Ограничения (обременения) прав на земельный участок как объект гражданских прав Текст научной статьи по специальности «Право»

Слепенок Юлия Николаевна

старший преподаватель кафедры специальных дисциплин Севро-Кавказского государственного технологического университета

Ограничения (обременения) прав на земельный участок как объект гражданских прав

Институт ограничений (обремене-Щ ний) земельного участка как объекта гражданских прав недостаточно разработан в науке и действующем законодательстве. Отсутствуют как определения ограничений (обременений), так и их классификация.

Общее легальное определение ограничений (обременений) недвижимого имущества содержится в ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ1.

Под ограничениями (обременениями) недвижимого имущества понимаются наличие установленных Законом или уполномоченными органами в предусмотренном Законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Как следует из данного определения ограничения (обременения) применимы:

1) при наличии в законе условий, стесняющих, ограничивающих правообладателя при осуществлении права собственности и иных вещных прав на земельный участок;

2) в случае, если ограничения (обременения) установлены решением уполномоченного органа государства в порядке, определяемом законом.

Таким образом, именно вмешательство в сферу действия уполномоченного лица с целью установить пределы, стеснения реализации им прав владения, пользования или распоряжения земельным участком следует рассматривать как основной критерий выделения ограничений (обременений) в качестве самостоятельного правового явления.

Однако указанное выше определение ограничений (обременений) не учитывает их сложную правовую природу. Так, в Законе нет положений о том, что аренда или, например, безвозмездное пользование ограничивает права собственника или обременяет его имущество. Тем не менее, аренда является ограничением прав собственника-арендодателя, поскольку последнему права пользования и владения земельным участком не принадлежат и, таким образом, содержание права собственности является усеченным, неполным, а само право вследствие этого - ограниченным.

Такое определение также не исчерпывает всего перечня существующих ограничений (обреме-нений).

Кроме сервитута (права ограниченного пользования чужой земельной собственностью), который данный Закон относит к обременениям, в число вещных прав, помимо права собственности на землю, действующее законодательство включает право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения.

Существует мнение о том, что список вещных прав не является исчерпывающим, и выделяют еще одно такое право - право залога2. Еще российский ученый-правовед И.А. Покровский писал по этому поводу, что «все права этого рода, очевидно, вместе с тем содержат большее или меньшее ограничение права собственности в интересах другого лица»3. Поэтому представляется правильной позиция ряда современных ученых, которые, отмечая ограниченный (по сравнению с собственностью) характер указанных вещных прав, относят их также и к ограничениям права собственности4.

1 СЗ РФ. 28.07.97. № 30. Ст. 3594.

2 Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. СПб., 1996. С.

288.

3 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1999. С. 207.

4 Гражданское право. Т. 1. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 1998. С. 476; Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. С. 13.

73

В этой связи следует отметить, что любое, кроме права собственности, вещное право является ограниченным, а их сходства определяются тем, что как для права собственности, так и для ограниченных вещных прав характерны право следования, абсолютный характер защиты от посягательства любого третьего лица и для некоторых - бессрочность.

В российском законодательстве имеются и другие указания на земельные ограничения (обременения).

В частности, ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ1 предусматривает, что имущество (земельный участок или право аренды на него), заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога (п. 2 ст. 11 указанного Закона), а поскольку такое право возникает с момента регистрации договора об ипотеке, то, следовательно, ипотека возникает с момента государственной регистрации такой сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует отметить, что в данном случае регистрируется не сам договор об ипотеке, а ипотека как ограничение (обременение) земельного участка или права его аренды, возникающая из сделки.

Согласно п. 1 ст. 586 и п. 1 ст. 587 ГК РФ рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату, и при этом получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При купле-продаже в кредит с рассрочкой платежа имущество признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ), если иное не установлено договором купли-продажи. В этих случаях на основании п. 3 ст. 334 ГК РФ возникает залог в силу закона, который регистрируется в Едином государственном реестре прав как огра-

ничение (обременение).

По основаниям возникновения земельные ограничения (обременения) делятся на:

1. Возникающие из гражданско-правовых сделок: рента, ипотека, «договорный» сервитут, аренда (субаренда);

2. Возникающие на основании решений компетентных государственных органов: государственных органов исполнительной власти (право постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения); судебных органов (арест земельного участка, сервитут, установленный по решению суда).

3. Возникающие на основании прямого указания в законе: «публичный» сервитут, залог в силу закона, иные ограничения, в основном градостроительного и экологического характера.

Поскольку ст. 131 ГК РФ предусматривает, что государственной регистрации подлежат не только возникновение, изменение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и ограничения (обременения) таких прав, то другую систему земельных ограничений составляют ограничения (обременения):

подлежащие государственной регистрации: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитут, ипотека, рента, арест, аренда (субаренда) и т.д.

не подлежащие государственной регистрации: градостроительные, экологические ограничения (обременения) и «публичные» сервитуты.

В итоге можно отметить, что общим же для всех земельных ограничений является то, что они ограничивают возможность правообладателя свободно пользоваться, владеть или распоряжаться земельным участком, иногда непосредственно обременяя его, а также то, что они сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу.

1 СЗ РФ. 20.07.98. № 29. Ст. 3400.

_7А

ВЕСТНИК КРАСНОДАРСКОГО УНИВЕРСИТЕТА МВД РОССИИ • 2009 • № 1