CC BY
1105
щенные последствиям незаконного возведения объектов капитального строительства, могли бы разместиться в главе 59 ГК РФ. Логика ст. 1079 ГК РФ, устанавливающей ответственность за вред, причиненный источником повышенной опасности, в том числе рассматривающей строительство как деятельность, создающую повышенную опасность для окружающих, могла бы продолжиться новыми нормами, посвященными гражданско-правовой ответственности за незаконное возведение строительных объектов. Подробно описанная процедура сноса незаконно возведенных объектов капитального строительства пусть не сразу, но принесет свои ощутимые
reform
результаты. Мы избавимся от всего негативного, мешающего созданию нового облика наших городов в согласии с природными условиями, общим архитектурным обликом и ландшафтом. При этом будут соблюдены интересы безопасности, сохранения жизни и здоровья людей.
Наконец, окажется решенной важнейшая воспитательная задача формирования правовой культуры россиян, которые незаконное строительство будут воспринимать адекватно, т. е. исключительно как серьезное социальное зло.
Гафарова Р.М.
студентка юридического факультета
ГБОУ ВПО «Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан», Россия, г. Уфа
УДК 640.6
некоторые актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений
some topical issues of contract of sale's legal regulation of residential premises
Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем, является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуаций и вызывает необходимость серьезного анализа правоприменительной практики для определения основных направлений совершенствования правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Практика судов складывается на основе использования субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту (ст. 46 Конституции Российской Федерации).
Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, тем не менее, выделяет наиболее значимые из них. Это исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев при-
знание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение -необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.
Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков.
Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 162, 165-180 ГК РФ).
Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при рассмотрении споров по договорам продажи недвижимости, играют постановления пленумов и обзоры, а также информационные письма
Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, постановления Конституционного Суда РФ.
Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.
Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям влечет применение судами законодательства о приватизации, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.
Представляется, что значение судебной практики состоит в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранения возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечения защиты жилищных прав граждан.
Исследование нормативно-правовых актов, литературы, правоприменительной практики позволило выявить следующие проблемы действующего законодательства в сфере купли-продажи жилого помещения:
Во-первых, проблема обеспечения прав несовершеннолетних при заключении договора купли-продажи жилого помещения. В законе отсутствуют единые критерии, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью. В результате чего органы опеки и попечительства нередко дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних и т. д.
Решение проблемы может заключаться в применении адресного подхода, т. е. концентрации средств и усилий органов опеки и попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализе ситуации и социальном патронаже семей, в которых существует реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем.
Что касается законодательного определения, целесообразно сделать оговорку в ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений).
Редакция ст. 558 ГК РФ может выглядеть следующим образом:
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Договор продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, возможен только при предоставлении в орган опеки и попечительства сведений о том, что права детей не будут нарушены. Сделка продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, может быть одобрена органом опеки, если условия проживания несовершеннолетнего улучшаются (приобретается жилое помещение большей площади и (или) в более удобном для ребенка районе). Договор продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи жилого помещения, а также, если условия проживания несовершеннолетних будут хуже тех, что были, не допускается.
Во-вторых, в ГК РФ отсутствуют критерии разграничения помещений на жилые и нежилые. Для решения данной проблемы следует дополнить ГК РФ статьей следующего содержания «... Под нежилым помещением следует понимать: а) помещения, не предназначенные для постоянного проживания; б) помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
• ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящие к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических
Bulletin USUES. Science. Education. Economy. Series: Economy. № 1 (7), 2014
97
нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона, наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей...»
В-третьих, учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в качестве особого субъекта ответственности риэлторов.
В-четвертых, требуется нормативно-правовое упорядочивание работ организаций в сфере недвижимости. Сейчас каждая из них стремится к созданию собственной глобальной, то есть в масштабе всей страны, информационной системы учета и регистрации. Выступающее следствием этого усложнение процедур, расширение объема собираемых сведений, постоянное дублирование информации и функций, присвоение новых полномочий становятся препятствием на пути экономического развития, дезориентируют граждан, ведут к неоправданным расходам. Необходимо на законодательном уровне установить способы взаимодействия между организациями, образующими инфраструктуру управления недвижимостью, более четко определить преде-
reform
лы их полномочий, объемы необходимых для них сведений, правила обмена данными между ними и, наконец, правила тарификации оплаты их работы.
В-пятых, представляется необходимым принятие закона «О риэлторской деятельности» и «Об основах технического учета и инвентаризации объектов недвижимости», призванных устранить пробелы в правовом регулировании деятельности риэлторских организаций и органов технического учета (БТИ).
В-шестых, весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий недобросовестных лиц. Дилемма здесь достаточно проста: надо либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба - частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств. Во втором случае государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, а в случае причинения ущерба гарантирует возмещение его за счет виновной стороны либо за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.
Минеева В.М.
кандидат экономических наук, доцент кафедры
«Финансы и банковское дело» ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный университет экономики и сервиса», Россия, г. Уфа
УДК 332.8-043.86(470+571)
сфера жилищно-коммунального хозяйства: основные проблемы и перспективы развития
Данная статья посвящена существующим проблемам в сфере жилищно-коммунального хозяйства в целом. Автором указываются существующие факторы, которые являются наиболее весомыми. Рассматриваются пути их решения с учетом изменений нормативно-правовой базы в данной области хозяйствования.
Ключевые слова: энергоэффективность, коммунальные сети, конкурентоспособность, тариф, управление, анализ, софинансирование, субсидирование.
тне housing and utilities sector: the main problems and prospects of development
This article focuses on the problems existing in the sphere of housing and communal services in general. The authors indicate existence of factors that are most significant. The ways to solve them with the changes of the legal framework in the field of management.
Key words: energy efficiency, utility networks, competitiveness, rate, management, analysis, co-financing subsidies.
