Использование дифференцированных характеристик при вычислении кадастровой стоимости земель населенных пунктов с применением открытых геоданных

Ильиных Анастасия Леонидовна; Киселева Анастасия Олеговна; Колесников Алексей Александрович

УДК 528.44

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ПРИ ВЫЧИСЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ С ПРИМЕНЕНИЕМ ОТКРЫТЫХ ГЕОДАННЫХ

Анастасия Леонидовна Ильиных

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: ilinykh_al@mail.ru

Анастасия Олеговна Киселева

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, старший преподаватель кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: stya_007@ngs.ru

Алексей Александрович Колесников

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры картографии и геоинформатики, тел. (383)361-06-35, e-mail: alexeykw@mail.ru

В статье раскрыто понятие кадастровой стоимости и показана связь кадастровой оценки земель населенных пунктов и государственного кадастра недвижимости. Указаны существенные недостатки в системе кадастровой информации. Предложено использовать открытые геоданные и дифференцированные характеристики земельных участков при осуществлении кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Ключевые слова: государственный кадастр недвижимости, дифференцированные характеристики, кадастровая оценка земель населенных пунктов, земельный участок, открытые данные.

DIFFERENTIATED CHARACTERISTICS FOR CALCULATING CADASTRAL VALUE OF SETTLEMENTS LANDS BY CURRENT OPEN GEODATA

Anastacia L. Ilyinykh

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Senior lecturer, Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)344-31-73, e-mail: ilinykh_al@mail.ru

Anastacia O. Kiseleva

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Senior lecturer, Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)344 -31-73, e-mail: stya_007@ngs.ru

Alexey A. Kolesnikov

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Senior lecturer, Department of Cartography and Geoinformatics, tel. (383)361-06-35, e-mail: alexeykw@mail.ru

The concept of cadastral value is explained. The connection between the cadastral valuation of settlements lands and State real-estate cadaster is shown. Essential faults in the system of cadas-

tral information are shown. It is suggested that public geodata and differentiated characteristics of land units be used for cadastral valuation of settlements lands.

Key words: State real-estate cadastre, differentiated characteristics, cadastral valuation of settlements lands, land unit, public data.

Развитие кадастровой оценки земель населенных пунктов в нашей стране идет в направлении предоставления оценщику все больших полномочий в выборе подходов и методов оценки. В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков указанной категории земель определяется на основе рыночной методологии с использованием рыночной информации.

При кажущейся простоте земельный участок представляет собой довольно сложный для работы оценщика объект недвижимости. Даже при развитом рынке и наличии необходимой информации отличие рассчитанной оценщиком рыночной стоимости от реальной цены продажи может быть весьма существенным -может достигать десятков процентов. Это объясняется прежде всего тем, что каждый земельный участок как объект оценки уникален. Причиной этой уникальности является его основной ценообразующий фактор - местоположение.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится в отношении учтенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН) земельных участков. Определение кадастровой стоимости (КС) осуществляется оценщиками, привлекаемыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (ОН), расположенных на территории соответствующего субъекта РФ, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд.

Кадастровая оценка проводится в соответствии с федеральными стандартами оценки (стандарты) и методическими указаниями по проведению работ по государственной кадастровой оценке, утверждаемыми органом правового регулирования (методические указания).

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценке) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) или в результате рассмотрения споров о результатах определения КС либо определенная в случаях определения КС вновь учтенных ОН, ранее учтенных ОН при включении сведений о них в ГКН и ОН, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик [12-14, 16].

Система государственного кадастра недвижимости в Российской Федерации определяет уникальные характеристики и дополнительные сведения о земельных участках и объектах капитального строительства [2, 11, 15].

Основными факторами (характеристиками), влияющими на КС, как земельных участков (ЗУ), так и ОН, являются факторы местоположения, окружения, социально-экономического развития и наличия инженерного благоустройства.

Для каждого вида разрешенного использования (ВРИ) набор ценообразу-ющих факторов различен. Основанием для выбора группы ВРИ служат сведения о виде разрешенного использования, содержащиеся в ГКН на дату формирования перечней (дату проведения оценки).

Вместе с этим, на наш взгляд, в настоящее время система кадастровой информации о земельных участках, которая вносится в ГКН, обладает следующими существенными недостатками:

- характеристики не «привязаны» к объектам учета (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение);

- характеристики не дифференцированы с учетом модели (цели) кадастра;

- характеристики не представляют объект недвижимости ГКН в полном объеме в соответствии с моделью (целью) кадастра;

- отсутствует связь характеристик с видом показателя;

- перечень характеристик является «открытым», что может сказаться на дополнительных финансовых затратах заявителей;

- система носит суженный характер пользования.

- объекты капитального строительства, учитываемые в кадастре, идентифицируются неоднозначно с нарушением принципа «единства судьбы» объекта и земельного участка, а также без учета зоны с особыми условиями использования, куда с очень большой вероятностью может попадать земельный участок, особенно на землях населенных пунктов.

Перечисленные недостатки оказывают отрицательное влияние на систему управления земельно-имущественными отношениями, поскольку приводит, в ряде случаев, к необоснованному занижению налогооблагаемой базы.

В этой связи разработка системы дифференцированных характеристик земельных участков и их идентификации в ГКН является важной научной задачей, требующей своего незамедлительного решения [1, 3-5, 10].

Но для использования такой системы в реальной практике требуется достаточно большой набор дополнительных сведений. Отчасти решить эту проблему может появление такой концепции как "открытые данные". То есть определенные наборы данных, которые доступны для машиночитаемого использования и дальнейшей републикации без ограничений авторского права, патентов и других механизмов контроля. На сегодняшний день многие инструменты и наборы данных, которые ранее использовались специалистами по геоинформационным технологиям сейчас в руках широкой общественности. Граждане за пределами научных кругов вовлекаются в сбор данных в рамках научного сообщества.

Особое место в этой концепции занимают общедоступные пространственные данные, поскольку, несмотря на многочисленные способы упрощения работы с геоданными, для их корректного использования требуются определенные знания в предметной области и в соответствующем программном обеспечении.

Как следствие этого появилась возможность использовать открытые геоданные для проведения исследований, в том числе для более точного расчета

кадастровой стоимости земельного участка на основе дополнительных данных из открытых источников [8, 9].

Для более точных расчетов используются оценки, основывающиеся на близлежащей инфраструктуре объекта недвижимости (земельного участка). Такие данные могут быть получены после выполнения запросов к картографическим web-сервисам. Наиболее известные картографические web-сервисы имеют API, позволяющее программно совершать пространственные запросы и получать необходимый результат [6, 7].

Основные и дополнительные характеристики объектов и земельных участков в частности должны соответствовать цели кадастра. Анализируя современные тенденции формирования кадастра в развитых зарубежных странах можно сделать вывод, что существующие модели кадастра соответствуют трем основным целям: налоговой (фискальной), правовой и многоцелевой, на каждом этапе развития кадастр имеет свою цель. Данные цели можно подразделить на три уровня: фискальная, правовая, многоцелевая, в соответствии с этим существуют три модели кадастра.

Таблица

Анализ моделей кадастра

Модель / показатель модели

Налоговый

Правовой

Многоцелевой

Цель

Налогообложение объектов недвижимости

Государственные гарантии прав на объекты недвижимости

Налогообложение и гарантии прав на объекты недвижимости. Информационное обеспечение рынка объектов недвижимости и управления территориальным образованием_

Объекты

Объекты недвижимости в территориальном образовании

Источники информации / процедуры

Государственная кадастровая оценка земельных участков, техническая инвентаризация ОКСов

Органы государственной и муниципальной власти, сплошная инвентаризация территориального образования

Рынок недвижимости, Государственная кадастровая оценка земельных участков, техническая инвентаризация ОКСов, Органы государственной и муниципальной власти, сплошная инвентаризация территориального образования

Субъекты

Орган ФНС, правообладате-

ли

Органы государственной власти и местного самоуправления, правообладатели

Органы государственной власти и местного самоуправления, орган кадастрового учета, орган ФНС, кадастровые инженеры, правообладатели, участники рынка недвижимости, инвесторы, заинтересованные структуры

По мнению авторов, многоцелевой кадастр обеспечивает все задачи, обусловленные развитием земельно-имущественных отношений в РФ, однако, в ряде случаев, целесообразно воспользоваться упрощенными моделями (налоговая и правовая), позволяющими оперативно решать соответствующие вопросы.

Таким образом, кадастровая стоимость земель населенных пунктов, определяемая с учетом дифференцируемых характеристик и открытых геоданных позволит удовлетворить требованиям указанных моделей кадастра.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Антонович К.М., Москвин В.Н., Клюшниченко В.Н. К вопросу о многоконтурных земельных участках // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2013. - № 4/С. - С. 130-132.

2. Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности кадастрового учета частей объектов недвижимости при заключении договора аренды // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). -С. 88-93.

3. Добротворская Н. И., Дубровский А. В., Середович В. А. Разработка геоинформационной основы системы адаптивно-ландшафтного земледелия // ГЕО-Сибирь-2011. VII Меж-дунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2011 г.). - Новосибирск: СГГА, 2011. Т. 3, ч. 2. - С. 125-132.

4. Ильиных А. Л. К вопросу об основных требованиях к картографическим материалам, используемым в землеустройстве, кадастре недвижимости и мониторинге земель // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. - С. 50-54.

5. Ильиных А.Л., Киселева А.О. Системный подход к геоинформационному обеспечению кадастра недвижимости и мониторинга земель // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 2. - С. 162-167.

6. Колесников А. А., Комиссарова Е. В., Ракунов В. А. Применение web-ГИС и мультимедийных технологий для картографического моделирования // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013.

IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геодезия, геоинформатика, картография, маркшейдерия» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 2. - С. 96-101.

7. Лисицкий Д. В., Комиссарова Е. В., Колесников А. А. Концепция создания карто-графо-информационной системы для мониторинга и управления чрезвычайными ситуациями // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геодезия, геоинформатика, картография, маркшейдерия» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. - С. 58-63.

8. Карпик А.П. Основные принципы формирования геодезического информационного пространства// Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2013. - № 4/С. - С. 73-78.

9. Карпик А.П., Хорошилов В.С. Сущность геоинформационного пространства территорий как единой основы развития государственного кадастра недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - № 2/1. - С. 134-136.

10. Клюшниченко В. Н., Киселева А. О. Система характеристик объектов государственного кадастра недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика

природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 2. -С. 79-83.

11. Лысых Д. В. О статусе и кадастровой оценке помещений в блокированных домах // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 207-213.

12. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» // Консультант Плюс.

13. Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"

14. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»// Консультант Плюс.

15. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»// Консультант Плюс.

16. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Консультант Плюс.