CC BY
80
МАТЕРИАЛЫ РЕГИОНАЛЬНОЙ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКОЙ КОНФЕРЕНЦИИ «АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ»
THE MATERIALS OF REGIONAL RESEARCH-TO-PRACTICE CONFERENCE «THE ACTUAL PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF REAL PROPERTY BUSINESS»
Е.А. ГРЫЗЫХИНА (E.A. GRYZYKHINA)
12 ноября 2009 г. кафедрой гражданского права Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского была проведена региональная научно-практическая конференция, посвященная актуальным проблемам правового регулирования сделок с недвижимостью.
В работе приняли участие: зав. кафедрой гражданского права ОмГУ, профессор, кандидат юридических наук Е.Л. Невзгодина, начальник отдела регистрации прав на жилые помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области Н.В. Леонова, заместитель начальника отдела регистрации ипотек Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области Т.В. Неворотова-Кандлер, заместитель начальника отдела регистрации прав на земельные участки Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области Е.В. Кобец, Федеральный судья Первомайского районного суда г. Омска, заведующий кафедрой гражданского права Омского юридического института, кандидат юридических наук В. А. Цветков, заместитель директора по правовым вопросам ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» М.П. Дмитренко, консультант Нотариальной палаты Омской области Н.А. Яковенко, начальник отдела департамента имущественных отношений Администрации г. Омска А.А. Никитина, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Ом-
ской академии МВД РФ, кандидат юридических наук, доцент А.Д. Турышев, ст. преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД РФ, кандидат юридических наук О.Г. Ершов; доцент кафедры социального права ОмГУ, кандидат юридических наук Н.И. Ковальчук, заместитель директора ООО «Юридическая компания “ОМЭКС-ЛЕКС”» Л.Н. Репина, представитель Департамента жилищной политики Администрации г. Омска С.А. Ерматьков, директор ООО «Недвижимость-Гарант» Н.П. Карпенко, профессорско-преподавательский состав и студенты Омского государственного университета, Омской Академии МВД РФ, Омского экономического института, Омского юридического института, представители НП «Омский союз риэлтеров». Кроме того, заочно приняли участие, направив доклады, доцент кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте РФ (Москва) М.А. Егорова, начальник отдела земельных ресурсов Министерства имущественных отношений, кандидат юридических наук
Н.В. Кляус, начальник отдела управления собственностью ОАО «Газпромнефть-Омск» О.В. Дубок.
Заседание было открыто вступительной речью профессора Е.Л. Невзгодиной, отметившей наиболее значимые проблемы современного состояния правового регулирования сделок с недвижимостью. Особо было
© Грызыхина Е.А., 2010
обращено внимание на отсутствие правовых механизмов защиты прав покупателя по наиболее распространенным и столь же социально значимым договорам купли-продажи жилого помещения. Порожденная действующим законодательством ситуация, при которой покупатель, уплатив причитающуюся по договору цену, до момента проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности, срок которой составляет 30 дней (и то только в случае, если нет оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации), в течение которого возможны любые неблагоприятные для него обстоятельства, влекущие невозможность осуществления государственной регистрации (это и подложные документы, и иная недобросовестность со стороны продавца, и даже смерть продавца) не может быть признана удовлетворительной. Приведены примеры судебной практики, иллюстрирующие данную ситуацию. Предложены возможные модели выхода из этой ситуации путем реформирования законодательства и наделения регистрирующих органов дополнительными функциями. Ещё одним важным аспектом является проблема совершения сделок с недвижимостью, находящейся в собственности супругов. Обращается внимание на то, что заключение брачного договора не влечет изменения отношения собственности на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации, основанием проведения которой и может выступать брачный договор, однако нотариусы при заключении брачного договора оставляют без внимания этот момент, не разъясняя гражданам соответствующие последствия.
Начальник отдела регистрации прав на жилые помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области Н.В. Леонова выступила с докладом «Актуальные проблемы регистрационной практики по договорам купли-продажи жилых помещений». В частности, обратила внимание на вопросы совершения возмездных сделок между несовершеннолетним и его законным представителям. По мнению регистрационных органов, такие сделки недопустимы в силу прямого запрета, установленного п. 3
ст. 37 Гражданского кодекса РФ. В то же время суды, рассматривая подобные споры, связанные в том числе с отказами регистрационных органов в проведении государственной регистрации, установив, что денежные средства на приобретение жилого помещения от имени несовершеннолетнего переданы другим законным представителем, например, матерью, признают такие сделки правомерными. Второй аспект доклада связан с практикой применения регистрационными органами ст. 250 ГК РФ, предусматривающей для участников долевой собственности право преимущественной покупки продаваемой доли. В силу того, что последствием совершения сделки с нарушением преимущественного права покупки является право участника долевой собственности, чьи права нарушены, требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, такая сделка является оспоримой и, как следствие, подлежащей государственной регистрации, однако такое мнение не бесспорно. Кроме того, обращено внимание на невозможность реализации указанного правомочия участником долевой собственности, поскольку регистрацией осуществляется переход права собственности с прекращением прав и обязанностей сторон по договору. Речь в данном случае должна идти о выкупе доли. Еще одной проблемой регистрационной практики является регистрация права собственности на основании мирового соглашения, утвержденного решением суда. Проблема заключается в том, что содержание мирового соглашения по разным причинам может не соответствовать требованиям законодательства, но у регистрационных органов отсутствуют правомочия на устранение выявленных несоответствий, в том числе направлением запроса в суд о порядке исполнения.
Заместитель начальника отдела регистрации ипотек Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области Т.В. Неворотова-Кандлер выступила с докладом «О порядке государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты недвижимого имущества при наличии зарегистрированного договора залога прав требования участников долевого строительства». Докладчик обращает внимание на то, что действующее
законодательство, установив возможность залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, не регулирует вопрос, связанный с определением оснований для государственной регистрации ипотеки завершенного строительством объекта при наличии ранее зарегистрированного залога прав требования, а также порядок погашения записи о таком залоге при регистрации права собственности участника долевого строительства. По данной проблеме отсутствует единообразная регистрационная практика среди территориальных органов Федеральной регистрационной службы, чему способствовали и разъяснения ФРС. Автором изложена позиция Управления ФРС по Омской области, основанная на нормах Закона РФ «О залоге» (ст. 58), согласно которой, если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя. Должником залогодателя в этом случае является застройщик, а полученное в результате исполнения договора участия в долевом строительстве помещение становится обремененным залогом в силу закона.
Заместитель начальника отдела регистрации прав на земельные участки Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области Е.В. Кобец выступила с докладом «Земельный участок как общее имущество многоквартирного дома», освятив практику применения соответствующих положений Жилищного кодекса РФ и ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» применительно к жилым домам в существующей застройке.
Директор ООО «Недвижимость-Гарант» Н.П. Карпенко, много лет возглавлявшая Омский союз риелторов, поделилась проблемами, которые приходится решать специалистам на рынке недвижимости, многие из которых уже были ранее озвучены в выступлении Е.Л. Невзгодиной. Кроме того, докладчик прокомментировала практику применения непоименованных в законе путей защиты прав покупателя по договору купли-продажи жилого помещения с использованием бан-
ковских ячеек; а также способов обеспечения исполнения обязательств продавцов по освобождению проданного жилого помещения и снятию с регистрационного учета.
Федеральный судья Первомайского районного суда г. Омска, заведующий кафедрой гражданского права Омского юридического института, кандидат юридических наук В.А. Цветков освятил актуальные вопросы судебной практики по тематике круглого стола. В частности, был озвучен вопрос о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по договорам участия в долевом строительстве. Практика рассмотрения подобных исков происходит с применением ст. 333 Гражданского кодекса РФ, позволяющей существенно снижать неустойку. Второй аспект доклада связан с практикой признания права собственности на самовольную постройку. В настоящий момент легализация самовольной постройки происходит либо путем признания права собственности на жилой дом, иную недвижимость; либо признанием права постоянного бессрочного пользования на земельный участок, позволяющим в дальнейшем оформить права собственности на жилой дом в административном порядке. Ещё один озвученный аспект связан с реализацией Постановления Конституционного суда РФ от 14.04.2007 № 7. Судами рассматриваются дела о признании садовых домиков пригодными для постоянного проживания, что позволяет гражданам зарегистрироваться по месту жительства в таких объектах. Отдельную группу составляют споры, связанные с отношениями между товариществами собственников жилья, некоммерческими садоводческими товариществами и их членами, в особенности при прекращении членства в этих организациях путем выхода, если при этом право собственности граждан на объекты недвижимости не прекратилось. В этом случае в судебном порядке приходится определять порядок пользования объектами инженерной инфраструктуры, решать вопросы платы и т. д.
Анализ практики применения гражданского и земельного законодательства по вопросам сделок с землей представила в своем докладе заместитель директора ООО «Юридическая компания “ОМЭКС-ЛЕКС”»
Л.Н. Репина. Рассматривая вопросы заключения договора купли-продажи земельных участков собственниками объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, особое внимание докладчик уделила вопросам права на льготный выкуп, предоставленный Федеральным законом № 212, вступившим в силу 30.10.2007. Такая льгота предоставляется в том случае, если объект недвижимости, расположенный на выкупаемом земельном участке, ранее был отчужден из государственной или муниципальной собственности. Возникает вопрос: имеет ли значение способ отчуждения из государственной или муниципальной собственности - только в порядке приватизации или возможны и другие варианты (например, реализация имущества унитарного предприятия в порядке конкурсного производства), а также является ли необходимым условием для реализации льготного выкупа непосредственное отчуждение? Судебная практика не требует непосредственного отчуждения. Второй аспект доклада посвящен договору аренды. В частности, озвучены сложности, связанные с принятием в Омской области в декабре 2008 г. новой методики расчета арендной платы, привязанной к кадастровой стоимости, что повлекло существенное увеличение размера арендной платы. Трудности возникают и с внесением изменений в ранее заключенные договоры аренды. Докладчик высказала возражения относительно сформировавшейся арбитражной практики признания новой методики регулирования цен и внесения изменений в ранее заключенные договоры на основании ст. 424 ГК РФ, даже при отсутствии в договорах согласованной
сторонами возможности изменения арендной платы при изменении методик расчета.
Доцент кафедры гражданского права, кандидат юридических наук Е.А. Грызыхина в докладе «О праве суперфициарного типа в Концепции развития законодательства о вещном праве» высказала сомнения о перспективах введения такого права в России. Право застройки предполагает возможность владения и пользования земельным участком для целей строительства, с возникновением права собственности на постройку у собственника земельного участка, но с возможностью суперфициария свободно распоряжаться постройками путем отчуждения права застройки. Это право предполагается вещным, возникающим на основании договора, срочным (на срок от 50 до 199 лет), платным (плата устанавливается по соглашению сторон), возникающим с момента государственной регистрации, снабженным вещно-правовой защитой. На примере римского права, отечественного дореволюционного и советского, современного зарубежного опыта делается вывод о востребованности такого права только в условиях ограниченного оборота земельных участков. Введение такого права было бы возможно лишь до принятия Земельного кодекса РФ и введения в действие гл. 17 Гражданского кодекса РФ. Для современного российского оборота земли, находящегося в крайне неразвитом состоянии, создание новых конструкций неэффективно.
Каждое выступление сопровождалось активной дискуссией, в ходе которой затрагивались и иные многочисленные проблемы законодательства и правоприменительной практики в сфере сделок с недвижимостью.
