CC BY
42
ИННОВАЦИИ № 11 (121), 2008
Новые маркетинговые подходы инвестиционно-строительных хозяйствующих субъектов на региональных рынках жилья
В статье рассматриваются подходы к инновационной маркетинговой стратегии на рынке жилья, как составной части стратегии создания государственной системы обеспечения качества жизни и здоровья населения.
Ключевые слова: маркетинговая стратегия, рынок жилья
П. С. Черкасов,
первый заместитель генерального директора ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»
(г. Москва)
Жилищная политика в настоящее время не соответствует интересам большинства населения России, так как оно не имеет возможности получать ипотечные кредиты в необходимых объемах и на приемлемых условиях. На решение жилищных проблем с помощью ипотечного кредита способны только наиболее материально обеспеченных граждане, доля которых по оценкам статистики составляет менее 8% населения.
В современной России негосударственные хозяйствующие субъекты инвестицинонно-строительной отрасли осуществляют практически всю деятельность по формированию и развитию жилищного фонда городов и окружающих их поселений. Именно они являются непосредственным производственным звеном современных инвестиционно-строительных комплексов. Содержание категории инвестиционно-строи-
тельного комплекса (ИСК) в различных исследованиях трактуется по-разному. В одном из наиболее концентрированных определений [1] ИСК характеризуют как «открытую, динамическую организационно-экономическую систему с вероятностным характером, в которой в условиях действия закона стоимости субъекты инвестиционной сферы реализуют свои взаимные интересы посредством влияния на спрос и предложение строительного процесса, и тем самым, посредством участия в процессе создания строительной продукции».
Отнесение ИСК к государственной политике и деятельности сугубо в жилищной сфере не соответствует действительности и вносит путаницу в процессы управления и развития. Следует отметить, что жилищная сфера является лишь одним из направлений инвестиционно-строительной деятельности, в
ИННОВАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В РЕГИОНАХ
состав которой входят различные виды строительства, такие как жилищное, промышленное, сельскохозяйственное и т. д. Региональный ИСК в последних научных разработках [2] определяется как «организованная совокупность субъектов производственных и непроизводственных отраслей, взаимодействующих в процессе инвестиционной деятельности, и обеспечивающая в границах определенной территории воспроизводство конкурентоспособной строительной продукции».
Общая площадь жилищного фонда страны составляет 2,9 млрд м2 (муниципальный жилищный фонд — 24%, частный жилищный фонд — 68% (64% этой составляющей находится в собственности граждан), государственный жилищный фонд — 7%, в общественной и смешанной собственности — 1%) [3]. Износ основных фондов жилищного сектора по оценкам экспертов составляет от 60 до 90%, что свидетельствует о его глубоком кризисе. Из-за износа коммуникаций теряется около 70% тепла, 30% воды, 18% электроэнергии [4]. По оценкам специалистов, к 2010 году состояние действующего изношенного жилищного фонда станет одной из ключевых социальных проблем.
Обеспечение населения качественным жильем, соответствующим требованиям современных стандартов представляет собой одну из самых острых социально-экономических проблем, которая определяет качество жизни населения и степень его участия в процессах экономического развития. Жилье, которое находится в собственности населения, характеризуется низким качеством, размерами и стоимостью. Только четвертая часть населения имеет относительно благополучные жилищные условия. В жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии проживает 25% семей. Около 40% населения не имеют отдельного жилья, или в их пользовании находится менее 8 м2 на человека, или они имеют в собственности неблагоустроенный сельский дом. Средняя жилая площадь приходившаяся на одного россиянина к 2007 году составляла 20 м2, что в 2-4 раза меньше чем в странах Европы. Очередь семей из категорий населения, имеющих право на получение жилья, составляет более 4 млн.
Стоимость жилья, которое необходимо построить, составляет по оценкам экспертов $400-450 млрд. У российских банков нет таких активов, чтобы обеспечить эту сумму кредитов.
Государственные возможности инвестирования, инвестиционного кредитования жилищного строительства и промышленности строительных материалов крайне недостаточны, в связи с демонетизацией экономики [4].
Жилье для большинства семей является единственным ценным имуществом, а его стоимость постоянно растет и связана с целым рядом деструктивных факторов российской экономики. Исследование фонда «Общественное мнение», проведенное в 44 регионах России (среди 2000 респондентов) показало, что 53% опрошенных нуждаются в покупке жилья, но только 2% имеют возможности его приобрести [5].
На первичном рынке средняя цена квадратного метра жилья выше среднемесячной заработной платы населения страны. В развитых странах его цена значительно ниже среднемесячной заработной платы, в результате — большинство категорий населения способны его приобретать. Таким образом, одной из главных проблем обеспечения населения жильем является размер заработной платы, не позволяющий решать эту важнейшую для населения задачу. Экспертные оценки свидетельствуют о том, что существующие темпы роста заработной платы, которые постоянно ликвидируются инфляцией и не способны, как в ближайшее десятилетие, так и в обозримом будущем обеспечить доступность для населения в приобретении жилья.
Изношенность жилищного фонда и неспособность большинства россиян приобрести жилье, обеспечивающее минимальные стандарты жизни, является опасным источником поляризации жизнеобеспе-ченности населения и формирует системный фактор роста социальной напряженности. Это является одним из доказательств отсутствия стратегических, научно разработанных и публично одобренных программ реформирования экономической, социальной и политической сфер жизнедеятельности общества, которое привело к разрушению взаимодействия между государством и его структурными составляющими, государством и обществом, обществом и личностью, личностью и государством.
С одной стороны покупательная способность населением жилья крайне ограничена и, практически, постоянно снижается, с другой — производители жилья вынуждены также постоянно увеличивать цены в связи с ростом цен на строительные материалы и разработкой новшеств в технологиях строительства и новых конструктивных решений самого жилья, повышающих его качество. Эти разнонаправленные процессы требуют от государственной власти не только создания системы их регулирования. Очевидной стала острая необходимость разработки на государственном уровне системного комплекса мер по решению этой социальной проблемы, которая только усложняется с каждым годом.
Для продвижения на рынок любой строительной продукции, в том числе жилищной, важно понимать и формировать ее конкурентоспособность как особый в каждой продукции комплекс характеристик, отличающих ее в лучшую сторону от аналогов по степени удовлетворения потребностей населения, по уровню затрат на ее приобретение и дальнейшее использование. Создание конкурентоспособной продукции требует от производителей постоянных дополнительных затрат на ее инновационное развитие.
Одним из возможных путей решения этой острейшей социальной проблемы, резко снижающей качество жизни населения и его возможности активного участия в социально-экономическом развитии страны, может быть предложен путь согласованных действий государственной власти и хозяйствующих субъектов по совместному совершенствованию управления инвестиционно-строительными комплексами регионов по всему спектру этого вида деятельно-
ИННОВАЦИИ № 11 (121), 2008
ИННОВАЦИИ № 11 (121), 2008
ИННОВАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В РЕГИОНАХ
сти. Оптимизация этих процессов должна стать предметом программной научной разработки.
Однако отраслевая проблема должна быть включена в главную государственную стратегию, без разработки и реализации которой сегодня оказались недостаточно эффективными все национальные проекты. Такой безальтернативной стратегией является создание «государственной системы обеспечения качества жизни и здоровья населения» [6]в виде главной программы, объединяющей все национальные проекты, направленной на создание и развитие в Российской Федерации политических, научных, правовых, нормативных, институциональных, социальных и экономических основ высокого качества жизни и здоровья нации, как стратегических базисных факторов качественного и количественного роста человеческого капитала.
В этом случае могут быть сформированы взаимовыгодные действия власти, бизнеса и населения по решению жилищной проблемы в русле государственной политики обеспечения качества жизни и здоровья нселения.
При таких условиях хозяйствующие субъекты инвестиционно-строительного бизнес-сообщества в жилищной сфере, поддерживаемые государством, по всем направлениям деятельности будут заинтересованы в формировании новой маркетинговой модели, основанной на обеспечении важнейших потребностей человека в достойной его жизни и здоровье. Это позволит развивать систему новшеств, придающих жилью новые необходимые и полезные для человека свойства. Но главными элементами формирования конкурентоспособности смогут стать нормативы конкурентоспособности объектов жилищного строительства. На основе нормативного метода могут быть установлены значения нормативов по конкретным факторам конкурентоспособности жилья, исходящие из важнейших потребностей человека. В современном жилищном строительстве практически не существует нормативов, устанавливающих качество внутреннего воздуха жилых помещений, устраняющих известный за рубежом Sick Building Syndrome — синдром больного здания, который за счет повышенного количества вредных веществ воздухе жилых помещений постепенно разрушает иммунную и нервную системы человека. Источниками токсических веществ, как известно, являются практически большинство современных строительных и отделочных материалов. Этот процесс усугубляется отсутствием, как правило, приточно-вытяжной вентиляции. Часто концентрации токсических веществ в воздухе жилого здания в десятки раз превышают их содержание в атмосферном воздухе. Требуют своего нормирования и технических решений, система отопления, не создающая должного микроклимата, освещение, инсоля-
ция, радиоактивность, электромагнитные плоя, шум и вибрация, биологические факторы (плесневые грибы и т. п.).
Сегодня не только строители, но и жильцы забыли (или чаще не знают) о вредных факторах современного жилья. Такая деформация сознания ведет к отсутствию какой-либо защиты от них и сама является фактором разрушения здоровья. Существует множество других проблем и задач, требующих своих инновационных решений
Учитывая эти проблемы, в практику напрашивается маркетинговая стратегия здорового жилья, направленного на обеспечение качества жизни и здоровья. Такая маркетинговая стратегия будет создавать не только высокую конкурентоспособности здорового жилья, но и вносить свой вклад в государственную систему обеспечения качества жизни и здоровья за счет целого комплекса системообразующих факторов таких как:
► снижение факторов риска, вызывающих заболевания;
► придание жилью новых комфортных свойств;
► формирование у населения мотивации на приобретение здорового жилья и здоровую жизнь;
► формирование у населения культуры жизни и здоровья с помощью обеспечения соответствующих условий в жилых комплексах;
► сохранение жизнеспособности и работоспособности — важнейших способностей формирующих человеческий капитал;
► поддержание достойного качества жизни и здоровья населения созданием в жилых комплексах центров и клубов здоровья, основанных на инновационных оздоровительных технологиях;
► обустройство городских территорий с помощью создания вокруг жилых зданий и комплексов элементов рекреационных зон; и др.
Такие подходы позволят внести достойный вклад в преодоление социально-экономических проблем развивающегося российского государства и общества.
Литература
1. О. Г. Иванченко. Фондовооруженность ивестиционно-строитель-ного комплекса в рыночных условиях. СПб.: СПбГИЭА, 1997.
2. А. В. Воронин. Совершенствование системы управления региональным, инвестиционно-строительным комплексом. СПб.: НПК «РОСТ», 2007.
3. ГК РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Справочно-информацинные материалы. М., 2001.
4. Реформа ЖКХ: намерения государства минус возможности населения//Человек и труд, № 7, 2005.
5. В. И. Якунин, В. Д. Роик, С. С. Сулакшин. Социальное измерение государтвенной экономической политики. М., 2007.
6. В. В. Ложко. Базисные инновации для перспективного социально-экономического развития России//Инновации, № 1, 2007.
