CC BY
69
УДК 658. 87: 339.16 ББКУ9(2)30
МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ЛОТОВ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ АУКЦИОНОВ
С.С. Чирки на
Статья посвящена проблемам развития механизма земельных аукционов в России. Автором рассмотрена новая методика оценки земли, основанная на привлекательности земельных лотов. В статье автор дает подробное описание и последова тельность данной методики.
Ключевые слова: оценка земельных лотов, аукцион, методика оценки земли.
Обычная оценка объектов недвижимости, производимая оценщиками, обычно сводится в основном только к оценке объекта с точки зрения его стоимости. Разработанная автором методика позволяет не только оценить земельные лоты с точки зрения их привлекательности, но и разбить их на некоторые группы, которые позволяют охарактеризовать земельные участки с точки зрения их использования.
Сегодня, выставляя земельные участки на аукцион, уполномоченные органы прибегают лишь к помощи независимых оценщиков. Что не совсем эффективно при распоряжении земельными участками. Более правильным было бы пользоваться не только оценкой независимых агентств, но и самим инициаторам участвовать в оценке земли путем применения методики оценки земельных лотов при проведении аукционов. Данная методика позволяет намного качественнее принимать решения, связанные с продажей или арендой земельных ресурсов и в некотором случае позволяет предугадать возникшую потребность на рынке недвижимости. Она будет полезна не только продавцам земельных участков в лице уполномоченных органов, но и потенциальным инвесторам, которые хотят вложить средства в покупку и использование земельного участка. Схема методики формирования земельных лотов, выставляемых на аукцион, изображена на рис. 1.
Реформа земельного законодательства лишь только начинает приносить свои плоды, не всем на сегодняшний день земельным участкам присвоен даже кадастровый номер. Наши земельные ресурсы настолько велики, что, видимо, их количество порой не заставляет даже изучить потребность в них. Другими словами, государство не располагает полной информацией, касающейся своих земельных ресурсов. Соответственно, возникает ряд проблем, которые необходимо решать, и одним только введением процедуры аукционов их разрешить невозможно.
В самом начале в уполномоченные органы подаются заявки на приобретение земельных участков, количество которых не зависит не только от количества претендентов, но и от количества самих земельных участков. Естественно, что все зе-
мельные ресурсы на сегодняшний день не сформированы в готовые для продажи земельные участки. Поэтому необходимо изучать спрос на еще не сформированные для продажи земельные участки.
Затем организаторам торгов необходимо рассмотреть полученные заявки, и естественно, что желания претендентов на приобретение земли могут быть совершенно разными и в ряде случаев, без сомнения, должен последовать отказ в рассмотрении заявок.
Другие заявки следует принять к рассмотрению и, исходя, из потребностей претендентов, попытаться сформировать земельные лоты.
Формирование земельного лота заключается в формировании участков с определенной площадью, разрешенным использованием. Важным моментом при формировании земельного лота является форма предоставления земли: в аренду или в собственность. Необходимо принять решение, как поступить с каждым конкретным участком, от каких участков необходимо избавиться, продав их, а другие выгоднее сдать в аренду. Площадь, разрешенное использование и форма предоставления земли отчасти формируют стоимость земельного лота, но наиболее важными моментами, оказывающими влияние на стоимость лота, все-таки являются кадастровая, экономическая, инвестиционная, конкурентная привлекательность, а так же привлекательность застройки.
Итак, сформированный земельный лот выставляется на аукцион. В момент проведения аукциона становится ясно, правильно ли сформирован земельный лот и насколько точно определена его начальная цена.
Смысл торгов состоит в привлечении к ним заинтересованных и конкурирующих участников для получения лучших результатов, и поэтому аукцион, в котором участвовал только один человек, считается несостоявшимися.
Разработанная методика оценки земельных лотов (рис. 2) позволяет сформировать общее представление о земельных участках. На первом этапе методики сформированные земельные участки подвергаются процедуре кластерного анализа (рис. 3). Все расчеты мы предлагаем проводить в табличном
Рис. 1. Алгоритм работы методики по формированию земельных лотов, выставляемых на аукционе
Рис. 2. Методика оценки земельных лотов
Рис. 3. Алгоритм проведения кластерного анализа земельных участков
редакторе Microsoft Excel. Для проведения анализа необходимо построить матрицу исходных данных. По горизонтали откладываются ключевые количественные характеристики земельных участков, а по вертикали - номера земельных участков, затем данная матрица заполняется.
Поскольку показатели измерены в различных единицах, их необходимо масштабировать. В Excel для этого существует функция, которую надо применить к каждому из столбцов исходных данных, например:
=НОРМА ЛИЗ АЦИЯ(В4 : В 8 ;СРЗНАЧ(В4 : В 8) ; СТАНДОТКЛОН(В4:В8)) [3].
Затем заполняется весовая матрица показателей, характеризующая экономические показатели по степени важности. Веса мы определили с помощью экспертной оценки. Обратившись за помощью к десяти экспертам, мы попросили их про-ранжировать по значимости четыре показателя, характеризующие земельные участки. После чего мы провели статистическую обработку полученных данных и доказали достаточность выборки, в результате чего у нас получились следующие веса: площадь земельного участка - 0,24; первоначальный уровень инвестиций в освоение земельного участка - 0,16;
уровень арендной платы - 0,33; рентабельность использования участка - 0,27. Заполнив основные матрицы, можно непосредственно приступать к процедуре иерархической кластеризации объектов по принципу «ближайшего соседа». Вычисления взвешенных расстояния между векторами признаков земельных участков определяется по формуле, например: =(МУМНОЖ(МУМНОЖ((ИНДЕКС($Р$4 : $I$8 ;В 17 ;0)-HHflEKC($F$4:$I$8;C16;0));$B$ll:$E$14);TPAHC П(ИН flEKC($F$4 : $1$ 8 ;В 17 ;0)-ИНДЕКС($Р$4:$1$8;С16;0))))А0,5.
После ввода формулы нужно нажать клавишу F2 и затем сочетание клавиш Ctrl+Shift+Enter. Данную формулу необходимо копировать в смежные диапазоны в верхней треугольной части матрицы, отредактировать относительные ссылки функцией ИНДЕКС().
Далее переходим к кластеризации. Возвращаем наименьшее расстояние из полученной матрицы с помощью формулы: = МИН() и отыскиваем положение числа в матрице, оно соответствует некоторым объектам и они объединяются в один кластер. Аналогично происходит построение последующих матриц до тех пор, пока все объекты не кластеризуются.
Для построения «дендрограммы» необходимо создать сводную таблицу рядов данных, которая объединяет основные шаги построения матриц. Затем средствами «мастера диаграмм» строится точечная диаграмма. На ней невооруженным глазом становятся видны расстояния подобия между объектами классификации.
Кластерный анализ заканчивается выделением из совокупности объектов с близкими показателями в пространстве признаков. Это служит основой для принятия решений, связанных с мероприятиями по поводу продажи и аренды земли. В соответствии с полученной кластеризацией можно принимать решение по поводу продажи некоторых участков физическим или юридическим лицам, аренде или все-таки принадлежности к федеральной или муниципальной собственности.
Одного только кластерного анализа для принятия таких сложных решений недостаточно, и поэтому вторым этапом методики является оценка характеристик с помощью доверительных интервалов. Последовательность ее проведения представлена на рис. 4.
Интервальная оценка начинается с изучения характеристик земельных участков, затем основные характеристики оцениваются по разработанной шкале, числовые значения оценки обрабатываются с помощью математической модели, после чего полученные значения проходят статистическую обработку и заносятся в сравнительную таблицу (см. таблицу).
Данные сравнительной таблицы получены на основе доверительных интервалов для оценки математического ожидания
- сг . - а х - ґ—г= (а(х + ґ—т=, уп л/п
где і{а/- точность оценки; п - объем выборки; ґ - значение аргумента функции Лапласа Ф(0-
По доверительной вероятности 13 = 0,95 и числу степеней свободы к = п - 1 = 40-1 найдем значение Г =. 0,032 [1].
На основе полученных результатов принимается решение о том, как лучше поступить с земельным участком: продать его на аукционе, сдать в аренду или использовать государственными организациями.
Для того, чтобы детально рассмотреть, как действует данная методика, перейдем к апробации оценки земельных участков.
Нормальные интервалы изменения оценочных характеристик получились достаточно небольшими, это объясняется тем, что земельных участков очень много и многие из них очень близки по своим характеристикам, и если интервалы будут значительно больше, то в этот интервал попадут практически все земельные участки.
Если полученный показатель оценки меньше нижней границы, то оцениваемый лот следует отклонить. Превышение верхней границы не является основанием для отклонения, но и не служит величиной, к которой следует стремиться.
Но всегда необходимо помнить правило, что большую прибыль всегда сопровождает больший риск [2].
Рис. 4. Последовательность алгоритма интервальной оценки привлекательности земельного участка
Сопоставление интервальных оценок земельного участка
Характеристика земельного участка Нормальный интервал изменения оценочных характеристик Оцениваемый участок Попадание в интервал
Верхняя граница интервала Нижняя граница интервала
Кадастровая привлекательность 2,89 3,35 Расчетное значение +
Привлекательность застройки земельного участка 2,89 3,54 Расчетное значение +
Инвестиционная привлекательность 2,97 3,73 Расчетное значение +
Экономическая привлекательность 2,8 3,14 Расчетное значение +
Конкурентная привлекательность 2,97 3,37 Расчетное значение +
Литература
1. Гмурман, В.Н. Руководство к решению задач по теории вероятности и математической статистике: учеб. пособие для студентов вузов / В.Н. Гмурман. - 5-е изд., стер. - М.: Высш. шк., 2001. - 400 с.
2. Тракторов, Г.А. Финансовая среда предпринимательства и предпринимательские риски:
учеб. пособие / Г.А. Тракторов, ЕМ. Григорьева. -М.: Финансы и статистика, 2008. - 256 с.
3. Шепелев, КГ. Математические модели и методы управления строительством: учеб. пособие для самостоятельной работы студентов / И.Г Шепелев. - 2-е изд., перераб. и доп. - Челябинск : Изд. ЮУрГУ, 2004. - 400 с.
Поступила в редакцию 4 марта 2009 г.
Чиркина Светлана Сергеевна. Аспирант очной формы обучения кафедры экономики, управления и инвестиций Южно-Уральского государственного университета, г. Челябинск. Область научных интересов - региональная экономическая система земельной собственности.
Chirkina Svetlana Sergeevna is post-graduate full-time student of the Economics Management and Investments Department of South Ural State University, Chelyabinsk. Research Interests: regional economic system of land property.
Tel: (8-812)297-82-40.
E-mail: chirkin84@mail.ru
