CC BY
60
УДК 347.254:[332.872.4:643.01]
ББК 67.404.212.47 [67.401.115.1]
Л. Ш. Мухажинова
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ КАК НАПРАВЛЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
L. Sh. Mukhazhinova
MAJOR REPAIRS AS DIRECTION OF ACTIVITY OF THE CONDOMINIUM ON MANAGEMENT BY AN APARTMENT HOUSE
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению товарищества собственников жилья для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества. Эффективность капитального ремонта определяется сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты выражаются в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов. Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала. При выполнении капитального ремонта должны соблюдаться действующие правила организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правила техники безопасности и противопожарной техники.
Ключевые слова: товарищество собственников жилья, капитальный ремонт, нормативные документы, социальный результат, экономический результат.
Major repairs of general property are conducted by a decision of the condominium in order to avoid physical wear or destruction, to maintain and to renew good conditions and operating indices, in case of violation of set maximum possible characteristics of reliability and safety, and also, if necessary, to replace corresponding elements of the general property. Efficiency of major repairs is determined by comparison of the received economic and social results with expenses necessary for their achievement. Economic results, at the same time, are expressed in the removal of physical wear and economy of running expenses. Social results must be expressed in the improvement of housing conditions of population, working conditions of service staff. During major repairs the operating rules of the organization, production and reception of repair-building works, safety measures and fire safety measures must be observed.
Key words: condominium, major repairs, normative documents, social result, economic result.
Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или их замену (кроме полной замены каменных, бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные, экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При экономической целесообразности возможна модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории [1, с. 325].
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению товарищества собственников жилья (ТСЖ) для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества.
Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений
или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральным законом и иными нормативными актами Российской Федерации (РФ) [2, с. 5].
Таким образом, если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством РФ о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по установлению выявленных дефектов.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» [3], жилищные инспекции обеспечивают государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами.
В соответствии с постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» [4], осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления ТСЖ; результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
На основании вышеизложенного необходимо привести исходные данные в вопросах проведения осмотров общего имущества в многоквартирных домах:
1. Отсутствует жесткая нормативная регламентация критериев оценки технического состояния общего имущества.
2. Периодичность проведения осмотров устанавливается собственниками помещений без учета научных разработок.
3. Осмотры общего имущества осуществляются ответственными лицами непериодически. Журналы регистрации результатов осмотров оформляются формально и ненадлежащим образом.
4. Наметилась тенденция к предоставлению собственникам помещений управляющими и обслуживающими организациями недостоверных сведений о фактическом состоянии общего имущества.
5. Собственники помещений в любой момент могут изменить способ управления многоквартирным домом, а это приводит к сложностям, связанным с возвратом технической и иной документации.
6. Результаты осмотров общего имущества не анализируются и не доводятся до собственников помещений [5, с. 3].
В связи с указанными данными важно осуществить следующие действия:
1. Повысить требования к деятельности жилищных инспекций и к их профессиональной подготовленности.
2. Информировать собственников помещений о том, что они обязаны немедленно принимать меры по устранению дефектов, выявленных при проведении осмотров общего имущества.
3. Устанавливать в договорных отношениях перечень технической и иной документации, подлежащей передаче при изменении способа управления многоквартирным домом.
4. Ввести компьютеризованный учет результатов осмотров общего имущества и принятых по ним мерам [5, с. 5].
Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт должна предусматривать:
— проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования;
— составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территорий и другим аналогичным работам;
— технико-экономическое обоснование капитального ремонта;
— разработку проекта организаций капитального ремонта и проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.
Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт осуществляются ТСЖ.
Товарищество собственников жилья заключает договор строительного подряда, где указывает существенные условия [6].
Эффективность капитального ремонта определяется сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты выражаются в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов.
Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала.
При выполнении капитального ремонта должны соблюдаться действующие правила организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правила техники безопасности и противопожарной техники.
Организационные формы управления ремонтно-строительным производством, методы планирования производственно-хозяйственной деятельности ремонтно-строительных организаций, принципы хозяйственного расчета, формы и методы организации производства, труда, материально-технического снабжения, учета и отчетности в ремонтно-строительных организациях должны устанавливаться аналогично капитальному строительству с учетом специфики ремонтно-строительного производства.
Расчеты за выполненные работы по капитальному ремонту должны осуществляться за полностью законченные и сданные ТСЖ объекты или комплексы работ, предусмотренные договором подряда и учтенные годовыми планами.
Расчеты ТСЖ с проектными организациями за разработку проектно-сметной документации должны осуществляться в порядке, предусмотренном Положением о договорах на создание научно-технической продукции [7].
Приемка жилых зданий после капитального ремонта производится в порядке, установленном Правилами приемки в эксплуатацию жилых зданий после капитального ремонта и аналогичными правилами по приемке объектов коммунального и социально-культурного назначения [1, с. 328].
Размер платы за капитальный ремонт общего имущества рассчитывается исходя из фактического состояния и требуемых затрат на приведение общего имущества в надлежащее состояние. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения [8]. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей
организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
При выполнении капитального ремонта должны быть решены задачи повышения энергоэффективности многоквартирных домов, создания благоприятных условий проживания граждан, применения современных материалов и оборудования, что соответствует понятию модернизации зданий при проведении капитального ремонта.
Основными нормативными документами в области капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов являются: Жилищный кодекс Российской Федерации; Градостроительный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»; Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; Правила содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491; Правила установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 года № 18; Требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, утвержденные Постановлением правительства Российской Федерации от 25 января 2011 года № 18; Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25; Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47; Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999 года № 167; Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 года № 468; Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 года № 45; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170; Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденные Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 24 марта 2003 года № 115; Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87; Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р)), утвержденное Приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23 ноября 1988 года № 312; Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88(р)), утвержденное Приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 6 июля 1988 года № 191; Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86(р)), утвержденные Приказом Госгражданстроя СССР от 24 декабря 1986 года № 446; Ведомственные строительные нормы «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования» (ВСН 61 -89(р)), утвержденные Приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 26 декабря 1989 года № 250; Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий (ВСН 42-85(р)), одобренные Приказом Гражданстроя СССР от 7 мая 1985 года № 135 (в ред. изменений № 1, утвержденных Приказом
Госстроя России от 6 мая 1997 года № 17-16); Свод правил «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», одобренные Постановлением Госстроя России от 21 августа 2003 года № 153 (СП 31-102-2003); Положение о проведении плановопредупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279; Свод правил «Архитектурнопланировочные решения многоквартирных жилых зданий» (СП 31-107-2004), рекомендован к применению письмом Госстроя России от 28 апреля 2004 года № ЛБ-131/9; Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий (МДС 13-1.99), утвержденная Постановлением Госстроя России от 17 декабря 1999 года № 79; Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденная Постановлением Госстроя Российской Федерации от 5 марта 2004 года № 15/1 (МДС 81-35-2004); Указания по применению федеральных единых расценок на ремонтно-строительные работы (МДС 81-38.2004), утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 9 марта 2004 года № 37; Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004), утвержденные Постановлением Госстроя России от 12 января 2004 года № 6; Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001), утвержденные Постановлением Госстроя России от 28 февраля 2001 года № 15; Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр 81-04-2001), утвержденные Постановлением Госстроя России от 17 декабря № 77; Сборник сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений при производстве строительно-монтажных работ (ГСНр 81-05-01-2001), утвержденный Постановлением Госстроя России от 7 мая 2001 года № 46; Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (ГСНр 81-05-02-2001), утвержденный Постановлением Госстроя России от 19 июня 2001 года № 61; Технический регламент о безопасности лифтов, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 октября 2009 года № 782; приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 года № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»; постановление Госстроя России от 9 марта 2004 года № 38 «Об утверждении изменений и дополнений к государственным элементным сметным нормам на ремонтно-строительные работы (ГЭСНР-2001). Выпуск 1»; СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 23 июня 2003 года № 109; СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 19 апреля 2004 года № 70; СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», утвержденные Постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 113; СНиП 41-03-2003 «Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов», утвержденные Постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 114; СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», утвержденные Постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 115; СНиП 2.02.04-88 «Основания и фундаменты на вечномерзлых грунтах», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 21 декабря 1988 года № 252; СНиП 2.02.03-85 «Свайные фундаменты», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 20 декабря 1985 года № 243; СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 4 декабря 1987 года № 280; Методические рекомендации по составлению технического паспорта многоквартирного дома, утвержденные Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и одобренные Минрегионом России 14 февраля 2010 года.
Вышеуказанные нормативные документы предназначены для применения органами исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления в процессе отбора многоквартирных домов для включения в муниципальные и региональные адресные программы капитального ремонта, а также ТСЖ, жилищными, жилищно-строительными, иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями и собственниками жилых помещений в многоквартирных домах.
Забюрократизированность вопросов, касающихся организации ТСЖ, чрезмерная налоговая нагрузка на них, а также непосильные обязательства по ремонту - все это тормозит создание эффективных механизмов реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
Именно поэтому для движения вперед будут изыскиваться дополнительные средства хотя бы на ремонт и решение вопроса, который вообще не терпит никакого отлагательства: расселение аварийного жилья.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Управление многоквартирными домами: практ. пособие / под ред. П. В. Сапрыкина. - М.: Акад. управления недвижимостью, 2006. - 525 с.
2. Филимонов С. Л. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. - М., 2007. - С. 5.
3. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» (в ред. от 06.02.2006) // СЗ РФ. 1994. № 23. Ст. 2566; Российская газета. 2006. № 37. [Электронный ресурс] / КонсультантПлюс. - Режим доступа: свободный. -Заглавие с экрана. - Яз. рус.
4. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. 2006. № 30. Ст. 2715. [Электронный ресурс] / КонсультантПлюс. - Режим доступа: свободный. - Заглавие с экрана. - Яз. рус.
5. Мукумов Р. Э. Модернизация и капитальный ремонт жилищного фонда. - М., 2006. - С. 3.
6. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.09.2005 № А19-31172/04-19-Ф02-4495/05-С2 [Электронный ресурс] / КонсультантПлюс. - Режим доступа: свободный. - Заглавие с экрана. - Яз. рус.
7. Постановление ГКНТ СССР от 19.11 1987 № 435 «Положение о договорах на создание научнотехнической продукции» // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1988. № 5. [Электронный ресурс] / КонсультантПлюс. - Режим доступа: свободный. - Заглавие с экрана. - Яз. рус.
8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. [Электронный ресурс] / КонсультантПлюс. - Режим доступа: свободный. - Заглавие с экрана. - Яз. рус.
Статья поступила в редакцию 3.04.2012
ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРЕ
Мухажинова Лилия Шамилевна - Астраханский государственный университет, аспирант кафедры «Гражданское право»; lilifleur1@mail.ru.
Mukhazhinova Lily Shamilevna - Astrakhan State University; Postgraduate Student of the Department "Civil Law"; lilifleur1@mail.ru.
