в условиях нарастающего в России финансового кризиса и, в отличие от подмосковных, не подешевеют.
Высокие темпы роста цен на землю в Подмосковье делают ее желанным объектом инвестиций как для крупных институциональных, так и для частных инвесторов. В связи с повышением инфляции в начале 2008 г. банковские вклады не только не дают желаемого дохода, но и не предотвращают от убытков. По свидетельству экспертов, при грамотно подобранных объектах инвестирования можно получить от 30 до 40% доходности22. В I квартале 2009 г. не наблюдалось сезонного спада активности и стагнации цен. Средний рост цен на земельные участки по итогам квартала составил 10—15%. К концу года стоимость земельных участков повысится не менее чем на 35—40%.
На земельном рынке, как и на любом другом, чтобы получить максимальную доходность, необходимо тщательно подойти к вопросу о выборе объекта инвестиций. Инвестор должен выбрать, на каком направлении искать участок, определиться с географией поселка (удаленностью от МКАД) и стадией строитель-ства23.
По мнению экспертов, в течение 2009—2011 гг. ближние участки останутся самым ликвидным товаром на земельном рынке области. Высокая востребованность близлежащих участков приводит к тому, что с каждым днем количество свободных земель близится к дефициту. В аналитических обзорах отмечается интерес инвесторов к дальним землям, находящимся у границ Московской или даже в соседних областях24.
Кроме удаленности, большое значение имеет направление расположения участка. По-прежнему лидерами по росту цен являются шоссе западного направления, традиционно славящегося хорошей экологией. Самым дешевым остается восток Подмосковья, но в следующие 5—6 лет земля подорожает здесь минимум в 2 раза25, прежде всего потому, что ближайшее Подмосковье — ограниченный ресурс.
После выбора направления и удаленности стоит определиться со степенью готовности будущего объекта инвестирования: покупать отдельный участок или приобретать землю в поселке, застроенную территорию или только готовую к застройке. Специалисты рынка рекомендуют приобретать участки не в местах хаотичной застройки, а в организованных поселках, где инвестор гарантирован от снижения стоимости своего участка из-за плохой окружающей инфраструктуры, а объекты соответствуют всем требованиям рынка по архитектуре, наличию удобств и т.п. При этом важно учитывать тип объектов26.
Рост цен по мере готовности и введения в эксплуатацию объектов естественен по причине инфляции, изменений на рынке и снижения рисков, но этот рост закладывается на стадии проектирования. Чем раньше инвестор вкладывает средства, тем большую выгоду он получает. Инвестиции в недвижимость Подмосковья привлекательны для частного инвестора, однако существуют особые риски, свойственные инвестициям в земельную недвижимость, которые подразумевают под собой большой срок окупаемости и получения прибыли, но обладают меньшими рисками по сравнению с вложением в ценные бумаги или банковские вклады.
В России каждый отдельно взятый регион привлекателен для потенциальных инвесторов, что обусловлено следующими факторами:
# географическим положением субъекта, наличием и развитостью транспортной сети, в том числе автомобильными, железнодорожными и воздушными транспортными магистралями общероссийского и международного значения;
обеспеченностью производства собственной ресурсной базой;
наличием значительного кадрового и научного потенциала, степенью его концентрации, наличием рынка высококвалифицированной рабочей силы и отлаженностью работы системы подготовки рабочих необходимых специальностей27;
наличие устойчивых хозяйственных связей организаций, в том числе на мировом рынке.
Важным представляется развитие кооперационных связей со странами СНГ, государствами — членами Европейского Союза, а также реализация отечественной продукции на рынках стран дальнего зарубежья. Несомненно, что для развития этих условий должны быть приняты эффективные меры по формированию благоприятного инвестиционного климата и привлечения иностранных инвестиций в экономику региона.
С целью реализации инвестиционных проектов отрабатывается механизм поддержки инвестиционной деятельности, включающий в себя предоставление бюджетного и налогового инвестиционных кредитов, государственных гарантий28. В некоторых субъектах Федерации для эффективности инвестиционной политики и механизма ее реализации, создания условий для роста инвестиционной активности, разработки предложений по применению новых инструментов и технологий привлечения иностранных инвестиций созданы консультативные советы по иностранным инвестициям, объединившие усилия предпринимателей, финансовых структур и органов исполнительной власти по привлечению инвестиционных ресурсов в регион и создания условий для улучшения инвестиционного климата на его территории. Для выявления перспективных отраслей экономики или отдельных проектов, разработки коммерчески обоснованных вариантов реализации инвестиционной политики создается специализированная организация, координирующая усилия исполнительной власти, банковских и предпринимательских структур по созданию благоприятных условий для иностранных и отечественных инвесторов.
Еще одной важной составляющей стимулирования инвестиционной деятельности и повышения инвестиционной привлекательности является получение и поддержание кредитного рейтинга региона в ведущих мировых рейтинговых агентствах. Это обусловливается высоким экономическим ростом, стабильными финансовыми показателями, повышением качества управления регионом, проведением последовательной финансовой и экономической политики.
26—27 июня 2009 г. в Москве прошла IV Всероссийская конференция «Управление инвестиционными проектами в строительстве», крупнейшее событие в инвестиционно-строительной сфере, которая по традиции собрала ведущих представителей отрасли. На мероприятии была представлена совокупность практических решений в области управления инвестиционными проектами на всех фазах их реализации, включая разработку концепции, современные организационные структуры, предынвестиционную подготовку, организацию управления (в том числе контроль и управление изменениями), разработку
проектной документации, сроки, затраты, ресурсы, персонал, коммуникации и риски.
Реализация инвестиционного проекта в сфере недвижимости требует обладания мощными управленческими ресурсами и технологиями, которые присутствуют не у всех российских компаний. Традиционные способы и методы управления процессами в инвестиционной сфере не всегда отвечают динамичным требованиям современных условий развития рынка. Анализ развития правового регулирования инвестиционной деятельности и моделей финансирования проектов, растущая потребность в совершенствовании профессиональных инструментов и эффективных механизмов инвестиционной деятельности, анализ и обобщение практического опыта инвестиционных компаний позволили сделать прогнозы о дальнейшем развитии инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, а также предложить новые методы и концепции успешного инвестиционного проекта в этой области29.
Перспективными направлениямии в совершенствовании инвестиционно-земельных отношений признаны предоставление земель гражданам и их объединениям с законодательным закреплением прав, обязанностей и гарантий устойчивого землепользования; организация правового поля и повышение эффективности использования земли. Должны развиваться разные формы собственности — кооперативы, акционерные общества, фермерские и личные подсобные хозяйства30.
Необходимо изначально точно определить характер инвестиционного проекта и рассчитать объем средств. С точки зрения долгосрочных инвестиций, выгодно приобретать участок для последующего строительства, учитывая перспективу востребованности на рынке возведенного объекта недвижимости. Ввиду активного развития загородного строительства свободной земли на рынке становится меньше: в прилежащей зоне ее практически нет, а та, что не застроена, находится в руках крупных землевладельцев.
Доходность вложений в земельные участки Московского региона не вызывает сомнений, но ликвидным продуктом становится и земля примыкающих областей. Это обусловлено высокой транспортной доступностью, высоким уровнем развития инженерной инфраструктуры, низкой стоимостью земельных участков по сравнению со стоимостью земель в Московской области, заинтересованностью органов местного самоуправления в привлечении в их регион инвесторов и снижением предложения на подмосковном земельном рынке по наиболее интересным направлениям.
Таким образом, земля продолжает оставаться ликвидным товаром независимо от того, на каком расстоянии от столицы она находится. При умелом использовании земельной собственности всегда можно рассчитывать на высокую прибыль ввиду того, что,
по мнению аналитиков, не ожидается снижения стоимости земли и недвижимости.
1 По итогам месяца отток капитала из России, согласно подсчетам банка «Траст», составил около 8 млрд дол. Рейтинговое агентство «Standard & Poor's» понизило на одну ступень прогноз кредитных рейтингов России.
2 По данным Росстата, с 2000 г. объем инвестиций в строительство рос в среднем на 14% в год и в итоге повысился более чем в 2 раза. За этот же срок прямые инвестиции в деятельность, связанную с операциями с недвижимостью, выросли более чем в 4 раза.
3 Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
4 Так, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Этот принцип нашел дальнейшую реализацию в п. 9 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
5 Так, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность (п. 5 ст. 20; п. 3 ст. 21); при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор этого земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22); собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35); граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующий земельный участок (п. 1 ст. 36).
6 Так, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Статьей 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предписано, что до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
7 Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в России правами и исполняют обязанности наравне
с гражданами России, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором России. Они не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях России в соответствии с федеральными законами.
8 Под объектами иностранных инвестиций понимаются любые объекты на территории России, не запрещенные для таких вложений законодательством; вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные активы; имущественные права на земельные участки, с учетом ограничений, указанных ранее.
9 Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
10 Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: 1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; 2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных строений, зданий, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; 3) возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Собственнику может быть оплачена рыночная стоимость земельного участка, если ему бесплатно не предоставлен равноценный участок.
11 По мнению Е.А. Суханова и В.В. Витрянского, предмет регулирования ЗК РФ— установление необходимых публично-правовых ограничений, запретов и процедур с учетом значения земли «как основы жизни и деятельности человека» и «исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы», как справедливо сказано в подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и об объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву так же, как предоставить финансовому праву рассматривать земельные участки как объект налогообложения.
12 Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков, в частности, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитар-ного и эколого-токсикологического обследований земель
сельскохозяйственного назначения и выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами России, субъектов Федерации, а также органов местного самоуправления.
13 В субъектах Федерации при определенных условиях у муниципальных образований имеется преимущественное право на покупку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, отчуждаемых их собственниками, что обеспечивается формальной процедурой уведомлений о предстоящих сделках купли-продажи (ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
14 После 28 января 2003 г. для возможности приватизации государственных и муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории каждого субъекта Федерации необходимо принять соответствующее решение в форме закона отдельного субъекта Федерации (п. 4 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Приватизация государственных и муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения допускается только на торгах (конкурсах, аукционах); приватизация такого земельного участка без проведения торгов разрешена лицу, арендующему его не менее трех лет при условии надлежащего использования им такого земельного участка.
15 Собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может заключить договор аренды соответствующего участка на срок не более 49 лет. Договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа (п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок также не более 49 лет.
16 За исключением ипотеки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, которая пока не допускается (ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
17 Денин Н.В. Земля и люди // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. № 3—4.
18 Для строительства любого объекта на землях, охваченных этим планом, он должен быть включен в план, либо необходимо вносить в него соответствующие изменения. Если плана на данной территории нет, строительная инициатива ничем не ограничена. Исключение составляют земельные участки, расположенные на определенном расстоянии вблизи автомагистралей.
19 Первый вариант характеризуется максимальной доходностью, и помимо того, что паевой земли в пригодных для инвестирования местах почти не осталось, сопряжен с большим риском.
20 Наименее пригодной для мелких и средних инвестиций является покупка земли в наиболее знаменитой в этом
смысле Тверской области. Цены на берегах Волги, на Валдае, Селигере, в Завидово заоблачные, и их потенциал роста не так велик, как хотелось бы.
21 При инвестировании в загородную недвижимость возможны проекты с разной эффективностью и способами реализации — дальнейшее строительство (создание нового объекта), замораживание объекта с расчетом на последующий рост цен, формирование инфраструктуры, продажа на уровне фундаментов с минимальной первоначальной стоимостью товара, «скупка» и быстрая перепродажа, капиталовложения в улучшение свойств продукта и
22 Для сравнения: вложения в драгоценные металлы за минувший год принесли своим владельцам от 3 до 25% годовых, в евро — 3, в ПИФы — 9%.
23 Восточные и южные направления свободнее от конкуренции для массового строительства, а объекты недвижимости на них востребованы с точки зрения стоимости. Вкладывая средства в недвижимость на западных направлениях, нужно максимально точно определять долю желаемой прибыли, что связано с высоким объемом имеющихся инвестиционных предложений и ведением нового строительства.
24 Привлекательности дальним земельным участкам добавляет транспортная ситуация, поскольку основная масса пробок сосредоточена в непосредственной близости от МКАД. Как только их можно преодолеть, дороги становятся более свободными, транспортный поток — менее плотным.
25 Рекордное удорожание земельных участков связано с тем, что огромными земельными массивами в ближайшем Подмосковье владеют частные компании, которые выбрасывают на рынок крупные земельные участки дозирован-но. Помимо прочих факторов рост цен на земельные участки обусловлен отсутствием новых первичных выделенных земель. Государство продолжает ужесточать контроль над землями в федеральной и муниципальной собственности. Как отмечают участники рынка, выкупить землю у государства становится все сложнее.
26 Так, загородные объекты, построенные до 2002 г., в цене не растут либо дешевеют. Изменились архитектурная мода, представления о качестве строительства. Наибольшие темпы роста демонстрируют таунхаусы, и этот тип жилья занимает все большую долю рынка, приближаясь по стоимости квадратного метра к коттеджам.
27 Особенно следует отметить необходимость осуществления инновационных разработок, конкурентоспособных на мировом рынке.
28 Россель Э.Э. Привлечение иностранных инвестиций в объекты недвижимости на территории Свердловской области // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 3.
29 Итоги IV Всероссийской конференции «Управление инвестиционными проектами в строительстве» // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2009. № 2.
30 Недвижимость: экономика, управление. 2003. № 5.
