CC BY
99
Грачева Е.В., Югфельд А.С.
Основные направления совершенствования арендных отношений на землях поселений как основы социально-экономического развития муниципальных образований
В статье анализируются современное состояние арендных отношений и пути их совершенствования.
Ключевые слова: арендные отношения, аренда земли, арендная плата.
Gracheva E.V., Yugfeld A.S.
Basic directions of Perfection of rent relations on the grounds of settlements as bases of social and municipal educations economic development
In the article the modern status of rent relations and ways of their perfection is analyzed.
Keywords: rent relations, rent of the ground, rent.
Общеизвестно, что муниципальная собственность, в первую очередь земля, является основным источником для формирования доходной части бюджетов муниципальных образований. Современная система платежей за землю в России, разумеется, еще далека от совершенства. Прежде всего, не удалось достичь оптимального эффекта от платежей за землю как инструмента фискальной политики, а также реализации рационального землепользования. Основными причинами такого положення, на наш взгляд, являют-
ся низкий уровень земельного налога; неоправданно большое число льготников; недостаточный учет ценности земельных участков при установлении ставок земельного налога; незавершенная инвентаризация земельных участков. Для совершенствования налогообложения земельных ресурсов требуется комплекс законодательных, организационных и научно-методических действий на всех уровнях власти.
Согласно прогнозам, арендные отношения могут устойчиво развиваться в городах, где они могут стать основной фор-
Елена Викторовна Грачева - преподаватель Тульского филиала Орловской региональной академии госслужбы.
Александр Семенович Югфельд - кандидат технических наук, доцент, зав. кафедрой государственного и муниципального управления Тульского филиала Орловской региональной академии госслужбы.
128
№ 3 (4) 2007 Г.
мой землепользования. Среди главных преимуществ аренды по сравнению с предоставлением земельного участка в собственность, особенно в пределах городской (поселковой) черты, выделяются следующие:
Во-первых, это более гибкая и оперативная возможность изменения и индексации ставок арендной платы по сравнению с земельным налогом.
Во-вторых, реальная возможность доступного изменения и сохранения в перспективе функционального назначения участка в связи с планами городского развития.
В-третьих, возможность включения в арендный договор требований о выполнении работ, оказании услуг и передаче продукции и материальных ценностей, необходимых для удовлетворения текущих нужд муниципалитета.
В-четвертых, возможность применения оперативных санкций за нарушение договорных обязательств, вплоть до разрыва договорных отношений, к арендаторам, деятельность которых не соответствует интересам города.
Все эти обстоятельства далеко не всегда отвечают интересам товаропроизводителей, однако они в полной мере соответствуют интересам государственных и муниципальных властей. Исходя из этого, можно ожидать развития земельной политики в части аренды земельных участков по следующим направлениям:
■ преимущественное пользование землями государственной и муниципальной собственности на основе арендных отношений, так как подобная практика служит надежным источником дохода для бюджетов разных уровней и эффективным инструментом влияния на многие виды предпринимательской деятельности;
■ расширение практики заключения договоров аренды на основе продажи права аренды, и в первую очередь долгосрочной аренды;
■ планомерное повышение размеров земельных платежей, которое позволит получать дополнительные финансовые средства;
■ приведение в соответствие размеров земельных платежей и рыночной стоимости земельных участков, что способствует
повышению социальной справедливости в системе оплаты за землю и способствует перераспределению и более эффективному использованию земель;
■ использование земли, и в первую очередь ценных городских участков, в качестве средства привлечения инвестиций для выполнения государственных и муниципальных программ;
■ формирование рынка земельных ценных бумаг как договорных обязательств арендаторов земельных участков перед субъектами РФ или муниципальными образованиями, что позволит расширить круг потенциальных землепользователей.
Для того чтобы повысить привлекательность аренды земли в качестве основного вида землепользования, по нашему мнению, целесообразно реализовать ряд требований.
1. Расширение диапазона допустимых видов целевого использования земельного участка. В связи с разработкой и введением в действие в ряде регионов градостроительных кадастров, а также правил и норм строительного зонирования территорий, устанавливающих регламенты использования и застройки земельных участков, на использование земли вводится много дополнительных ограничений. Вместе с тем получение наивысшей экономической отдачи от земельного участка через установленную арендную плату может быть достигнуто лишь при расширении допустимых видов его использования. Фиксация в землеустроительных и правовых документах единственного наименования целевого использования земельного участка препятствует проявлению преимуществ зональной системы регулирования землепользования.
2. Расширение практики продажи прав долгосрочной аренды участков. Увеличение срока аренды земельных участков до 49 и более лет, и в первую очередь для строительства, а также продажа долгосрочных прав пользования земельным участком на основе аренды позволят застройщику получить кредит на строительство под залог долгосрочных прав аренды. Долгосрочные права аренды также необходимы для осуществления нор-
мальной экономической деятельности инвестору или собственнику объектов недвижимости, находящихся на земельных участках.
Долгосрочные права аренды должны передаваться застройщику или инвестору в начале инвестиционного процесса, а не только после завершения строительства и получения акта приемки здания, сооружения и его регистрации как объекта недвижимости. В настоящее время инвестор вынужден делать вложения в участок, на который у него нет долгосрочных прав, а учитывая высокую капиталоемкость инфраструктурного освоения участка, особенно в городах, у инвестора возникают большие риски. Такая ситуация становится наиболее острой в случае привлечения иностранных инвестиций, так как ипотечный кредит в этом случае для инвестора недоступен. В связи с этим передача (продажа) права долгосрочной аренды должна быть перенесена на начальные стадии инвестиционного процесса (например, после утверждения проекта).
3. Активизация вторичного рынка прав аренды. Право арендатора при выкупе им права аренды сдавать земельный участок в субаренду, передавать его под залог, вносить в виде вклада в уставный капитал и другие действия с правами аренды могут быть реализованы, когда переуступка прав аренды дает выгоды не только арендатору, но и арендодателю. Такие условия возникают при установлении арендной платы на уровне рыночных цен, отображающих рентный доход. В этом случае субаренда для арендатора будет не средством извлечения дохода из разницы рыночной и установленной арендной платы, а способом сокращения издержек в трудной финансовой ситуации, так как часть арендной платы, выплачиваемой муниципалитету, он будет получать от субаренды.
Кроме того, необходимо, чтобы возможность возражения арендодателя против переуступки прав аренды другому лицу была ограничена перечнем существенных причин, установленным решением органа местного самоуправления и доведенным до сведения арендатора до подписания договора аренды земельного участка.
4. Создание равноправных партнерских отношений между собственником-арендодателем (муниципалитетом) и арендатором земельного участка. Сотрудники администраций муниципальных образований, регулирующие арендные земельные отношения, так же как и большинство арендаторов земельных участков, строят свои взаимоотношения преимущественно под влиянием сиюминутных ведомственных интересов, не учитывая перспективных задач развития территории и ее экономики.
Со стороны администрации повседневной практикой было изменение правил и требований к аренде земли, изменение приоритетов. Частая смена руководства муниципальных образований не обеспечивает "преемственности" условий аренды. Другой сложностью становятся усложнение процедуры согласования и затягивание принятия решений. Все это постепенно приводит к потере инвестиционных возможностей.
5. Совершенствование условий оплаты. При предоставлении возможности внесения платы за землю в рассрочку на достаточно продолжительный период времени целесообразно предусмотреть для арендатора способ оплачивать право выкупа аренды не только из собственных (или заимствованных) средств, но и из получаемых им доходов. Это, в свою очередь, повышает не только привлекательность арендных отношений на землю, но и приводит в результате к повышению платы за аренду.
Внесение платы за право аренды в рассрочку, бесспорно, сопряжено с некоторым риском для муниципалитета в случае невыполнения арендатором своих обязательств, но при нынешнем состоянии земельного рынка такие риски могут быть признаны целесообразными, так как повышают привлекательность территории для инвесторов и предпринимателей.
6. Квалифицированный отбор арендаторов. Одними из главных задач администрации при передаче прав аренды является стремление предупредить спекуляцию землей и арендными правами, долгострои и незавершенное строительство; обеспечение соответствия фактического и
130
№ 3 (4) 2007 г.
установленного целевого использования участка; оценка платежеспособности арендатора.
7. Помимо всего вышеперечисленного одним из основных условий для повышения привлекательности арендных отношений на землю является совершенствование экономической основы определения базовых ставок арендной платы.
В настоящее время, как правило, применяются следующие способы установления размеров арендной платы за землю:
- на основании аукционов и конкурсов (преимущественно по муниципальным образованиям, впервые передающим землю в аренду);
- нормативно-расчетный (на основе учета издержек, связанных с содержанием и восстановлением (реновацией) арендуемого имущества, стоимости нового строительства объекта-аналога, установления стоимости аренды в долях от стоимости имущества);
- рыночный: по фактическим сделкам аренды по участкам-аналогам, результатам коммерческой деятельности (в долях от полученного дохода), нормативному уровню доходов по инвестициям и вкладам;
- на основе нормативного показателя, устанавливаемого федеральным законодательством: по ставкам земельного налога, минимальному размеру оплаты труда и др.
Предполагаемый переход в соответствии с измененным Налоговым кодексом
на новую систему налогообложения создает условия для принятия в качестве экономической основы определения арендной платы за землю кадастровой стоимости земли по конкретному участку.
Базовая ставка арендной платы, так же как и земельный налог, должна определяться в процентах от кадастровой стоимости земли. Ее минимальное значение должно обеспечить содержание и воспроизводство земельных ресурсов, а также нормативный доход на инвестиции в обустройство земель.
Поправочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы по видам деятельности (категориям арендаторов) и условиям местоположения должны отражать результаты коммерческой деятельности и могут устанавливаться на основе соотношения расчетного рентного дохода и издержек на строительство и эксплуатацию строений и другие улучшенияучастка.
Таким образом, именно арендная плата на основе кадастровой стоимости земли может способствовать развитию земельного рынка и повышению эффективности от использования земельных участков, что, в свою очередь, создаст прочную и устойчивую основу для стратегического планирования развития муниципальных образований, реализации эффективной социально ориентированной политики на поселенческом уровне территориальной организации общества.
