CC BY
61
Васильева С.Я., Нечаева Л.В.
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ
Воронежский экономико-правовой институт Воронежский государственный аграрный университет
Ключевые слова: правовое регулирование, риелторская деятельность, недвижимое имущество, саморегулируемые организации.
Аннотация: в статье обосновывается необходимость совершенствования правового регулирования риелторской деятельности.
Keywords: legal regulation, real estate activities, real estate, self-regulatory organizations.
Abstract: The article proves the need to improve the legal regulation of Realtor Activity.
Отсутствие в настоящее время в России четкого и эффективного правового регулирования важнейших общественных отношений, складывающихся в сфере оборота недвижимого имущества, в том числе жилого, имеет негативные последствия. Рост мошенничества на рынке недвижимости, отсутствие необходимых гарантий прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, нормативных критериев ответственности риелторов за ненадлежащее исполнение обязательств по договору - это лишь некоторые из них.
В силу социально-экономической значимости отношения в сфере оказания риелторских услуг во многих странах подлежат обязательному законодательному регулированию.
Интересным, на наш взгляд, представляется опыт
законодательного регулирования риелторской деятельности в США. Американские риелторы объединяются в ассоциации, которыми накоплен большой опыт практической работы на рынке недвижимости, насчитывающий 100 лет. Обозначение REALTOR в 1950 году в США было зарегистрировано в качестве товарного знака, исключительные права на который принадлежит Национальной ассоциации риелторов (NAR). В состав NAR входят различные специалисты: адвокаты, оценщики, исследователи правового титула (правоустанавливающих документов) и другие. Этих лиц объединяет объект профессиональной деятельности - любые виды недвижимого имущества.
Национальная ассоциация риелторов пользуется высоким авторитетом в США, что позволяет ей быть в некотором смысле законодательной структурой, которая определяет стандарты и кодекс этики, каждый год утверждая его новый вариант.
В США существует общая электронная база данных по недвижимости мультилистинговая система, или МЛС. Мультилистинг - это объединение прайсов (листингов), обеспечивающее более гибкую систему проведения сделок. Каждый риелтор - член NAR обязан вносить информацию по совершенным сделкам в МЛС.
Учитывая опыт США, в России идею о создание национальной мультилистинговой системы по обмену информацией об объектах недвижимости между крупными российскими городами под эгидой Российской гильдии риелторов (РГР) заявил холдинг «Миэль».
Национальная мультилистинговая система, которую создает «Миэль», - это единая федеральная база данных с открытым доступом и для потенциальных покупателей, и для профессионалов
Однако попытки создания единой мультилистинговой системы по примеру США в России имеют определенные трудности, которые объясняются тем, что в России РГР контролирует и координирует деятельность незначительной части профессиональных участников рынка недвижимости.
В российском законодательстве термины «риелтор» и «риелторская деятельность» впервые появились в 1996 году в связи с утверждением Правительством Российской Федерации Положения о лицензировании риелторской деятельности.
Анализируя положения этого нормативного документа, который, в 2002 году утратил силу, можно отметить, что это были первые попытки правового регулирования развивающейся в тот период времени риелторской деятельности. Во-первых, Положение о лицензировании риелторской деятельности, нормативно закрепило понятие риелторская деятельность. Она определялась как, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Во-вторых, в 1997 году были разработаны и введены в действие Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность. Субъектами риелторской
деятельности, согласно Положению о лицензировании могли быть юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые имели квалификационные аттестаты, подтверждающие обучение по программе Госкомимущества России и лицензию на осуществление риелторской деятельности. В тот период это было обусловлено требованиями времени.
В настоящее время лицензирование риелторской деятельности, не отвечает современным потребностям рыночной экономики и вряд ли, на наш взгляд, способно обеспечить высокий уровень качества риелторских услуг.
Развитие в конце 90-х годов прошлого столетия рынока недвижимости диктовало необходимость правового регулирования риелторской деятельности. В 1998 году началась работа над проектом федерального закона. Проект закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации» был подготовлен и представлен на рассмотрение в Государственную Думу Российской Федерации, однако, он вызвал массу замечаний со стороны экспертов и в январе 2001 года был возвращен Государственной Думе к процедуре первого чтения.
В законопроекте была принята попытка дать понятие риелторской деятельности через призму известных типов гражданско-правовых договоров: возмездное оказание услуг (глава 39 ГК), поручение (глава 49 ГК), комиссия (глава 51 ГК), агентирование (глава 52), доверительное управление (глава 53ГК).
Законопроект определял риелторскую деятельность как оказание услуг, сопутствующих совершению операций (сделок) с объектами недвижимости. При этом подчеркивался профессиональный и коммерческий характер этой деятельности. К видам риелторской деятельности законопроект относил:
-деятельность в качестве агента, поверенного, брокера, дилера или посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом;
-предоставление консультационных услуг и услуг по изучению конъюнктуры рынка недвижимости;
-доверительное управление недвижимым имуществом. Таким образом, отдельные составляющие риелторской деятельности были подведены под существующие гражданско-правовые договоры.
Попытка разработчиков законопроекта дать юридическую квалификацию договору между риелтором и клиентом заслуживает внимания, но вызывает определенные трудности из-за весьма широкого спектра деятельности риелторов.
Говорить об абсолютной неурегулированности риелторской деятельности будет неверно. Регламентируя деятельность риелторов, можно обратиться к опыту правового регулирования адвокатской туристской, аудиторской и других видов деятельности по выполнению обязательств по оказанию услуг. На наш взгляд, многие вопросы, связанные с риелторской деятельностью, могут быть регламентированы положениями Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях». В частности, указанный нормативный акт предусматривает право субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности объединяться в некоммерческие организации, задачей которых является упорядочивание соответствующего вида деятельности, разработка и внедрение профессиональных стандартов, создание финансовых гарантий для потребителей товаров (работ и услуг). Одной из функций саморегулируемой организации является участие в обсуждении законов, регулирующих соответствующий вид профессиональной деятельности. К этому виду организации можно отнести некоммерческое партнерство «Российская гильдия риелторов», которое было зарегистрировано Правительством г. Москвы в июле 2001 года. Российская гильдия риелторов является крупнейшим координатором риелторской деятельности в России, организатором учебных центров по подготовке риелторов и конференций, посвященных отдельным вопросам риелторской деятельности.
В настоящее время договорные обязательства оказания риелторских услуг фактически не закреплены в гражданском законодательстве.
Риелторскую деятельность по мнению М.В. Кратенко необходимо отграничивать от смежных видов деятельности - адвокатской, оценочной, консалтинговой, при этом выделяет такие содержательные признаки риелторской деятельности:
-направленность на удовлетворение определенных потребностей клиента;
-компетентность субъектов риелторской деятельности в определенной области знаний.
М.В. Кратенко предлагает дать следующее определение риелторской деятельности - это посредническая деятельность при совершении сделок с объектами недвижимости, осуществляемая на профессиональной основе юридическими лицами и гражданами-предпринимателями.
Выделение признаков риелторской деятельности имеет и правоприменительное значение - оно позволяет пресечь незаконную предпринимательскую деятельность в этой сфере, способствует защите интересов потребителей риелторских услуг.
Необходимость принятия в России закона о риелторской деятельности не вызывает сомнения. Четкая и детальная регламентация деятельности риелтора обусловлена ее значимостью.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета от 25 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30.11.1994 года № 51-ФЗ (по сост. на25 сентября 2013.) //СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
3. Федеральный закон от 20 декабря 2004 №163-ФЗ « О внесении изменений в Федеральный Закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2004. № 52 (ч.1) Ст. 526.
4. Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» // СЗ РФ. 2007. №49. Ст. 6076.
5. Проект закона «О риелторской деятельности в РФ» // СЗ РФ. 1998. № 21. Ст. 2192
6. Кратенко, М.В. Сделки с недвижимостью: все о посредниках: практич. пособие. - М.: Проспект, 2010.
Великанов К. В.
ПОДВЕДОМСТВЕННОСТЬ ДЕЛ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ: ВОПРОСЫ СИСТЕМЫ
Воронежский экономико-правовой институт
Ключевые слова: административное правонарушение, подведомственность, юрисдикционная деятельность,
административный процесс.
Аннотация: в статье рассматриваются проблемы определения подведомственности дел об административных правонарушениях.
Keywords: administrative offense, jurisdiction, jurisdictional activity, the administrative process.
Abstract: The article considers the problem of determining the jurisdiction of administrative cases.
