CC BY
106
74
Экономические науки
УДК 336.1
к проблематике оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости
Касаев К. Р., студент 1-го курса магистратуры факультета международных экономических отношений,
ФГБОУ ВО «Северо-Осетинский государственный университет им. К. А. Хетагурова», г. Владикавказ
Статья посвящена рассмотрению сложившейся ситуации, касательно оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также анализу фактических показателей, характеризующих инициирование споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости.
Ключевые слова: оспаривание кадастровой стоимости, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, имущественные налоги, земельный участок, объект недвижимости, индивидуальная кадастровая оценка.
to the problem of the invasion of the cadastre value of objects of the real estate
Kasaev K. R., student of the 1 st year of magistracy, faculty of international economic relations, FSBEI HE "North-Ossetian state university cf K. A. Khetagurova», city of Vladikavkaz,
The article is devoted to the consideration of the current situation regarding the contestation of the cadastral value of real estate objects, as well as the analysis of actual indicators characterizing the initiation of disputes about the value entered in the state cadastre of real estate cadastral value in relation to real estate objects.
Key words: challenging cadastral value, cadastral value, market value, property taxes, land plot, real estate object, individual cadastral valuation.
Имущественные налоги на территории Российской Федерации, начиная с 2014 года стали, существенным образом, претерпевать изменения законодательного характера. В частности, налог на имущество физических лиц, относящийся к налогам муниципальной значимости. По сути своей, данный налог прямым образом касается граждан нашей страны. Вопрос в том, что внесение изменений в налоговое законодательство предполагает переход в аспекте налогового расчета с инвентаризационной стоимости имущества на кадастровую стоимость при определении суммы налога. Отметим, что в 2015 году кадастровая стоимость, как база исчисления налога на имущество физических лиц стала применяться в 28 субъектах Российской Федерации, в 2016 году - переход совершили еще 21 регион, и в текущем году еще 12 субъектов. Данное нововведение, объ-
ективным образом, спровоцировало недовольство многих собственников имущества, ввиду того что произошло многократное увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости. По заключению парламентского комитета, с момента введения в России Института кадастровой оценки недвижимости: «Практически повсеместно отмечались массовые нарушения прав граждан» [5]. Оценщики завышают кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества по сравнению с рыночной ценой этого имущества, и как следствие происходит резкое и значительное увеличение налогового бремени по некоторым имущество налогам, в частности по налогу на имущество физических лиц.
В этой связи, следует определиться с вопросом, что предусмотрел законодатель в данном случае? И какими механизмами вправе воспользоваться
к ПРОБЛЕМАТИКЕ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТоИмоСТи ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
75
физические и юридические лица в целях наиболее обоснованного назначения кадастровой стоимости?
На территории каждого субъекта Российской Федерации уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, в сфере осуществления функций по государственной кадастровой оценке создается комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основная цель создания данной структуры заключается в том, чтобы регулировать возникшие у юридических и физических лиц вопросы в досудебном порядке, в форме, прежде всего, удовлетворяющем мотивы и интересы обратившихся. Отметим, что существует два законодательно закрепленных способа по пересмотру кадастровой стоимости: обращение в суд и обращение в специальную комиссию.
Оспаривание кадастровой стоимости регулируется:
- Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (ст. 20, гл. 25);
- Федеральным Законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.18);
- приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости...»;
- постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Как было уже отмечено, результаты определения кадастровой стоимости можно пересмотреть в случае, если они нарушают права и обязанности конкретных заинтересованных лиц, а именно, владельцев земельных участков и иных объектов недвижимости на различных видах права, и лиц, владеющих объектам недвижимости на земельных участках, подлежащих выкупу или аренде под такими объектами. Помимо указанных лиц оспорить кадастровую стоимость могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности. Так же как и юридические, физические лица данные органы могут заказать индивидуальную рыночную оценку объекта недвижимости и подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию и в суд.
Как показывает судебная практика юридическим и физическим лицам, заинтересованным в оспаривании кадастровой стоимости, необходимо понимать, что уполномоченный орган местного самоуправления, являющийся стороной по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, имеет право на пересмотр такого решения при наличии оснований полагать, что установленное кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости недостоверна и необоснованна.
По данному случаю имеется Постановление Президента Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 №13839/13. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделал однозначный вывод: результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, затрагивают права муниципалитетов в сфере экономической деятельности так же, как и правообладателей земельных участков. Данный вывод основан на том, что кадастровая стоимость является налоговой базой земельного налога, который зачисляется в размере 100 процентов в доход муниципального образования. При этом не имеет значение то, что органы местного самоуправления не является участником процесса по определению кадастровой стоимости земельных участков, а также не является участником комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости. Таким образом, орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, имеет право на самостоятельное оспаривание таких решений, поскольку имеет правовой интерес в участии в судебном процессе, связанном с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В связи с этим представляется логичным заинтересованному лицу обращаться с вопросами определения рыночной стоимости объектов недвижимости в целях пересмотра кадастровой
76
К. Р. КАСАЕВ
стоимости к наиболее компетентным и квалифицированным оценщикам, обладающим достаточными опытом и знаниями, дающими возможность минимально снизить риски по необоснованному или недостоверному определению рыночной стоимости объектов недвижимости [3].
Пересмотреть кадастровую стоимость можно только в следующих случаях:
- когда имеет место недостоверность сведений о земельном участке, которые использовались при определении кадастровой стоимости объекта оценки;
- когда имеет место установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В последнем случае ретроспективная оценка необходима для целей корректного сопоставления обеих стоимостей при разрешении вопроса о превышении кадастровой стоимости над рыночной, что является ключевым условием пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученной в результате массовой оценки.
Данный вопрос разъяснен определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2014 №307-ЭС14-550, а также определением Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2015 №35-АПГ15-20. В определениях установлено, что назначение рыночной стоимости, сформированной в процессе индивидуальной оценки объекта недвижимости, и установление ее в качестве кадастровой стоимости, целесообразно осуществлять в целях уточнения (дополнительного разъяснения) результатов массовой оценки, которая, в свою очередь, формируется без учета уникальных характеристик непосредственно оцениваемого объекта недвижимости. В этой связи отметим, что рыночная стоимость, подлежащая внесению в ГКН (государственный кадастр недвижимости) в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольным образом, на неопределенную дату.
Как было отмечено ранее, оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Юридическому лицу необходимо сначала соблюсти досудебный порядок урегулирования спора -подать заявление в комиссию по рассмотрению споров и, при отрицательном результате, далее идти в суд. Физическому лицу не обязательно подавать заявление об оспаривании в комиссию, можно сразу обратиться в суд. Согласно разъяснению Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 данное правило относится также и к индивидуальным предпринимателям [2]. Однако, при желании, физические лица также могут подать заявление в комиссию, используя возможность решения проблемы в досудебном порядке.
В связи с вышеизложенным, следует обратить внимание на обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в судах.
На протяжении рассматриваемого периода, начиная с 1 января 2017г. по 31 октября того же года в судах было инициировано 9 811 споров, касательно величины кадастровой стоимости, внесенной в ГКН в отношении 17 368 объектов недвижимости. Исходя из содержания указанных споров, административными ответчиками являются:
• территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», (в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации);
• органы государственной власти (органы местного самоуправления);
• комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссии привлекались 328 раз).
к проблематике оспаривания кадастровой стоимостиобъектов недвижимости 77
График 1
Структура содержания споров [4]
Основания в исках, выдвинутые в целях пересмотра результатов ранее определенной кадастровой стоимости объектов недвижимости представляют собой следующее:
• установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (9023 иска);
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений
об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (56 исков);
• об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (732 иска).
График 2
Основания, указанные в исках об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости [4]
78
К. р. касаев
В результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены за указанный период в отношении 4774 иска, не удовлетворены - в отношении 657 исков, на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 4380 исков. В качестве причин завышенной кадастровой стоимости, следует указать следующее:
- некачественная информация, содержащаяся в перечне объектов оценки;
- определение исполнителя работ в результате проведения аукциона (кто быстрее и дешевле);
- нет единой методологии проведения массовой кадастровой оценки;
- возможное оказываемое административное давление на исполнителей.
График 3
результаты рассмотрения исков в судебном порядке [4]
В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2017 по 31.10.2017, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 31.10.2017 приблизительно на 43 %. Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 838 млрд руб., после оспаривания - в районе 478 млрд руб.
Таким образом, следует подвести итог касательного того, что выявленный факт снижения
суммарной величины кадастровой стоимости объектов оценки на 360 млрд руб., прямо подчеркивает неотъемлемую важность деятельности комиссии. Отметим, что переоценка кадастровой стоимости объекта имущества посредством подачи заявления в комиссию, это не только возможность облегчения физическим, юридическим лицам, органам самоуправления установленного им налогового обременения, но также и единственный легальный, законодательно предусмотренный механизм установления справедливости.
к проблематике оспаривания кадастровой! стоимости объектов недвижимости
79
ЛИТЕРАТУРА
1. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации. ФЗ № 21 от 8 марта 2015 г.
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
3. Лутикова В. А. Кадастровая стоимость. Определяем. Оспариваем. Снижаем:[б.м.]. - Издательские решения, 2016. - 26 с.
4. Интернет сайт Росреестра - https://rosreestr.ru/
5. Интернет сайт - https://www.rbc.ru/
