CC BY
262
удк 338.4
О.В. Петренева, В.О. Пикулева
ПНИПУ
МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО
ФОНДА ГОРОДА
Рассматривается актуальность и причины реконструкции жилых зданий. Сделана попытка ответить на вопрос: что экономически эффективнее — новое строительство или реконструкция жилых зданий. Выбрана методика расчета эффективности реконструкции жилых зданий.
Ключевые слова: реконструкция, сметная стоимость, экономический эффект, стоимость жизненного цикла здания, экспресс-метод, условный (удельный) эффект на 1 м2 общей площади квартир
Актуальность исследования. Потребность людей в комфортном и удобном жилье была и остается очень высокой. в настоящее время в городах возводятся новые микрорайоны и целые кварталы современных жилых зданий.
При большом объеме жилищного строительства спрос на жилье остается стабильно высоким и цена его постоянно повышается. Плотность современной городской застройки не во всех районах одинакова и не всегда имеются свободные участки земли под новую жилую застройку, особенно в центральных районах городов. кроме того, во многих городах сохранились культурно-исторические центры, которые создают исторический облик города, поэтому новое строительство не всегда возможно.
учитывая срок эксплуатации, а также моральный и физический износ, многие жилые здания, расположенные в исторических районах городов, приходят в негодность. Соответственно, в подобных случаях часто встает вопрос о реконструкции существующих жилых, общественных и производственных зданий [1—12].
Приведение существующего, но морально и физически устаревшего жилищного фонда в соответствие с техническими, социальными и санитарными нормами, а также со стандартами и условиями проживания является целью реконструкции [13—24]. кроме того, проведение реконструкции путем надстройки дополнительных этажей, устройства мансард или строительство пристроек позволяет в случае технической возможности и социальной необходимости увеличить количество общей жилой площади реконструируемых домов и повысить их комфортность [1].
особенно популярным и выгодным с точки зрения плотности застройки и экономии стоимости земельного участка является такой метод реконструкции, как надстройка мансардного этажа, который может быть использован как под жилые, так и под общественные, административные и служебные помещения. По существующей статистике и мнению проектировщиков, надстройка мансардного этажа увеличивает полезную площадь здания на 10...40 %, а стои-
мость одного квадратного метра площади помещения в мансарде на 30...50 % дешевле по сравнению со стоимостью одного квадратного метра помещения при новом строительстве.
таким образом, при надстройке мансардного этажа уменьшается себестоимость реконструкции отдельного жилого дома; средняя экономия затрат на реконструкцию одного квадратного метра общей площади составляет 25...28 % по сравнению со стоимостью одного квадратного метра при новом строительстве. При реконструкции комплекса зданий в некоторых случаях снижение себестоимости одного квадратного метра составляет около 40 % себестоимости нового строительства комплекса зданий [9].
реконструкция является сложным организационно-техническим и экономичным процессом, который требует немалых инвестиционных вложений. в связи с этим перед любым инвестором — будь то федеральные, региональные или муниципальные органы или крупные финансовые структуры либо частные инвесторы, встает ряд очень важных вопросов: выгодны ли инвестиционные вложения в реконструкцию; какой будет экономический и социальный эффект от проводимой реконструкции и что выгоднее — новое строительство или реконструкция?
ответы на эти важнейшие вопросы могут дать только технико-экономические расчеты целесообразности, необходимости и эффективности реконструкции, которые должны выполняться индивидуально для каждого конкретного жилого, общественного или производственного здания.
невозможно приступать к выполнению расчетов экономической эффективности реконструкции не определив величину затрат, т.е. сметную стоимость реконструкции. определение сметной стоимости реконструкции зданий — весьма сложная задача, имеющая особенности, связанные с организационно-технологическими и проектными решениями. Прежде всего, это индивидуальность объемно-планировочных и конструктивных решений реконструируемых зданий.
Стоимость реконструкции каждого здания определяется индивидуально. она может быть определена путем составления сметных расчетов на основании проектных данных, а также на основе норм и расценок действующей сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве (СнБ-2001 в ред. 2014 г.), в составе которой существует сборник сметных норм (гЭСн-2001) и Федеральных единичных расценок (ФЕр-2001) № 46 «работы по реконструкции зданий и сооружений», содержащий довольно большой перечень работ, производимых при реконструкции зданий [4].
но, учитывая индивидуальность реконструкции каждого отдельного объекта, далеко не всегда на соответствующую конкретную работу существует аналогичная норма или расценка. в подобных случаях часто приходится разрабатывать индивидуальную норму или расценку либо принимать норму или расценку существующего в базе аналога, что искажает сметную стоимость и недостоверно отражает затраты ресурсов.
в подавляющем большинстве случаев реконструкция производится в стесненных условиях как внутри здания, так и на строительной площадке. С этой целью разработаны и применяются повышающие коэффициенты «стес-
ненности»; также в процессе реконструкции выполняется большое количество работ, аналогичных технологическим процессам нового строительства.
в случаях, когда в сметные расчеты включаются подобные работы, к ним тоже разработаны соответствующие повышающие коэффициенты. Не всегда элементы и конструкции реконструируемых зданий и сооружений доступны для тщательного обследования, поэтому при демонтаже зданий довольно часто возникают непредусмотренные работы, например по замене, усилению или закреплению конструкций, что приводит к дополнительным непредвиденным затратам, которые могут составлять в общей структуре затрат рабочего времени до 8 %.
в условиях реконструкции часто сложно, а иногда и нет возможности использовать типовые технологические карты или конструктивные элементы либо промышленные методы производства работ. нередки ситуации, когда существующая сеть инженерных подземных коммуникаций находится в таком состоянии, что использование землеройной техники с полной производительностью затруднительно. Это осложняет технологию производства работ, снижая тем самым степень механизации земляных работ.
кроме вышеперечисленных сложностей при реконструкции в связи с изменением объемно-планировочных решений, также часто возникает необходимость демонтажа существующих частей зданий. Работы по усилению конструкций и демонтажным работам всегда сопровождаются комплексом работ по обеспечению устойчивости сохраняемых частей зданий и усиливаемых конструкций. Такие работы чаще выполняются в условиях частично существующего здания, что затрудняет их механизацию, создает сложности с размещением строительных кранов и другой крупногабаритной строительной техники.
В подобных случаях чаще всего используются простейшие монтажные приспособления, например полиспасты, домкраты, лебедки, тали, монтажные балки. Использование таких монтажных приспособлений приводит к повышенной трудоемкости работ и непроизводительным затратам труда при организации рабочих мест. кроме того, сметчики с целью достоверности определения сметной стоимости вынуждены исключать из сметных норм некоторые предусмотренные нормами строительные машины и механизмы или менять их на другие, что приводит к значительному усложнению работ, влияет на трудоемкость и стоимость.
в связи с этим, на конкретных работах по сравнению с новым строительством выработка на одного работающего при реконструкции обычно снижается на 20...35 %, удельный вес заработной платы повышается на 30...45 %, эксплуатационные расходы на средства механизации увеличиваются в 1,5...2,5 раза, удельная себестоимость некоторых видов работ повышается на 15 % [5].
таким образом, прежде чем выполнять расчеты эффективности реконструкции следует тщательно определить сметную стоимость реконструкции точно в соответствии с проектным решением.
в данной статье рассматривается методика расчета эффективности реконструкции жилых зданий. Чтобы правильно оценить целесообразность и эффективность реконструкции многоквартирных жилых зданий существующего жилищного фонда, необходимо рассмотреть два основных момента:
1) определить относительную (сравнительную) эффективность реконструкции по сравнению с новым строительством;
2) определить экономическую эффективность инвестированного капитала для конкретного строительного объекта.
для этого рекомендуется применять последовательное использование двух методов расчетов: народно-хозяйственную эффективность и финансовую эффективность [1].
концепция показателей народно-хозяйственной или абсолютной экономической эффективности дает возможность получить совокупную оценку экономической эффективности с учетом всех затрат, объединяющих социальные мероприятия и социальные последствия для общества в целом [11].
Применение данных показателей основывается на определении полной экономической эффективности реконструкции жилого здания и показывает соотношение всего комплекса затрат, связанных с реконструкцией, а также результатов, которые получены в итоге выполнения всех строительно-монтажных работ по реконструкции данного здания.
Альтернативой реконструкции ветхого жилья является снос и строительство нового здания на освободившейся территории. в этом случае желательно проводить расчеты сравнительной экономической эффективности. Экономическую эффективность реконструкции рассчитывают в сравнении с новым строительством.
оценка экономической эффективности производится для домов, которые подходят по техническому состоянию под реконструкцию. для этого необходимо произвести техническое обследование здания, по результатам которого должны быть даны обоснованные рекомендации о необходимости проведения реконструкции.
оценка будущих затрат и результатов реконструкции осуществляется в пределах расчетного периода или горизонта расчета.
главными задачами определения эффективности реконструкции являются определение экономического эффекта путем сопоставления будущих затрат и результатов на реализацию проекта, а затем приведение предстоящих в разное время расходов и доходов к условиям соответствия их экономической значимости.
чтобы произвести общую оценку народно-хозяйственной эффективности реконструкции домов независимо от уровня (федеральный, региональный или городской) необходимо сделать сравнительный анализ затрат на реконструкцию и на новое строительство. затем сравнить достигнутые финансовые, технические, архитектурно-строительные, эстетические и социальные результаты в обоих случаях.
При разработке важнейших стратегических направлений в отношении морально и физически устаревшего жилья можно применить методику, с помощью которой рассчитывается условный или оценочный экономический эффект.
При использовании данной методики исходят из следующих основных положений.
1. Для сравнения реконструируемых домов с новым строительством отбираются эталонные объекты. При сравнении необходимо соблюдать условие сопоставимости сравниваемых объектов. Реконструированные и новые жилые дома сравниваются по категории. в результате выполнения всех видов рекон-струкционных работ должны быть получены сопоставимые экономический и социальный эффекты.
2. Эффективность реконструкции новых жилых объектов, строящихся на площадках, которые освободились в результате сноса старого ветхого жилья, определяется заранее.
3. Расчет объема капитальных вложений учитывает весь объем затрат, которые направлены на улучшение комфортности жилья. Например, устройство дополнительных инженерных коммуникаций и замена устаревшего оборудования, улучшение теплоизоляционных свойств ограждающих конструкций, перепланировка квартир или увеличение площади. кроме того, учитываются затраты, которые связанны с увеличением выхода общей площади квартир на 1 м2 площади застройки. Это обусловлено тем, что при реконструкции может быть повышена этажность здания или же произведен снос старого жилья с переселением жильцов. При этом, естественно, должны соблюдаться нормы предоставления новой жилой площади и обеспечение необходимой социальной инфраструктурой.
Рассчитав экономический эффект в результате реконструкции Д или строительства нового жилого дома Д , можно получить условный или оценочный экономический эффект Эу. Он планируется как прибыль от вложенного капитала, полученная от реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене 1 м2 общей площади жилья.
Расчет прибыли при реконструкции может быть рассчитан двумя способами: без расселения или с переселением жильцов [2].
При реконструкции жилого дома, производимой без расселения жильцов, формула расчета прибыли (экономический эффект, получаемый в результате реконструкции Д) будет иметь следующий вид:
Д = Ц ЛИ - К, (1)
^р 'ж р' 47
где Ц — рыночная цена 1 м2 общей площади квартир; ЛИ — прирост площади в результате реконструкции; Кр — капитальные вложения в реконструкцию.
Формула расчета прибыли (1) при работах по реконструкции дома, связанных с переселением жильцов, перепланировкой квартир и последующей их продажей будет иметь следующий вид:
Д = Ц (И + ЛИ) - К - 3 , (2)
^р р / р в' 47
где Ир — общая площадь квартир до реконструкции дома; 3в — затраты на переселение жильцов старого дома.
Для размещения жильцов старого дома обязательно нужно учитывать необходимые санитарные нормы, поэтому все затраты при переселение жильцов определяются как величина, равная капитальным вложениям на строительство нового дома.
В случае, когда переселяемые жильцы имели площадь квартиры, которая превышала санитарную норму, им должна быть выплачена денежная компенсация. Если же они пожелают увеличить площадь сверх нормы, то сделать это они могут, но за дополнительную плату.
расчет затрат на переселение жильцов можно рассчитать по формуле:
З (К + К ) (3)
Зв" N ' (3)
н
где Кн — капитальные вложения в новое строительство; КГ — капитальные вложения по устройству городских коммуникаций и необходимой социальной инфраструктуры; ц — коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем; N--общая площадь квартир нового дома.
реконструкция жилого дома может производиться с временным отселением жильцов, т.е. на период проведения работ. В это случае учитываются затраты на отселение Зот, которые определяются конкретным расчетом.
При новом строительстве на месте снесенных домов для расчета прибыли можно применить следующую формулу:
Д = Ц N - К - К - К - 3, (4)
^н чж н н с г в' 47
где Кс — затраты на снос старого дома; Кг — капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций.
Условный или оценочный экономический эффект можно рассчитать по следующей формуле:
Эу = Др - Д, (5)
Из формулы (5) видно, что Эу рассчитывается как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир по их рыночной стоимости, но за вычетом затрат на реконструкцию или на новое строительство дома.
При этом необходимо учитывать, что рыночная цена 1 м2 общей площади квартир цж для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сравнимости категория домов должна быть одинаковой, а экономический и социальный эффекты равноценны.
Условно можно принять, что сроки строительства нового дома и реконструкции старого совпадают, все расходы были произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Потребительские качества жилья при реконструкции должны соответствовать уровню нового строительства.
Если учесть формулы (1) и (4), то формула расчета условного или оценочного экономического эффекта на 1 м2 общей площади квартир, полученного при реконструкции без отселения жильцов, примет следующий вид:
= Кн+Ъ+К^ (6)
у Ян АЯ
Как указано выше, жилые дома с большим сроком эксплуатации, которым необходима реконструкция, как правило, расположены в хорошо обжитых центральных, в т.ч. престижных районах. Сегодня при высоком спросе на землю, особенно в центральных районах, необходимо учитывать стоимость участка земли, который занимает реконструируемый дом со всеми прилегающими территориями, по соответствующим нормам. Поэтому производится сравнение увеличения затрат на жилье в зависимости от цены на землю за одну сотку Ц.
Формула расчета удельного условного эффекта при реконструкции с расселением жильцов и с учетом стоимости участка земли в расчете общей площади квартир при одинаковой стоимости 1 м2 как в новом, так и в реконструированном доме будет иметь следующий вид:
^Цз N3 + Кн + Кс + Кг + Зв ВД + Кр
'у N AN
Э — ^З^З ^ ^ ^ "т ^ -'в ^3 '3 р (7)
где N — фактическая площадь застройки реконструируемых домов с учетом прилегающих территорий.
Расчет затрат на переселение жильцов дома можно рассчитать по формуле
З № К + к. + к; )) (8)
= N ' ,
где ЦЗ — цена земли под строительство нового дома в новом районе; И'3 — площадь застройки нового дома в новом микрорайоне.
Если реконструкция дома происходит с временным отселением жильцов, формула расчета удельного эффекта на 1 м2 общей площади принимает вид:
Э = ЦзN + Кн + Кс + Кг + Зв _ ЦзИз + Кр + Зот (9)
у Ин АИ '
При получении положительной величины условного (оценочного) экономического эффекта Эу > 0 можно говорить об эффективности инвестиционных затрат на реконструкцию объекта.
Расчет условного (оценочного) показателя принимают как отношение совокупного размера инвестиционных затрат на реконструкцию объекта к величине условного экономического эффекта от реконструкции по сравнению с новым строительством. Данный показатель срока окупаемости инвестиционных затрат определяется также без учета фактора времени. При расчете упрощенного (оценочного) показателя срока окупаемости инвестиционных затрат п применяют формулу: К
= (10)
для того чтобы не только установить насколько будет эффективна реконструкция, но и получить наиболее полную и объективную картину для ее проведения, необходимо произвести расчет эффекта с учетом жизненного цикла здания.
Жизненный цикл жилого дома можно определить по его техническому состоянию и сроку его морального старения. Например, жилые дома массовой типовой застройки в 1950—1960 гг. устарели не только по объемно-планировочным, техническим, эксплуатационным характеристикам, но и по архитектурному облику и комфортности жилья.
Можно высказать предположение, что реконструируемые дома, например с надстройкой мансардных этажей, предназначенные сегодня для наиболее дешевого и быстрого способа развития жилищного строительства, ждет более быстрое моральное старение. Это связано с тем, что реконструированные дома
Экономика, управление и организация строительства УЕБТЫНС
_мвви
менее удобны для проживания, так как по прошествии какого-то времени могут стать неконкурентоспособными из-за низкой комфортности, если их сравнивать с коттеджами или квартирами в новых домах, которые построены по новым современным технологиям, с применением современных строительных материалов [10].
в настоящее время во многих городах наблюдается стремительное развитие градостроительства и улучшение городской инфраструктуры. Как следствие процессов урбанизации происходит рост цены на землю, особенно в местах компактного проживания и производственной деятельности населения. Эти процессы могут привести к тому, что моральный износ реконструированных домов наступит гораздо быстрее, чем нового жилья, построенного по современным технологиям. И тогда снова может встать вопрос о сносе и замене таких домов на более комфортное и современное жилье. Поэтому возникает необходимость расчета стоимости жилого дома за весь период его жизненного цикла.
Жизненный цикл здания — это некий временной интервал от начала строительства и до прекращения эксплуатации, т.е. его сноса.
Стоимость цикла жизни объекта VLC рассчитывается как сумма приведенных или дисконтированных на определенный момент времени будущих затрат (на снос и переселение жильцов), добавленных к современным затратам на реконструкцию:
Гьс = Кр +1(Цз^з + К + Кс + Кг + Зв) ^ (11)
г=1
где — коэффициент дисконтирования.
Дисконтирование позволяет сравнить неодновременные показатели при приведении их к начальному моменту времени.
Для дисконтирования неодновременных затрат используется норма дисконта Е, равная доступной для инвестора норме дохода на капитал.
Если норма дисконта Е постоянна, то dt можно рассчитать по формуле:
Л, = "-1 77 (12)
1+ Е 100
где , — горизонт расчета.
Норма дисконта в данной методике может приниматься одинаковой как для реконструкции, так и для нового строительства.
В приведенном расчете в стоимости жизненного цикла здания не учитываются годовые эксплуатационные затраты и затраты на капитальный ремонт, так как для реконструируемого объекта и вновь построенного по задачам и техническим условиям они должны быть одинаковыми.
Поэтому в отрезок времени, который равен жизненному циклу реконструируемого жилья, для нового дома входят лишь инвестиционные издержки на его строительство, включая необходимые затраты на обустройство площадки под новое строительство и на расселение жильцов сносимого дома.
Стоимость цикла жизни здания можно рассчитать по следующей формуле:
(Цз N + Кн + Кс + Кг + Зв) ( Жз + Кр)
Жн АЖ
п (13)
Х(ЦзЖз + Кн + Кс + Кг + Зв )
ж = -
г =1
Жн
где I — временной интервал, равный жизненному циклу реконструируемого дома, I = 1 - 3...п;
При получении значения Ж > 0 можно говорить, что реконструкция гораздо эффективней, нежели новое строительство. При получении значения Ж < 0 новое строительство выгоднее, чем реконструкция.
Применяя формулу стоимости цикла жизни здания (13), можно определить предельный момент времени п, по окончании которого реконструкция будет эффективнее нового строительства, вопреки возникшей необходимости сноса реконструированного жилья и переселения жильцов.
С помощью формул (1)—(13) можно произвести расчеты экономической эффективности экспресс-методом. При условии, что строительство будет завершено в течение одного года, экономические условия будут стабильные и источник финансирования строительства будет один.
При реконструкции нескольких домов или же целого микрорайона, естественно, строительные работы будут проводиться более длительное время, поэтому значительное влияние на величину экономического эффекта будет оказывать схема финансирования строительства.
довольно часто случается, что недостаток бюджетных (муниципальных) средств не позволяет профинансировать в намеченные сроки план проведения работ по реконструкции, и, как следствие этого, строительство может затянуться на неопределенное время. В подобных случаях привлекаются дополнительные инвесторы, что позволяет сократить сроки получения конечной продукции, т.е. жилья для населения.
Если сравнивать конкретный объект реконструкции и нового строительства, где используются новые архитектурные и объемно-планировочные решения и современные технологии, то цена 1 м2 общей площади квартир будет приниматься в зависимости от реальной рыночной стоимости жилья [5].
При этом также важно учитывать схему инвестирования объектов, так как при продаже квартир появляется возможность одновременно привлечь к объему бюджетных (муниципальных) инвестиций дополнительный капитал.
на этом этапе есть возможность рассчитать экономическую эффективность для любого варианта проекта и с учетом разной рыночной стоимости продаваемых квартир.
Экономический эффект, который учитывает доход от продажи квартир по разной рыночной стоимости как нового, так и реконструированного жилья, может быть рассчитан по формуле:
Эу = Цр AN
К N3 + Кн + Кс + Кг + Зв\dnvNv
Цз N + КР + "-N-
(14)
Цн (( - Npц) + ЦзN3 + Кн + Кс + Кг + Зв
где Ц — рыночная цена 1 м2 реализованных квартир в реконструированных домах; Ц — рыночная цена 1 м2 реализованных квартир в новых домах.
Не надо забывать о том, что чем выше цена за 1 м2 продаваемых квартир, тем выше риск их 100%-й непродажи. Учитывая данный фактор риска Р, %, расчет экономической эффективности реконструкции можно найти по формуле:
Эу = Цр AN
Е(Дз N3 + Кн + Кс + Кг + Зв )) M-Np
Цз Nз + Кр +
t=1
N
Цн (( - NP M))1 - 1E0 ) + Цз N3 + Кн
(15)
+ К + К + З„
Дисконтированный срок окупаемости DPP можно определить по прибыли при реализации новых квартир или реконструкции старого дома. Например, если окупаемость достигается в год n, то
DPP = (n -1) +
(
ЧДД » Д»
(16)
где (п - 1) — номер года предшествующего достижению срока окупаемости; ЧДДп — чистый дисконтированный доход года п; Дп — эффект (прибыль) года п.
Выводы. После всех расчетов результаты приведенных выше показателей сравнительной эффективности реконструкции и нового строительства отражают в таблице. Затем производится полное сравнение и, наконец, выбор наиболее выгодного и эффективного по большинству показателей варианта.
Таким образом, выполнив все расчеты и сравнив представленную выше систему показателей для реконструкции и для нового строительства, можно сделать вывод какой из вариантов — реконструкция или новое строительство — является для инвестора более выгодным и привлекательным.
В данной статье лишь теоретически рассмотрена методика определения экономической эффективности реконструкции, но в дальнейшем предполагается продолжить работу по данной тематике с выполнением практических расчетов на конкретных примерах.
Библиографический список
1. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция, исправленная и дополненная : утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. № ВК 477).
2. Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат : утв. приказом Госстроя РФ от 10 ноября 1998 г. № 8. М. : ЦНИИЭП жилища, 1998.
3. Черняк В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства. М. : ЮНИ-ТИ-ДАНА, 2003. 623 с. (Профессиональный учебник. Экономика)
4. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации : МДС-81.35.2004 : принята и введена в действие с 09.03.20004 №15/1. М. : Госстрой России, 2004.
5. Ткаченко А.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Новокузнецк : РИО НФИ Кем-ГУ, 2003. 78 с.
6. Осипова И.Г. Технико-экономическая оценка эффективности реконструкции общественных зданий и сооружений // Молодой ученый. 2014. № 5. С. 291—294.
7. Зильберова И.Ю., Петров К.С. Проблемы реконструкции жилых зданий различных периодов постройки // Инженерный вестник Дона. 2012. № 4 (1).
8. Реконструкция и модернизация жилищного фонда. Методическое пособие СТО РААСН 01-2007. М., 2007. 177 с.
9. Франивский А.Н. Инвестиции в реконструкцию «пятиэтажек» // Строительство и реконструкция. 2003. № 6. С. 40.
10. Булгаков С.Н. Быстрореализуемый вариант самоокупаемой реконструкции двух-пятиэтажных типовых домов // Архитектура, градостроительство и жилищно-гражданское строительство: Экспресс-информ. 1999. Вып. 1. С. 16—28.
11. Roshana Takim and Akintola Akintoye. Performance indicators for successful construction project performance / Ed. D. Greenwood // 18th Annual ARCOM Conference, 2—4 September 2002, University of Northumbria. Association of Researchers in Construction Management. Vol. 2. Pp. 545—555.
12. Au Tung, Hendrickson Chris. Profit Measures for Construction Projects // Journal of Construction Engineering and Management. 1986. Vol. 112. Issue 2. Pp. 273—286.
13. Construction in the UK economy — the benefits of investment. Режим доступа: http://www.wates.co.uk/sites/all/modules/filemanager/files/PDF/L.E.K._Construction_in_ the_UK_Economy.pdf.
Поступила в редакцию в декабре 2015 г.
Об авторах: Петренева Ольга Владимировна — доцент кафедры строительного производства и геотехники, Пермский национальный исследовательский политехнический университет (ПНИПУ), 614990, г. Пермь, Комсомольский пр-т, д. 29, 8 (342) 2-198-374, spstf@pstu.ac.ru;
Пикулева Валерия Олеговна — магистрант кафедры строительного производства и геотехники, Пермский национальный исследовательский политехнический университет (ПНИПУ), 614990, г. Пермь, Комсомольский пр-т, д. 29, 8 (342) 2-198377, spstf@pstu.ac.ru.
Для цитирования: Петренева О.В., ПикулеваВ.О. Методика определения экономической эффективности реконструкции жилищного фонда города // Вестник МГСУ. 2016. № 3. С. 122—134.
O.V. Petreneva, V.O. Pikuleva
METHOD OF DETERMINING ECONOMICAL EFFICIENCY OF HOUSING STOCK RECONSTRUCTION IN A CITY
The demand in comfortable housing has always been very high. The building density is not the same in different regions and sometimes there is no land for new housing construction, especially in the central regions of cities. Moreover, in many cities cultural
and historical centers remain, which create the historical appearance of the city, that's why new construction is impossible in these regions. Though taking into account the depreciation and obsolescence, the operation life of many buildings come to an end, they fall into disrepair. In these cases there arises a question on the reconstruction of the existing residential, public and industrial buildings. The aim of the reconstruction is bringing the existing worn-out building stock into correspondence with technical, social and sanitary requirements and living standards and conditions.
The authors consider the currency and reasons for reconstruction of residential buildings. They attempt to answer the question, what is more economical efficient: new construction or reconstruction of residential buildings. The article offers a method to calculate the efficiency of residential buildings reconstruction.
Key words: reconstruction, estimated cost, economical effect, lifecycle cost of a building, rapid method, relative (specific) effect on sqm of useful floor
References
1. Metodicheskie rekomendatsii po otsenke effektivnosti investitsionnykh proektov (Vtoraya redaktsiya, ispravlennaya i dopolnennaya) : utv. Minekonomiki RF, Minfinom RF i Gosstroem RF ot 21 iyunya 1999 g. № VK 477 [Methodological Recommendations on the Estimation of Investment Projects Efficiency (Second Edition, revised and enlarged) : approved by the Ministry of Economic Development of the RF, Ministry of Finance of the RF and State Committee for Construction of the RF from June 21, 1999 no. VK 477]. (In Russian)
2. Metodicheskie rekomendatsii po tekhniko-ekonomicheskoy otsenke effektivnosti rekonstruktsii zhilykh zdaniy i opredeleniyu srokov okupaemosti zatrat: utverzhdeno prika-zom Gosstroya RF ot 10 noyabrya 1998 № 8 [Methodological Recommendations on Technical and Economical Estimation of Reconstruction Efficiency of Residential Buildings and on Determining the Terms of Investment Returns : approved by the Decree of the Russian State Committee for Construction, Architectural and Housing Policies]. Moscow, TsNIIEP zhilishcha Publ., 1998. (In Russian)
3. Chernyak V.Z. Ekonomika stroitel'stva i kommunal'nogo khozyaystva [Economy of the Construction and Utilities]. YuNITI-DANA Publ., 2003, 623 p. (Professional'nyy uchebnik. Ekonomika [Professional Textbook. Economy]) (In Russian)
4. Metodika opredeleniya stoimosti stroitel'noy produktsii na territorii Rossiyskoy Fed-eratsii: MDS-81.35.2004 : prinyata i vvedena v deystvie s 09.03.20004 №15/1 [Methods for Cost Estimation of the Construction Products on the Terrotory of the Russian Federation : MDS-81.35.2004 : approved and put into effect from 09.03.20004 no.15/1]. Moscow, Gosstroy Rossii Publ., 2004. (In Russian)
5. Tkachenko A.N. Otsenka effektivnosti investitsionnykh proektov [Estimating the Efficiency of Investment Projects]. Novokuznetsk, RIO NFI Kem-GU Publ., 2003, 78 p. (In Russian)
6. Osipova I.G. Tekhniko-ekonomicheskaya otsenka effektivnosti rekonstruktsii ob-shchestvennykh zdaniy i sooruzheniy [Technical and Economical Estimation of Reconstruction Efficiency of Public Buildings and Structures]. Molodoy uchenyy [Young Scientist]. 2014, no. 5, pp. 291—294. (In Russian)
7. Zil'berova I.Yu., Petrov K.S. Problemy rekonstruktsii zhilykh zdaniy razlichnykh peri-odov postroyki [Reconstruction Problems of Residential Buildings from Different Construction Periods]. Inzhenernyy vestnikDona [Engineering Journal of Don]. 2012, no. 4 (1). (In Russian)
8. Rekonstruktsiya i modernizatsiya zhilishchnogo fonda. Metodicheskoe posobie STO RAASN 01-2007 [Reconstruction and Modernization of the Housing Stock. Guide STO RAASN 01-2007]. Moscow, 2007, 177 p. (In Russian)
9. Franivskiy A.N. Investitsii v rekonstruktsiyu «pyatietazhek» [Investment into the Reconstruction of Five-Storey Buildings]. Stroitel'stvo i rekonstruktsiya [Construction and Reconstruction]. 2003, no. 6, 40 p. (In Russian)
10. Bulgakov S.N. Bystrorealizuemyy variant samookupaemoy rekonstruktsii dvukh-pya-tietazhnykh tipovykh domov [Rapidly Implemented Variant of Self-Sustaining Reconstruction of Two-Five-Storied Standard Houses]. Arkhitektura, gradostroitel'stvo i zhilishchno-grazh-danskoe stroitel'stvo: Ekspress-inform [Architecture, Urban Development and Residential Construction : Express-Inform]. 1999, no. 1, pp. 16—28. (In Russian)
11. Roshana Takim and Akintola Akintoye Performance Indicators for Successful Construction Project Performance. Greenwood, D (Ed.), 18th Annual ARCOM Conference, 2—4 September 2002, University of Northumbria. Association of Researchers in Construction Management, vol. 2, pp. 545—555.
12. Au Tung, Hendrickson Chris. Profit Measures for Construction Projects. Journal of Construction Engineering and Management. 1986, vol. 112, issue 2, pp. 273—286. DOI: http://dx.doi.org/10.1061/(ASCE)0733-9364(1986)112:2(273).
13. Construction in the UK Economy — The Benefits of Investment. Available at: http:// www.wates.co.uk/sites/aN/modules/filemanager/fMes/PDF/L.E.K._ConstructionJn_the_UK_ Economy.pdf.
About the authors: Petreneva Ol'ga Vladimirovna — Associate Professor, Department of Construction Production and Geotechnics, Perm National Research Polytechnic University (PNRPU), 29 Komsomol'skiy prospekt, Perm, 614990, Russian Federation; +7 (342) 2-198-374; spstf@pstu.ac.ru;
Pikuleva Valeriya Olegovna — Master student, Department of Construction Production and Geotechnics, Perm National Research Polytechnic University (PNRPU), 29 Komsomol'skiy prospekt, Perm, 614990, Russian Federation; +7 (342) 2-198-377; spstf@ pstu.ac.ru.
For citation: Petreneva O.V., Pikuleva V.O. Metodika opredeleniya ekonomicheskoy ef-fektivnosti rekonstruktsii zhilishchnogo fonda goroda [Method of Determining Economical Efficiency of Housing Stock Reconstruction in a City]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2016, no. 3, pp. 122—134. (In Russian)
