CC BY
132
20. Капустин, Б.Г. Конец «транзитологии»? (О теоретическом осмыслении первого посткоммунистического десятилетия) / Б.Г. Капустин // Полис. - 2001. - №4. - С. 8.
21. Lincoln, A. Speehes and Writing, 1859-1865 / A. Lincoln. - N.Y., 1989. - Р. 536.
---------♦'-----------
УДК 347.254 Е.В. Дадаян, А.Н. Сторожева
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
В статье поднимается вопрос о правовой природе договора управления многоквартирным домом. Делается вывод о том, что указанный договор можно считать самостоятельным видом договора, имеющим особый предмет и условия.
Предусмотренный Жилищным кодексом РФ договор управления многоквартирным домом - новый вид гражданско-правового договора.
Жилищный кодекс РФ в ст. 162 вводит понятие договора управления многоквартирным домом, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, ЖК либо иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение соответствующих целей деятельность.
Заказчиком жилищно-коммунальных услуг может выступать собственник помещения либо органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК.
Предоставление управляющей организацией жилищно-коммунальных услуг осуществляется только собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением. Предоставление жилищно-коммунальных услуг собственнику помещения производится вне зависимости от того, кто выступил заказчиком этих работ и услуг. Жилищный кодекс РФ устанавливает расширительный перечень конечных потребителей коммунальных услуг.
Рассматривая вопрос правовой природы договора управления многоквартирным домом, следует, в первую очередь, определить, является ли это соглашение, которое используется за пределами отрасли гражданского права, разновидностью гражданско-правовых договоров.
Как справедливо заметил Е.А. Суханов, "если заключаются договоры частноправового содержания, то независимо от сферы, в которой складываются данные отношения (использование жилья, строительство объектов, перевозка грузов и т.п.), все они оказываются в ведении гражданского права3" .
Пункт 3 ст. 2 ГК РФ определяет, что гражданское законодательство не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям. Однако данная норма не имеет в виду разграничений отраслевой принадлежности, поскольку наличие между сторонами отношения власти и подчинения в принципе исключает возможность применения не только гражданского законодательства, но и самой конструкции договора как такового, то есть п. 3 ст. 2 ГК РФ имеет в виду недоговорные отношения4 .
Далее обратим внимание на положение ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, согласно которой при наличии следующих условий можно применить аналогию закона:
- жилищные отношения не урегулированы ни жилищным законодательством, ни соглашением сторон;
- отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства прямо регулирующие такие отношения;
- имеется жилищное законодательство, регулирующее сходные жилищные отношения;
3 Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции // Законодательство. - 2003. - № 9. - С. 60.
4 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. - 2-е изд., испр. - М.: Статут, 1999. - С. 24.
- жилищное законодательство не противоречит существу отношений, к которым оно применяется по аналогии.
Таким образом, закреплен принцип субсидиарного применения, что означает возможность регулировать жилищные правоотношения гражданско-правовыми нормами в случаях, когда определенные отношения жилищным законодательством не урегулированы, и дает возможность считать договор управления многоквартирным домом разновидностью гражданско-правовых договоров, а нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие данный договор, - специальными нормами гражданского права.
Гражданско-правовая природа рассматриваемого договора подтверждается и положением ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, закрепляющей, что его изменение и (или) расторжение осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Договор управления многоквартирным домом заключается исключительно с управляющей организацией. В случаях выбора управляющей организации общим собранием собственников или на основании открытого конкурса договор управления заключается с каждым собственником помещения в данном многоквартирном доме, для которого это обязательно в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ (в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании).
Условия договора согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ при соответствующем способе управления многоквартирным домом также определяются решением общего собрания собственников. Необходимо подчеркнуть, что договор не может расцениваться как публичный ввиду отсутствия квалифицирующих признаков, закрепленных ст. 426 ГК РФ. В данном случае заключение договора управления многоквартирным домом обязательно для обеих сторон (как для управляющей организации, так и для собственников помещений) с возможным при уклонении одной из них применением последствий, предусмотренных ст. 445 ГК РФ: понуждение к заключению договора в судебном порядке и/или возмещение убытков, причиненных в результате этого.
Приведем пример судебной практики. ООО "Ареола" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской республики с иском к администрации о понуждении на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключить с ним договор управления как с управляющей организацией с 01.10.2005 в отношении многоквартирных жилых домов, расположенных в г. Ижевске по адресам: ул. Сабурова, дома № 1, 3а, 5, 7, 9, 11, 13, 13а, 15, 17а, 19а, 21, 27, 27а, 29, 33, 35, 39, 41, 45, 45а, 57, 59, 61, 63, 65, 67, 69, 71, 73, 75; ул. Автозаводская, дома № 11, 13, 17, 21; ул. Барышникова, дома № 1, 3, 7, 9, 21, 23, 25, 27, 27а, 33, 37, 39, 41, 43, 45, 47, 49, 55, 57а, 59, 67, 67а, 69, 69а, 71, 73, 75, 77, 79, 81 полагая, что решение общего собрания собственников жилья о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 161 ЖК РФ и ст. 445 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, общими собраниями собственников помещений многоквартирных домов путем заочного голосования был избран способ управления домами - управление управляющей организацией, в качестве которой выбрано ООО "Ареола", в подтверждении чего в материалы дела представлены протоколы общих собраний собственников помещений многоквартирных жилых домов, подписанные от имени собственника муниципального жилого фонда представителем администрации И.А. Утробиным, действовавшим на основании доверенности от 11.04.2005 № 377-Ж.
Постановлением ФАС Уральского округа от 18.09.2006 № Ф09-8190/06-С45 решение суда первой инстанции от 12.05.2006 и постановление суда апелляционной инстанции от 17.07.2006 Арбитражного суда Удмуртской республики по делу № А71-16872/2005-Г10 оставлено без изменения, кассационная жалоба администрации г. Ижевска - без удовлетворения.
Так, в частности, многими специалистами-практиками был сделан вывод о том, что договор управления управляющая организация во всяком случае должна заключать с каждым собственником помещения в многоквартирном доме путем подписания одного документа сторонами, как то предписывает ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Многочисленные споры по сей день ведутся и по вопросу отнесения договора управления к той или иной категории договоров, предусмотренных гражданским законодательством. Существуют мнения, что договор управления многоквартирным домом является самостоятельным, новым для российского права видом договора гражданско-правового характера. Другие специалисты приходят к выводу, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер. Например, И.А. Дроздов рассматривает его как нечто среднее между договором подряда, возмездного оказания услуг, энергоснабжения и доверительного управ-
5 Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2006. № Ф09-8190/06-С4 по делу № А71-16872/2005-Г10 // Информ. поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.
ления, а при некоторых условиях - договора поручения либо комиссии (или агентского договора)6. Мотивируя это тем, что в соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Исходя из изложенного, И.А. Дроздов делает вывод о том, что при отсутствии в договоре управления соответствующих оговорок к отношениям, связанным с содержанием общего имущества, будут применяться нормы ГК РФ о возмездном оказании услуг, выполнением работ по текущему и капитальному ремонту - нормы о договоре подряда и т.д.
Кроме того, помимо работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, данная норма якобы включает в предмет договора управления обязанность управляющей организации предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений. Наиболее самоотверженно такое толкование указанной нормы отстаивают представители ресурсоснабжающих организаций, стремящиеся возложить на управляющие организации ответственность за неисполнение собственниками и пользователями помещений обязательств по оплате стоимости потребленной тепловой энергии, воды, газа и т.п.
Более тщательный анализ совокупности норм жилищного и гражданского законодательства показывает всю несостоятельность такой позиции.
В соответствии с п. 4 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за «холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение..., отопление (теплоснабжение...)». Сравнив приведенную легальную дефиницию понятия «коммунальные услуги» с определениями, содержащимися в главе 30 параграфа 6 ГК РФ (в частности, ст. 548 ГК РФ), легко заметить тождественность понятий «предоставление коммунальных услуг» и «энергоснабжение». В соответствии с ч. 2 ст. 539 ГК РФ договор энергоснабжения может быть заключен с абонентом «при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации». Из изложенного следует очевидное заключение: для того, чтобы предоставить проживающим в многоквартирном доме лицам коммунальные услуги (заключить с указанными лицами договоры энергоснабжения), управляющая организация должна либо самостоятельно произвести тепловую энергию, газ, воду и т.п., либо приобрести указанный товар у ресурсоснабжающих организаций, то есть сама выступить абонентом по отношению к последним, что невозможно по причине отсутствия у управляющей организации энергопринимающих устройств, присоединенных к сетям энергоснабжающих организаций (в силу ст. 36 ЖК РФ, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, является объектом права общей долевой собственности собственников помещений в данном доме).
Кроме того, ч. 3 ст. 162 ЖК РФ предписывает указывать в договоре управления многоквартирным домом «перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация». Из этого следует, что в соответствии с договором управления управляющая организация обязана предоставлять собственникам и пользователям помещений только те коммунальные услуги, которые перечислены в договоре управления. Следовательно, если в договоре управления содержится указание на то, что управляющая организация не предоставляет коммунальных услуг, то соответственно обязанности предоставить такие услуги у управляющей организации не будет возникать.
В связи с изложенным правомерно возникает вопрос, каким же образом управляющая организация сможет достичь целей управления, среди которых, в частности, указано и обеспечение предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Существует несколько различных подходов к решению данной проблемы. Один из них заключается в наделении управляющей организации договором управления полномочиями от имени и за счет собственников заключить договоры о предоставлении коммунальных услуг с соответствующими ресурсоснабжающими организациями. Иначе говоря, в состав договора управления многоквартирным домом включаются элементы агентского договора (либо договора поручения), в которых управляющая организация выступает в качестве агента (поверенного), а собственники
- в качестве принципалов (доверителей). Также на управляющую организацию договором управления могут быть возложены функции по контролю качества предоставления коммунальных услуг.
6 Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. - М.: Статут, 2006.
- С. 198.
Однако более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова о том, что данный договор является самостоятельным договором7. В пользу его самостоятельности свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства. Предмет данного договора, а также его условия, определены в ст. 162 ЖК РФ.
Отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, так как исходя из содержания ст. 421 ГК РФ, смешанный договор - это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.
Поскольку регулирование отношений по управлению многоквартирными домами отнесено к ведению жилищного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ), договор управления многоквартирными домами должен регламентироваться, прежде всего, жилищным законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом случае следует учитывать положения ст. 8 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом.
До рассмотрения порядка заключения договора и его условий следует обратить внимание на наименование данного договора - договора управления многоквартирным домом. Учитывая, что понятие "многоквартирный дом" включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения, более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, так как на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности.
7 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. ■ М., 2005. - С. 310.
