CC BY
163
УДК 347.13 ББК 67.304.212 Щ 66
И.А. Щербович
К вопросу об особенностях формирования арендной платы при аренде зданий и сооружений: правовой аспект
Аннотация:
В статье рассматриваются особенности формирования арендной платы при аренде зданий и сооружений. Автор анализирует механизм формирования арендной платы для данного вида договора аренды, выясняет степень участия и ответственности сторон в данных правоотношениях.
:
Договор аренды зданий и сооружений, арендная плата, коммунальные услуги, энергоснабжение, ком.
Договор аренды недвижимости - один из видов до.
размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия об арендной плате договор считается незаключенным. При этом «предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения)... является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об ,
существенного условия договора».1 Как было указано
,
для любого договора аренды. Однако, для договоров аренды иного виды имущества, отсутствие этого условия не приводит к безусловному признанию договора неза-.
,
цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ (путем установления цены, которая при сравнимых обстоя).
424 -
.
,
законодательное положение определено особенностями рынка недвижимости и уникальностью самих объектов
- . от других видов рынка, рынок недвижимости по своей , -. -3 424 -
нии таких объектов недвижимости, как здания и иные со.
, -
екту, то место нахождения их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за . , между зданиями нет, и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно.
Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения усло-
вия о размере арендной платы, закон, тем не менее, не ус-
и срокам её внесения. Эти условия определяются согла-. ,
статьи 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки её внесения. Форма арендной платы далеко не равнозначна её размеру. В то же время, часть 1 статьи 654 ГК РФ содержит требо, -ний и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие её форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы, стороны обязаны указать ( ).
силу части 1 статьи 654 ГК РФ договор считается неза-.
Говоря об особенностях арендной платы при аренде зданий и сооружений, следует отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды зданий, сооружений, помещений арендная плата включает в себя плату за земельный участок (юш ),
который необходим для пользования ими. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное.
Говоря об арендной плате, необходимо также уяснить сущность и место дополнительных платежей, таких как плату за коммунальные услуги, платеж за содержание и ремонт мест общего пользования, плату за услуги по техническому обслуживанию здания.
Понятие «коммунальные услуги» включает в себя холодное и горячее водоснабжение; тепло-, электро-, газоснабжение, канализацию. Иные услуги (радио, телефон) не носят характер коммунальных.
На отношение сторон по договору аренды недвижимости распространяется общий режим деятельности ор, .
Так в соответствии со статьёй 545 ГК РФ арендодатель может передавать энергию, принятую от энерго-,
. -
- , -
зация выставляет счета только своим абонентам. Поскольку в названной схеме арендатор выступает субабо-
,
энергии должно быть установлено отдельное от арендо-, -мой им энергии. Расчет между арендодателем и арендатором производится на основании выставленных энергоснабжающей организацией счетов и показателей прибо-.
Основным источником в правовом регулировании данных услуг по водоснабжению и канализации являются Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 года №167.2 Как предусмотрено Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, утвержденными Приказом Минстроя РФ от 11 августа 1995 года №17-943, присоединение арендатора к водопроводным и канализационным сетям производится с письменного разрешения организации, осуществляющей эксплуатацию систем водопровода и канализации насе-.
: , обосновывающий количество и качество необходимой
;
канализации; план организационно-технических мероприятий по сокращению объемов водопотребления и водоотведения и соблюдению нормативов сбросов загрязняющих веществ с указанием сроков реализации меро-
, ,
, . приобретения и установки приборов учета воды под контролем представителей названных организаций также возлагаются на арендатора недвижимости.
, -ты за отпущенную питьевую воду и принятые сточные воды с организациями ВКХ. Порядок расчетов в данной сфере между сторонами по договору аренды недвижимости производится самостоятельно.
, , процедур по подключению к присоединенной сети требует для арендодателя как времени, так и дополнительных . , -сударственной регистрации договора, арендодатели заключают договоры аренды зданий и сооружений на срок менее одного года Поэтому на практике вопросы, касающиеся порядка расчетов за коммунальные и другие , , определяется доля арендатора в общих расходах.
Примечания:
1 Витрянский ВБ. Договор аренды и его виды: прокат, фрахто-
вание на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 2000. С. 187.
2 СЗ РФ. 1999. № 8* С. 1028.
3 «Российские вести», 1995. № 189, № 194.
