CC BY
520
Многоквартирный дом: особенности учета
В.А. Межецкая
заместитель генерального директора ОАО «Центр муниципальной экономики»
Н.В. Габрусь
специалист ОАО «Центр муниципальной экономики»
Если до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации учету подлежал жилищный фонд, к которому отнесены жилые помещения многоквартирных домов, то теперь актуальным становится учет многоквартирного дома в целом.
Жилищный фонд и многоквартирный дом
Целью учета жилищного фонда является необходимость контроля1 за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, являющихся составной частью жилищного фонда, установленным требованиям. При этом в соответствии с частью 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Многоквартирный дом - это не только совокупность жилых помещений любых форм собственности, но и нежилые помещения, а также элементы общего имущества. Необходимость учета многоквартирного дома вызвана тем, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом (ст. 161 ЖК РФ).
Государственный учет жилищного фонда
В соответствии со статьей 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации. В настоящее время действует постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - постановление № 1301). Согласно указанному постановлению установлены следующие формы государственного учета жилищного фонда:
• государственный технический учет,
• государственный статистический учет,
• бухгалтерский учет.
Государственный технический учет
В соответствии со статьей 19 ЖК РФ «государственный учет должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям)».
1 Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (статья 20 ЖК РФ). В настоящее время действует постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1086 «О Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» в части, не противоречащей ЖК РФ.
Технический учет жилищного фонда осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (БТИ)2, которых на сегодняшний день насчитывается около 600.
Одним из обязательных документов, который оформляют эти организации, является технический паспорт жилого помещения. Его форма установлена Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года № 37.
В соответствии с пунктом 9 постановления № 1301 данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:
• при составлении государственной статистической отчетности по жилищному фонду;
• при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• при вводе в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;
• при определении технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;
• при регистрации товариществ собственников жилья (ТСЖ);
• при присвоении кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере;
• при исчислении и контроле базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере.
Государственный статистический учет
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики (Росстат) и ее территориальными органами. Учет осуществляется на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным
фондом с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. При составлении показателей официального статистического учета используются показатели государственного технического учета.
Постановлениями Федеральной службы государственной статистики от 16 июня 2006 года № 20, от 29 декабря 2006 года № 88 и от 25 октября 2007 года № 66 утверждены формы, в соответствии с которыми осуществляется статистический учет жилищного фонда.
Организации технического учета и технической инвентаризации отчитываются по форме федерального государственного статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде» до 25 февраля года, следующего за отчетным. Органы местного самоуправления должны предоставлять отчет по форме № 4-жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений» до 25 апреля года, следующего за отчетным, и по форме № 1-МО «Сведения об обеспеченности муниципальных образований объектами торговли и социальной сферы» до 1 июня года, следующего за отчетным.
Ежегодно до 22 января юридические лица - собственники жилищного фонда, организации, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, должны отчитываться по форме № 1-КР «Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда».
Необходимо отметить, что в настоящее время происходит постепенное приведение статистических форм в соответствие с ЖК РФ, так как многие формы учета жилищного фонда требуют серьезной переработки.
Бухгалтерский учет
Может ли сегодня существовать такое понятие, как «бухгалтерский учет жилищного фонда»? Такого понятия быть не может, поскольку жилищный фонд - это совокуп-
2 В соответствии с пунктом 3 Положения о государственном учете жилищного фонда, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301.
ность жилых помещений различных форм собственности. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» объектом бухгалтерского учета является имущество организаций. В соответствии с ПБУ 6/01, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации (Минфин России) от 30 марта 2001 года № 26н единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Самостоятельными объектами недвижимости в многоквартирных домах являются только квартиры, комнаты в коммунальных квартирах и нежилые помещения, которые в соответствии с ПБУ 6/01 являются инвентарным объектом и должны учитываться у организаций - собственников этих помещений.
Этот вывод подтверждается официальными разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России). Так, согласно письму этого министерства от 20 декабря 2006 года № 14316-РМ/07 учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и (или) бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным. Многоквартирные дома, помещения в которых принадлежат двум и более собственникам, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра учета муниципального имущества и из состава муниципальной казны. В этом письме содержится еще один вывод, который, по нашему мнению, не совсем корректен: «В указанных многоквартирных домах только жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть объектом бухгалтерского учета муниципальных организаций (при закреплении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), объектом учета муниципального имущества и состоять в муниципальной казне (при отсутствии закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления)». Поскольку жилые и нежи-
лые помещения должны учитываться у собственников, кем в данном случае муниципальные унитарные предприятия не являются, помещения не могут быть объектом бухгалтерского учета в указанных предприятиях.
Таким образом, если мы говорим о жилищном фонде, то сегодня понятие финансового, или бухгалтерского, учета применимо только к имуществу юридических лиц, которые должны учитывать его у себя на балансе.
Поскольку закрепление за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не соответствует нормам ЖК РФ, руководитель предприятия вправе обратиться в комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) для решения вопроса о передаче муниципального жилья в муниципальную казну. КУМИ со своей стороны должен издать соответствующее распоряжение. Порядок списания с баланса унитарных предприятий и учреждений муниципального имущества будет следующим:
• оформление акта инвентаризации жилых помещений;
• получение распоряжения КУМИ об изъятии муниципальных жилых помещений;
• оформление приказа руководителя унитарного предприятия о снятии с баланса жилых помещений в связи с необходимостью приведения имущественных отношений по владению муниципальными жилыми помещениями в соответствие с нормами жилищного законодательства;
• оформление акта приема-передачи основных средств по форме № ОС-1а, утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 21 января 2003 года № 7; вместе с актом органам местного самоуправления передаются инвентарные карточки учета объектов основных средств по форме № ОС-6.
Если же КУМИ не издает соответствующее распоряжение, муниципальное унитарное предприятие или учреждение вправе отказаться от имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, на основании статей 235 и 236
Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Для этого руководитель предприятия издает соответствующий приказ и направляет в КУМИ уведомление об отказе от имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, и о снятии с баланса объектов жилищного фонда.
Согласно статье 15 ЖК РФ объектом жилищных прав является жилое помещение, а не многоквартирный дом. Следовательно, все жилые помещения должны учитываться собственниками, которыми являются физические (юридические) лица и муниципальные образования. Общее имущество многоквартирных домов находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому оно также не может находиться на балансе жилищных организаций. Таким образом, многоквартирные дома как объекты недвижимого имущества должны быть списаны с баланса муниципальных унитарных предприятий.
В соответствии с Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрена передача права владения, пользования и распоряжения отдельными жилыми помещениями к гражданину. Несмотря на это, на практике нередко возникает ситуация, когда многоквартирный дом с приватизированными квартирами продолжает числиться на балансе муниципальных жилищных организаций. В этом случае у организации-балансодержателя исключаются основания их учета на своем балансе в соответствии с нормами ПБУ 6/01. Кроме того, в соответствии с письмом Минрегиона России от 20 декабря 2006 года № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены
на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Порядок изъятия дома, находящегося на правах хозяйственного ведения или оперативного управления у муниципального унитарного предприятия (МУП) или муниципального учреждения (МУ), в связи с прекращением прав на него органа местного самоуправления, выборе способа управления и передачей дома в управление собственникам или уполномоченным ими лицам следующий:
• снятие с балансового учета в МУП (МУ) и передача КУМИ;
• принятие к балансовому учету в муниципальной казне (МК) органом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ).
В соответствие со статьей 15 ЖК РФ учет дома в КУМИ приводится:
• в реестре муниципальной собственности;
• в бухгалтерском учете КУМИ.
Следует отметить, что в муниципальном
образовании должен быть утвержден нормативный акт, регламентирующий ведение реестра муниципальной собственности. Лица, имеющие право на внесение изменений в реестр и необходимые основания для внесения в него изменений, должны быть определены в этом документе на местном уровне. Конечно, следует учитывать, что Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» отнес вопросы установления порядка учета муниципального имущества на федеральный уровень. В соответствии с пунктом 6 статьи 50 указанного закона такой порядок должен устанавливаться федеральным законом. Однако до его принятия следует руководствоваться действующими документами муниципалитета при учете муниципального имущества.
Процедура внесения изменений в реестр муниципальной собственности должна быть продолжена при передаче многоквартирного дома в управление (ТСЖ, управляющей организации, собственникам помещений). Таким образом, реестр муниципальной собственности в части учета жилищного фонда будет постепенно приводиться в соответствие с существующим законодатель-
ством, то есть к учету муниципального имущества, а не многоквартирных домов.
Кроме того, в связи с передачей дома в управление собственникам или уполномоченным ими лицам из реестра муниципальной собственности могут быть исключены помещения, не являющиеся муниципальной собственностью. Следовательно, внесение изменений в реестр муниципальной собственности предполагает следующие действия:
• исключение из реестра муниципальной собственности переданного в управление дома как объекта учета;
• включение в реестр муниципальной собственности муниципальных помещений как объектов учета.
Приведение бухгалтерского учета в соответствие со статьей 15 ЖК РФ у муниципальных балансодержателей предполагает следующие действия:
• снятие с балансового учета дома как объекта учета;
• расчет стоимости муниципальных помещений, если они имеются в составе переданного в управление дома;
• принятие к учету муниципальных помещений по рассчитанной стоимости.
С 1 января 2006 года порядок бухгалтерского учета имущества бюджетных организаций регулируется приказом Министерства финансов Российской Федерации от 26 февраля 2006 года № 25н «Об утверждении Инструкции по бюджетному учету». В соответствии с этой Инструкцией бюджетный учет имущества муниципальной казны должен вести орган местного самоуправления (ОМС), а для учета объектов основных средств предназначен счет 010100000 «Основные средства», где отражаются данные о стоимости, износе, приобретении и выбытии объектов имущества казны по правилам, установленным Инструкцией по бюджетному учету.
В случае отсутствия льгот по налогу на имущество на региональном уровне объекты муниципальной казны, учитываемые на счете 010000000 в качестве основных средств, будут являться объектом налогообложения налогом на имущество организаций у ОМС, на который возложены функ-
ции управления и распоряжения муниципальным имуществом.
В случае когда за органами местного самоуправления право муниципальной собственности на объекты недвижимости не зарегистрировано, их следует производить на соответствующих субсчетах аналитического учета 010601000 «Вложения в нефинансовые активы» (Письмо Минфина России от 6 февраля 2006 года № 02-14-10а/239).
Позиция Минфина России не является бесспорной. Возлагая на ОМС, осуществляющий управление муниципальным имуществом, обязанность ведения бухгалтерского учета казны, Минфин России тем самым возлагает на него обязанность, не установленную законом и нормативными правовыми актами. Хотелось бы отметить, что акты ОМС о порядке управления муниципальной казной, которые принимались до принятия Минфином России соответствующих инструкций, отражали несколько иной подход к учету имущества казны. Для этого формировался реестр, в котором отражался учет имущества, сгруппированного по разделам с указанием ряда характеристик. Таким образом, в настоящее время вопрос о необходимости ведения бухгалтерского учета муниципальных жилых помещений в казне остается открытым.
Учет многоквартирного дома как объекта управления
Как уже отмечалось, многоквартирный дом не является самостоятельным объектом жилищных прав. Деятельность ТСЖ и управляющих организаций заключается в управлении многоквартирным домом и предоставлении коммунальных и жилищных услуг. При этом на балансе этих организаций не могут находиться жилые и нежилые помещения, а также общее имущество многоквартирного дома. Следовательно, ни ТСЖ, ни управляющая организация не будут являться плательщиками налога на имущество и земельного налога. Мнение Минфина России по этому вопросу аналогично: ни ТСЖ, ни муниципальные организации не должны учитывать на балансе жи-
лые помещения, находящиеся в частной собственности, а также общее имущество (письма Минфина России от 25 марта
2005 года № 03-06-01-04/172, от 1 февраля
2006 года № 03-06-01-04/08, от 10 августа 2006 года № 03-06-01-04/158). Однако такое имущество допускается учитывать на забалансовых счетах. По нашему мнению, вести забалансовый учет общего имущества целесообразно, если предполагается передавать указанное имущество в пользование третьим лицам по гражданско-правовым договорам.
Введение Жилищным кодексом Российской Федерации нового объекта управления, в качестве которого выступает многоквартирный дом и, в частности общее имущество в этом доме, приводит к необходимости рассмотрения особенностей правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Состав общего имущества
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. По общему правилу доля в праве на общее имущество дома (доля участия) пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК РФ), если до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением не установили иное правило (статья 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Состав общего имущества собственников многоквартирного дома определяется в соответствии со статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года
№ 491. Необходимо отметить, что установленный Правилами перечень общего имущества является открытым и для отнесения того или иного помещения к общему имуществу важно учитывать следующие критерии:
• помещения не должны являться частями квартир;
• они должны предназначаться для обслуживания более одного помещения в доме.
В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации № 491 состав общего имущества определяется:
• собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
• органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
• органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.
Органы местного самоуправления вправе направлять запросы о принадлежности отдельных элементов к общему имуществу в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, территориальные органы Федеральной регистрационной службы3, орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного ка-дастра4, и в органы по государственному учету объектов недвижимого имущества5.
Регистрация права общей долевой
собственности
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право
3 Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы».
4 Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
5 Постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».
собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
При внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведений о жилом или нежилом помещении также указываются сведения о составе общего имущества.
В случаях когда объект общего имущества передается в пользование (например в аренду) какому-либо лицу или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается, при возведении нового объекта общего имущества необходима государственная регистрация прав на указанный объект. Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, установлен Инструкцией «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 года № 29 (далее - Инструкция).
Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности в регистрирующий орган могут предоставлять следующие лица:
1) собственники помещений в многоквартирном доме;
2) представители собственников помещений в многоквартирном доме (уполномоченные доверенностями, решением общего собрания собственников, на ином законном основании);
3) председатель и (или) иной член правления ТСЖ по поручению общего собрания членов ТСЖ.
Вместе с заявлением в регистрирующий орган предоставляются (п. 7 Инструкции):
• документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации);
• планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;
• согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости;
• соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.
Внесение в ЕГРП размера долей в праве общей долевой собственности на объект
недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении общего собрания собственников на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 15 Закона о введении в действие ЖК РФ, ст. 245 ГК РФ).
Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Такие сведения включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него в соответствии с пунктом 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219.
Таким образом, сведения о правах на объекты общего имущества в многоквартирных домах будут формироваться постепенно, путем внесения записей в ЕГРП в случаях, установленных законодательством.
Технический учет многоквартирного дома
Как уже отмечалось, статьей 19 ЖК РФ предусмотрен государственный учет жилищного фонда, который подразумевает в том числе оформление технических паспортов жилых помещений. Необходимо отметить, что законодательством не затронут вопрос отдельной паспортизации общего имущества дома. При смене управляющей организации целесообразно составлять документ, который в деталях описывал бы состав общего имущества (акт состояния общего имущества). В настоящее время основой такого документа могут стать документы технической инвентаризации (технический паспорт дома).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 Министерству экономического раз-
вития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) было поручено утвердить до 1 октября 2006 года порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества. Но пока такой документ не принят.
Ранее распоряжением Правительства Российской Федерации от 6 июня 2005 года № 722-р был утвержден План подготовки проектов постановлений Правительства Российской Федерации, необходимых для реализации Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанным распоряжением Минэкономразвития России было поручено подготовить проект постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в нормативные правовые акты о государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов недвижимости в жилищной сфере, включая форму технического паспорта жилого помещения.
Вместе с тем ЖК РФ, иные федеральные законы, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, и иные нормативные правовые акты Российской Федерации не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действия по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Минэкономразвития России. При отсутствии утвержденного порядка определения состава общего имущества, а также формы документа технического учета общего имущества указанный учет осуществляется в том объеме, который фактически возможен на практике.
В соответствии с пунктом 24 постановления Правительства Российской Федерации № 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя:
• документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
• документы (акты) о приемке результатов работ;
• акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и не-несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
• инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утверждено приказом Минре-гиона России от 1 июня 2007 года № 45.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включены:
• копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
• выписка из ЕГРП, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
• заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации
формы градостроительного плана земельного участка);
• документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
• проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
• иные, связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
К иным документам можно отнести перечень документации, указанный в пунктах
1.5.1-1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170. При этом необходимо учитывать, что названные Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда имеют рекомендательный характер.
К технической документации длительного хранения указанные Правила относят:
• акты приемки жилых домов от строительных организаций;
• схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и т. д. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
• паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
• паспорта лифтового хозяйства;
• паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
• исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
В документацию, заменяемую в связи с истечением срока ее действия, входят:
• сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
• акты технических осмотров;
• журналы заявок жителей;
• протоколы измерения сопротивления электросетей;
• протоколы измерения вентиляции.
Пункт 1.6 Правил и норм технической
эксплуатации жилищного фонда обязывает собственников жилищного фонда или их уполномоченных лиц своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства, с корректировкой технического паспорта на дом, строения и земельный участок.
В зависимости от способа управления многоквартирным домом обязанность по хранению технической документации на дом лежит на управляющей организации, товариществе собственников жилья (жилищном кооперативе, жилищно-строительном кооперативе), собственниках помещений в доме6.
Данные, которые представляют организации технического учета и технической инвентаризации, содержат далеко не всю информацию, необходимую для оценки состояния общего имущества при выборе способа управления многоквартирным домом7.
Таким образом, в настоящее время существует проблема отсутствия технического учета общего имущества многоквартирного дома. Частично указанная проблема решена с принятием Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного до-ма8. В соответствии с пунктом 4 указанного Положения в Инструкцию включаются реко-
мендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. Инструкция содержит общую характеристику многоквартирного дома, и соответственно состав и характеристику общего имущества. Вместе с тем разработка и ведение инструкций по эксплуатации многоквартирных домов распространяются на многоквартирные дома, разрешение на эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.
Следовательно, до принятия соответствующего нормативного правового акта, которым будет утверждена единая форма документа технического учета жилищного фонда, содержащая сведения о состоянии общего имущества, с учетом того, что законодательство Российской Федерации не ставит право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, технический учет общего имущества в полном объеме не проводится.
Финансовый учет многоквартирного дома
Как уже отмечалось, в силу того, что жилые (нежилые) помещения, а также общее имущество должны учитываться, у собственников жилья, управляющей компании или ТСЖ отсутствует необходимость вести бухгалтерский учет по такому имуществу.
6 Часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14313-РМ/07.
7 В соответствии с пунктом 15 постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» порядок доступа и выдачи информации из архивов БТИ определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
8 Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома утверждено приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 года № 45.
Вместе с тем одной из функций управляющей организации или ТСЖ в зависимости от выбора способа управления многоквартирным домом является контроль за надлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома.
Отчетная информация товарищества собственников жилья, управляющей организации должна включать сведения о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также сведения о выявленных нарушениях при выполнении работ и оказании услуг и т. д. Управляющие организации должны вести раздельный учет расходов и доходов по каждому многоквартирному дому, находящемуся у них в управлении.
Отчетная информация, предоставляемая собственникам конкретного дома, может отражаться в форме лицевого счета многоквартирного дома. Лицевой счет многоквартирного дома составляется на основании данных первичной бухгалтерской отчетности ТСЖ или управляющих организаций, а также данных технической документации. В лицевом счете многоквартирного дома рекомендуется отражать информацию о доходах и расходах на содержание
многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей содержания и пользования общим имуществом в многоквартирном доме. В случае формирования собственниками помещений в многоквартирном доме специальных фондов (резервный, на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования) в лицевом счете многоквартирного дома рекомендуется отражать сведения о состоянии этих фондов: перечень специальных фондов, источники поступлений в специальные фонды, направления использования средств из фондов и остаток средств на конец отчетного периода. Информация о состоянии специальных фондов дает возможность планировать расходование средств из специальных фондов, контролировать расходование этих средств.
Таким образом, лицевой счет является одним из инструментов контроля и оценки эффективности деятельности управляющих организаций или ТСЖ по управлению многоквартирным домом и может использоваться в качестве инструмента для оценки «финансовой устойчивости» многоквартирного дома.
ЕП| ОАО “Центр муниципальной экономики” I§1 60 лет в сфере ЖКХ
Оказывает услуги по следующим направлениям:
Разработка программ комплексного развития и инвестиционных программ Нормативное обеспечение финансирования капитального ремонта домов Разработка и независимая экспертиза производственных программ Разработка нормативов потребления коммунальных услуг Расчет стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг Разработка критериев доступности коммунальных услуг Разработка экономических норм и нормативов
WWW.CNIS.RU
тел. (495) 544-37-88, 544-37-84
