Лизинг недвижимого имущества: права на земельный участок Текст научной статьи по специальности «Право»

ных и нормативно-правовых актов, касающихся регулирования газоснабжения; совершенствование действующих нормативных актов; поиск перспективных и актуальных идей, позволяющих устранять противоречия в данной области; целостный, компетентный подход к разрешению правовых проблем. В России сосредоточена треть разведанных запасов природного газа и производится четверть его мировой добычи. Газовая промышленность Российской Федерации является крупнейшее в мире, исходя из этого правовому регулированию отношений, связанных с газоснабжением, необходимо и важно уделять больше внимания не только со стороны населения в целом, но и законодателя.

Литература

1. Яхонтова А.А. Правовое регулирование газоснабжения в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. .. .канд. юр. наук. - М., 2005. - 25 с.

2. О газоснабжении в Российской Федерации: Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ (ред. от 7 ноября 2011 г.) // Российская газета. - 1999. - № 67.

3. Об утверждении Правил поставки газа в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. № 162 (ред. от 24 ноября 2011 г.) // [В данном виде документ опубликован не был] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 6. - Ст. 770.

4. О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан: постановление Правительства РФ от 21 июня 2008 г. № 549 // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 30 (Ч. 2). - Ст. 3635.

5. Об утверждении правил пользования газом и предоставления услуг по газоснабжению в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 17 мая 2002 г. № 317 // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 20. - Ст. 1870.

6. Москвичев А.Ю. Гражданско-правовое регулирование договоров газоснабжения жилых помещений граждан: автореф. дис. ... канд. юр. наук. - М., 2008. - 23 с.

7. Пузиков А.С. Особенности договора газоснабжения в условиях реформирования внутреннего рынка газа: вопросы теории и практики: автореф. дис. ... канд. юр. наук. - Волгоград, 2007. - 24 с.

8. Ращевский Е.С. Частноправовые вопросы регулирования газоснабжения. // Законодательство. -2001. - № 4. - C.44 - 54.

9. В настоящей статье, если не указано иное, под договором газоснабжения подразумевается договор снабжения газом через присоединенную сеть.

10. Красавчиков О.А. Советское гражданское право. в 2 т. - М.: Высш. шк., 1968. - Т.2. - 520 с.

11. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Юр. лит., 1999. - 220 с.

12. Москвичев А.Ю. Особенности квалификации договора снабжения газом через присоединительную сеть // Актуальные проблемы частноправового регулирования. - Самара: Универс-групп, 2006. - С. 207209.

Вологдина Кристина Владимировна - аспирант кафедры гражданского права и процесса Бурятского государственного университета. E-mail: christin87@ mail.ru.

Vologdina Christina Vladimirovna - postgraduate student, department of civil law and process, Buryat State University. E-mail: christin87@mail.ru.

УДК 347.453.1 © Н.Б. Дашицыренова

Лизинг недвижимого имущества: права на земельный участок

Статья посвящена проблеме принадлежности земельных участков, на которых располагаются объекты недвижимости, являющиеся предметом договора финансовой аренды (лизинга). Так как по действующему законодательству земля не является предметом договора лизинга, то нерешенным остается вопрос о праве на земельный участок, на котором находится, например, здание - предмет договора лизинга. Автор указывает на целесообразность признания предметом договора лизинга земельных участков, которые составляют единый комплекс с недвижимым имуществом.

Ключевые слова: предмет договора финансовой аренды, земельный участок, право собственности, недвижимое имущество.

© N.B. Dashitsyrenova

The financial lease of real estate: rights to a land plot

The article is devoted to the problem of land plot belonging that is a subject matter of financial lease and where a real estate is situated. As according to the current legislation the land plot is not a subject matter of financial lease, then the

problem of the right on the land plot where a building is situated, cannot be settled. The author points at the necessity to declare the land plot as a subject matter offinancial lease because it constitutes a single complex with the real estate. Keywords: subject matter offinancial lease, land plot, right of ownership, real estate.

Ведение любой коммерческой деятельности помимо текущих расходов требует наличия производственных и офисных площадей. Однако далеко не все организации имеют средства для их приобретения. Сегодня одним из способов решения этой проблемы является финансовая аренда (лизинг) недвижимости, когда можно не выводить денежные средства из оборота, а заложить их в бюджет и учитывать в дальнейшей деятельности. При заключении договора финансовой аренды недвижимого имущества участники сталкиваются с недостаточным правовым регулированием лизинговых отношений в российском законодательстве. Известно, что договоры финансовой аренды (лизинга) недвижимости являются самыми проблемными и сложными в лизинговой деятельности. Требования, предъявляемые к таким сделкам, всегда значительно шире и жестче, чем к сделкам с другими видами имущества. Соответственно, следует отметить, что проработка лизинговой сделки должна проводиться специалистами очень тщательно.

Для некоторых лизинговых компаний данное обстоятельство становится причиной отказа от заключения подобных договоров. Одним из сдерживающих факторов заключения этого договора является проблема принадлежности земельных участков, на которых располагаются объекты недвижимости, являющиеся предметом лизинга. Согласно ст. 666 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» (далее - Закон о лизинге) предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, другие имущественные комплексы, здания, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, кроме земельных участков и других природных объектов [1; 2]. Вместе с тем Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закрепляет единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) [3].

Как отмечают специалисты, основными причинами запрета операций лизинга с землей в России являются, во-первых, негативное отношение законодателя к вовлечению в гражданский оборот природных ресурсов; во-вторых, неподверженность природных ресурсов амортизации, из-за

чего расчет лизинговых платежей здесь лишен объективной основы [4; 5]. Помимо перечисленных причин это явление объясняется также неразвитостью поземельного оборота в России.

Статья 666 ГК РФ и Закон о лизинге сужают перечень объектов, которые могут быть использованы для финансовой аренды (лизинга), по сравнению со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, в п. 1 ст. 652 ГК РФ говорится, что «одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Как было уже сказано, земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды. Отсюда возникает вопрос: какова судьба такого участка, на котором располагается недвижимое имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды. Здесь может возникнуть ситуация, когда право на землю и право на недвижимое имущество (например, здание или сооружение) принадлежат разным субъектам. Законодатель также не определяет порядок выкупа земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом договора лизинга. Дальнейший выкуп лизингополучателем здания по договору лизинга будет невозможен, в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, возможно только вместе с земельным участком. Таким образом, нельзя выкупить здание без земельного участка, а земельный участок не является предметом лизинга. Кроме того, заключение договора финансовой аренды недвижимости требует от сторон проведения тщательного юридического анализа ранее осуществленных процедур, связанных с переходом прав на объект и регистрацией таких сделок. Подобная деятельность является сложным процессом и делает процедуру заключения договора еще более проблематичной.

Наличие законодательного запрета на передачу в лизинг земельных участков, отсутствие порядка его выкупа существенно затрудняют проведение таких сделок. Для решения указанных проблем Е.А. Киндеева предлагает установить запрет только на передачу в лизинг незастроенных (пустых) земельных участков, а также земельных

участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и соответственно разрешить передачу в лизинг земельных участков, на которых расположен объект недвижимости, являющийся предметом лизинга [6]. В целом применение такого предложения значительно смягчило бы сложившуюся ситуацию. По мнению С.А. Громова. для целей соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости и недопустимости лизинга земельных участков лизингодателю и лизингополучателю в случае, когда в качестве предмета лизинга в оборот вовлекается здание или сооружение, надлежит заключать два договора: во-первых, собственно договор лизинга строения и, во-вторых, договор аренды участка. Таким образом, объекты, связанные «единой судьбой», могут оказаться включенными в оборот в рамках двух пусть тесно взаимосвязанных, но разных правоотношений, возникающих на основании разных юридических фактов и на разных условиях, определяющих порядок изменения и прекращения правоотношений [7].

В настоящее время стороны лизинговых отношений решают указанную проблему посредством выкупа земельного участка, на котором располагается объект недвижимого имущества, либо передачи земельного участка в долгосрочную аренду (с правом пролонгации такого договора аренды). На наш взгляд, при таком подходе, когда происходит деление одного сложного многоаспектного правоотношения на два разных, регулируемых отдельно, процедура лизингового правоотношения излишне усложняется. Составление отдельного договора аренды земельного участка требует дополнительных затрат времени, привлечения соответствующих специалистов. Кроме того, как отмечает сам автор, законодательство не дает ответа на вопрос о том, как должен поступить орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, если при одновременной подаче документов на регистрацию договора лизинга строения и договора аренды участка один из них будет зарегистрирован, а в регистрации другого будет отказано.

Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее - Президиум ВАС РФ) не согласился с тем, что лизингополучатель не может выкупить недвижимость, так как ее выкуп невозможен без земельного участка, который по законодательству не может являться предметом лизинга. Объекты недвижимости могут перехо-

дить в собственность лизингополучателя и без включения в договор лизинга земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае к лизингополучателю переходит право собственности на землю в силу закона (если продавец недвижимости является собственником земли) либо права лизингополучателя на землю определяются по договору с собственником участка.

Как пояснил Президиум ВАС РФ, предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Вместе с тем предусмотренный законом запрет на передачу в лизинг земли не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс [8].

В случае, если лизингодатель приобретает объект недвижимости для передачи в лизинг у определенного продавца, являющегося собственником этого объекта и земельного участка, на котором он расположен, то лизингополучателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или иное предусмотренное договором право на соответствующую часть земельного участка. Например, если здание - предмет договора лизинга - расположено на земельном участке, используемом продавцом не на праве собственности, то права лизингополучателя на землю определяются по договору с собственником участка либо он приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, для дальнейшего развития договора лизинга недвижимости целесообразным представляется признать предметом договора финансовой аренды земельные участки, которые составляют единый комплекс с недвижимым имуществом (здание, сооружение, предприятие, иной имущественный комплекс). При этом следует определить, что земельный участок должен передаваться в лизинг лишь в той части, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования во избежание практики передачи в лизинг небольших сооружений на крупном земельном участке для последующего выкупа именно земельного участка.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая - четвертая [Принят Гос. думой 23 апр.

1994 г., с изм. и доп. по состоянию на 10 апр. 2011 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 22. Ст. 2457.

2. О финансовой аренде (лизинге): федеральный закон от 29 окт. 1998 г. №164-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

3. Земельный кодекс [Принят Гос. думой 28 сент. 2001 г. с изм. и доп. по сост. на 8 апр. 2011 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

4. Бутенина Т. Лизинг недвижимости: спорные вопросы // Лизинг ревю. - 2005. - № 4.

5. Ситкин А.И. Лизинг недвижимости в России // Финансы. - 2006. - №12.

УДК 347.23

6. Киндеева Е.А. Государственная регистрация договоров лизинга // эж-ЮРИСТ. - 2006. - № 23.

7. Громов С.А. Предмет лизинга в гражданском обороте // Объекты гражданского оборота: сб. ст. / под ред. М.В. Решкова. - М.: Статут, 2007.

8. Постановление президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16 сент. 2008 г. № 4904/08 // СПС КонсультантПлюс.

Дашицыренова Наталья Баировна - аспирант кафедры гражданского права и процесса Бурятского государственного университета, e-mail: dnb86@bk.ru.

Dashitsyrenova Natalya Bairovna - postgraduate student, department of civil law and process, Buryat State University, e-mail: dnb86@bk.ru.

© Н.Н. Ломако

Проблемы признания общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения

В статье рассмотрены проблемы признания общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения многоквартирного дома. В судебной практике сформировались две противоположные позиции: для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения достаточно установить факт наличия в нем инженерных коммуникаций или иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение.

Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, подвальное помещение, долевая собственность, инженерные коммуникации, оборудование.

Lomako

The problems of recognition the homeowners’ shared ownership to basements

The article discusses the problem of recognition the homeowners ’shared ownership to basements in apartment buildings. In judicial practice two opposing positions have been formed: the first says that for recognizing the homeowners ’ right to basements as to shared property it is enough to determine the availability of engineering services or other equipment that are provided for more than one apartment in the house; the second states that the availability of engineering services and equipment is insufficient for recognizing homeowners’ shared ownership to basements.

Keywords: common property, apartment house, basement, shared ownership, engineering services, equipment.

В соответствии с действующим законодательством помимо жилых помещений в многоквартирном доме собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество. Примерный перечень объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома, и критерии отнесения к такому имуществу содержатся в части 1 ст. 36 ЖК РФ [1].

Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2] в ч. 1 ст. 36 перечисляет общее имущество в многоквартирном дома принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

На практике возникают споры при признании права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения. Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не может быть доказано только на основании заключения экспертизы о наличии в таких помещениях инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения в здании (Извлечения из постановления президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. № 12537/09 по делу № А56-42253/2007 [3]). Так, товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) обратилось в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом многоквартирном доме на подвальные помещения. Основанием иска является