К вопросу совершенствования обслуживания объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332:69.003

Шонин Анатолий Юрьевич,

к.э.н., доцент е-mail: antex@bk.ru

Никоненко Анастасия Николаевна,

ст. преподаватель Филиал Российского заочного института текстильной и легкой промышленности в г.Омске

е-mail: verlova@bk.ru 664010, г.Омск, ул. Пушкина, д. 63 р.т. 8 (3812) 31-79-77

К ВОПРОСУ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОБСЛУЖИВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Проведен анализ частоты и стоимости работ по обслуживанию объектов недвижимости и предложена модель выбора эффективного варианта обслуживания по критерию минимум суммарных затрат.

Ключевые слова: недвижимость; управление;

обслуживание; предприятие; эффективность; экономика.

Обслуживание объектов недвижимости включает в себя многие виды работ, связанные с их поддержанием в технически исправном состоянии. Одним из трудоемких и значимых видов работ являются работы по ремонту кровли. Выделяют следующие виды ремонта кровли: аварийный ремонт, текущий ремонт, капитальный ремонт.

Рассматриваемое предприятие обслуживает объекты недвижимости, кровля которых выполнена из материалов рубероид и рубемаст. Проведем анализ различных видов ремонтов кровли и их стоимостной оценки (табл. 1 - 6).

Таблица 1 - Среднее количество аварийных ремонтов на 1 м2 площади

Материал кровли Площадь ремонта кровли, м2 Средняя площадь ремонта, м2 Общее количество ремонтов, ед. Среднее количество ремонтов, ед./м2

2008г 2009г 2008г 2009г 2008г 2009г 2008г 2009г

Рубероид 862 1512 31,9 45,8 27 33 0,005 0,003

Рубемаст 460 575,3 51,1 52,3 9 11 0,002 0,001

Материал кровли Общая стоимость ремонтов, руб. Темп прироста, % Средняя стоимость ремонта, руб. Темп прироста, %

2008 г 2009 г 2008 г 2009 г

Рубероид 224120 453600 102,4 8300,7 13745,5 65,6

Рубемаст 147200 201355 36,8 16355,6 18305,0 11,9

Таким образом, можно говорить об увеличении частоты и площади аварийных ремонтов с увеличением срока службы объектов недвижимости, а также о наличии зависимости стоимости и частоты аварийных ремонтов от материала покрытия.

В таблицах 3, 4 представлены результаты анализа частоты и стоимости текущих ремонтов кровли.

Таблица 3 - Среднее количество текущих ремонтов на м2 площади

Материал кровли Площадь ремонта кровли, м2 Средняя площадь ремонта, м2 Общее количество ремонтов, ед. Среднее количество ремонтов, ед./м2

2008г 2009г 2008г 2009г 2008г 2009г 2008г 2009г

Рубероид 573,0 3458,0 143,3 192,1 4 18 0,001 0,004

Рубемаст 495,0 977,0 123,8 122,1 4 8 0,001 0,001

Таблица 4 - Стоимость текущих ремонтов за 2008-2009 год

Материал кровли Общая стоимость 2 ремонта, м2 Темп прироста, % Средняя стоимость ремонта, руб. Темп прироста, %

2008 г 2009 г 2008 г 2009 г

Рубероид 148980 518700 248,2 37245 28816,6 -22,6

Рубемаст 158400 341950 115,9 39600 42743,7 7,9

Таким образом, вследствие боле лучших эксплуатационных характеристик рубемаста среднее

количество текущих ремонтов на 1 м2 меньше, чем аналогичное значение для кровли из рубероида.

Проведем анализ затрат на капитальный ремонт кровли обслуживаемых объектов недвижимости, что представлено в таблице 5.

Таблица 5 - Стоимость капитальных ремонтов за 2009 год

Материал кровли Стоимость ремонта, руб. Общая площадь кровли, м Удельные затраты на м2, руб.

Рубероид 481124 11455,3 42

Рубемаст 305293 9540,4 32

По статистическим данным капитальный ремонт кровли с материалом покрытия рубероид проводится через 10 лет, а

рубемаст - через 15 лет.

В таблице 6 приведены суммарные затраты на работы, связанные с обслуживанием кровли.

Таблица 6 - Годовые суммарные затраты на обслуживание кровли за 2009 год______________________________________________________

Материал кровли Аварийные ремонты, руб. Текущие ремонты, руб. Капитальный ремонт, руб. Всего

Рубероид 453600 1033800 481122,6 1968522,6

Рубемаст 201355 683900 305292,8 1190547,8

Таблица 7 - Годовые удельные затраты на м2 общей площади

Материал кровли Аварийные ремонты, руб. Текущие ремонты, руб. Капитальный ремонт, руб. Всего

Рубероид 39,6 90,2 42,0 171,8

Структура, % 23,0 52,5 24,4 100,0

Рубемаст 21,1 71,7 32,0 124,8

Структура, % 16,9 57,4 25,6 100,0

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о наличии зависимости частоты возникновения аварийных ремонтов от материала покрытия, влияния качества проведенных аварийных ремонтов на последующие текущие, а также капитальные ремонты, которые, в свою очередь, влияют на частоту и площадь аварийных ремонтов. Установленные зависимости показывают на возможность оптимизации суммарных эксплуатационных затрат на обслуживание объекта недвижимости с учетом различной стоимости материалов, отражающей качественные и эксплуатационные характеристики, по критерию минимум затрат на обслуживание. Целевая функция суммарных затрат на обслуживание объектов недвижимости имеет вид:

з = Е

8 . ц

^Лар • Нар • Ц1ар • 8о6сл + 2 • • Ц1^ -8о6сл+^

іаР

(1)

где Т| — средняя частота возникновения аварийных ремонтов,

Нар

- нормативное значение площади одного аварийного

Ц1ар

- удельные затраты на выполнение аварийного ремонта 1 м2 общей площади объекта, руб.

Бобсл - общая площадь обслуживаемых объектов; Н”^ -

Ц1тр

- удельные затраты на выполнение текущего ремонта 1 м2 общей площади объекта, руб.; Ц1кр - удельные затраты на

выполнение капитального ремонта 1 м2 общей площади объекта, руб.; г - периодичность капитального ремонта, лет.

На основе статистических данных за 2008-2009 гг. определим долю аварийных и текущих ремонтов в зависимости от типа покрытия кровли (табл. 8).

Частота возникновения аварийных ремонтов по статистическим данным для объектов, покрытых рубероидом, составит 3,91, а для объектов, покрытых рубемастом 2,9.

Произведем расчет аналитических суммарных годовых затрат для всех обслуживаемых объектов (табл. 9).

Таблица 8 - Средняя доля площади ремонтов

Материал кровли Аварийных ремонтов, % Текущих ремонтов, %

2008 г 2009 г 2008 г 2009 г

Рубероид 3,56 3,42 15,68 16,21

Рубемаст 2,77 2,97 6,45 12,89

Таблица 9 - Фактические и аналитические значения годовых эксплуатационных затрат__________________________________________

Материал кровли Площадь кровли, м2 Значение, руб. Отклонени е, руб. Ошибка , %

фактическое аналитическое

Рубероид 11455,3 1968524 2054812,8 86288,8 4,4

Рубемаст 9540,4 1190548 1237246,8 46698,8 3,9

Таким образом, величина отклонения аналитических значений от фактических составляет около 4%.

Произведем расчет упущенной выгоды при условии замены материала покрытия кровли из рубероида на кровлю из рубемаста (табл. 10).

Таблица 10 - Затраты на обслуживание кровли

Материал кровли Площадь 2 кровли,м Значение, руб. Отклонение

2009 г. прогноз абс. отн.

Рубероид 11455,3 1968524 1429621 -538903 -27,4

Рубемаст 9540,4 1190548 1190548 0 0

Всего 20995,7 3159072 2620169 -538903 -17,1

Таким образом, предлагаемая методика по оптимизации затрат на обслуживание позволит более эффективно обслуживать объекты недвижимости по критерию минимум затрат за весь период эксплуатации объекта недвижимости.

Литература

1. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости //

Сер.: «Высшее образование». Ростов н/Д.: Феникс; М.:

Национальный институт бизнеса, 2008. 160 с.

2. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: электронное учебное пособие. URL: http://www.aup.ru.

3. Грабовый П.Г. Сервейинг - концепция системного анализа недвижимости [Электронный ресурс]. URL: www.ValNet.ru.

4. Рафалович И.Л. Принципы создания стратегически ориентированной системы управления недвижимостью промышленного предприятия [Электронный ресурс]. URL: http://www.cfin.ru.