CC BY
838
Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками
Д.С. Валиев
старший преподаватель кафедры землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству (г. Москва)
Джаваншир Сарыевич Валиев, Valiev@guz.ru
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах деятельности, включая бытовую.
Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Такой договор является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.
История арендных отношений насчитывает более 4 тысяч лет. Она богата и разнообразна, как и история самого человечества. Однако, к нашему удивлению, основы арендных отношений тех лет имеют много общего с тем, что на первый взгляд кажется нам новшеством сегодня.
Никто в мире не знает точной даты, когда состоялась первая арендная сделка в истории человечества. Тем не менее первые вещественные свидетельства о подобного рода деятельности относятся приблизительно к 2000 году до нашей эры. В ходе раскопок, проходивших в 1984 году на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды - глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т. д. Глиняные таблички рассказали ученым о том, что первыми арендодателями, как правило, были священники, жившие в храмах города Ур.
В условиях рыночной экономики, в связи с повышением концентрации капитала в Москве и непрерывным развитием деловой активности остроактуальной бизнес-темой была и по-прежнему остается тема приобретения прав землепользования в нашей столице.
Проведение экономических реформ и развитие рыночных отношений существенно повысили экономическую и социальную значимость земельных отношений, при этом четко прослеживается особая значимость регулирования этих отношений в городах. Земля в Москве всегда представляла собой один из важнейших ресурсов развития и функционирования города, являлась одновременно и базисом производственной деятельности, и объектом недвижимости.
Аренда земельных участков в городе, а также роль государственного кадастра недвижимости при предоставлении земельных участков в аренду является актуальной темой, так как в настоящее время в Москве самым распространенным видом землепользования остается аренда. По данным Департамента земельных ресурсов города Москвы, в аренду предоставлено 24 378,33 гектара земли. Приобретая на конкурсах права аренды участков, инвесторы получают реальную возможность освоения земли. На ней строятся новые жилые дома, возникают предприятия общественного питания, торговые центры, административные здания, автостоянки, центры техобслуживания, автозаправочные станции.
В подсистемах учета и оценки земель государственного кадастра недвижимости содержатся экономические параметры земельного участка (площадь, вид использования, цена и т. д.). В случае если они не определены, становится невозможным заключение сделок и их дальнейшая регистрация. Именно эти параметры являются необходимыми, а в некоторых случаях и существенными условиями договоров.
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются сведения об объекте аренды, то есть договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. По этой причине государственный кадастр недвижимости играет наиболее важную роль при сдаче земли в аренду.
Одна из основных задач государственного кадастра недвижимости - оценка земель и установление обоснованной платы за землю. Таким образом, вторым существенным условием договора аренды земельного участка является согласование стоимости права аренды, которая при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, рассчитывается на основании нормативных правовых актов города Москвы.
В последнее время в России арендные отношения интенсивно развиваются. Платное землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле. Вместе с тем сохраняются прежние отношения собственности на землю, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным подвижкам в земельном законодательстве.
Право аренды - это вещное право на чужую собственность. По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок во временное владение или временное пользование
По окончании срока аренды земельный участок возвращается к сдатчику со всеми улучшениями, произведенными съемщиком, неотделимыми от земли без ущерба для хозяйственной годности участка, причем взаимные расчеты по аренде, в том числе и за неиспользованные съемщиком улучшения, производится на основании договора или дополнительных соглашений.
В городе Москве стоимость права аренды земельного участка рассчитывается на основе Методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве1 и постановлений правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП, от 8 мая 2007 года № 339-ПП и от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП. Для определения стоимости права аренды земельного участка учитывается следующее:
• площадь земельного участка, в том числе под благоустройство;
• площадь застройки;
• общая площадь наземной и подземной частей имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта;
• удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции;
• выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения;
• вид использования земельного участка из числа разрешенных, соответствующий вид функционального использования земельного участка и установленный вид деятельности на нем.
Расчет стоимости права аренды земельного участка осуществляется по следующей формуле: С = С Х К х К х К х К
уч !Хд ср.а гхоп 'V
где С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка, р.;
Суч - площадь земельного участка, кв. м;
1 Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сферах земельных отношений на 2006 год : постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП. Приложение 4 «Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка».
Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (р./кв. м), вычисляемый по формуле:
К, = УД х К х К,
д ^ пр ц’
где УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования, р./кв. м2. Удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования при строительстве (реконструкции) мотелей, гостиниц, гостиничных комплексов принимается равным удельному показателю кадастровой стоимости земель под объектами коммунального хозяйства;
Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (см. табл. 1);
Таблица 1
Значение коэффициента корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (Кпр)3
Вид деятельности Значение коэффициента Кпр
Строительство (реконструкция) мотелей, гостиниц, гостиничных комплексов 0,5
Строительство (реконструкция) объектов шаговой (пешеходной) доступности, реализация которых осуществляется на конкурсной основе, при условии заключения с заказчиками-инвесторами, победителями конкурса договоров социального заказа, предусматривающих обязательства организаций по сохранению типа и специализации предприятия в течение срока действия договора 0,5
Иной вид деятельности 1,0
Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (до утверждения правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).
В случае если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное использование и (или) предназначены для различных видов деятельности, то значение коэффициента Кд определяется по следующей формуле:
X ((,По,)
где К& - удельный показатель стоимости, соответствующий /'-му функциональному использованию и виду деятельности, р.;
2 Удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования утвержден постановлением правительства Москвы от 24 мая 2005 года № 356-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 год» в редакции постановления правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП.
3 О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП.
По1 - общая площадь объектов, соответствующая /-му функциональному использованию и виду деятельности, кв. м;
По - общая площадь объектов, кв. м;
Ксра - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (см. табл. 2);
Таблица 2
Значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (Ксра)4
Вид аренды Срок аренды Значение коэффициентаКср а
До 6 месяцев включительно 0,054
От 6 до 12 месяцев включительно 0,108
От 12 до 18 месяцев включительно 0,153
От 18 до 24 месяцев включительно 0,204
Краткосрочная От 24 до 30 месяцев включительно 0,241
От 30 до 36 месяцев включительно 0,289
От 36 до 42 месяцев включительно 0,320
От 42 до 48 месяцев включительно 0,366
От 48 до 54 месяцев включительно 0,391
От 54 до 60 месяцев 0,434
От 5 до 15 лет включительно 0,820
Долгосрочная От 15 до 25 лет включительно 0,945
Свыше 25 лет 1,000
Коп - безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (в кв. м) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м), для определения которого используется выражение:
Коп = Р, если значение Р < 1, то Коп = 1,0,
оп оп
где Р - плотность застройки.
Значение Р определяется по следующей формуле:
Р = (Пон + Поп х 0,5) / Суч,
где Пон - общая площадь наземной части здания или сооружения, кв. м;
Поп - общая площадь подземной части здания или сооружения, кв. м;
Суч - площадь земельного участка, кв. м;
Ку - безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (см. табл. 3 и примечание к ней).
В таблице 2 Ксра имеет приблизительные различия до 5 лет, а после 5 лет изменения в сроках аренды не учитывается.
При одинаковой стоимости права аренды на земельный участок сроком на 25 и 49 лет арендатор выбирает аренду на 49 лет, даже если в его бизнес-плане срок аренды предусмотрен менее чем на 49 лет. А это приводит к нерациональному использованию земельных участков в населенных пунктах, где их количество всегда ограничено.
4 Там же.
Таблица 3
Значения коэффициента корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку)5
Месторасположение земельного участка Значение коэффициента Ку
При выходе границ земельного участка, предназначенного под жилищное строительство, на лесопарковую или парковую зоны согласно утвержденному правительством Москвы перечню территорий природного комплекса Москвы 1,1
При месторасположении земельного участка от железнодорожной станции, вокзала или от наземных вестибюлей станции метро в радиусе до 100 метров включительно 1,1
В остальных случаях 1,0
Примечание. Значение коэффициента Ку увеличивается в 1,1 раза по отношению к значению, указанному в таблице 4 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Академика Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, дорожная развязка 3-го кольца Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога, дорожная развязка МКАД (правая сторона при выезде из Москвы).
По мнению автора, коэффициент Ксра можно определить следующим образом:
1-(
К <1 +1)
Лср.а 1 ’
1-----Цт
(1+1)-
где к - срок аренды;
/ - процентная ставка дисконта;
п - максимальный срок аренды (49 лет).
С помощью приведенной формулы рассчитываются значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (см. табл. 4).
В Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152 в составе факторов стоимости удаленность земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станцией метро или железнодорожной станции рассматривается. В связи с этим при определении стоимости права аренды корректирующий коэффициент Ку можно не учитывать.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
5 О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года №1075-ПП.
Таблица 4
Значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (Ксра)
>< 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 Кс.а
1 0,038071 0,045055 0,052419 0,06006 0,067886476 0,075819975 0,056551843
2 0,075033 0,088377 0,102341 0,11672 0,131331781 0,146023656 0,109971193
3 0,110919 0,130033 0,149887 0,170173 0,190626458 0,211027064 0,160444184
4 0,145759 0,170086 0,195168 0,220601 0,246042044 0,271215404 0,208145303
5 0,179585 0,2086 0,238293 0,268174 0,297832312 0,32694535 0,253238148
6 0,212425 0,245631 0,279364 0,313054 0,346234431 0,378547151 0,295876131
7 0,244309 0,281239 0,31848 0,355394 0,391470057 0,426326596 0,336203141
8 0,275264 0,315477 0,355733 0,395338 0,433746342 0,470566823 0,374354153
9 0,305318 0,348398 0,391212 0,43302 0,473256889 0,511529997 0,410455808
10 0,334496 0,380053 0,425002 0,468569 0,510182634 0,549458861 0,444626946
11 0,362824 0,410491 0,457182 0,502107 0,544692676 0,58457818 0,476979108
12 0,390328 0,439758 0,48783 0,533745 0,576945052 0,617096067 0,507617002
13 0,41703 0,467899 0,517019 0,563593 0,607087459 0,647205223 0,536638942
14 0,442954 0,494958 0,544818 0,591752 0,635257933 0,67508407 0,564137252
15 0,468124 0,520976 0,571293 0,618316 0,661585479 0,700897818 0,590198653
16 0,49256 0,545993 0,596507 0,643377 0,686190662 0,724799436 0,614904612
17 0,516285 0,570048 0,620521 0,66702 0,70918616 0,746930564 0,63833168
18 0,539318 0,593178 0,643391 0,689324 0,73067728 0,767422349 0,660551802
19 0,561681 0,615419 0,665172 0,710365 0,750762439 0,786396224 0,681632603
20 0,583392 0,636804 0,685916 0,730216 0,769533615 0,803964627 0,701637668
21 0,604471 0,657366 0,705672 0,748943 0,787076771 0,820231667 0,720626786
22 0,624937 0,677138 0,724487 0,76661 0,803472243 0,835293741 0,738656197
23 0,644805 0,696149 0,742406 0,783277 0,818795114 0,849240105 0,755778806
24 0,664096 0,714429 0,759472 0,799 0,833115555 0,862153406 0,772044395
25 0,682824 0,732006 0,775726 0,813834 0,846499144 0,874110166 0,787499819
26 0,701007 0,748907 0,791205 0,827828 0,859007172 0,88518124 0,80218918
27 0,71866 0,765157 0,805947 0,84103 0,870696917 0,895432234 0,816154005
28 0,7358 0,780783 0,819988 0,853484 0,881621912 0,904923896 0,829433401
29 0,75244 0,795808 0,833359 0,865234 0,891832189 0,913712471 0,842064206
30 0,768595 0,810255 0,846094 0,876318 0,901374503 0,921850041 0,854081124
31 0,78428 0,824146 0,858223 0,886775 0,910292553 0,929384828 0,86551686
32 0,799507 0,837503 0,869774 0,89664 0,91862718 0,936361482 0,876402242
33 0,814292 0,850346 0,880775 0,905947 0,926416551 0,942821348 0,886766331
34 0,828646 0,862696 0,891252 0,914727 0,933696337 0,948802704 0,896636531
35 0,842581 0,87457 0,90123 0,92301 0,940499875 0,954340998 0,906038692
36 0,856111 0,885988 0,910733 0,930824 0,946858322 0,959469047 0,914997198
37 0,869247 0,896966 0,919783 0,938196 0,952800796 0,964217241 0,923535058
38 0,882 0,907522 0,928403 0,94515 0,958354509 0,968613717 0,93167399
39 0,894382 0,917673 0,936612 0,951711 0,963544896 0,972684527 0,939434496
40 0,906403 0,927432 0,94443 0,957901 0,968395725 0,976453797 0,946835935
41 0,918074 0,936817 0,951876 0,96374 0,972929209 0,979943861 0,953896591
42 0,929405 0,94584 0,958967 0,969249 0,977166111 0,983175402 0,960633738
43 0,940406 0,954517 0,965721 0,974445 0,981125832 0,98616757 0,967063695
44 0,951086 0,96286 0,972153 0,979348 0,984826506 0,988938095 0,97320189
45 0,961456 0,970881 0,978278 0,983973 0,98828508 0,991503396 0,979062906
46 0,971523 0,978595 0,984113 0,988337 0,991517392 0,993878675 0,98466053
47 0,981297 0,986011 0,989669 0,992453 0,994538244 0,996078008 0,990007806
48 0,990787 0,993143 0,99496 0,996336 0,997361471 0,998114427 0,995117071
49 1 1 1 1 1 1 1
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть исходя из наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При определении рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р, с учетом следующих особенностей. Рыночная стоимость земельного участка в зависимости от наличия информации на рынке определяется с помощью следующих методов:
• метод сравнения продаж;
• метод выделения;
• метод распределения;
• метод капитализации ренты;
• метод остатка;
• метод предполагаемого использования.
Право аренды от права собственности отличается тем, что за время срока аренды сумма, выплаченная за право аренды, должна полностью амортизироваться.
Таким образом, в случае аренды коэффициент капитализации, кроме процентной ставки, должен содержать возврат капитала (1/п).
Используя информацию о рынке, можно определить доход от земельного участка. Методом «рыночной выжимки» рассчитываем коэффициенты капитализации Кк у) для земельного участка:
К . ) = О / РС ,
к (зу) зу’
где О - доход от земельного участка;
РСзу - рыночная стоимость земельного участка.
В этом процессе подразумевается, что земля вечная, и в содержании коэффициента капитализации составляющая часть (возврат капитала) не рассматривается.
При определении стоимости права аренды на определенный срок в кумулятивном составе коэффициента капитализации необходимо учитывать возврат капитала:
К . ) = К, ) + 1/п = (О / РС + 1/п),
к (при аренде) к(зу) ' зу п
где п - срок аренды.
Таким образом, стоимость права аренды РСпа можно определить с помощью формулы:
РСпа = О / Кк (зу) + 1/П) = О / О / РСзу + 1/П). па
Размер арендной платы АП определяется следующим образом:
АП = РСпа /(/ + 1)п / [(1 + 1)п - 1)] или
АП = С /(/ + 1)п / [(1 + /)п - 1)],
где / - процентная ставка, по которой можно получить кредит в банке;
С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка, р.
Минимальный размер арендной платы должен определяться как сумма выплат за кредит (Стоимость права аренды * /) и затрат на содержание объекта (налог на недвижимость и т. п.). При этом подразумевается, что стоимость объекта остается без изменений.
При введении рассрочки на выкуп арендных прав на земельный участок можно использовать функцию сложных процентов (взносы на амортизацию) по теории оценки денег во времени:
АП = (РСпа - Р) ( + 1)п / [(1 + ) - 1)] или
АП = (С - Р) /(/ + 1)п / [(1 + /)п - 1)], где Р - единовременный платеж; п - срок аренды;
/ - возможная процентная ставка на получения кредита.
Естественно, если РСпа = Р, тогда АП = 0. Иначе говоря, при выкупе арендных прав на земельный участок без введении рассрочки арендная плата равна 0.
ЛИТЕРАТУРА
1. Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 год : постановление правительства Москвы от 24 мая 2005 года № 356-ПП : в редакции постановления правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП.
2. Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сферах земельных отношений на 2006 год : постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП. Приложение 4 «Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка». Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 29 июня 2007 года № П /0152. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2004.
7. Гольцблат А. А. Сделки с землей в России. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. М. : Альпина Бизнес Букс, 2007.
8. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. М. : Дело, 2007.
