CC BY
78
Ипотека сегодня - актуальные задачи
А.В. Крысин
председатель Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка (г. Москва)
Андрей Викторович Крысин, bis@etrust.ru
Отечественная ипотека в отличие от зарубежной вполне обоснованно оценивалась экспертами как надежный и эффективный финансовый инструмент. Выдаче ипотечных кредитов предшествовала тщательная проверка платежеспособности заемщика, представление солидного пакета документов. Все это дает основание с полным правом предполагать, что в основе так называемого ипотечного кризиса в России лежат не огрехи отечественных банков и законодательства, а исключительно негативное воздействие мирового экономического кризиса.
Сокращение объема ипотечного жилищного кредитования наметилось уже во второй половине 2008 года. Эта тенденция дает о себе знать и в 2009 году.
Итогом детального обсуждения ситуации на ипотечном рынке, состоявшегося в июле - августе 2009 года на проведенных под председательством Президента Российской Федерации Д.А. Медведева и Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Путина заседаниях Совета при Президенте Российской Федерации по реализации национальных проектов и демографической политике и президиума Совета, стал вывод - руководство страны рассматривает ипотечное кредитование как долгосрочную стратегическую задачу государственного значения. Как известно, эта позиция получила дальнейшее подтверждение в ноябре 2009 года в Послании Президента Российской Федерации Федеральному собранию Российской Федерации и в докладе на XI съезде партии «Единая Россия».
Финансирование приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», существенно увеличенное в 2009 году, входит в число приоритетов и при формировании бюджета на 2010 и последующие годы.
По результатам обсуждения было дано, в частности, поручение Правительству Российской Федерации, Центральному банку Российской Федерации (Банк России) и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработать Долгосрочную стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в России, проект которой в настоящее время рассматривается экспертами.
Основные параметры намечаемой работы - повышение доступности ипотеки для граждан за счет развития ипотечного страхования, формирование специальных ипотечных программ строительства и приобретения жилья экономического класса, стимулирование приобретения гражданами жилья, возводимого в рамках проектов комплексного освоения территорий.
В ходе обсуждения особо подчеркивалось, что обеспечение граждан доступным жильем зависит не только от эффективности мер, принимаемых на федеральном уровне, но и от результативности действий региональных властей.
Проводимый Министерством регионального развития Российской Федерации мониторинг динамики жилищного строительства по стране показывает, что регионы принимают меры по минимизации негативного влияния кризиса на жилищное строительство, реализуя свои инициативы по льготному
Статья подготовлена на основе выступления автора на Совете Ассоциации российских банков 23 сентября 2009 года.
*
предоставлению строительных лесоматериалов, созданию эффективного механизма выделения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и т. д.
Продолжает оставаться актуальной задача формирования объективной и реальной оценки ситуации на рынке недвижимости в глазах клиентов банков - населения. Циркулировавшие несколько месяцев назад слухи о прогнозируемом в обозримом будущем (в том числе и осенью текущего года) падении цен на недвижимость не подтвердились. Ожидания падения цен не должны питать ложных иллюзий, так как в условиях рынка действуют объективные и всем известные факторы формирования себестоимости жилья.
По оценкам авторитетных экспертов, действия государства должны быть направлены на стимулирование массового спроса на жилье эконом-класса. По заключению АИЖК, при цене 30 тысяч рублей за один квадратный метр и из расчета 18 квадратных метров на человека такое типовое жилье с помощью ипотеки под 12 процентов годовых смогла бы приобрести половина российских семей.
Сегодня звучат голоса в поддержку субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Аргументы сторонников такого подхода продиктованы интересами скорейшего возрождения ипотечного кредитования в докризисных масштабах, когда объемы выдачи кредитов росли динамично и впечатляюще. Такой подход заслуживает внимания и изучения, хотя в основу роста ипотеки все же должны быть положены рыночные инструменты.
Следует отметить, что даже если ставка по ипотеке будет сравнительно доступна для населения (известны рекомендации по ее снижению), то объем выдачи новых кредитов банками будет зависеть от долгосрочных источников финансирования.
Общеизвестно, что банкам необходимы долгосрочные капиталы, а в их отсутствие целесообразно изыскивать возможности для частичного использования средств из федерального бюджета, накопительной части Пенсионного фонда Российской Федерации и т. д.
Клиентам банков предоставлена возможность направлять средства материнского капитала на погашение долга и уплату процентов по ипотечным кредитам. По прогнозам, в 2010 году с заявлениями о распоряжении средствами материнского капитала на указанные цели в размере свыше 100 миллиардов рублей намерены обратиться около 350 тысяч граждан Российской Федерации.
Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), созданное в конце 2008 года в целях оказания помощи так называемым проблемным заемщикам, на протяжении 2009 года демонстрирует готовность к расширению реструктуризации ипотеки. В частности, упрощены условия допуска в программу реструктуризации, сокращен перечень представляемых документов, увеличен список заемщиков, имеющих право на такую поддержку, а именно имеющих неисполненные обязательства по ипотечным кредитам, выданным до 1 июля 2009 года (ранее - до 1 декабря 2008 года). Действие программы также распространяется на кредиты, взятые на капитальный ремонт под залог квартиры.
Другими словами, в 2009 году для оживления ипотеки уже сделано немало, но задач, ждущих своего решения, все еще много. Остановимся вкратце на некоторых из них.
Банковское сообщество полагает, что одним из важнейших условий скорейшего выхода ипотечного сектора из финансового кризиса является активная и конструктивная позиция регуляторов рынка - Банка России и Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России) - в запуске механизма рефинансирования ипотеки, поддержке ими широкого распространения на рынке нового, потенциально эффективного финансового инструмента - ипотечных ценных бумаг.
Призывы руководства страны, Банка России к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня, доступного массовому клиенту, понятны и близки банкам - участникам ипотечного рынка. Исходящие от руководителей государственных
структур пожелания продиктованы стремлением оживить экономику, дать ей импульс к преодолению кризиса и нацелены на скорейшее и мягкое решение острой социальной задачи - многолетней жилищной проблемы - обеспечение населения жильем.
Банки полностью разделяют озабоченность властных структур остротой этой проблемы и поддерживают стремление государства найти такой рычаг, при помощи которого можно было бы решить эту масштабную задачу.
Однако наряду с пониманием значимости этой работы, банки хотели бы обратить внимание на имеющий, по их мнению, принципиально важное значение вопрос. В решении задачи по обеспечению доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения первостепенное значение должно иметь рефинансирование ипотеки. Речь, в частности, должна идти не о директивном установлении уровня процентных ставок, определенных нормативными документами, а об оснащении рынка такими финансовыми инструментами, которые позволили бы сделать ипотеку доступной населению без вмешательства государства.
В рыночной экономике решающее слово все же должно оставаться за рынком. Применительно к ипотеке это означает усиление внимания к работе с ипотечными ценными бумагами. Этот инструмент успешно апробирован за рубежом, и доводы в пользу его использования весомы и убедительны.
В России ипотека возродилась, как известно, всего десять лет назад, и, соответственно, такой инструментарий, как ипотечные ценные бумаги, в образном сравнении с огородничеством успел пустить всего лишь первые всходы до того, как грянули заморозки - мировой экономический кризис.
«Молодой возраст» ипотечных ценных бумаг объясняет их сравнительную малоиз-вестность и малочисленность на рынке. Однако при условии поддержки на рынке число этих бумаг будет расти, они будут все более востребованы инвесторами и в итоге могут стать важным фактором динамичного развития ипотеки. Технология такого превра-
щения ипотечных ценных бумаг в мощный рыночный инструмент давно известна, и сегодня убеждать в эффективности рефинансирования, видимо, уже никого не нужно.
Сейчас чрезвычайно важно, чтобы решающее слово в поддержку ипотечных ценных бумаг сказали специально созданный государством институт развития рынка ипотеки - АИЖК и регуляторы рынка - Банк России и ФСФР России. Именно они, по мнению банковского сообщества, своей принципиальной позицией должны продемонстрировать решимость реальными мерами развивать ипотеку, что вызовет рост интереса инвесторов к ипотечным ценным бумагам. Давая «зеленый свет» этому финансовому инструменту, Банк России создаст условия для масштабного запуска механизма рефинансирования ипотеки, что, в свою очередь, оживит рынок, сделает его инвестиционно привлекательным и тем самым создаст объективные условия для снижения рисков для инвесторов.
Результат усилий, предпринятых в этом направлении, легко предсказуем: ипотечное кредитование будет пользоваться спросом, возрастет конкуренция, и в итоге ставки по ипотечным кредитам будут снижаться до оптимального, доступного массовому клиенту уровня. Именно на таких условиях и именно таким образом в ипотеке может и должен заработать механизм рыночного регулирования, который в дальнейшем сам по объективным законам будет определять масштаб и динамику ипотеки в России.
Таким образом, Комитет Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию считает, что для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования необходимо следующее.
Первое
Целесообразно реализовать инструмент рефинансирования Банком России портфелей закладных путем разработки Порядка предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных залогом портфеля закладных с участием АИЖК.
С апреля 2009 года по инициативе Комитета АРБ по ипотечному кредитованию
ведется работа по подготовке этого нормативного документа. Инструмент призван обеспечить ликвидностью сроком до одного года кредитные организации, тем самым являясь одной из мер поддержки государством участников рынка ипотечного жилищного кредитования.
Для подготовки указанного документа создана рабочая группа, в которую входят представители сводно-экономического и юридического департаментов Банка России, АИЖК, «Газпромбанка», банка «ГПБ-Ипотека», «Европейского трастового банка», банка «ДельтаКредит», «Городского ипотечного банка». Схема залогового кредитования предполагает участие депозитария, в котором будут проходить проверка закладных по правилам депозитария, а также проверка на соответствие критериям, согласованным участниками проекта, хранение и учет закладных, выполнение передаточных надписей и иные операции. Банком России также будут утверждены критерии отбора депозитариев.
В случае неисполнения банком-заемщи-ком условий обслуживания кредитов Банка России последний вправе предъявить требование к выкупу соответствующего обеспечения АИЖК.
В связи с тем, что АИЖК готово выступить поручителем перед Банком России по обязательствам ипотечных заемщиков и обладает ограниченным набором механизмов рефинансирования и ограниченными средствами государственной поддержки, выделяемыми для этих целей, многим ипотечным кредиторам было бы интересно предложить к рефинансированию ипотечный портфель именно Банку России в рамках инструмента залогового кредитования.
В настоящее время согласуются критерии включения закладных в залоговое обеспечение и механизм взаимодействия Банка России и АИЖК при выкупе закладных.
Реализация рассматриваемого механизма залогового кредитования Банка России сможет послужить ощутимой поддержкой кредитным организациям в преодолении кризисных явлений и развитию рынка ипотечного кредитования в России.
Второе
Необходимо включить трансграничные ипотечные ценные бумаги в Ломбардный список Банка России.
Текст Указания Банка России от 27 ноября 2008 года № 2134-У (далее - Указание) позволяет уже сейчас предлагать Совету директоров Банка России к рассмотрению выпуски ипотечных облигаций (RMBS), основанных на российских ипотечных активах, на предмет включения в Ломбардный список Банка России. Эти ценные бумаги классифицируются в соответствии с пунктом 1.10 Указания как долговые эмиссионные ценные бумаги, выпущенные юридическими лицами - нерезидентами Российской Федерации за пределами Российской Федерации.
На основании пункта 2 Указания Советом директоров в отношении таких активов применяются два критерия:
1) ценные бумаги должны быть включены в котировальный лист по крайней мере одной биржи, действующей на территории страны из числа стран, отнесенных нормативными актами Банка России к группе развитых стран (п. 2.4).
Это в полной мере соблюдается в отношении практически всех выпусков российских RMBS - выпуски котируются, как правило, на Ирландской фондовой бирже (Irish S.E.);
2) расчеты по ценным бумагам, сделкам с ценными бумагами осуществляются на условиях исполнения обязательств «поставка против платежа» с использованием счетов депо Банка России, открытых в депозитарии, осуществляющем деятельность на территории Российской Федерации, при этом депозитарий также осуществляет учет прав на указанные ценные бумаги.
В отношении третьего критерия (объем выпуска, его ликвидность) письмом Банка России от 13 января 2009 года № 05-13-4/72 разъяснено, что этот критерий не влияет на решение вопроса о включении бумаг в Ломбардный список Банка России. Более того, решение о включении в Ломбардный список поднимет ликвидность трансграничных ипотечных ценных бумаг на тот уровень, который даст импульс развитию рос-
сийской ипотеки в непростых современных условиях.
Учитывая, что трансграничным ценным бумагам присвоены коды ISIN, CFI, Common Code, они зарегистрированы в системах Eu-roclear и Clearstream, которые, в свою очередь, сертифицированы Европейским Центральным банком в качестве международных систем расчетов по ценным бумагам. Национальный депозитарный центр, имеющий субсчета в этих системах, обладает возможностью предоставлять на постоянной основе Банку России информацию о расчетах и сделках с указанными ценными бумагами, а также сведения об учете прав на RMBS.
Таким образом, ни законодательных, ни технических препятствий для включения указанных бумаг в Ломбардный список Банка России нет.
Если сравнивать RMBS с российскими облигациями с ипотечным покрытием, о которых говорится в пункте 1.8 Указания, то качество трансграничных бумаг во всех случаях не хуже.
Во-первых, рейтинг старших траншей российских RMBS всегда инвестиционного уровня (BBB-/Baa3 и выше), в то время как по российским ломбардным ипотечным ценным бумагам допускается рейтинг BB/Ba2 (при этом не требуется поручительств третьих лиц).
Во-вторых, проработка структуры выпуска и качество юридических и налоговых заключений выше, так как международный рынок и иностранные инвесторы предъявляют очень высокие требования к качеству активов из России, требуют максимальной прозрачности структуры денежных потоков, своевременной и подробной отчетности.
Трансграничные ипотечные ценные бумаги - необходимый источник рефинансирования, залог и стимул развития российской ипотеки.
Наше предложение заключается в том, чтобы Совет директоров Банка России рассмотрел возможность выпуска трансграничных ипотечных ценных бумаг без дополнительных поручительств для включения в Ломбардный список Банка России либо в контексте Указания, либо по аналогии с российскими ипотечными ценными
бумагами путем выделения их в отдельный класс ломбардных ценных бумаг.
Третье
Следует направить в Верховный Суд Российской Федерации запрос о разъяснении порядка определения подсудности дел, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки.
В настоящее время отсутствует единая практика определения региональными судами подсудности дел, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки.
В соответствии со статьей 30 «Исключительная подсудность» Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
Требование об обращении взыскания на квартиру, находящуюся в собственности ответчика, затрагивает имущественные права собственника - ответчика, и, соответственно, заявляется посредством предъявления иска к собственнику квартиры в суд по месту нахождения квартиры.
Некоторые суды отказывают в приеме исков по исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ), ссылаясь на то, что иск к ответчику должен предъявляться в соответствии со статьей 28 ГПК РФ (по месту жительства ответчика). Место жительства определяют по месту первоначальной регистрации лица, указанной в кредитном договоре.
Отсутствие у судов единого подхода к вопросу о подсудности дел, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки, влечет возврат судами исков и препятствует быстрому и справедливому рассмотрению дел. Объективно все это наносит ущерб интересам банков-кредиторов. Как представляется, в судебной практике важно не только неукоснительное соблюдение процессуальных норм, но и обеспечение интересов банков-кредиторов, выступающих
в таких конфликтах в качестве потерпевшей стороны, несущей убытки.
Четвертое
Учитывая возрастание роли судебных приставов в исполнении судебных решений по взысканию обращений ввиду прогнозируемого роста невозвратов залогов по ипотечным кредитам, Комитет АРБ по ипотечному кредитованию намерен в ближайшее время провести совещание совместно с Федеральной службой судебных приставов, на котором будут предметно рассмотрены вопросы взаимодействия и внесены предложения по следующим вопросам.
Судебные приставы-исполнители в соответствии с существующим законодательством обязаны извещать должника о времени и месте совершения исполнительных действий. В случае неизвещения, в соответствии со статьей 122 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее -Закон об исполнительном производстве) должник имеет право обжаловать действия судебного пристава-исполнителя в течение 10 дней с момента, когда ему стало известно о произведенных действиях. На практике это ведет к тому, что приставы стараются не осуществлять каких-либо действий (особенно арестов и передачи имущества на реализацию), если нет подтверждения об извещении должника, чтобы избежать последующих судебных разбирательств.
Представляется, что установление некоего «пресекательного» срока на обжалование, после истечения которого должник должен будет доказать, что он не получил отправленное ему по месту регистрации постановление по уважительной причине, позволило бы устранить эту проблему.
В случае нахождения должника в розыске судебный пристав-исполнитель в соответствии со статьей 40 Закона об исполнительном производстве может приостановить исполнительное производство, чем зачастую и пользуется. Поскольку некоторые должники действительно являются мошенниками, которые объявлены в розыск органами внутренних дел, такая практика ведет к тому, что банк не может
обратить взыскание на имущество для погашения задолженности.
Очевидно, что необходимо установить некий предельный срок, на который может быть приостановлено исполнительное производство.
Часто имеет место нежелание (уклонение любыми путями) фирм-реализаторов заниматься продажей «неликвидного» имущества (в случае либо явного мошенничества - завышения цены квартиры, либо изменения цен на рынке недвижимости), так как они несут затраты на публикацию объявлений, организацию торгов и т. д., которые им в этом случае не возмещаются. С учетом того, что во многих регионах количество фирм-реализаторов, с которыми у Федеральной службы судебных приставов (ФССП России) заключены договоры, весьма ограничено, это ведет к значительной затяжке процесса реализации.
В связи с этим при аккредитации таких фирм необходим более тщательный отбор, а также более жесткие формы договоров, заключаемых такими фирмами с ФССП России.
Существуют две группы проблем, связанных с невозвратом кредита - выявление на этапе принятия решения о выдаче кредита потенциально недобросовестных заемщиков и обеспечение возврата кредита при ярко выраженном нежелании заемщика его возвращать.
К сожалению, приходится признать, что в настоящее время не существуют механизмы, позволяющие отсеять подобных заемщиков хотя бы с 90-процентной вероятностью или гарантированно обеспечить возвратность кредитных средств.
Изменить сложившуюся ситуацию представляется возможным только при условии внесения изменений в существующее законодательство, причем некоторые шаги в этом направлении уже делаются. Так, Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации рассматривается проекта закона о внесении изменений в статью 151 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающих передачу в подследственность дознавателей органов службы судебных
приставов уголовных дел о преступлениях, указанных в статье 177 «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности» Уголовного кодекса Российской Федерации.
Однако для кардинального изменения существующего положения с невозвратом кредитов представляется необходимым не ограничиваться только сменой органов, осуществляющих дознание, особенно с учетом того, что в настоящее время количество дел, связанных с невозвратом кредитов, переданных в суд, и тем более дел, по которым вынесены приговоры суда, крайне незначительно по сравнению с количеством невозвращенных кредитов.
Ситуацию могло бы изменить принятие нормативных актов и внесение соответствующих изменений в уже существующие, которые реально ужесточают наказание за злостное уклонение от возврата кредита (в настоящее время - до двух лет лишения свободы). Например, статья 176 Уголовного кодекса Российской Федерации (УК РФ), предусматривающая ответственность за незаконное получение кредита путем предоставления кредитору заведомо ложных сведений о хозяйственном положении либо финансовом состоянии (вплоть до лишения свободы на срок до пяти лет), ориентирована исключительно на руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей, в то время как действия физических лиц, предоставляющие банкам те же самые заведомо ложные сведения с той же самой целью незаконного получения кредита, преследуются в соответствии со статьей 159 «Мошенничество» УК РФ, что создает дополнительные сложности при расследовании этого вида преступлений и зачастую дает возможность недобросовестному заемщику избежать уголовной ответственности.
Немаловажными представляются вопросы, связанные с исполнением решений суда о взыскании задолженности по кредитам.
Статья 446 ГПК РФ делает невозможным обращение взыскания на «предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоцен-
ностей и других предметов роскоши», что зачастую позволяет (с учетом возросшего общего благосостояния граждан) относить к предметам обычной домашней обстановки весьма дорогостоящие вещи - телевизоры, компьютеры, холодильники и т. п. Так как решение вопроса, что именно относить к предметам обычной домашней обстановки, передано на усмотрение судебного пристава-исполнителя, неизбежно возникновение возможности различия во взглядах на этот вопрос.
В итоге в суды направляются жалобы на действия судебных приставов-исполнителей, и каждый судья выносит решение исходя из своих представлений, что также не способствует единой правоприменительной практике. Вероятно, имело бы смысл вернуться к некоему (пусть даже расширенному) подобию Перечня видов имущества граждан, на которое не могло быть обращено взыскание, установленного Гоажданс-ким процессуальным кодексом РСФСР, который четко устанавливал, что, например, из всей мебели, находящейся в собственности гражданина, обращение взыскания невозможно на одну кровать и стул на каждое лицо, а также на один стол, один шкаф и один сундук на семью.
Также статья 446 ГПК РФ делает невозможным и обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должни-ка и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением объектов ипотеки. На практике это положение зачастую приводит к тому, что недобросовестный заемщик с комфортом проживает в многокомнатной квартире (или загородном доме), стоимость которой не только достаточна для погашения кредита, но и позволяет приобрести в случае ее реализации несколько других квартир.
Выходом из этой ситуации может быть только законодательно закрепленное право службы судебных приставов-исполнителей реализовывать такое жилье и приобретать для должника и его семьи другое жилое помещение, причем не обязательно в месте его предыдущего проживания, а получен-
ную разницу в стоимости направлять на погашение задолженности.
Существует также проблема, хоть и не часто встречающаяся, связанная со своевременным получением денежных средств от реализации имущества должников, на которое обращено взыскание. В соответствии с российским законодательством организацией торгов по реализации такого имущества и получением денежных средств занимаются аккредитованные при Российском фонде федерального имущества (РФФИ) организации, которые в дальнейшем обязаны перечислять денежные средства на счета службы судебных приставов-исполнителей. В случае недобросовестности руководителя такой фирмы-реализатора денежные средства могут не поступить в службу судебных приставов-исполнителей или поступить со значительной задержкой. Для того чтобы подобное не происходило, достаточно установить обязанность приобретателей реализуемого имущества перечислять денежные средства непосредственно на счета службы судебных приставов-исполнителей и сделать более «прозрачной» систему отбора РФФИ фирм-реализато-ров.
Необходимо совершенствовать практику взыскания ипотечной задолженности через суды. Известно, что суды нередко затягивают вынесение решений по так называемым проблемным заемщикам, порой руководствуясь псевдогуманными мотивами, не отдавая себе отчет в том, что на самом деле судебные проволочки лишь усугубляют незавидное положение должника, фактически загоняя его в долговую яму, так как проценты по кредиту будут нарастать, а долг все равно будет взыскан.
Пятое
На протяжении ряда лет Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предпринимает попытки привлечь внимание представителей законодательной и исполнительной властей к проблеме создания маневренного фонда для отселения заемщиков, не выполняющих обязательства перед банками по погашению задолженностей.
Несмотря на то, что примерно 90 процентов споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших жилье в связи с обращением на него взыскания, действительно необходимо. «Кризисные» прогнозы подтверждают необходимость создания маневренного фонда. Даже если он не будет востребован «по полной программе», его частичное использование позволит существенно снизить социальную напряженность. Люди будут понимать, что в случае вынужденного переселения они не окажутся на улице, им будет предоставлен специально выделенный для этих целей жилищный фонд.
Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье, так как пустующие помещения можно предоставлять в краткосрочную аренду.
Шестое
В связи с письмом Банка России от 4 сентября 2009 года № 106-Т «Об особенностях оценки рисков банков в отношении вложений в паи закрытых паевых инвестиционных фондов» хотелось бы высказать суждения, которые продиктованы интересами перспективы развития отечественного финансового рынка.
Как известно, на российском рынке закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) появились относительно недавно, и оценивать потенциал такого нового инструмента следовало бы все же с определенным временным интервалом, дав возможность ЗПИФам реализовать свои возможности в полной мере. Чтобы оценить потенциал и перспективы ЗПИФов, следует обратиться к большому позитивному зарубежному опыту, где REIT (аналог ЗПИФов) существует уже несколько десятков лет. Приравнивать задолженность на балансе банков с задолженностью, которая аккумулируется в ЗПИФе, на наш взгляд, весьма упрощенный и формальный подход. Здесь требуется разделить «переупаковку» активов, реальную работу по обособлению бизнес-процессов и реальную активную эффективную работу с проблемными заемщиками. В случае «пе-
реупаковки» можно согласиться письмом, а вот в случае реальной работы риски надо оценивать иначе.
На наш взгляд, самым справедливым способом оценки качества активов ЗПИФа в совокупности с проводимой реальной деятельностью является оценка рынком, например с использованием рыночных котировок. В случае их отсутствия подходить к оценке риска стоит как к оценке риска любого кредитного или инвестиционного проекта, то есть принимая во внимание реально осуществляемую ЗПИФом работу по возврату средств из проблемных кредитов.
В связи с этим нельзя не отметить некоторую излишнюю строгость регулятора при определении величины резервов портфеля однородных ссуд, обеспеченных ипотекой. Так, в случае наличия просроченной задолженности свыше 180 дней банки должны создавать резерв в 75 процентов. При этом практика работы с подобными заемщиками говорит о том, что возврат средств по ним, как правило, составляет 80-100 процентов от размера задолженности, а в случае возможности отсрочить реализацию заложенной недвижимости обычно превышает 100 процентов.
Кроме того, сегодня ЗПИФы являются единственным финансовым инструментом, позволяющим вести прозрачную эффективную коллекторскую деятельность. Это обусловлено негативными налоговыми последствиями, не отражающими реальное положение дел, при организации коллектора в форме обычного юридического лица.
В связи с работой банков по поиску эффективных путей сокращения просроченной задолженности в сфере ипотечного кредитования хотелось бы обратить внимание на такой немаловажный фактор, как динамичное развитие этого сегмента рынка в последние годы, которое стало возможным
за счет активного участия банков в реализации национального приоритетного проекта « Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
По мнению авторитетных аналитиков, российская ипотека развивалась не только динамично, но и последовательно. Ее развитие характеризовалось использованием апробированных инструментов, требовательным и взвешенным подходом к кредитованию клиентов. Это дает основание утверждать, что кризисная ситуация в отечественной ипотеке стала следствием исключительно негативного влияния мирового экономического кризиса, а отнюдь не сомнительных операций российских банков на рынке.
Сегодня отечественные банки, объективно оказавшись не по своей вине в кризисной ситуации, предпринимают шаги по поиску оперативных и эффективных выходов из создавшегося положения, поэтому вместо введения ограничений их деятельности следует оказать им поддержку со стороны регулятора рынка.
Седьмое
Рекомендовать АИЖК вынести на рассмотрение ближайшего заседания Наблюдательного совета агентства вопрос о реализации механизма обмена портфелей закладных на балансах кредитных организаций - ипотечных кредиторов на корпоративные облигации АИЖК и ипотечные ценные бумаги.
Восьмое
Поддержать инициативу АРИЖК об обмене пулов проблемных ипотечных кредитов на балансах кредитных организаций в рамках программы помощи заемщикам, пострадавшим от кризиса, на корпоративные облигации АИЖК и ипотечные ценные бумаги.
