CC BY
152
17.2. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫМ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ
Мукова Алеся Патовна, доцент кафедры Экспертизы и управления недвижимостью,
Место работы: ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская
Государственная Гуманитарная Академия», г. Черкесск
nnn-nauka@yandex.ru
Гочияева Люаза Алексеевна, ассистент кафедры Экспертизы и управления недвижимостью,
Место работы: ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская
Государственная Гуманитарная Академия», г. Черкесск
nnn-nauka@yandex.ru
Аннотация: В статье обстоятельно проведен анализ процессов трансформации регионального рынка недвижимости. Представлена авторская позиция, что недвижимость целесообразно рассматривать как лимитированное благо, стимулирующее осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его применения с целью получения максимальной выгоды и(или) синергетического эффекта.
Ключевые слова: регион, рынок недвижимости,
региональная экономика, обеспечение развития
DIRECTIONS OF PERFECTION OF MANAGEMENT OF THE REGIONAL MARKET OF REAL ESTATE
Mukova Ales Patovna, associate Professor of the Department of Expertise and real estate management
Place of employment: FSEI HPE «North-Caucasian State Humanitarian Academy, Cherkessk
nnn-nauka@yandex.ru
Gochiyaeva Lyuaza Alekseevna, assistant of the Department of Expertise and real estate management
Place of employment: FSEI HPE «North-Caucasian State Humanitarian Academy, Cherkessk
nnn-nauka@yandex.ru
Annotation: In the article in detail the analysis of processes of transformation of the regional market of real estate. The author's position that the property should be treated as a limited benefit, stimulating implementation of processes of search and selection of the best possibilities of its application in order to receive maximum benefits and(or) synergistic effect.
Keywords: region, the real estate market, regional economy, ensuring the development
Развитие экономической системы региона, в частности, посредством придания более активной динамики региональным рынкам (труда, капитала, потребительских товаров и др.), является всеобщим трендом.
Рынок недвижимости, в качестве одного из важнейших сегментов экономики региона, занимает в национальной социально-экономической системе особое место. Значение рынка недвижимости в региональном развитии заключается в создании материальной платформы для эффективного функционирования хозяйствующих субъектов, повышении уровня доходов, поступающих в бюджет от операций на рынке недвижимости (купли-продажи, аренды) и др. При этом большинство специалистов
сходятся во мнении, что динамика функционирования рынка недвижимости во многом зависит от экономического состояния региона, при этом верна и обратная зависимость.
Бипарентная природа рынка недвижимости, заключающаяся, с одной стороны, в локализации концентрированных инвестиционных ресурсов, а с другой, - в рассмотрении данного рынка в качестве социально-значимого субъекта рыночной экономики, определяет его роль и значение, а также оказывает весомое влияние на качество жизни российского населения и стабильность социально-экономических институтов общества.
Следует учесть, что развитие рынка недвижимости сопровождается выраженным мультипликативным эффектом, направленным на развитие региональной и национальной экономик , и, в свою очередь, может выступать в качестве своеобразного инструмента государственного воздействия на протекание макроэкономических процессов.
Все это делает рынок недвижимости чрезвычайно интересным объектом с точки зрения процессов формирования и дальнейшего развития региональной рыночной экономики, изучения социальноэкономических процессов различной территориальной локации с учетом динамичности и наличия особой региональной специфики2.
Теоретические и методические основы выбора направлений и инструментов совершенствования управления региональным рынком недвижимости остаются недостаточно разработанными, равно как и роль данного рынка в формировании и реализации эффективной региональной политики.
Обобщая различные профильные направления изучением проблем в области региональной экономики можно сказать, что ученые-географы упор делают на географическое положение региона; ученые-экономисты рассматривают регион в разрезе присущих ему уникальных характеристик, непосредственно влияющих на уровень его социально-экономического развития. По мнению автора, регион представляет собой систему социально-экономических отношений, возникающих в процессе развития производительных сил на определенной пространственной локализации посредством использования природных ресурсов и материально-технической базы. При этом отмечается необходимость исследования роли рынка недвижимости в региональной экономике через призму рассмотрения региона как социально-экономического пространства, представляющего собой совокупность экономических подсистем, способных
саморегулироваться и самообслуживаться на основе применения существующих принципов, инструментов, методов управления процессами перехода прав собственности от одного собственника к другому с учетом особенностей территории, включая зависимость от средств федерального бюджета, структуры природных и климатогеографических ресурсов, наличия экологически чистого производства,
1 Новосёлова Н.Н. Основные параметры функционирования региональной экономики//Бизнес в законе. - 2011. - №4. - С. 328331.
2 Новосёлова Н.Н. Определение приоритетных направлений региональной системы стратегического менеджмента//Ка^. -2011. -№2. - С. 88-91.
озелененных зон, социально-экономической стабильности и др.
Роль рынка недвижимости в региональной экономике3 проявляется в выявлении специфических особенностей в зависимости от сложившейся ситуации и концентрации ресурсов на выделенной территории, с одной стороны, и оказании влияния трансформационных процессов изменения вещных прав на объекты недвижимости на социальноэкономическое развитие региона, с другой. Таким образом, характерно взаимовлияние специфичных характеристик развития рынка недвижимости и региональных условий, что отражается на показателях их развития.
Региональный рынок недвижимости представляет собой совокупность специфических механизмов и инструментов управления и регулирования отношений в сфере оборота прав на объекты недвижимости, формирующихся и развивающихся в определенном географическом пространстве, с учетом их уникальных характеристик, в процессе трансформации которых возможно получение максимальной выгоды от эксплуатации.
Состояние регионального рынка недвижимости напрямую зависит от общего состояния экономики региона, при этом входящие в его состав элементы имеют свои причинно-следственные связи. Исследование процессов функционирования и развития регионального рынка недвижимости с позиции его значимости для экономики региона, позволило отметить его существенное влияние на внешнюю среду или на экономическую обстановку в регионе в целом. При этом огромное влияние оказывает динамика цен на недвижимость, поскольку их повышение сопровождается следующими результатами в региональной экономике: повышением расходов населения на проживание, работодателей на трудовые ресурсы, увеличением арендных поступлений, темпов инфляции, предложения объектов недвижимости на рынке и спроса на строительные материалы и др. Соответственно, снижение цен на региональном рынке недвижимости проявляется обратными значениями
вышеперечисленных показателей.
Выделены параметрические факторы, оказывающие влияния на развитие регионального рынка недвижимости:
1. Отраслевая специфика экономики региона;
2. Структура ВРП и динамика его развития;
3. Соотношение доходов и расходов населения по видам деятельности;
4. Показатели динамики занятости населения в разрезе отраслей экономики;
5. Объем капиталовложений в материальнотехническую базу;
6. Структура собственности на рынке недвижимости и др.
Развитие рынка недвижимости создает мультипликативный эффект, отражающий
стимулирование развития отраслей, включая строительную отрасль, машиностроение и
3 Гочияева Л.А. Выявление перспектив и направлений развития регионального рынка недвижимости//Бизнес в законе. - 2012. -№6. - 0,5 п.л.
промышленность по производству строительных материалов, рынка труда и капитала в целом.
Способность рынка недвижимости обеспечивать население жильем, а бизнес - коммерческой недвижимостью, порождает развитие новых форм экономических отношений на региональном уровне, что позволило значительно расширить основные функции регионального рынка недвижимости:
1. Предпринимательская - получение максимальной коммерческой выгоды от реализации вещных прав на объекты недвижимости.
2. Информационная - создание единого информационного пространства, позволяющего своевременно осведомлять субъекты регионального рынка недвижимости о сложившейся конъюнктуре, что позволяет принять и в дальнейшем реализовать оптимальное решение.
3. Посредническая - проявляется в создании уникальных связей между всеми участниками рынка недвижимости на основе разделения труда, что свидетельствует о наличии возможности альтернативного выбора партнеров.
4. Контрольно-распорядительная (регулирующая) -
на рынке недвижимости проиходит
перераспределение ресурсов по сферам деятельности, ориентируя при этом участников на достижение определенных целей, что в результате приводит к созданию эффективной структуры региональной экономики и удовлетворению интересов общества.
5. Инвестиционная функция заключается в сохранении и увеличении стоимости капитала, вкладываемого в объекты недвижимости, посредством трансформации форм сбережений и накоплений из пассивной в реальный капитал, что оказывает непосредственное влияние на развитие региональной экономики.
6. Социальная - складывается из стремления
населения приобрести необходимое для жизни жилье (объекты недвижимости), проявляющееся в росте трудовой активности, в повышении интенсивности труда граждан. При этом неоднократное перераспределение прав собственности на рынке недвижимости сопровождается переходом
предприятий, земельных участков, зданий и сооружений к эффективным стратегическим
инвесторам, обеспечивающим их
высокопроизводительное использование.
7. Инновационная функция проявляется в
стимулировании использования инновационных
технологий при создании и эксплуатации объектов недвижимости, что позволяет в качестве поощрения получить экономическую прибыль.
8. Финансово-кредитная функция представляет
собой процесс финансирования трансформационных отношений на рынке недвижимости за счет предоставления финансово-кредитной помощи
населению, не имеющему собственных средств в необходимом размере для приобретения объектов недвижимого имущества.
9. Страховая функция - отражает одно из свойств недвижимости, выступающее в качестве эффективной гарантии от возможных рисков.
10. Функция санирования - заключается в выявлении неконкурентоспособных и слабых участников рынка с последующим уходом их с рынка, что позволит
повысить устойчивость региональной экономики и обеспечит экономический рост.
При определении емкости регионального рынка недвижимости на примере Ставропольского края (Ен) были применены несколько методических подходов:
A. производственный метод (метод, основанный на структурных характеристиках рынка);
B. на основе доли расходов на покупку недвижимости в потребительских расходах
A. Ввиду специфических черт рынка недвижимости, среди которых следует назвать отсутствие объемов импорта и экспорта произведенной продукции, а также объемов складских запасов, классическая формула производственной емкости (1) будет равна объему производственной продукции предшествующих периодов, производства за анализируемый период (2), складывающегося из объема производства жилых недвижимости фирмами и организациями, объема вводимой жилищной площади, построенной населением за счет личных и заемных средств, а также коммерческой недвижимости (3):
Е=ППпп+ (Пн+Пэкс+Пимп+ЛЗап) (1),
Пнэкс,Пн„мп,ЛЗап=0 ^ Ен=ППпп+П (2),
П^= Кн+(Жн„рг+Жн„ас)+Нскн (3), где:
Е- емкость рынка в регионе;
ППпп- объем производственной продукции предшествующих периодов;
Пн- объем производства недвижимости в регионе;
Пэкс,Пимп- объемы производства продукции, предназначенной для участия в экспорно-импортных операциях;
ЛЗап- изменение объемов запасов данной продукции за период;
Ен- емкость рынка недвижимости в регионе;
Кн-объем произведенной коммерческой недвижимости;
Жн^г- объем введенного в эксплуатацию жилья,
построенного строительными организациями;
Жн^с- объем введенного в эксплуатацию жилья,
построенного населением за счет личных и заемных средств;
Нскн- объем недвижимости социально-культурного
назначения;
N анализируемый период.
С учетом объемов жилых домов и коммерческой недвижимости, находящихся на стадии
незавершенного строительства, окончательная
формула при рассмотрении во временной динамике примет вид (4):
Е^= Пн+Нз (4), где
Е^- емкость рынка недвижимости в регионе в анализируемом периоде;
ЛНз- изменение объемом незавершенного строительства.
Таким образом, обобщенная формула емкости рынка недвижимости в регионе за определенный период может быть представлена следующим образом (5):
Е^= Кн+Нскн+( Жн^г+Жн^+Нз (5), где
Кн- объем коммерческой недвижимости.
Приведем пример расчета по данной формуле для Ставропольского края (табл. 1).
B. Метод на основе доли расходов на покупку недвижимости в потребительских расходах.
В 2011 году структуре расходов жителей края расходы на приобретение недвижимости составляют 1,0% (табл. 2).
Таблица 1
Емкость рынка недвижимости в Ставропольском крае, тыс.м2
Таблица 2
Удельный вес в структуре расходов населения субъектов Южного и Северо-Кавказского федеральных округов
В 2011 году в Ставропольском крае совокупные расходы населения составили 558658,7 млн.руб., из них на покупку недвижимости было израсходовано 5586,6 млн.руб. При суммарном уровне доходов населением края в 482803,4 млн.руб. и четырехкратном превышении аналогичных показателей у Российской Федерации в целом отмечается высокий потенциал для роста удельного веса данных расходов.
При подобных расходах на недвижимость в Ставропольском крае ежегодно должно покупаться от 232,8 тыс.м2 (29606 руб. за 1м2 на первичном рынке -по данным Росстата) до 191,5 тыс. м2 (по Постановлению администрации г. Ставрополя от 25.01.2012 N 151 «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на первый квартал 2012 года в городе Ставрополе» - 24000 руб.).
В Ставропольском крае в 2011 году средняя цена за 1м2 составила 29606 и 27859 руб. на первичном и
Показатели 2000 2005 2012
ППпп 49336,2 53839,2 60756,6
Кн+ Нскн+ ЖНоог 2589,6 3407 8256,3
ЖНнас 529 444 460
Нз 561 548 281,9
Пн 668 701 1267
ЕН 3679,6 4399 8998,2
Ен 50004 54540 62024
Авторск. расчеты по данным Росстата.
на приобретение^ недвижимости
РФ, ЮФО, СКФО 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*
Российская Федерация 1,2 2,5 3,3 3,9 4,7 2,9 3,4 4,0 4,2
ЮФО (в границах до 2010 года) 0,5 1,2 1,3 1,5 2 0,9
ЮФО (в границах 2010 года) 1,5 1,7 1,9 2,6 1,1 1,2 1,6 1,8
Республика Адыгея 0,1 0,7 1,8 1,5 1,2 0,2 0,3 0,9 1,0
Республика Калмыкия 0 0,4 0,6 0,7 3 1,4 1 2,3 2,3
Краснодарский край 0,5 1,8 1,9 2,1 3,6 1,6 1,7 2,2 2,3
Астраханская область 0,2 0,8 0,9 1,3 1,1 0,3 0,4 0,4 0,5
Волгоградская область 0,5 1,1 1,3 1,5 1,8 0,6 0,7 0,9 1,0
Ростовская область 0,8 1,8 2 2 2,4 1,1 1 1,3 1,3
СКФО 0,5 0,5 0,6 0,7 0,5 0,5 0,5 0,6
Республика Дагестан 0 0,1 0,3 0,3 0,4 0,3 0,3 0,3 0,3
Республика Ингушетия 0 0 0 0 0 0 0,1 0,1 0,1
Кабардино- Балкарская Республика 0,1 0,2 0,2 0,1 0,1 0,1 0,2 0,2 0,2
Карачаево- Черкесская Республика 0,5 0,2 0,2 0,4 0,5 0,3 0,3 0,4 0,4
Республика Северная Осетия -Алания 0 0,4 0,2 0,5 0,4 0,2 0,1 0,1 0,1
Чеченская Республика - - - - - 0,1 0,2 0,2
Ставропольский край 0,7 0,9 0,84 1,1 1,4 0,8 1,2 1,0 1,0
*- оценочные данные
Авторск. обобщение по данным Росстата.
вторичном рынках жилой недвижимости соответственно.
При этом цены на вновь вводимую жилплощадь опережали средние по стране, а на вторичном рынке -отставали. Так, по сравнению с 2о0о годом цены выросли в 5,64 и 7,02 раза (для сравнения в среднем по Российской Федерации аналогичный показатель составил 5,03 и 7,32 раза). Указанные значения оказывают существенное влияние на величину спроса на рынке недвижимости в регионе.
Таким образом, с использованием различных подходов, были получены данные емкости рынка недвижимости в регионе, что подтверждает валидность их применения. Проведенные расчеты, а также апробированный методический инструментарий, позволяют прогнозировать основные тренды развития регионального рынка недвижимости на ближайшие годы.
Список литературы:
1. Новосёлова Н.Н. Основные параметры функционирования региональной экономики//Бизнес в законе. - 2011. - №4. - С. 328-331.
2. Новосёлова Н.Н. Определение приоритетных направлений региональной системы стратегического менеджмента//^^. - 2011. -№2. - С. 88-91.
3. Гочияева Л.А. Выявление перспектив и направлений развития регионального рынка недвижимости//Бизнес в законе. - 2012. - №6. - 0,5 п.л.
Reference list:
1. Novosyolova N. N. Key parameters of regional economy functioning //Business in law. - 2011 . - No. 4. - Page 328-331.
2. Novosyolova N. N. Definition of the priority directions of regional system of strategic management//Kant. - 2011 . -№2. - Page 88-91.
3. Gochiyaeva L.A. Identification of prospects and the directions of development of the regional market of real estate// Business in law. - 2012 . - No. 6.
ОТЗЫВ
на статью Муковой А.П., Гочияевой Л.А. «Направления совершенствования управления региональным рынком недвижимости»
Повышение обеспеченности населения качественным и доступным жильем основано на систематическом мониторинге, анализе и прогнозировании состояния рынка недвижимости, которое в значительной степени определяется тенденциями и условиями развития регионального рынка недвижимости. Совершенствование деятельности в области операций с недвижимостью способствует как количественному и качественному повышению уровня обеспеченности жильем, так и росту эффективности использования жилой и коммерческой недвижимости, что, в конечном итоге, способствует стабилизации социально-экономического развития региона и страны в целом.
Справедлив вывод авторов о том, что «...значение рынка недвижимости в региональном развитии заключается в создании материальной платформы для эффективного функционирования хозяйствующих субъектов, повышении уровня доходов, поступающих в бюджет от операций на рынке недвижимости (купли-продажи, аренды) и др.».
В этой связи, статья может быть рекомендована для опубликования в журнале «Бизнес в законе».
Зав. кафедрой Экономики и управления на предприятии филиала ФГАОУ ВПО «Северо-Кавказский федеральный университет» в г. Пятигорске, д.э.н.
Н.Н. Новоселова
