CC BY
173
УДК 69
О ПОДГОТОВКЕ ТЕХНИЧЕСКИХ ПЛАНОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Любовь Александровна Максименко
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доцент кафедры геоматики и инфраструктуры недвижимости, тел. (383)361-07-09, e-mail: maksimenko_la@mail.ru
В статье рассмотрены вопросы, связанные с подготовкой технического плана объектов недвижимости. Проведен анализ существующей нормативной базы применяемых документов.
Ключевые слова: технический план, технический паспорт, проектная документация, обмерные чертежи, измерения, архитектурно-строительные чертежи.
PREPARATION OF TECHNICAL PLANS FOR PROPERTY UNITS
Lyubov A. Maksimenko
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Assoc Prof, Department of Geomatics and Real Property Infrastructure, tel. (383)361-07-09, e-mail: maksimenko_la@mail.ru
The issues of preparing technical plans for property units are considered. The normative base for the applied documents is analyzed.
Key words: technical plan, technical passport, project documentation, measurement drawing, measurements, architectural and construction drawings.
Комплекс работ по составлению технических планов объектов недвижимости включает в себя геодезические, расчетные, графические, оформительские, экспертно-правовые, замерочные, архивные и другие виды работ, что обязывает кадастрового инженера знать действующие нормативные правовые акты, национальные стандарты, а также основные вопросы проектирования зданий и сооружений.
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости; указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. Технический план содержит текстовую и графическую части. В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.
Особенности оформления графической части технического плана помещения показаны в работе [1].
В соответствии с частью 8 статьи 41 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции от 23.07.2013 № 250- ФЗ) сведения о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства (за исключением сведений о местоположении объектов недвижимости на земельном участке) и помещении указываются в техническом плане на основании следующих нижеперечисленных документов.
Сведения о здании или сооружении указываются в техническом плане на основании:
- разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию;
- проектной документации здания или сооружения;
- технического паспорта здания или сооружения (до 01.01. 2013 г);
Сведения об объекте незавершенного строительства указываются в
техническом плане на основании:
- проектной документации здания или сооружения;
- технического паспорта объекта незавершенного строительства (до 01.01. 2013 г.);
Сведения о помещении указываются в техническом плане на основании:
- разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию;
- проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение;
- технического паспорта помещения, изготовленного (до 01.01. 2013
г.);
- технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение, изготовленного (до 01.01. 2013 г.).
При отсутствии указанных документов сведения вносятся в технический план на основании декларации об объекте недвижимости.
Таким образом, кадастровому инженеру для проведения работ необходимо располагать всей требующейся документацией для составления технического плана, причем не только из резерва документов включённых в перечень, но и из документов собственника. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.03.2013 № 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» технический план включен в перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В связи с вышеизложенным, актуальность данной статьи обусловлена необходимостью проведения краткого обзора проектно-технической документации, с которой сталкивается кадастровый инженер при выполнении технических планов.
Технический паспорт - это информационно-справочный документ, показывающий фактическое состояние жилого фонда. Технический паспорт оформляется при купле, продаже, обмене или перепланировке квартиры.
Различают технический паспорт здания и технический паспорт помещения (квартиры). Технический паспорт квартиры, получаемый при согласовании перепланировки или при оформлении сделок с недвижимостью, представляет, выписку из общего технического паспорта, описывающего все здание. В техническом паспорте здания содержится информация о линейных размерах, площади и этажности здания, дате возведения, дате капитального ремонта, толщинах стен и материалах, из которого изготовлены стены, характеристиках фундамента, кровли и т.п. К техническому паспорту здания прилагается поэтажный план и экспликация помещений. Технический паспорт помещения содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также инвентарную стоимость помещения.
Технический паспорт изготавливается, в том числе и для служебного пользования: для налоговой службы, для органов опеки и попечительства, для банка, для суда и т.д. Срок действия технического паспорта не регламентирован, но согласно жилищному законодательству все квартиры должны проходить процесс инвентаризации раз в 5 лет. Технический паспорт обновляется по мере проведения последующих (текущих) инвентаризаций строений. Технический паспорт на здание содержит следующие разделы:
- архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели здания (серия, тип проекта - указываются по проектной документации, год постройки, год приема в эксплуатацию, строительный объем, уборочная площадь лестниц, площадь здания);
- техническое описание здания;
- благоустройство площади квартир;
- сведения о принадлежности;
- стоимость здания.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры):
- титульный лист;
- сведения о принадлежности;
- экспликация площади квартиры;
- техническое описание квартиры;
- стоимость квартиры.
В случае подготовки технического плана с использованием проектной документации здания или сооружения в состав Приложения технического плана включаются копии листов проектной документации, которые содержат включенные в состав технического плана сведения (рис. 1). Подготовка проектной документации осуществляется применительно к строящимся и реконструируемым объектам капитального строительства и их частям, в границах принадлежащего застройщику земельного участка. Проектная документация представляет собой документацию, определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные, инженерно-технические решения для обеспечения строительства или реконструкции объектов капитального строительства, их частей. Проектная
документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации (часть 15 статьи 48 ГК).
Рис. 1. Пример оформления плана строения
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 утверждено «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», к ним относятся:
- пояснительная записка, шифр раздела - ПЗ;
- схема планировочной организации земельного участка, шифр раздела - ПЗУ;
- архитектурные решения, шифр раздела - АР;
- конструктивные и объемно-планировочные решения, шифр раздела
- КР;
- сведения об инженерном оборудовании, шифр раздела - ИОС;
- проект организации строительства, шифр раздела - ПОС.;
- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, шифр раздела - ПОД;
- перечень мероприятий по охране окружающей среды, шифр раздела
- ООС;
- мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, шифр раздела
ПБ;
- мероприятия по обеспечению доступа инвалидов, шифр раздела -ОДИ;
- смета на строительство объектов капитального строительства - шифр раздела СМ и другие разделы.
Раздел "Архитектурные решения" является одним из основных разделов проектной документации для кадастрового инженера. В текстовой части содержится: описание и обоснование внешнего и внутреннего вида
объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации; обоснование принятых объемных и архитектурных решений. В графической части представлены поэтажные планы зданий и сооружений с приведением экспликации помещений; другие графические и экспозиционные материалы.
Раздел "Конструктивные и объемно-планировочные решения" также один из основных разделов для кадастрового инженера. В текстовой части содержится: описание и обоснование конструктивных решений зданий и сооружений, включая их пространственные схемы; характеристика и обоснование конструкций полов, кровли, подвесных потолков, перегородок, а также отделки помещений. В графической части: поэтажные планы зданий и сооружений с указанием размеров и экспликации помещений; чертежи характерных разрезов зданий и сооружений с изображением несущих и ограждающих конструкций, покрытий с описанием конструкций кровель и других элементов конструкций и др. информация.
Другие разделы проектной документации, не содержат данных об объекте капитального строительства, необходимых для включения в технический план (рис. 2).
ада^ .• два_^а^Е^хшс .. -"¡и я:?, кг?
_I__I_¡¿СО_\ \
_|_им_|_|_|
Ф ф 4 ¡|
Рис. 2. Фрагмент плана типового этажа
Выполнение и оформление текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной документации, осуществляется в соответствии с национальными стандартами "Система проектной документации для строительства" (Стандарты СПДС).
В качестве выводов можно отметить, что формирование знаний и «умений» по основам архитектурно-строительного проектирования, чтению строительных и обмерочных чертежей должно стать необходимыми
элементами учебного образовательного процесса подготовки специалиста в области кадастровой деятельности в ВУЗе.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Максименко Л. А. Оформление графической части технического плана помещения // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. -С. 87-91.
2. Максименко Л. А. Развитие учетно-регистрационной системы объектов недвижимости // ГЕО-Сибирь-2011. VII Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2011 г.). - Новосибирск: СГГА, 2011. Т. 3, ч. 2. - С. 48-51.
© Л. А. Максименко, 2014
