Механизм реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования: кризисная и посткризисная корректировка Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Ипотечное кредитование

механизм реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования: кризисная и посткризисная корректировка

А. А. ГРАЧЕВА,

преподаватель кафедры бухгалтерского учета, анализа, финансов и налогообложения Е-mail: all-grachev@yandex.ru Академия права и управления ФСИНРоссии

В статье выделены основные элементы механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования. Обоснована необходимость адаптации этого механизма к современным экономическим реалиям. Предложены новые формы и методы предоставления государственной поддержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Ключевые слова: ипотечный кредит, формы, методы, региональные программы, механизм.

Внедрение и развитие ипотечного жилищного кредитования в России сопряжено с наличием очевидных социальных и экономических проблем. Отрицательная динамика основных макроэкономических показателей на фоне ухудшения внешней конъюнктуры, ожиданий снижения стоимости недвижимости, нехватки бюджетных ресурсов, направленных на улучшение жилищных условий граждан, отсутствия длинных денег у кредитных организаций привели к существенному снижению объемов кредитования. По данным Банка России, в 2009 г. объем выданных кредитов составил 152,5 млрд руб. и сократился в 4,3 по сравнению с 2008 г. [1]. Снижение доходов населения, рост безработицы в совокупности с ростом ставок по ипотечным кредитам и снижением курса рубля, а также участившиеся случаи невыполнения или ненадлежащего выполнения застройщиками своих обязательств привели к росту просроченной ипотечной задолженности. За три квартала 2009 г. уровень просроченной задолженности, по данным Банка России, вырос более чем в два раза [4].

Кризисные явления в экономике привели к переоценке рисков на финансовых рынках, что повлияло на изменение условий выдачи ипотечных кредитов. Помимо роста процентных ставок, повысились требования к оценке платежеспособности заемщика, увеличился первоначальный взнос, сократилась продуктовая линейка ипотечных кредитов коммерческих банков, многие коммерческие банки свернули свои программы ипотечного жилищного кредитования, вследствие чего доступность приобретения жилья с помощью ипотечного кредита снизилась.

Реакцией Правительства РФ на кризисную ситуацию стало принятие совместно с Банком России Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года, в которой предлагается ряд антикризисных мер, реализуемых посредством взаимодействия рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан в рамках реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования. Это позволит:

— повысить платежеспособный спрос сред-недоходного населения посредством предоставления государственной поддержки заемщикам — участникам региональных программ ипотечного жилищного кредитования;

— оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него инвестиционных ресурсов за счет ипотечного кредита, собственных средств населения, обеспечения доступа к финансовым ресурсам пенсионных и страховых фондов;

— увеличить предложение жилой недвижимости путем наращивания объемов строительства (в первую очередь жилья «экономкласса»);

— гарантировать поддержку ликвидности банков, участвующих в реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования посредством предоставления государственных гарантий по ипотечным кредитам и ипотечным закладным;

— повысить доступность ипотечных кредитов за счет снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, сокращения издержек, которые несет заемщик при оформлении кредитного договора;

— усовершенствовать правовую базу, ориентированную на поддержку работы финансовых институтов и обеспечение социальной защищенности заемщиков [3].

Говоря о механизме реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования, следует принимать во внимание дисбаланс высокой потребности в улучшении жилищных условий и доходов населения, поскольку участники региональных программ ипотечного жилищного кредитования — это граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, располагающие невысокими доходами, перед которыми государство имеет социальные обязательства.

Общие черты механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования, ориентированного на создание комплекса административных, юридических, корпоративных и технологических мер по привлечению финансовых ресурсов, управлению и контролю за их использованием, закреплены в региональных программах ипотечного жилищного кредитования. Однако существующий механизм не всегда эффективен, что выражается в нерациональном использовании бюджетных средств, недостаточных размерах субсидий, неполном удовлетворении потребностей граждан в улучшении жилищных условий, отсутствии механизма возврата финансовых средств государственной поддержки в бюджеты соответствующих уровней при обращении взыскания на предмет залога.

В связи с этим возникает объективная необходимость адаптации существующего механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования к кризисным и посткризисным условиям. Это можно осуществить путем разработки новых форм и методов предоставления государственной поддержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, обоснования новых инструментов ипотечного жилищного кредитования, способствующих повышению

доступности ипотечных кредитов для населения и, одновременно, снижению рисков участников процесса ипотечного жилищного кредитования.

Механизм реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования — понятие сложное и многогранное. С экономической точки зрения в его основе лежат финансовые отношения, связанные с безвозмездным (односторонним) движением денег, и кредитные отношения, связанные с возмездным и платным движением денег.

Структура механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования включает совокупность элементов и их связи, обеспечивающие взаимодействие субъектов ипотечного жилищного кредитования, направленные на государственную помощь гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, путем оказания финансовой поддержки и обеспечения доступа к ипотечным кредитным продуктам коммерческих банков.

К первому блоку основных элементов механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования относится система внешнего регулирования и контроля. Эта система включает:

— государственное регулирование: законодательное и финансовое, осуществляемое на различных уровнях государственной власти (федеральном, региональных и местных);

—рыночное регулирование: формируется в сегментах рынка недвижимости и кредитного рынка конкретного региона;

— государственный контроль и надзор: регулирование, мониторинг и контроль за деятельностью коммерческих банков со стороны Банка России; контроль за эффективностью расходования бюджетных средств со стороны Счетной палаты РФ;

— независимый контроль: контроль со стороны аудиторских организаций.

Ко второму блоку элементов отнесена система финансирования, включающая источники финансовых ресурсов:

— бюджетные: средства бюджетов различных уровней;

— внебюджетные источники:

а) средства Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);

б) средства Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК);

в) средства Страховой компании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (СК АИЖК);

ФИНАНСЫ И КРЕДИТ

71

в) собственные средства потенциальных заемщиков;

г) собственные и привлеченные средства коммерческих банков;

д) средства Пенсионного фонда РФ (материнский капитал);

е) средства страховых и инвестиционных фондов;

ж) средства коммерческих организаций, в т. ч. строительных.

Третий блок элементов включает систему методов финансового обеспечения формирования и реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования:

— методы формирования финансовых ресурсов для реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования;

— методы государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, реализуемые через администрации регионов, региональных операторов АИЖК и АРИЖК;

— методы кредитования (выбираются коммерческим банком исходя из категорий заемщиков, вида кредитуемого объекта недвижимости);

— методы рефинансирования ипотечных кредитов, реализуемые ипотечными агентами АИЖК, банками с государственным участием (выпуск ипотечных облигаций, секьюритизация ипотечных активов, перекредитование заемщиков);

— методы управления рисками — применяются всеми институциональными участниками. К числу этих методов следует отнести:

а) оценку кредитоспособности заемщика;

б) оценку предмета залога;

в) государственную регистрацию предметов залога;

г) страхование;

д) работу с просроченной задолженностью (предоставление отсрочки по уплате основного долга или процентов по нему, увеличение сроков кредитования и пр.);

е) реструктуризацию ипотечного долга;

— методы предоставления государственных гарантий по возврату ипотечных кредитов через АИЖК и региональные органы власти;

— методы контроля (применяются в зависимости от вида контроля);

— методы оценки эффективности региональных программ ипотечного жилищного кредитования.

Четвертый блок элементов механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования представлен системой финансовых рычагов:

— формы государственной поддержки заемщиков (государственные субсидии, жилищные сертификаты, материнский (семейный) капитал, льготные проценты по ипотечным займам);

— ипотечный кредит;

— налоговое стимулирование заемщиков;

— формы государственной поддержки заемщиков, испытывающих финансовые затруднения;

— система ограничений, основанная на требованиях к потенциальным участникам региональных программ, требованиях к кредитоспособности потенциальных заемщиков, требованиях к предмету залога, включающая штрафные санкции (пени, штрафы, неустойки).

Пятый блок элементов включает систему финансовых инструментов:

— инструменты государственной поддержки участников региональных программ ипотечного жилищного кредитования (поручение о предоставлении государственной субсидии, жилищного сертификата; договор о предоставлении займа под льготный процент; свидетельство на право получения субсидии, сертификата на материнский (семейный) капитал);

— кредитные инструменты (договор ипотечного кредитования, договор залога имущества);

— инструменты страхования (страховой полис);

— инструменты инвестирования (договор купли-продажи жилой недвижимости, договор долевого участия);

— инструменты рефинансирования основного долга по ипотечному кредиту (договор перекредитования заемщика);

— инструменты рефинансирования коммерческих банков (эмиссия ипотечных ценных бумаг и облигаций);

— инструменты реструктуризации ипотечной задолженности, используемые АРИЖК (договор стабилизационного займа, договор смешанного кредитования) [2];

— прочие виды финансовых инструментов (депозитные договоры).

Значительный перечень субъектов, задействованных в процессах формирования финансовых источников и использования финансовых ресурсов, позволяет говорить о механизме реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования как о совокупности следующих финансовых механизмов:

— финансовый механизм формирования и использования финансовых ресурсов бюджетов различных уровней;

Финансовый механизм управления риском субъектов ипотечного жилищного _кредитования_

Механизм Механизм Механизм Механизм Механизм Механизм

предоставления страхования секьюритиза- работы с реструктури- реализации

государствен- ипотечных ции ссудной задол- зации залогов

ных гарантии кредитов ипотечных женностью по ипотечных

по активов ипотечным кредитов

ипотечным кредитам

кредитам

Схема финансового механизма управления риском субъектов ипотечного жилищного кредитования

— финансовый механизм формирования и использования финансовых ресурсов АИЖК, АРИЖК, СК АИЖК;

— финансовый механизм формирования и использования финансовых ресурсов Пенсионного фонда РФ;

— финансовый механизм формирования и использования финансовых ресурсов страховых компаний;

— финансовый механизм формирования и использования финансовых ресурсов строительных организаций;

— финансовый механизм формирования и использования финансовых ресурсов коммерческих организаций;

— финансовый механизм формирования и использования финансовых ресурсов коммерческих банков;

— финансовый механизм формирования и использования денежных средств населения.

Кроме того, перечисленные элементы механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования позволяют контролировать уровень риска операций ипотечного жилищного кредитования, формировать ресурсную базу для снижения рисков и могут быть идентифицированы в качестве элементов финансового механизма управления риском, являющегося частью механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования (см. рисунок).

Таким образом, механизм реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования — это совокупность финансовых механизмов, которые позволяют решать задачи системного подхода к управлению реализацией региональных программ ипотечного жилищного кредитования, а также вопросы их корректировки.

Действующие на территории РФ региональные программы ипотечного жилищного кредитования имеют различные цели, задачи, структуру и

ориентированы на различные категории граждан (малоимущие, молодые семьи, многодетные семьи, военнослужащие, работники бюджетной сферы). Это предопределяет особенности формирования и движения финансовых ресурсов и позволяет классифицировать финансовые ресурсы региональных программ ипотечного жилищного кредитования (см. таблицу).

В основе методического подхода к адаптации механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования к кризисным и посткризисным условиям лежат поиск и обоснование инструментов корректировки региональных

классификация финансовых ресурсов

признак вид

По типу региона Финансовые ресурсы, полученные регионами в качестве субвенций. Финансовые ресурсы, полученные в качестве доходов в местные и региональные бюджеты

По видам программ Финансовые ресурсы, выделенные из федерального бюджета. Финансовые ресурсы, выделенные из регионального бюджета. Финансовые ресурсы, выделенные из местного бюджета. Финансовые ресурсы коммерческих банков. Финансовые ресурсы АИЖК, АРИЖК

По способам формирования На возвратной основе. На возвратной и платной основе. На безвозвратной основе

По источникам формирования Государственные. Кредитные (финансовые ресурсы коммерческих банков). Инвестиционные: финансовые ресурсы коммерческих (бюджетных) организаций (предприятий), финансовые ресурсы населения

По на-правлениям использования Финансовые ресурсы для приобретения жилья на первичном рынке. Финансовые ресурсы для приобретения жилья на вторичном рынке. Финансовые ресурсы на строительство жилья (в том числе долевое строительство). Финансовые ресурсы на малоэтажное строительство. Финансовые ресурсы на погашение процентов и основного долга по ипотечному кредиту. Финансовые ресурсы на субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту

программ ипотечного жилищного кредитования.

Данный аспект особенно актуален, поскольку жестко регламентированный в рамках законодательства механизм реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования практически полностью исключает возможность своевременной и адекватной корректировки условий региональных программ, отвечающей современным экономическим реалиям.

С этой точки зрения ипотечные кредитные продукты коммерческих банков, нацеленные на реализацию региональных программ ипотечного жилищного кредитования, более гибки и восприимчивы к изменениям внутренних и внешних условий. Это позволяет создавать механизмы антикризисной защиты субъектов ипотечного жилищного кредитования посредством выбора форм и методов кредитования, инструментов управления индивидуальными рисками и коммерческой доступности ипотечного кредита для потенциальных заемщиков — участников региональных программ ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечный кредитный продукт коммерческого банка — это совокупность услуг и операций коммерческого банка по предоставлению долгосрочной ссуды заемщику, отвечающему требованиям банка по платежеспособности, с учетом средств государственной поддержки, на условиях кредитного договора, под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости, соответствующей требованиям банка, предъявляемым к объектам залога подобного рода [5].

Выбор ипотечного кредитного продукта коммерческого банка для участия в региональной программе ипотечного жилищного кредитования определяется:

— типом населенного пункта (крупные города, средние города, малые города, сельские поселения);

— уровнем развития рынка жилья (ипотечные кредиты нацелены на объекты недвижимости вторичного или первичного рынка жилья);

— архитектурными особенностями населенных пунктов (многоквартирные дома, индивидуальные дома, малоэтажная застройка, наличие объектов культурной ценности);

— демографической ситуацией (половозрастная структура населения, количество многодетных семей, количество браков (разводов));

— отношением населения региона к банковским услугам;

— структурой населения по уровню доходов.

Помимо этого критерии отбора ипотечного

кредитного продукта коммерческого банка для участия в региональной программе ипотечного

жилищного кредитования должны учитывать социальную ориентированность региональных программ ипотечного жилищного кредитования.

С учетом выделенных условий ипотечные кредитные продукты коммерческого банка, включенные в региональную программу ипотечного жилищного кредитования, должны соответствовать следующим критериям:

— срок кредитования — более 15 лет в целях снижения долговой нагрузки на бюджет заемщика;

— предоставляться в рублях (поскольку государственные субсидии и прочие формы государственной поддержки предоставляются в национальной валюте);

— выдаваться на приобретение или строительство жилой недвижимости, соответствующей установленным социальным нормам, необходимым для улучшения жилищных условий;

— первоначальный взнос по ипотечному кредиту должен быть минимальным;

— отсутствие единовременной комиссии банка за оформление ипотечного кредита;

— досрочное погашение ипотечного кредита без штрафных санкций;

— плавающая процентная ставка по ипотечному кредиту, пересматриваемая в зависимости от изменения кредитоспособности заемщика на разных стадиях кредитного договора;

— иметь возможность корректировки условий кредитного договора в зависимости от изменения кредитоспособности заемщика на различных стадиях кредитного договора (установление льготного периода по уплате основного долга в случаях, предусмотренных договором, например при ухудшении финансового положения заемщика, увеличении количества иждивенцев);

— пролонгация действия договора ипотечного кредитования, договора залога и договора ипотечного страхования в заранее оговоренных случаях (например при изменении графика платежей и структуры выплат по ипотечному кредиту; изменении процентной ставки по ипотечному кредиту).

При этом должны соблюдаться интересы коммерческого банка, включая:

— требования банка к платежеспособности заемщика;

— требования банка к обеспечению возврата ипотечного кредита — залог недвижимого имущества, поручительство, другие возможные дополнительные виды обеспечения кредита;

—требования банка к оценке залогового имущества, его физическому состоянию и правовому статусу;

— соответствие параметров ипотечного кредитного продукта регламенту коммерческого банка по ипотечному кредитованию физических лиц;

— заключение договоров страхования: предмета ипотеки, жизни и (или) трудоспособности заемщика, титула собственности.

При адаптации региональных программ ипотечного жилищного кредитования необходимо уделить особое внимание выбору инструментов предоставления ипотечного кредита, их всесторонней оценке с позиции кредитора и заемщика.

В качестве обоснования одного из направлений адаптации механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования предположим, что в условиях недостаточно высоких доходов граждан для приобретения недвижимости многие потенциальные заемщики предпочитают накапливать денежные средства на первоначальный взнос, используя депозит. Депозитные средства, в свою очередь, являются внешними источниками поддержания ликвидности коммерческого банка, наряду с государственными субсидиями и материнским капиталом, что доказывает целесообразность применения такого инструмента, как ипотечный депозит.

Теоретическая модель накопления первоначального взноса потенциальными заемщиками — участниками региональных программ ипотечного жилищного кредитования с использованием ипотечного депозита состоит в следующем:

— определение суммы стартового капитала, т. е. суммы, на которую кредитной организацией будут начисляться проценты. В зависимости от суммы, необходимой к накоплению, предполагаемого срока накопления и платежеспособности потенциального заемщика — участника региональной программы ипотечного жилищного кредитования начальная сумма депозита может быть фиксированной или дифференцированной. В качестве стартового капитала могут использоваться личные накопления клиента, средства материнского капитала;

— определение будущей стоимости депозита осуществляется исходя из стоимости недвижимости, предполагаемой к приобретению (в виде определенного процента от стоимости недвижимости);

— расчет срока накопления производится на основании соотношения платежеспособности потенциального заемщика и будущей стоимости депозита;

— расчет процентной ставки по депозиту производится исходя из средних ставок банка по депозитным программам, дифференцированных в зависимости от суммы и срока вклада;

—расчет суммы, ежемесячно вносимой участником региональной программы ипотечного жилищного кредитования на депозитный счет, в зависимости от срока накопления, процентной ставки по депозиту, размера капитализации первоначального вклада, с учетом платежеспособности клиента;

— государственное премирование сбережений (размер премии зависит от совокупности перечисленных выше параметров);

— введение ограничений снятия денежных средств с депозитного счета до истечения срока, оговоренного в договоре, либо до момента накопления суммы, установленной депозитным договором.

Необходимость введения инструмента государственного премирования сбережений обусловлена объективными причинами:

— проводимой региональными властями эффективной социальной политикой, направленной на улучшение жилищных условий граждан, улучшение демографической ситуации в регионе;

— наличием реальной возможности экономии бюджетных средств, а также снижения стоимости ипотечного кредита для граждан;

— поддержкой и развитием строительного сектора региона и рынка недвижимости;

— наличием возможности существенного снижения стоимости ипотечного кредита.

Предложенные формы и методы кризисной и посткризисной корректировки механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования (в частности базовые параметры ипотечного кредитного продукта коммерческого банка для включения в региональную программу ипотечного жилищного кредитования; ипотечный депозит, а также государственное премирование сбережений заемщиков — участников региональных программ ипотечного жилищного кредитования) позволят повысить эффективность социальной политики, оживить строительный сектор экономики путем привлечения в него сбережений граждан.

Список литературы

1. Рынок жилья и ипотечного кредитования: итоги 2009 года. Аналитический центр АИЖК. URL: http://www. arhml.ru/common/img/uploaded/files/agency/repoting/ guarterly/report4g2010.pdf.

2. Стандарты реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан. URL: http://www.arhml.ru/standart/46-2009-10-15-07-12-27.

3. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. URL: http://www.ahml.ru.

4. URL: http://www. aik-com. ru/news-1677.html.

5. URL: http://www.minregion.ru/press_office/news/72.html.