CC BY
232
К ВОПРОСУ УЧЕТА ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ПРИ РАЗРАБОТКЕ СХЕМ КАДАСТРОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ
Владимир Адольфович Середович
Сибирская государственная геодезическая академия, г. Новосибирск, ул.Плахотного 10, проректор по научной и инновационной работе, к.т.н, тел: +79139865680, e-mail: v.seredovich@list.ru
Маржан Мельсовна Тогузова
Восточно-Казахстанский государственный технический университет им. Д. Серикбаева, ул. Серикбаева 19, старший преподаватель кафедры «Геодезия, землеустройство и кадастр», тел. 8(7232) 540-635, e-mail: marzhan123@mail.ru
В статье рассматривается влияние экологических факторов на оценку недвижимости, особенности учета экологических факторов при оценке за рубежом, а также значение экологического состояния урбанизированных территорий при кадастровой оценке.
Ключевые слова: кадастр, зонирование, экологический фактор, загрязнение, оценка.
ON THE QUESTION OF ECOLOGICAL FACTORS BY THE DEVELOPMENT OF THE SCHEME THE CADASTRE ZONING THE TERRITORIES OF INDUSTRIAL CITIES
Vladimir A. Seredovich
Siberian State geodesic Academy, Novosibirsk, Plahotnogo street, 10 Pro-rector for Research and innovative work, Doctor of Science, tel: +79139865680, e-mail: v.seredovich@list.ru
Marzhan M. Toguzova
East - Kazakhstan State Technical University named after D.Serikbayev, Serikbayev street,19 senior professor of “Geodesy, land management and Cadastre ” department, tel: 8(7232) 540-635, e-mail: marzhan123@mail.ru
The article discusses the influence of environmental factors on the real-estate appraisal, specifics of ecological factors in case of the real-estate appraisal abroad, as well as the importance of the environmental state of urbanized territories’ under the cadastre appraisal.
Key words: cadastre, zoning, environmental factor, pollution, evaluation.
На сегодняшний день актуальны проблемы экологического состояния территорий промышленных зон, тесно примыкающих к зоне жилой застройки.
В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости. Например, к экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды как уровень загрязнения основных природных сред — воды, воздуха, почвы, включая и радиоактивное загрязнение; наличие красивого вида, наличие зеленых
массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов.
Загрязнение почв химическими веществами, а также радиационное заражение земли может приводить не просто к снижению и потере стоимости земельного участка, а к возникновению ее отрицательной величины. В этом случае формируется отрицательная стоимость, вызываемая необходимостью вложения значительных средств для приведения загрязненного участка в состояние пригодное для использования и безопасное для нахождения на нем жилых или деловых объектов. Примером таких земель являются земельные участки, занятые радиоактивными отстойниками, содержащие в себе закрытые или погребенные свалки и полигоны промышленных и бытовых отходов. В городах, где в свое время не был налажен контроль за размещением отходов, обнаружение захороненных свалок, содержащих радиоактивные или опасные для здоровья отходы, может привести к резкому удорожанию строительства, делающим невыгодным осуществление проекта или привести к снижению стоимости построенных объектов после завершения их строительства [2].
К факторам окружающей среды также относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими особенностями территории.
Действие природных факторов также проявляется в повышение или в снижении стоимости объектов недвижимости и имущественных прав, связанных с ними. Но в отличие от экологических факторов не всегда природные факторы, приводящее к повышению стоимости недвижимости можно считать положительными. К таким факторам относятся природные явления, приводящие к удорожанию стоимости строительства. Типичным примером такого удорожания является увеличение стоимости строительных работ в горных районах из-за перепада высот и неровного рельефа, в сейсмоопасных районах из-за необходимости применения особых технологий строительства, в районах с вечной мерзлотой по аналогичным причинам. Природных явлений, влияющих на стоимость строительных работ довольно много. Они хорошо поддаются учету при калькулировании затрат по нормативам и расценкам, применяемым в строительстве и отражаемым в различных коэффициентах повышения сметной стоимости работ.
Помимо природных и антропогенных явлений, а также антропогенных процессов, непосредственно влияющих на стоимость недвижимости требуется учитывать опосредованное влияние этих факторов на формирование стоимости недвижимого имущества, проявляющееся в установлении различного рода ограничений, требований и обременений экологического характера, а также возможности возникновения финансовой и материальной ответственности за причиненный экологический вред и ущерб или дополнительных затрат по восстановлению нарушенного качества среды, ликвидации загрязнений, замене технологий и оборудования.
Стоит отметить, что в странах с развитой рыночной экономикой, высокой технологической культурой и жесткой правовой ответственностью
экологические факторы не имеют столь ощутимого влияния на рыночную стоимость недвижимости и инвестиционную привлекательность проектов, как в государствах с переходной экономикой.
Данное обстоятельство предопределяется двумя причинами. Во-первых, в зарубежной практике учет факторов окружающей среды осуществляется на стадии проектирования технологических процессов и составления проектносметной документации. Иными словами, экологическая прогрессивность организационно-технических и технологических решений подразумевается как бы сама собой, а затраты на соблюдение экологических стандартов входят в сметную стоимость проекта. Во-вторых, экологическая ситуация в наиболее развитых странах соответствует нормативам безопасности, что не требует дополнительных расходов на доведение качества отельных компонентов природной среды до установленных стандартов.
В связи с недооценкой в прежние годы роли экологических факторов при планировании развития и размещения производительных сил, а также в виду высокой эколого- и ущербоемкости общественного производства, состояние окружающей среды во многих регионах достигло критического уровня. Следовательно, при оценке рыночной стоимости предприятий, отдельных объектов недвижимой собственности необходимо учитывать неизбежные экологические издержки, сопряженные с предварительным восстановлением ранее деградировавших компонентов окружающей среды. В наиболее развитых странах Запада такие дополнительные экологические издержки попросту отсутствуют.
Следовательно, при прочих равных условиях критериальные показатели рыночной привлекательности (стоимости) объектов в экологически прогрессивных государствах и относительно незагрязненных регионах по сравнению с неблагоприятными в этом смысле территориями будут отличаться на величину дополнительных затрат на проведение природоохранных мероприятий и компенсацию отрицательных последствий загрязнения окружающей среды. Как правило, все современные методические рекомендации по оценке стоимости объектов недвижимости основаны на зарубежном опыте и данное обстоятельство не учитывают, либо учитывают в качественном виде, не предлагая механизма его количественной оценки.
Поэтому важно учитывать влияние экологических факторов при разработке схем кадастрового зонирования территорий, особенно в промышленных городах.
Кадастровое зонирование - это процесс, в результате которого земли делятся на определенные участки, которые принято называть кадастровыми единицами. Границы данных участков-единиц наносятся на специализированные карты.
Кадастровое зонирование используется в качестве наиболее удобного способа построения единой и цельной системы, позволяющей осуществлять управление землями, в том числе определения оценочной стоимости земельных участков. В соответствии с законодательством, все земельные участки, права
собственности которые подлежат оформлению, должны быть оформлены единым образом с внесением их в документы кадастрового учета.
Кадастровое зонирование и его результаты отражаются в специализированных документах - схемах. Данные, представленные в этих схемах, отражаются на кадастровых картах и позволяют более четко следить за территориями.
Так как земельная политика города тесно связана с экономической, экологической, градостроительной и социальной политикой соответственно должно быть обеспечено согласование процессов создания и развития городского земельного кадастра с системами описания, оценки и регистрации всех видов недвижимости, Генеральным планом развития города, градостроительным кадастром, всеми информационными системами, обеспечивающими управление городом, в том числе и экологическими управленческими структурами. Поэтому оценка экологического состояния урбанизированных территорий должна занимать одно из важнейших мест при кадастре городских территорий.
На сегодняшний день в мегаполисах состояние окружающей среды приобретает черты экологического кризиса, преодоление которого возможно только на основе формирования нового типа взаимоотношений человека и природы, исключающих возможность разрушения и деградации природной среды, обеспечивающих устойчивое развитие мегаполисов. Кроме непосредственного влияния на здоровье населения, загрязнение окружающей природной среды негативно влияет на все сферы экономики мегаполисов. Однако на практике экономические и экологические аспекты развития мегаполиса рассматриваются отдельно. Зачастую полученные в результате исследований данные не используются при ведении городского хозяйства и принятии управленческих решений на основе cхем кадастрового зонирования территорий. В связи с этим возникает необходимость в совершенствовании методики разработки системы кадастрового зонирования, для целей оценки городских земель, что подтверждает актуальность данной проблемы.
Поэтому решение данной проблемы должно быть направлено, прежде всего, на выработку научно-обоснованных принципов разработки системы кадастрового зонирования с учетом экологического состояния урбанизированных территорий в системе кадастра. Это может быть достигнуто путем постановки следующих задач: выявление источников выбросов,
определяющих основной вклад в загрязнение различных районов исследуемой территории при различных метеоусловиях; моделирование загрязнения окружающей среды с учетом влияния изменения метеопараметров и рельефа городских застроек; прогнозирование и визуализация изменения концентрации примесей и отображение результатов прогноза на картах с использованием ГИС-технологий; выработка рекомендаций по снижению объемов выбросов при неблагоприятных метеоусловиях.
Результаты исследования могут быть использованы для кадастровой оценки урбанизированных территорий с целью наиболее адекватной экономической оценки земель, и, в конечном счете, для наилучшего
обеспечения баланса расходов города на воспроизводство комплекса земельной недвижимости и доходов от ее коммерческого использования, а также будут способствовать принятию правильных и своевременных управленческих решений по обеспечению наилучшего решения проблем загрязнения окружающей среды.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Тридед А.Н. Концепция построения организационно-экономического механизма формирования стратегии развития предприятия // Коммунальное хозяйство городов. 2001. № 28. С. 3-9.
2. Дегтярев И.В. Земельный кадастр. - М.: Колос, 1979, - 463
3. Фридман Дж, Ордуэй Ник. Аналих и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.- М.: Дело, 1997
© В.А. Середович, М.М. Тогузова, 2012
