CC BY
132
Негативное влияние недостоверной информации о продаже объектов недвижимости на качество их оценки
С.А. Шиляев начальник отдела по работе с залогами ОАО «Восточный экспресс банк», член Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности (г. Москва)
Сергей Александрович Шиляев, sashilyaev@express-bank.ru
Негативное отношение в российском обществе к профессии оценщика в последние годы в немалой степени формировалось под влиянием освещаемых в средствах массовой информации (далее - также СМИ) фактов участия оценщиков в мошеннических действиях. Наиболее широко освещались и горячо обсуждались в оценочном сообществе 3 подобных факта: дело Ольги Морозовой в Астрахани, осуждение Андрея Датского за участие в преступлении, связанном с завышенной оценкой и обманом государства при выкупе земли в Сочи и двухлетнее пребывание в камере предварительного заключения Бутырской тюрьмы оценщицы Марианны Поповой (уголовное дело Уржумского спиртоводочного завода).
Действительно, в нашей стране становление профессии оценщика происходит не так гладко и прогрессивно, как предполагалось и как хотелось бы оценщикам и потребителям оценочных услуг, то есть всему обществу. Однако не следует забывать, что оценочная деятельность существовала и в дореволюционной России (до 1917 года), но была ликвидирована и в течение более 70 лет, в то время как во всем цивилизованном мире оценка развивалась, в Советском Союзе работа по оценке не проводилась, частная собственность была отменена, предприятия были национализированы, земля и все недвижимое имущество были объявлены общенародной собственностью, а функции оценщиков выполняли бухгалтеры. Невозможно в короткий срок преодо-
леть отставание, которое имело место в течение многих десятилетий.
Одним из самых отвратительных явлений в оценочной деятельности последних лет считаю появление огромного количества неактуальных, устаревших, заказных, недостоверных, вымышленных, сфальсифицированных объявлений о продаже объектов недвижимого имущества по заведомо завышенным или заведомо заниженным ценам, которые чаще всего размещаются с неблаговидными целями.
Когда я впервые столкнулся с этой проблемой, у меня сложилось впечатление, что это частная, незначительная, малораспространенная и не заслуживающая привлечения внимания широких слоев современного общества и оценщиков проблема. Но по мере того как я знакомился с этой проблемой и все глубже вникал в нее, постепенно вырисовывались ее огромные масштабы и, как следствие, очень серьезное и существенное влияние на всю оценочную деятельность, в первую очередь на оценку рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, поскольку информация из объявлений о продаже недвижимости используется российскими оценщиками в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости объектов, которая должна быть объективной и отражать реальное состояние рынка недвижимости в нашей стране. Заказные, недостоверные, вымышленные, сфальсифицированные объявления о продаже объектов недвижимого
имущества по заведомо завышенным или заведомо заниженным ценам, естественно, очень затрудняют работу оценщиков (особенно молодых и не имеющих большого опыта), обусловливая необходимость тщательной проверки объявлений на актуальность и достоверность.
Коренное отличие российской оценочной деятельности от зарубежной - закрытость и непрозрачность сумм реальных сделок на рынке и недоступность этой информации для оценщиков. В последние десятилетия в России стало очень популярным понятие «коммерческая тайна». Это понятие широко внедрилось в нашу жизнь еще в 90-е годы прошлого века, в период, когда значительно трансформировались понятия государственной тайны и режима секретности, когда было опубликовано огромное количество ранее засекреченных сенсационных материалов, в течение длительного времени хранившихся в закрытых архивах, когда мы узнали о радиационно опасных объектах атомной промышленности и других ранее засекреченных предприятиях оборонной промышленности, скрывавшихся под всевозможными номерами «почтовых ящиков», когда стала известна вся правда о войне, революции, наших вождях, многих преступлениях советской власти (таких как расстрел мирных жителей в Новочеркасске и уничтожение всех свидетелей этого расстрела) и многое другое. «Коммерческая тайна» нанесла огромный вред зарождающейся и развивающейся оценочной деятельности.
За рубежом оценщики имеют доступ к ценам фактически имевших место сделок, и это вполне естественно. Российские оценщики, которым недоступны подобные сведения, вынуждены использовать для расчетов в основном опубликованные в средствах массовой информации данные о ценах предложений, подвергая эти величины корректировкам, при этом нет единой точки зрения на то, какими должны быть корректировки и как их следует грамотно применять. Ранее многие оценщики приме-
няли корректировку на торг в 5 процентов, сейчас, в период экономического кризиса, многие оценщики применяют корректировки в 15 процентов и более. Соответствующей базой данных о реальных ценах сделок по покупке недвижимости (в первую очередь жилой) обладают риелторы, но они, как правило, считают эту информацию своей служебной тайной и не стремятся делиться ею с оценщиками.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) провела эксперимент - открыла доступ к информации о сделках с недвижимостью, но при этом предупредила о том, что это информация, записанная в договорах купли-продажи, поэтому Росреестр не гарантирует, что это реальные денежные суммы, уплаченные за недвижимость (не секрет, что в течение многих лет во многих договорах купли-продажи квартир граждане, стремясь уйти от налогообложения, указывали недостоверную величину цены покупки квартиры, например 990 тысяч, а остальную часть суммы оформляли расписками или иными способами).
Наиболее часто публикуются объявления с непомерно завышенными ценами предложения того или иного объекта недвижимого имущества.
Подавляющее большинство клиентов банков, заказывая отчет об оценке объекта, планируемого для передачи в залог банку, просят оценщика показать возможно более высокую величину рыночной стоимости своего объекта при этом красочно расписывают все существующие и несуществующие достоинства объекта и скромно умалчивают об имеющихся недостатках.
Служба судебных приставов в соответствии с законом обязана продать имущество, на которое обращено взыскание, в очень короткий срок (2 месяца), поэтому при оценке, проводимой по поручению судебного пристава-исполнителя, оценщика обычно просят показать в отчете возможно более низкую величину рыночной стоимости.
Заведомо ложные объявления о продаже объекта недвижимого имущества подают и недобросовестные риелторы, стремящиеся обмануть покупателя и продать ему объект по завышенной цене, выдавая сфальсифицированные объявления о продаже в качестве объективных доказательств, подтверждающих уровень (на самом деле завышенный) цены на аналогичные объекты.
Фальсификация объявлений о продаже может происходить в случае когда оценщик, перед которым поставлена задача подготовить отчет с заранее завышенной величиной рыночной стоимости объекта, не в состоянии найти реальные объявления о продаже объектов-аналогов по завышенным ценам. Учитывая, что подача любых объявлений в журнал, газету или на интернет-доску бесплатных объявлений очень проста, оценщик вполне может принять преступное решение - сфальсифицировать такие объявления, то есть сочинить и опубликовать в СМИ вымышленные объявления о продаже объектов по завышенным ценам, а после публикации распечатать объявления с сайта или снять копию соответствующей страницы журнала или газеты и приложить к отчету эти так называемые информационные документы о ценах аналогов.
Оценщик должен распечатать и приложить к отчету объявления о продаже объектов, которые он использует в расчетах. Такая необходимость возникла с вступлением в силу Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Оценщик обязан выполнять пункты 4 и 10 этого стандарта, а именно:
«4. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки,
либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов».
В последние годы проблема актуальности и достоверности публикуемых объявлений о продаже недвижимости стала усугубляться и значительно мешать работе оценщиков. В различных средствах массовой информации стали появляться сообщения, посвященные этой теме. Так, на пресс-конференции в рамках выставки «ДОМЭКСПО» заместитель председателя комитета по брокерской деятельности Московской ассоциации риелторов (далее -МАР) Михаил Журютин сообщил, что более половины объявлений о покупке, продаже и аренде жилья в Москве являются неактуальными и дублями оригинальных объявлений. Он отметил, что сегодня по разным базам данных в различных СМИ и на интернет-сайтах размещено около 150 тысяч объявлений о продаже недвижимости в Москве. По его словам, из них актуальными являются около 40 тысяч объявлений. Журютин пояснил, что в число 110 тысяч объявлений входят объявления, потерявшие актуальность, дубликаты оригинальных объявлений и заведомо ложные объявления.
На этой же пресс-конференции вице-президент МАР Юрий Карамаликов рассказал о схеме действий недобросовестных риелторов. Недобросовестные риелторы используют дубликаты оригинальных объявлений и ложные объявления для переманивания клиентов с различных интернет-сайтов о недвижимости. Чтобы привлечь клиента, риелторы предлагают квартиру по
очень низкой цене, а когда он обращается по объявлению, риелторы заявляют, что квартира продана и предлагают ему другую квартиру.
Директор по развитию «Авито.ру» Кристофер Норман отметил, что в категории «арендное жилье» на этом крупнейшем портале около 30 процентов объявлений являются некорректными и ложными [5].
Эксперты Bazanda.ru - специализированного интернет-портала по аренде квартир - провели исследование баз данных ведущих риелторских агентств Москвы, работающих на рынке элитной недвижимости. Анализ показал, что большинство компаний по-прежнему выставляют на своих сайтах ложную информацию с целью привлечения клиентов. Исследование проводилось по двум основным критериям:
• количество уникальных квартир для аренды, предлагаемых на сайте агентства;
• количество рекламных лотов, то есть «пустышек» (объекты, которые не существуют, сданы или находятся в работе у других агентств).
По данным Bazanda.ru, объем рынка аренды квартир в бюджете от 2 000 долларов в мае составил 3 042 объекта. Лидерами по количеству уникальных квартир без рекламных и ложных объявлений стали компании Intermarksavills (154), Penny Lane Realty (150), Gamelan (93), Delight (87), Blackwood (86). Базы данных этих агентств содержат наибольшее число эксклюзивных предложений - 26 процентов от общего количества (в целом по рынку эта цифра составляет 10,6 процента), что положительно характеризует взаимоотношения этих фирм с собственниками.
Кроме того, анализ баз данных аренды квартир показал, что около 40 процентов собственников при поиске арендатора обращаются только в две компании, менее 10 процентов из них работают с риелторами в пяти и более агентствах [14]. Это свидетельствует о неразборчивости владельцев в вопросах аренды. Они не понимают,
что сотрудничество с одной компанией на эксклюзивной основе может принести им большую прибыль, нежели при работе сразу с несколькими фирмами.
Некоторые компании по-прежнему грешат предоставлением рекламных предложений, нацеленных лишь на привлечение внимания клиентов. У таких компаний, как «Усадьба», Four Square, Evans, количество подобных лотов исчисляется сотнями. Несколько агентств размещают на своих сайтах сдающиеся в настоящий момент квартиры, доступ к которым они имеют лишь через своих коллег по цеху, то есть не напрямую. Чаще других этим грешат «Усадьба» и Evans, используя чужие фотографии и чужие сведения о квартирах. В результате на сайтах этих агентств наблюдается наибольшее количество квартир для сдачи в аренду (1 209 и 1 257 соответственно) [14].
Оказывается, что в регионах ситуация не лучше, чем в Москве. Так, больше половины предложений о продаже квартир в Челябинске ложные. Директор агентства недвижимости «Инженер» Елена Калинина заявляет: «Объявления есть, а реально владельцы реализовывать объекты не собираются. Дело - в психологии. Есть люди, которые просто хотят убедиться в том, что их квартира ликвидна и на нее быстро найдутся покупатели. Некоторые, размещая объявления, сильно завышают цену и надеются, что произойдет чудо и покупатель найдется. Часто из пяти предложений на рынке - в лучшем случае одно реальное» [15]. Как видим, любознательность россиян не знает пределов. И в этом нет ничего удивительного - подобные традиции передаются в русском народе еще с 19 века. Один из примеров страстного желания изучить рынок описывал Николай Васильевич Гоголь в своей поэме «Мертвые души». Помещица Коробочка, обеспокоенная вопросом, не дешево ли она продала Чичикову мертвые души своих крепостных крестьян, решила срочно съездить в город и выяснить, по каким ценам продаются сейчас мертвые души.
Сервис «Яндекс. Недвижимость» выпустил исследование, посвященное рынку аренды жилья в разных городах России. Выводы неутешительные: например, в Екатеринбурге 85-86 процентов объявлений о сдаче квартир не соответствует действительности. Как отмечает «Новый Регион», достоверность объявлений - одна из серьезных проблем на рынке недвижимости, особенно на рынке аренды. Екатеринбургский показатель один из самых высоких в стране. Для сравнения в Санкт-Петербурге эта величина составляет около 80 процентов [16].
Аналогичную картину показывает крупный город с численностью населения свыше миллиона жителей Ростов-на-Дону - центр Южного федерального округа - более 45 процентов объявлений о сдаче и продаже недвижимости содержат ложные адреса. Компания «Яндекс», обновившая свою поисковую систему, заявила о том, что в Ростове-на-Дону в 40 процентах случаев в объявлениях об аренде и продаже недвижимости указан несуществующий адрес. Теперь для определения достоверности объявлений об аренде жилой площади «Яндекс. Недвижимость» использует новейший алгоритм. Благодаря этому алгоритму пользователи будут знать, каким объявлениям можно верить, а каким не следует. Как считают специалисты Яндекса, эти махинации чаще всего проводятся агентствами недвижимости с целью привлечения клиентов. Яндекс ищет объявления о сдаче в аренду и продаже недвижимости в Ростове-на-Дону и Ростовской области на 47 сайтах, в том числе на региональных. Как считают эксперты «ДелоРу», региональные сайты, на которых размещают частные объявления, обычно являются пострадавшей стороной из-за недобросовестных риелторов. По словам руководителя проекта «БиБосс-Ростов» Григория Пелипенко [17], в сфере коммерческой недвижимости творится то же самое.
Отрадно, что эта всеобщая негативная закономерность действует не во всех городах, есть приятные исключения. Согласно
независимому исследованию минимальный процент ложных объявлений на рынке аренды и продажи недвижимости зафиксирован в городе Кунгуре Пермского края (этот город известен тем, что в его окрестностях находятся уникальные всемирно известные пещеры). Недвижимость в Кунгуре сдается и продается собственниками очень часто вообще без участия агентств недвижимости, и это сказывается на ценах рынка и достоверности объявлений о продаже недвижимости в этом городе.
Онлайн-объявления - бурно растущий рынок, который начал привлекать серьезных инвесторов. Различные ресурсы занимают свои ниши и формируют правила, где лучше покупать квартиру, где продавать мебель, куда есть смысл обращаться продавцам, а куда - желающим сбыть свои ненужные вещи. По данным comScore [5], в России ежемесячная аудитория всех онлайн-классифайдов составляет более 20 миллионов уникальных пользователей (весь рунет - более 50 миллионов пользователей). В переводе с английского слово «classified» означает «систематизированный», «классифицированный». Классифайд - это способ структуризации интернет-ресурсов, когда все материалы сегментируются по тематикам, рубрикам. Так организуются, например, порталы с рекламными объявлениями или доски объявлений. Часто по этой модели организованы крупные торговые площадки (например Ozon.ru, eBay.com). С точки зрения пользователя модель классифайд наиболее удобна для поиска товаров, особенно если требуется найти не один конкретный товар, что можно сделать с помощью функционала поиска, а просмотреть все продукты какой-либо категории. Классифайды недооценены, да и во всем мире эти площадки гораздо чаще используются, чем в России, говорит сооснователь и партнер исследовательского агентства Data Insight Федор Ви-рин, который считает, что каждый кризис, который сжимает показное потребление, делает их все более востребованными [5].
На Западе пользу сетевых ресурсов с объявлениями разглядели на заре становления Интернета. Еще в 1995 году в США появился сайт Craigslist.org, сразу получивший широкое распространение среди американцев. В августе 2004 года 25 процентов Craigslist.org (сейчас его аудитория насчитывает около 60 миллионов уникальных пользователей) купил интернет-аукцион eBay. Сайт остается популярным и по сей день: ежемесячно там появляется около 50 миллионов новых объявлений.
Современная Россия переживает бурный рост классифайд-направления. Заинтересованных пользователей огромное количество. Это замечают и инвесторы. Ставшая за четыре года существования лидером этого сегмента в России Avito на 80 процентов принадлежит двум крупным шведским инвесторам - AB Kinnevick и VostokNafta. Холдинг «Медиа 3» братьев Ананьевых приобрел у группы компаний «Деловой мир» компанию «Деловой мир онлайн», управляющую порталом dmir.ru и ресурсами realty.dmir.ru («Недвижимость и цены») и auto.dmir.ru («Автомобили и цены»). Предполагаемая цена сделки -10-30 миллионов долларов. Единственной большой доской объявлений в рунете долгое время была irr.ru - «Из рук в руки». Но со временем у интернет-подразделений издательских холдингов позиции стали отвоевывать собственно интернет-компании, такие сервисы, как avito.ru, olx.ru или slando.ru. Знаковым событием стало объединение весной 2013 года avito.ru с OLX.ru и Slando.ru, что позволило укрепить позиции Avito на российском рынке. Объем инвестиций - уже десятки миллионов долларов.
Классифайды стали индустрией, живущей по законам больших денег. Есть категории товаров, искать которые предпочтительно на специализированных (их называют вертикальными) ресурсах. К таким категориям в первую очередь относятся недвижимость и автомобили - важно, чтобы искать эти товары не мешала всякая мелочь. Более высокий уровень сервиса
вертикальных классифайдов достигается за счет строгой формы объявлений, поэтому объекты можно искать в базе данных по конкретным характеристикам, а на доске объявлений общей тематики возможен только полнотекстовый поиск. Опытные пользователи предупреждают на форумах, что в сервисах общего характера риск нарваться на «замануху» выше, чем на профильных ресурсах. Так один пользователь сайта http://justforus.diary.ru, обзвонив 20 объявлений на Avito, столкнулся с хамством, подставой риелторов («есть квартира, приезжайте»; приехал - «квартиру сдали, но мы вам подберем»). Другой пользователь сообщает, что количество «заманух» зашкаливает: на одно объявление с настоящей ценой приходится 140 объявлений квартир по цене комнат.
У портала auto.ru с аудиторией в 9 миллионов уникальных посетителей в месяц настоящих соперников нет: аудитория всего портала dmir.ru, куда входит и автораздел, по данным comScore, составляет 3,06 миллиона уникальных пользователей. Отдельные игроки составляют конкуренцию признанным лидерам на местном уровне. Как утверждает создатель сервера «Auto. ru: Автомобили в России» Михаил Рогаль-ский, именно те цены, которые указаны в объявлениях на auto.ru, формируют рынок, а не наоборот, причем доля частных объявлений составляет 80 процентов от общего числа предложений о продаже [5].
В последнее время и агентства недвижимости, и автосалоны стали практиковать хитрые схемы публикации коммерческих объявлений от имени частных лиц.
Западное увлечение продавать и покупать все подряд через онлайн-доски объявлений становится популярным и в России. Очень хорошо помогают привлечь клиентов напористые рекламные кампании. Avito потратила на рекламу в Интернете и на телевидении около 800 тысяч долларов - чуть меньше выручки компании в 2010 году (1 миллион долларов). Менее чем за год количество уникальных посетителей выросло
более чем на 80 процентов - редкостный показатель для российского Интернета. Ежедневно на avito.ru бывает около 1,5 миллиона уникальных посетителей, подается свыше 100 тысяч новых объявлений. Постепенно аудитория сайта приближается к отметке 20 миллионов уникальных посетителей в месяц. Пользователь заходит на ресурс в поисках конкретного товара, но в итоге просматривает гораздо больше объявлений и нередко приобретает вещи, которые не собирался покупать именно сейчас. Опрос пользователей онлайн-классифайдов позволил сформулировать несколько правил, которых следует придерживаться покупателям и продавцам. Обязательное условие - наличие фотографий товара. Полное описание - второй принцип. Не нужно ничего утаивать. Правило третье - попасть в нужную узкую категорию. Правило четвертое - указать, что торг уместен - и продавец, и покупатель получают от этого удовольствие.
А вот в социальных сетях вероятность того, что вы сможете продать вещь, гораздо ниже. Пользователи приходят сюда пообщаться, обменяться информацией, они не готовы сделать покупку. Зато здесь меньше риск купить «кота в мешке», поскольку в товарно-денежные отношения вступают друзья или знакомые.
Арендовать квартиру с помощью специальных сервисов без посредников - практически невозможно. На cian.ru - открытом ресурсе, специализирующемся на аренде, этого и не скрывают. На куплю-продажу вкупе с арендой ориентированы другие ресурсы, например база WinNER. Но это платный инструмент с несколькими видами тарифов. Подписка на раздел («Вторичка», «Коммерческая», «Дома, участки, дачи» или «Аренда») стоит 4 тысячи рублей в месяц, за которые клиент получает доступ к просмотру объектов по разделу, возможность подать неограниченное количество объявлений и опубликовать 20 премиум-
объявлений. Риелторы не скрывают, что единственный источник информации, отличающий их от простых граждан, - эта база. Известно, что эту платную базу объявлений используют и некоторые оценочные компании, которые стремятся улучшать качество своей работы по оценке недвижимости.
Также востребованы и пользуются популярностью «Из рук в руки» и бесплатный sob.ru. На этом сервисе потенциальный покупатель, заинтересовавшийся конкретным объектом, оставляет свой мобильный телефон для агента, контакт которого указан в объявлении о продаже. После подтверждения актуальности мобильного телефона покупателя агенту приходит SMS-уведомление о том, что к его объявлению проявлен интерес.
«На вертикальных досках на квартиры обычно не дают ложных цен» - убежден руководитель компании «Аристос» Андрей Хромов 1. В то время как на сервисах общего характера, по оценкам частного маклера Алексея Алешко, лишь 5 процентов объявлений о недвижимости реальные, от хозяев, 70 процентов - «лохотрон», остальные 25 процентов - от не очень удачливых агентов, которые других инструментов просто не знают. В отличие от вертикальных сервисов там нет профессиональных модераторов, считает Алешко: «Одно дело отслеживать объявления о продаже телевизоров и смотреть, чтобы там не рекламировались проститутки, и совсем другое - модери-ровать такой специфический сегмент, как недвижимость. Здесь нужны профессионалы». Эффект тематического сообщества обеспечивает дополнительную модерацию, добавляет Федор Вирин. Будет много «мусора» - уйдут профессиональные пользователи, а на них ресурс и работает [5].
Не так давно в дискуссии на сайте Appraiser обсуждался вопрос об объявлениях о продаже объектов недвижимости в качестве источника информации для использования в отчетах. При этом участники
1 URL: http://www.kommersant.ru/doc/1856351
дискуссии сошлись в том, что оценщик может быть не прав в двух случаях:
1) если не проверил информацию. Агентства недвижимости часто дают ложные (приманки) или ошибочные объявления, оценщик должен их проверять, но по факту, когда в объявлении вся информация указана, оценщик часто предпочитает не тратить время. Зачастую это не явно ложные объявления о продаже, а некачественная работа оценщика;
2) если разместил ложные объявления.
Имеют место случаи явного мошенничества. Не так давно внимание пользователей привлекало объявление о продаже двухкомнатной квартиры в Великом Новгороде на сайте Avito. Цена для такой недвижимости была весьма символичной - всего 1,6 миллиона рублей. В объявлении кратко описано, что подробности о причинах такой низкой цены можно узнать из личной переписки с продавцом. Вот ответ, который был получен (сохранена орфография автора):
«Доброго времени суток.
В этом письме я опишу причину и условия продажи моей квартиры по заниженной стоимости.
Я продал свое крестьянско-фермерское хозяйство в области, где я постоянно проживал. Продажа связана с переездом на постоянное место жительство в Стамбул, поближе к своим детям, которые здесь живут.
В Великом Новгороде у меня имеется квартира, которую я сдавал ее в аренду. Но с переездом сдача в аренду стала не актуальна.
Я не хочу тратить свое время, сидеть в Великом Новгороде, и продавать ее сам, или доверить продажу какому нибудь (не дай Бог) не порядочному риелтору.
По этому я решил продать ее быстро и не дорого снизив цену на нее.
Суть такова:
Для того что бы мне прилететь из Стамбула, для переоформления квартиры, я должен быть уверен что лечу к реальному клиенту, а не к «<пустозвону», коих в данный момент развелось не мало.
Вы высылаете аванс, в размере всего 15 000 $, в Стамбул, через систему быстрых денежных переводов Мопвуйгатт (есть в каждом Сбербанке и многих других банках) или же через WвstвгпUпioп (есть почти в каждом коммерческом банке). Получателем этого перевода Вы можете указать кого угодно. Это может быть Ваш друг, брат или знакомый. Это не имеет значения так как после переоформления квартиры на Ваше имя мы сменим данные получателя на мои (это бесплатная процедура и занимает 15 минут) либо Вы просто вернете перевод и передадите деньги мне в руки (процедура по возврату перевода так же бесплатная и так же займет минут 15). В подтверждение оплаты Вы мне высылаете квитанцию о оплате. Гарантией сохранности Ваших денег будет являться то, что Вы укажите фамилию и имя получателя сами! То есть и так понятно что высылая перевод на имя кого либо из Ваших родственников или друзей, Вы ни чем не рискуете. В любом банке подтвердят написанное мною.
Отправить перевод необходимо от трех человек либо в три дня так как лимит на все переводы 5 000 долларов в сутки от одного человека.
Для меня, мои условия продажи, это гарантия серьезности намерений клиента, а не гарантия наличия у него денег. Только в виду того, что есть определенные не стандартные условия продажи и снижена цена. Только в виду этого а не по тому что я нуждаюсь в деньгах и т. д. Нет условий - нет цены. Менять условия продажи я не намерен. Меня они устраивают.
Я установил заниженную цену только для того, что бы мне была удобна эта продажа, а не по причине нуждаемости в денежных средствах. Вариант с задатком удобен для меня - для клиента удобна стоимость квартиры.
Сама квартира в очень хорошем состоянии. На фото изображена именно моя квартира. Фотографии в полной мере отражают ее отличное состояние. Все что видите на фото - все остается новому владельцу.
Квартира в собственности более трех лет. Куплена мною вне брака, по договору купли продажи. Я единственный владелец. В квартире ни кто не прописан. Документы готовы к сделке. Они лежат в квартире, и по приезду Вы сможете их изучить и проверить любыми доступными для Вас способами (по приезду предоставлю копии для проверки истории квартиры).
Осмотр квартиры возможен только по моему приезду, так как ключи у меня, и у меня нет ни кого в Великом Новгороде, кому бы я мог доверить продажу квартиры. А если бы кто то был то он бы и продавал квартиру, и не по заниженной цене.
Цена занижена только из-за того что условия сделки немного не стандартны, и просмотр квартиры возможен только по приезду.
С уважением Миронов Виктор Павлович».
Как видно, письмо отвечает всем правилам классического мошеннического развода. Просматривая аналогичные объявления на Avito, можно легко обнаружить, что такого рода недвижимость продается не только в Нижнем Новгороде, но и в других городах России. Чтобы не запутаться, бесплатные почтовые адреса мошенники публиковали с указанием регионов. Но в том и заключается проблема, что есть спрос на такие приманки, а спрос рождает предложение. К сожалению, еще встречается немало наивных и легковерных людей, которые попадаются в эти сети и высылают денежные переводы. Обмануть таких людей несложно, поскольку они сами рады обманываться, - уж очень привлекательна на первый взгляд кажущаяся такой правдивой возможность приобрести что-то нужное по сверхнизкой цене. При этом знакомое с детства мудрое высказывание А.С. Пушкина из «Сказки о попе и его работнике Балде» о том, что не следует гоняться за дешевизной, люди часто забывают.
Безусловно, публикация недостоверных объявлений наносит огромный ущерб всей оценочной деятельности. Если исходные
данные для расчетов рыночной стоимости объекта были взяты из устаревшего или недостоверного объявления, то даже самые совершенные методические приемы не позволят получить правильный достоверный результат. Оценщики старшего поколения, обладающие большим жизненным и оценочным опытом, имеют какое-то внутреннее чутье, профессиональную интуицию, что позволяет им безошибочно определять ложные объявления и игнорировать их. Но вот молодые оценщики, еще не обладающие профессиональным опытом, глубокими знаниями, интуицией, довольно часто попадают в ловушки недостоверных объявлений о продаже и оформляют отчеты, основанные на информации, которая не является объективной и достоверной. Конечно, в идеале следует проверять достоверность и актуальность используемых для расчетов объявлений о продаже. Однако у оценщика, как обычно, на это не хватает времени - торопит клиент, и руководитель оценочной компании требует срочно сдавать готовый отчет. К тому же если недостоверные объявления составляют 40, 50 процентов от общей массы объявлений, то очень трудно отделить зерна от плевел. И вот, формально выполнив требования федерального стандарта, распечатав объявления о продаже, оценщик выпускает отчет, предусмотрительно написав в допущениях, что считает использованную информацию актуальной и достоверной, и не несет ответственность за полноту, правильность и достоверность содержания использованных объявлений.
Следует отметить, что в последние годы суды стали гораздо более грамотно подходить к вопросам оценки, чем это было ранее. Многие судьи выносят обоснованные решения, в которых конкретно указывают, что результат оценки, полученный на основе недостоверных исходных данных, не может быть достоверным. Имеется немало показательных судебных решений с квалифицированными суждениями о качестве отчета об оценке. Отрадно это наблюдать.
Как бороться с этим отрицательным явлением? Конечно, не стоит надеяться, что в ближайшие месяцы или годы недостоверных объявлений будет все меньше и меньше, и, наконец, они исчезнут совсем. Это общая проблема для всего российского Интернета. В последние года резко возрастают темпы наполнения интернет-ресурсов новой информацией, а вот процессы очистки сети от устаревшей, неактуальной информации, засоряющей ресурсы, отвлекающей пользователей и затрудняющей поиск нужной информации, к великому сожалению, не работают. Но бороться необходимо, и следует четко понимать, что масштабы этой проблемы огромны, а последствия очень серьезные. Если же не бороться с этим злом, то последствия будут наносить существенный вред не только всей оценочной отрасли, но и всем участникам рынка, всему обществу. Несомненно, бороться с этим должны все участники делового оборота, общественные организации риелторов, саморегулируемые организации оценщиков, строителей, аудиторов и т. д., но в первую очередь эта задача стоит перед администрациями интернет-компаний, владельцами порталов, досок объявлений. Кардинальный сдвиг в решении этой проблемы могут осуществить соответствующие законодательные инициативы, поскольку сама собой эта проблема не решится и общественные и саморегулируемые организации не в состоянии добиться, чтобы программа строгого контроля достоверности объявлений и очистки интернет- и печатных ресурсов от недостоверных объявлений эффективно заработала.
В последние годы активизировалась деятельность по разработке и внедрению новых федеральных стандартов оценки, по подготовке методических документов, востребованных оценочным сообществом, направленная на повышение качества оценки, например, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Недооценка
проблемы публикации недостоверных объявлений о продаже может существенно испортить и подорвать многоплановую работу по повышению качества оценки и выходу оценочной отрасли из кризиса.
Думаю, что обсуждение этой проблемы, практические мероприятия по этой теме должны найти свое место и в работе с молодыми оценщиками. Такая работа впервые была организована и успешно проводится крупнейшей саморегулируемой организацией - Российское общество оценщиков (РОО). Эту работу возглавляет руководитель Комитета Совета РОО по работе с молодежью, председатель Новосибирского регионального отделения РОО Вера Александровна Вольнова.
Проблема существует, и ее надо решать, необходимо искать и обсуждать возможные пути решения, проводить совместные межотраслевые мероприятия с участием оценщиков, риелторов, саморегулируемых организаций, руководства интернет-компаний, всех участников рынка, государственных органов, депутатского корпуса. Общими усилиями эта проблема должна быть решена.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
2. Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Совершенствование оценочной деятельности» : распоряжение Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2013 года № 1744-р.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25
сентября 2014 года № 611.
5. URL: http://www.kommersant.ru/doc/ 1856351
6. URL: http://www.fas.gov.ru/fas-in-press/ fas-in-press_32998.html
7. URL: http://riarealty.ru/news_house/ 20121019/398699029.html
8. URL: http://www.realtor.ru/ru/news/490
9. URL: http://www.rusflat.ru/press/analyt ics/1/s130052011
10. URL: http://www.prostostudio.ru/news/ moshennicheskie_objavlenija_na_sajte_objav
lenij_avito/2014-05-21-741
11. URL: http://emagnat.ru/tag/classified #ixzz3IlXCJsBq
12. URL: http://rooffaq.com/detail.php?ID= 11632
13. URL: http://www.sostav.ru/articles/ 2011/06/07/ko3
14. URL: http://echochel.ru/programs/svoj-dom/43530
15. URL: http://www.rieltkazna.ru/event/ 2451
16. URL: http://www.deloru.ru/news/6331
* * *
Продолжение. Начало на с. 35
1) состоялся в результате принятия в 1995 году постановления администрации муниципального образования «Об утверждении городской черты города Ы»;
2) был подтвержден путем утверждения в соответствии с указанным постановлением проекта кадастрового деления кадастрового района - деления, согласно которому соответствующие земельные участки подлежат учету как относящиеся именно к землям населенного пункта;
3) не был оспорен в судебном порядке, то есть, постановление от 1995 года имеет юридическую силу вплоть до настоящего времени.
2. Должен быть отдельно рассмотрен вопрос об отображении в проекте генерального плана границ категории «земли населенного пункта». Этот вопрос может решаться одним из двух способов, в зависимости от позиции представительной власти, принимающей решение об утверждении генерального плана, а именно (1) отображение в проекте генерального плана юридического факта наличия существующих границ категории «земли населенного пункта» без изменения этих границ, либо (2) фиксация в проекте генерального плана предложений по изменению границ категории «земли населенного пункта».
3. Первый способ решения вопроса - отображение в проекте генерального плана юридического факта наличия существующих границ категории «земли населенного пункта» без изменения этих границ.
При отображении указанных границ на картах генерального плана должна содержаться ссылка на правовой акт, принятие которого создало юридический факт существования границ категории «земли населенного пункта», - ссылка на постановление администрации муниципального образования от 1995 года.
В указанном случае посредством утверждения генерального плана не происходит утверждение границ категории «земли населенного пункта» - границ, которые задолго до этого утверждены иным правовым актом, действие которого не ограничено во времени без специального решения об его отмене, либо об упразднении в результате судебного решения.
Лица, не согласные с генеральным планом в части границ, отображенных в нем другого правового акта, могут апеллировать в суд, но не по поводу решения генерального плана (в котором в этой части никакого нового решения не содержится), а по поводу предполагаемой неправомерности постановления администрации муниципального образования от 1995 года «Об утверждении городской черты города Ы».
Наличие указанного несогласия, равно как и наличие обращения в суд по поводу указанного постановления не может быть формальным препятствием для утверждения генерального плана.
Если суд после соответствующего рассмотрения примет решение о признании неправомерным указанного постановления, то такое решение:
1) будет являться основанием для отмены не всего генерального плана, а лишь его действия в соответствующей части границ категории «земли населенного пункта»;
2) определит необходимость подготовки предложений о внесении изменений в генеральный план в части границ категории «земли населенного пункта».
Окончание на с. 105
