CC BY
67
Филачева О.А.
как бороться с «черными РИЕЛТОРАМИ»?
цель: Анализ основных схем, применяемых так называемыми «черными риелторами», и формулирование рекомендаций по их выявлению и борьбе с ними.
Методология: Автором использовался системный (комплексный) подход, применялись формально-юридический метод, а также метод включенного наблюдения.
Результаты: В статье раскрыты основные схемы, применяемые «черными риелторами», и сформулированы рекомендации по их выявлению и борьбе с ними.
Новизна/оригинальность/ценность: Статья обладает определенной научной и практической ценностью, поскольку в ней произведен анализ актуальных проблем адвокатской практики. Ключевые слова: адвокат, адвокатская деятельность, «черные риелторы».
Filacheva O.A.
HOw TO STRUGGLE wITH «BLACK REALTORS»?
Purpose: The analysis of the main schemes applied so-called by «black realtors» and a formulation of recommendations about their identification and fight against them.
Methodology: The author used system (complex) approach, the formal-legal method, and also a method of the included supervision were applied.
Results: In article the main schemes applied by «black realtors» are opened and recommendations about their identification and fight against them are formulated.
Novelty/originality/value: Article possesses a certain scientific and practical value as in it the analysis of actual problems of lawyer practice is made.
Keywords: advocate, advocate's activity, «black realtors».
В своей практике я многократно сталкивалась с тем, что люди бояться идти к адвокату за консультацией до совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества, а позже, когда их обманули, боятся признаться самим себе, что помощь профессионала им необходима. Эта статья для тех, кто не хочет стать жертвой черных риел-торов, и для тех, кто помогает их жертвам.
Кого ищут «черные риелторы?». Того, кто:
- одинок, стар и болен;
- в ссоре со своей семьей;
- страдает нарко- или алкогольной зависимостью;
- одиноких матерей, бабушек с детьми или внуками;
- детей-сирот, получивших недвижимое имущество от государства после достижения совершеннолетия.
Поэтому особое внимание необходимо уделять тем, кто живет рядом с вами, прежде всего своей семье. Огромное количество захватов квартир стало возможным только потому, что в свое время родственники поссорились и перестали общаться между собой. Аналогичная ситуация с бывшими супругами. Как часто, прожив многие годы в счастливой семье, один из супругов, расторгнув брак, делит недвижимость, продает свою долю «черным риелторам».
Отдельная тема - дети-сироты. Как показывает практика, большинство выпускников детских домов находятся «под присмотром» тех, кто желает завладеть их жильем, которое они получат после достижения совершеннолетия у государства. Тут конечно, важно, чтобы педагоги детских домов и учебных заведений, где дети-сироты получают профессиональную подготовку, отслеживали их судьбу после того, как дети уйдут в самостоятельную жизнь.
Особое внимание следует обратить на позицию органов социальной зашиты в случаях, когда дети остаются сиротами после гибели родителей. Очень часто таким детям в наследство от родителей остается недвижимость, которой начинает распоряжаться кто-нибудь из родственников [1]. Надо понимать, что заинтересованность кого-либо из сотрудников социальных служб в лоббировании опекуна или попечителя может привести к лишению наследника-ребенка наследуемого имущества. И конечно, недопустимо использование медицинских структур, в том числе психиатрических учреждений, для признания кого-либо из наследников недееспособными или ограничено дееспособными в целях завладения принадлежащей им собственностью.
Фактически все схемы по захвату недвижимости у физических лиц можно разделить на несколько групп:
ЕВРАЗИЙСКАЯ
> 1(20)2016 <
АДВОКАТУРА
- непосредственно поиск и выкуп «черными риелторами» у собственников объектов недвижимости незначительных их долей с целью создания условий, понуждающих собственников значительных долей объектов недвижимости выкупить эти незначительные доли по завышенной цене или заставить их продать захватчикам долю в объекте по заниженной цене;
- поиск одиноких владельцев недвижимости, престарелых одиноких людей или людей, нездоровых физически, социально незащищенных, с целью инициировать процедуры по завладению их недвижимостью и выселению их из занимаемых ими объектов недвижимости;
- отдельная категория - одинокие матери с детьми или бабушки с внуками, оставшиеся без помощи мужей. Эти женщины наименее защищены. Так, практика показывает, что одинокие женщины с детьми боятся черных риелторов, и их очень легко запугать, например, угрожая жизни и здоровью ребенка. Поэтому завладеть недвижимым имуществом такой мамы или бабушки просто, думают черные риелторы;
- мошеннические схемы, направленные на завладение недвижимым имуществом путем подделки документов или введения в заблуждение собственников недвижимого имущества относительно природы совершаемой сделки, стоимости объектов недвижимости, мнимые договоры займа, кредиты и т. д. [2].
Кто такие «черные риелторы» на рынке недвижимости?
Для того чтобы знать, как бороться, поймем, с кем именно приходится иметь дело, кто те, кто пришел к Вам в дом. Как правило, это группа лиц, включающая в себя риелтора, юриста, психолога и силовиков, иногда своего нотариуса, часто «липового».
Эта группа имеет возможность поиска «потенциальных жертв», т. е. тесно общается с сотрудниками социальных служб, участковыми, медицинскими работниками. Очень часто добросовестные сотрудники указанных выше организаций и учреждений, сами не ведая того, дают информацию, которая впоследствии приводит к лишению граждан недвижимого имущества.
Из изложенного видим, что в одиночку противостоять такой организованной группе крайне сложно, а порой невозможно.
В отношении каждого конкретного случая черными риелторами разрабатывается план по захвату объектов недвижимости потенциальной жертвы. Поэтому, если к Вам вдруг пришли с предложением о продаже, дарении, мене принад-
лежащей Вам недвижимости, а также предлагают взять займ, кредит на «очень выгодных» условиях и, главное, быстро, НЕМЕДЛЕННО сообщите об этом друзьям, родственникам, соседям и идите за помощью к адвокату или юристу, специализирующемуся на таких делах.
Поверьте, если на начальной стадии привлечь для своей защиты профессионала, можно избежать пагубных последствий в виде потери того, что Вам принадлежит.
Но что делать, если Вы узнали, что стали жертвой мошенников?
Прежде всего, не паниковать, а попытаться нивелировать последствия сделок.
Привлеките общественность, телевидение, газеты. Если Вы совсем один, поставьте в известность старшего по подъезду, председателя кооператива и идите на прием к местному депутату, напишите заявления в правоохранительные органы и органы прокуратуры.
Выясните, на основании каких документов произошел переход права собственности на объект недвижимости к третьим лицам. В этих целях необходимо вызвать наряд полиции в квартиру для проверки документов тех, кто пришел к Вам как совладелец Вашей недвижимости.
Привлеките юриста или адвоката, который поможет Вам разобраться в схеме, которую использовали черные риелторы, чтобы лишить Вас собственности, а главное, подскажет, что надо сделать для того, чтобы ее вернуть.
И БОРИТЕСЬ!
Отдельно хотелось бы обратить внимание на виды мошеннических схем, направленных на завладение недвижимым имуществом с использованием сотрудников социальных служб.
Дети, оставшиеся без попечения родителей, старики или просто лица, попавшие в трудную жизненную ситуацию, становятся заложниками своих недобросовестных родственников и сотрудников социальных служб, которые или по неведению, или умышленно совершают действия по изоляции владельцев недвижимости в медицинских учреждениях. В результате таких действий законные представители, опекуны или попечители завладевают имуществом незащищенной категории граждан, а сами собственники в лучшем случае доживают свой век в больнице, интернате, доме престарелых.
Кроме того, хотелось бы обратить внимание еще на одно. Сейчас к больным старикам-инвалидам втираются в доверие молодые мужчины и женщины, в два, а то и в три раза моложе их. Они вступают с ними в брак, изолируют от род-
EURASIAN
> 1(20)2016 <
ADVOCACY
ных детей и близких родственников, заставляют оформить завещание на себя в обход близких родственников, а потом старики умирают. Их недвижимость переходит в собственность к аферистам и преступникам. Родственники пытаются оспорить завещания, браки в суде, а это годы судов и большие финансовые затраты. Давайте попытаемся предотвращать такие ситуации, а не бороться с их последствиями.
Повышение контроля со стороны государства в отношении действий каждого сотрудника социальных служб, медицинских учреждений и ответственность участкового за каждого одинокого гражданина, проживающего на его территории, могут привести к минимизации случаев захвата недвижимости у такой категории граждан.
Кроме этого, хотелось бы отметить, что активная гражданская позиция каждого из нас в отношении социально незащищенного лица, оказавшегося в руках у недобросовестного родственника
и чиновника, поможет сохранить ему жизнь, здоровье и собственность.
Пристатейный библиографический список
1. Бушлякова Д.В. К вопросу о проблемах применения наследственного договора в Российской Федерации // Евразийская адвокатура. 2015. № 4 (17). С. 50-52.
2. Титова Е.П., Рудман М.Н. Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве // Евразийская адвокатура. 2015. № 3 (16). С. 44-46.
References (transliterated)
1. Bushljakova D.V. K voprosu o problemah primen-enija nasledstvennogo dogovora v Rossijskoj Federadi // Evrazijskaja advokatura. 2015. № 4 (17). S. 50-52.
2. Titova E.P., Rudman M.N. Obespechenie ispol-nenija objazatel'stv v dogovorah uchastija v dolevom stroitel'stve // Evrazijskaja advokatura. 2015. № 3 (16). S. 44-46.
Московская городская коллегия адвокатов «Московская гильдия адвокатов и юристов»
Moscow city Bar Collegium's «Moscow Guild of lawyer and legal advisers»
осуществляет квалифицированную юридическую помощь по следующим направлениям:
- правовое обслуживание бизнеса (представление интересов предпринимателей в арбитражных судах всех инстанций; защита чести, достоинства и деловой репутации; защита права собственности, владения; арендные отношения с федеральными и муниципальными органами власти; претензионное производство; досудебное урегулирование споров на этапе переговоров; правовое сопровождение антикризисных процедур);
- уголовное право, ведение уголовных дел различной категории, защита на предварительном расследовании и в суде (более 100 успешно проведенных дел: прекращение на стадии расследования, условное осуждение, мировые соглашения), защита прав потерпевших от преступлений; условно-досрочное освобождение (неоднократно добивались положительных результатов);
- гражданское право (бракоразводные процессы, раздел имущества, определение порядка общения с ребенком; признание права собственности на квартиру, долю в квартире, выселение; споры с ТСЖ; споры со страховыми компаниями (ОСАГО, КАСКО)).
Вы можете обратиться к нам по адресу:
Юридический адрес: 115404, Россия, г. Москва, ул. Бирюлевская, д. 5, корп. 2, оф. 402.
Адрес для корреспонденции: 121601, г. Москва, Филевский бул., д. 37, оф. 88.
Телефоны: +7(926) 189-50-90, +7(903) 125-28-55 Веб-сайт коллегии: www.mos-guild.com
