Обоснование первоочередности выполнения работ и оказания услуг при управлении многоквартирным домом Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Интернет-журнал «Науковедение» ISSN 2223-5167 http ://naukovedenie. ru/ Том 7, №1 (2015) http://naukovedenie.ru/index.php?p=vol7-1 URL статьи: http://naukovedenie.ru/PDF/ 143TVN 115.pdf DOI: 10.15862/143TVN115 (http://dx.doi.org/10.15862/143TVN115)

УДК 640.6

Филимонов Сергей Леонидович

ФГБОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»

Россия, Москва1

Доцент, заведующий кафедрой сервисного инжиниринга

E-mail: filimser@mail.ru

Обоснование первоочередности выполнения работ и оказания услуг при управлении многоквартирным домом

Аннотация. Работа посвящена анализу срочности выполнению работ по устранению дефектов общего имущества многоквартирного дома и обоснованию первоочередности выполнения таких работ.

При решении поставленных задач в данной работе применялся такой общенаучный метод исследования, как системно-структурный анализ.

Проведено ранжирование дефектов конструктивных элементов и оборудования общего имущества в многоквартирном доме по 5 степеням опасности. Классификация дефектов по степени опасности производится по результатам осмотров конструктивных элементов и оборудования общего имущества в многоквартирном доме.

Разработанная методология классификации степени опасности дефектов в многоквартирных и жилых домах получила одобрение научно-методического совета исполнительного органа системы «Жилкоммунстройсертификация» НП ЖКСС. Применение данной методологии позволит управляющим компаниям планировать деятельность с учетом очередности выполнения работ и оказания услуг по устранению дефектов общего имущества многоквартирного дома.

Ключевые слова: управление многоквартирным домом; общее имущество; дефекты конструктивных элементов и оборудования.

Ссылка для цитирования этой статьи:

Филимонов С.Л. Обоснование первоочередности выполнения работ и оказания услуг при управлении многоквартирным домом // Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Том 7, №1 (2015) http://naukovedenie.ru/PDF/143TVN115.pdf (доступ свободный). Загл. с экрана. Яз. рус., англ. DOI: 10.15862/143TVN115

1 141221, Московская обл., Пушкинский район, поселок Черкизово, ул. Главная, 99 1

Введение

Одним из основных требований к деятельности по управлению многоквартирным домом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Безопасные условия проживания граждан, в процессе эксплуатации многоквартирного дома, обеспечиваются путем надлежащего содержания общего имущества, проведения периодических осмотров такого имущества и посредством его текущего ремонта.

Проведение осмотров общего имущества в многоквартирном доме позволяет установить фактическое техническое состояние конструктивных элементов и оборудования в таком доме [1]. Результаты осмотров общего имущества в дальнейшем используются для планирования мероприятий по устранению выявленных дефектов.

Планирование деятельности по устранению выявленных дефектов позволяет правильно распределить трудовые ресурсы для исполнения обязательств и минимизировать случаи причинения вреда здоровью людей или их гибели, а также предотвратить разрушение конструктивных элементов или выход из строя жизнеобеспечивающего оборудования.

Методы исследования

При решении задачи анализа срочности выполнения работ по устранению дефектов общего имущества многоквартирного дома и обоснования первоочередности выполнения таких работ применялся общенаучный метод исследования - системно-структурный анализ. Системно-структурный анализ использовался при ранжировании дефектов конструктивных элементов и оборудования общего имущества и разработке методологии классификации степени опасности дефектов в многоквартирных и жилых домах.

Результаты

Практика проведения профессиональных осмотров общего имущества показала, что количество дефектов в многоквартирном доме составляет в среднем от 60 до 250 штук, в зависимости от проекта дома, климатических условий, качества управления, детализации осмотров и общего срока эксплуатации такого дома. Значительная часть управляющих организаций управляет многоквартирными домами в количестве около 200-300 домов, общее количество дефектов, в которых составляет от 10 000 до 18 000 штук. Управляющие организации, в данном случае, должны спланировать мероприятия по устранению выявленных дефектов и составить график исполнения таких мероприятий. И это они должны сделать с учетом объема предполагаемого финансирования (платежей собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме) и сроков поступления таких средств. При планировании деятельности по проведению текущего ремонта общего имущества необходимо определить очередность выполнения таких работ [2, 3].

В настоящее время действующее законодательство не содержит методологии определения очередности выполнения работ по текущему ремонту общего имущества.

Часть мероприятий по устранению неисправностей общего имущества регламентирована по предельным срокам их выполнения. Например: При эксплуатации многоквартирного дома предельные сроки устранения дефектов составляют от нескольких часов до нескольких суток. Срочность выполнения таких работ обусловлена возможными последствиями по отношению к жизни и здоровью людей и их имуществу.

К таким дефектам относятся деформации несущих конструкций, которые могут привести к обрушению дома или дефекты, которые вызывают отказ жизнеобеспечивающего оборудования.

Важными являются также дефекты, устранение которых должно быть произведено незамедлительно. Например:

• аварии трубопроводов водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования;

• короткое замыкание в электрических сетях;

• нарушение теплового контура в здании;

• протечки крыш;

• засоры мусоропроводов;

• нарушение параметров теплоносителя (давления, температуры), герметичности оборудования.

Выявление дефектов, организация мероприятий по устранению дефектов и отчетность проведенных мероприятий осуществляется аварийно-диспетчерской службой управляющей организации.

Таким образом, только незначительное количество дефектов регламентировано по очередности их устранения.

Оценка дефекта по срочности его устранения осуществляется субъективно главным инженером управляющей или обслуживающей организации по совокупности вредоносных последствий такого дефекта. Например:

в подъезде многоквартирного дома в результате осмотра оконных рам установлено, что часть стекол плохо закреплены штапиками или штапики полностью отсутствуют.

При возникновении сквозняка открытое окно может захлопнуться, а незакрепленное стекло вылететь наружу. Существует вероятность нанесения увечья или гибели людей. Следовательно, данный дефект следует устранить в первоочередном порядке. Аналогично проводится субъективная оценка каждого дефекта. Для полноценной оценки выявленных дефектов на предмет их срочности устранения необходимы критерии оценки. Обобщенными критериями оценки дефектов могут стать степени опасности.

Дефекты конструктивных элементов и оборудования общего имущества в многоквартирном доме можно классифицировать по 5 степеням опасности:

Классификация дефектов по степени опасности производится по результатам осмотров конструктивных элементов и оборудования общего имущества в многоквартирном доме.

5-я степень опасности дефекта - дефект, представляющий собой техническую опасность. Классификация данного дефекта позволяет предупредить: гибель людей, нанесение вреда их здоровью, разрушение конструктивных элементов многоквартирного дома и выход из строя жизнеобеспечивающего граждан оборудования, а также снижает риск привлечения к уголовной ответственности руководителй управляющих, обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, а также председателей правлений товарищества собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Основные составляющие данного вида опасности (техническая опасность):

1. Угроза жизни и здоровью граждан. Устранение технической опасности достигается комплексом мероприятий исключающих гибель или увечье людей от:

• воздействия (поражения) электрическим током;

• взрыва газа;

• термического поражения перегретой водой под давлением или паром;

• падения с высоты из-за ненадежности крепления или отсутствия ограждающих конструкций;

• обрушения фрагментов фасада;

• падения посторонних предметов, незакрепленных элементов, расположенных на фасадах здания и пр.;

• доступа в места, запрещенные для нахождения;

• падения в неогражденные траншеи или колодцы.

2. Угроза разрушения (обрушения) конструктивных элементов и как следствие потеря имущества собственников.

Мероприятия, направленные на устранение технической опасности:

• плановые осмотры общего имущества (не менее двух раз в год);

• внеплановые осмотры общего имущества. Осмотры проводятся после выпадения осадков, после проведения текущих и капитальных работ, после стихийных воздействий и пр.;

• выборочные осмотры общего имущества. Осмотры проводятся для уточнения характера существующих неисправностей или неисправностей находящихся на постоянном мониторинге, а также для проверки обращений граждан, или при наличии предписаний надзорных (контрольных) органов;

• своевременное техническое обслуживание;

• проведение плановых предупредительных работ;

• проведение текущего или капитального ремонта общего имущества.

3. Выход из строя оборудования жизнеобеспечения и повышенной опасности (внутридомовые системы - отопления, электроснабжения, газоснабжения, пожаротушения, водоснабжения, дымоудаления, лифтового оборудования). Устранение технической опасности достигается комплексом мероприятий: периодичными осмотрами, своевременным техническим обслуживанием, проведением плановых предупредительных работ и текущим ремонтом.

Срок устранения дефектов 5 степени опасности - немедленно. В случае невозможности немедленного устранения таких дефектов, управляющие организации обязаны принять немедленные меры безопасности или незамедлительно прекратить эксплуатацию оборудования или использование общего имущества.

Например: В результате изменений температуры окружающего воздуха на карнизах кровли появились сосульки. Управляющая организация должна оградить часть придомовой территории, на которую могут упасть сосульки, обеспечить информирование граждан о наличии угрозы и правилах поведения на придомовой территории и только после этих мероприятий приступить к устранению данного дефекта.

В случае аварийного состояния балкона необходимо запретить его использование: закрыть входы на него и принять меры по устранению аварийного состояния.

Ряд неисправностей пятой степени опасности могут быть устранены в течение текущего года в соответствии со стандартом управляющей организации, принятым в порядке, предусмотренном законодательством о техническом регулировании.

Стандарт организации предусматривает правила осуществления отдельных видов деятельности по управлению многоквартирным домом и характеристики процессов выполнения работ или оказания услуг по этим видам деятельности.

Стандарт организации относится к документам в области стандартизации.

Стандарты организации разрабатываются и утверждаются самостоятельно данной организацией для целей повышение уровня безопасности жизни и здоровья граждан, снижения риска возникновения чрезвычайных ситуаций.

4-я степень опасности дефекта - дефект, представляющий собой экономическую опасность. Своевременное устранение данного дефекта позволяет уменьшить затраты будущих периодов деятельности по управлению многоквартирными домами. Непринятие своевременного решения о проведении текущего ремонта в ближайший период приводит к значительным финансовым затратам в будущий период. Экономическая опасность обусловлена тем, что население не готово и не в состоянии нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в необходимых объемах и поэтому управляющие организации вынуждены планировать свою деятельность от возможного. Вне зависимости от установленного собственниками помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющие, обслуживающие и ресурсоснабжающие организации должны исполнить требования законодательства по управлению многоквартирным домом в полном объеме. Устранение экономической опасности достигается комплексом мероприятий по снижению затрат деятельности по управлению и привлечению дополнительных финансовых средств. Снижение затрат при управлении многоквартирным домом достигается:

• планированием услуг и работ при обслуживании общего имущества в пределах срока действия договора управления от 1 года до 5 лет;

• применение инновационных технологий (технических, финансовых, организационных, инструментальных и др.), а также долговечных и экономически эффективных материалов;

• применением внутренних технологических регламентов. Внутренний технологический регламент (ВТР) - это прежде всего стандарт организации, который включает в себя набор работ и услуг по содержанию, текущему и планово-предупредительному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. ВТР может быть реализован при выполнении работ методом бригадного подряда;

• переходом на бригадный подряд;

• введением сдельной оплаты труда;

• внедрением дешевых, но надежных технологий по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

• проведением планового предупредительного ремонта;

• комплексного устранения неисправностей, путем проведения текущего и капитального ремонта.

Экономическая опасность:

• угроза не исполнения договорных обязательств и как следствие потеря бизнеса;

• угроза несостоятельности (банкротства);

• угроза возникновения деликтных последствий (возмещение ущерба в случае причинения вреда);

• штрафные санкции (убытки) от не исполнения обязательств.

Срок устранения дефектов 4 степени опасности - текущий год деятельности за счет экономии средств.

3-я степень опасности дефекта - дефект, непринятие решения об устранении которого, может привести в будущем к переклассификации степени его опасности: в техническую или в экономическую (предаварийный дефект). Для предотвращения перехода данного дефекта в более высокую степень опасности необходимо проводить постоянный мониторинг. По итогам мониторинга осуществляется переклассификация дефекта в 5 или 4 степень опасности.

Срок устранения дефекта 3 степени опасности - текущий или следующий год деятельности (1-2 года).

2-я степень опасности (незначительная опасность) - дефект, который устраняется при проведении планового текущего ремонта. Несвоевременное устранение дефектов 2 степени опасности приводит к увеличению затрат будущих периодов.

Срок устранения дефекта - 2-5 лет при наличии достаточного финансирования.

1-я степень опасности (незначительная опасность) дефекта - дефект, который устраняется при осмотрах общего имущества, а также при проведении ВТР.

Срок устранения дефекта - текущий год деятельности и (или) в период действия договора (3-5 лет).

Заключение

Разработанная методология классификации степени опасности дефектов в многоквартирных и жилых домах получила одобрение научно-методического совета исполнительного органа системы «Жилкоммунстройсертификация» НП ЖКСС. Применение данной методологии позволит управляющим компаниям планировать деятельность с учетом очередности выполнения работ и оказания услуг по устранению дефектов общего имущества многоквартирного дома.

ЛИТЕРАТУРА

1. Филимонов С.Л., Глебова Н.П. Технология проведения осмотров общего имущества // Управление многоквартирным домом, № 2, 2011. С. 8-12.

2. Филимонов С.Л. Информирование граждан по вопросам эксплуатации МКД // Управление многоквартирным домом, № 4, 2012. С. 22-34.

3. Филимонов С.Л. Классификация договора управления и договора оказания услуг по содержанию и ремонту МКД // Управление многоквартирным домом, № 7, 2012. С. 11-21.

Filimonov Sergey Leonidovich

Russian State University of Tourism and Service

Russia, Moskow E-mail: filimser@mail.ru

Justification for the priority of execution of works and rendering of services in the management of apartment building

Abstract. The paper analyzes the urgency of work execution in eliminating defects in the common facilities of multifamily housing and justifying priority of such works.

To solve the problems in this work, we used a general scientific method of research, such as structured system analysis.

A levelization of defects in the structural components and equipment of the common facilities in the multifamily housing was carried out with the use of 5 degrees of hazard. Classification of defects according to the degree of hazard was performed based on the results of inspections as applied to the structural components and equipment of the common facilities of multifamily housing.

The methodology developed for the classification of degree of defect hazard in the multifamily and residential houses got approval on the part of the scientific - methodological council under the executive body of the "Housing and Utility Construction Certification" NP ZHKSS system. The application of this methodology will allow the management companies to plan activities taking into account a priority of execution of works and services to eliminate the defects of the common facilities in the multifamily housing.

Keywords: managing an apartment building; the common property; defects of structural elements and equipment.

ЯЕРЕКЕ^Е8

1. Filimonov S.L., Glebova N.P. Tekhnologiya provedeniya osmotrov obshchego imushchestva // Upravlenie mnogokvartimym domom, № 2, 2011. S. 8-12.

2. Filimonov S.L. Informirovanie grazhdan po voprosam ekspluatatsii MKD // Upravlenie mnogokvartimym domom, № 4, 2012. S. 22-34.

3. Filimonov S.L. Klassifikatsiya dogovora upravleniya i dogovora okazaniya po soderzhaniyu i remontu MKD // Upravlenie mnogokvartimym domom, № 7, 2012. S. 11-21.