CC BY
81
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОМПАНИИ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ПРОБЛЕМЫ, ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ, ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Т.С. Саатчян, студент
Научный руководитель: В.Н. Мирсоянов, канд. техн. наук, доцент Кубанский государственный технологический университет (Россия, г. Краснодар)
DOI: 10.24411/2500-1000-2019-10670
Аннотация. В статье выявлены основные проблемы деятельности инвестиционно-строительных компаний, вызванных нестабильной экономикой в России. Отражены пути и перспективы развития строительного комплекса в условиях экономической неопределенности.
Ключевые слова: инвестиционно-строительные компании, заказчик, застройщик, капитальное строительство, эффективность деятельности.
Капитальное строительство всегда являлось одним из основных видов экономической деятельности. Благодаря своей специфике, данная отрасль народного хозяйства всегда максимально зависима от экономического состояния как внутри страны, так и за её пределами. При благоприятной экономической обстановке всех отраслей внушительные денежные средства вкладываются в развитие строительного производства. Однако при сегодняшней сложившейся экономической неопределенности резко сокращается потребность в новых заказах во всей строительной сфере, что приводит к общему спаду производства.
Предметом данного исследования является деятельность инвестиционно-строительных компаний.
Цель исследования - выявление проблем инвесторов, реализующих капитальные вложения в строительное производство, а также перспективы развития строительной отрасли в условиях экономической неопределенности.
Исходя из указанной цели исследования деятельности инвестиционно-
строительных компаний, поставлены следующие задачи:
1. Распределение функциональных обязанностей участников инвестиционно-строительных проектов;
2. Исследование влияния экономической ситуации на инвестиционно-строительную деятельность;
3. Анализ проблем, вызванных экономической ситуацией в стране;
4. Пути решения проблем строительного производства;
5. Перспективы дальнейшего развития строительной отрасли;
6. Качество деятельности.
Исследование проблематики инвестиционно-строительной деятельности в сложившихся экономических условиях является одной из самых актуальных тем на сегодняшний день в области строительного производства. Так как экономическая сфера неразрывно связана со строительством, то любые, даже незначительные экономические изменения, затронут всю строительную область.
Распределение функциональных обязанностей между инвестором, заказчиком и застройщиком
В процессе инвестиционно-
строительной деятельности принимает участие большое количество различных организаций. Каждая строительная компания в свою очередь имеет свою организационную структуру. В данной статье рассматривается деятельность именно инвестиционно-строительных компаний, уча-
стников инвестиционных проектов (рис. 1).
Основным отличием инвестиционно-строительных компаний (ИСК) от компаний, осуществляющих строительную деятельность, является наличие собственных инвестиций - денежных капитальных вложений в строительное производство, которые в будущем могут принести ещё большую предпринимательскую прибыль.
Инвестор - (от англ. «investor» вкладчик) юридическое или физическое лицо, а также органы государственной и муниципальной власти, вкладывающие собственные, заемные или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты и обеспечивающие их целевое использование. Для реализации инвестиционного проекта инвесторы могут осуществлять строительство собственными силами, а могут привлечь, на основании договора для реализации проекта, Застройщика-заказчика.
Именно инвестор, вкладывая денежные средства в будущие объекты капитального строительства, решает «что», «где» и «как именно» он построит. Процесс принятия девелоперских решений достаточно длительный и трудоемкий. Инвестору необходимо контролировать весь процесс создания и реализации инвестиционного проекта: от разработки концепции и определения перспективы реализации до сдачи готового объекта капитального строительства в эксплуатацию и дальнейшего управления уже готовым объектом.
Между инвесторами и лицами, реализующими инвестиции, заключается договор, по которому инвестор определяет право заказчика распоряжаться выделенными под определенный проект инвестициями. Однако контрольное право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных инвестиционных проектов остается за инвестором.
Заказчиком является уполномоченное инвестором физическое или юридическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционных проектов. Заказчик формирует состав генеральных исполнителей, ведет с ними денежные расчеты, руководит
строительством, организует приемку законченных объектов. Также в строительной практике существуют случаи, когда Заказчик может выполнять функции Инвестора, когда средства на строительство объекта получены им в результате предшествующей коммерческой деятельности.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями в пределах полномочий, которые установлены договором, либо государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. Заказчик представляет интересы инвестора по реализации инвестиционного проекта в течение всего инвестиционного периода, при этом несет имущественную ответственность перед исполнителями в установленном законодательством порядке.
Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительно-монтажные и все сопутствующие работы по возведению объекта капитального строительства, а также осуществляющее выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Ключевыми признаками застройщика являются:
- наличие в собственности или на праве аренды земельного участка;
- наличие разрешения на строительство объекта капитального строительства;
- привлечение денежных средств участников долевого строительства для возведения на земельном участке объекта недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Технический заказчик - физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которое уполномочено действовать от имени застройщика:
- заключает договоры на выполнение инженерно-геологических изысканий;
- подготавливает проектно-сметную документацию на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;
- подготавливает задание на выполнение определенных необходимых видов работ;
- предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) - осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и всю разрешительную документацию, необходимые для выполнения указанных видов работ;
- утверждает проектную документацию;
- подготавливает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- осуществляет иные функции, закрепленные законодательными актами (Градостроительный кодекс РФ, местные утвержденные нормативные акты).
При этом застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика собственными силами.
Рис. 1. Организационная структура деятельности инвестиционно-строительной компании
Для реализации любого инвестиционно-строительного проекта деятельность девелоперской компании можно разделить на следующие этапы:
1. Формирование инвестиционного замысла (идеи). Оценка вероятности реализации проекта недвижимости на основе данных о долгосрочных тенденциях экономического развития (демографических, перспективах развития реального сектора экономики и домашних хозяйств).
2. Исследование инвестиционных возможностей. Оценка адекватности финансовой и налоговой систем, ожидаемой экономической эффективности проекта. Оценка состояния и перспектив рынка недвижимости, возможного и наиболее подходящего места реализации проекта. В результате реализации этого этапа принимается решение о целесообразности выпол-
нения данного проекта, подается заявка на его реализацию в соответствующие органы государственного и муниципального управления.
3. Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес- плана его реализации. Бизнес-план включает в себя следующие этапы:
- определение возможностей реализации инвестиционного проекта;
- определение совокупных затрат на реализацию проекта;
- детальный анализ рынка недвижимости;
- определение возможных источников финансирования (собственные средства, заемные средства, привлекаемые средства и др.);
- получение необходимых согласований и разрешений государственных и муниципальных структур;
- проведение публичных слушаний по формированию необходимого общественного мнения на дальнейшую реализацию предполагаемого проекта;
- согласование условий получения в аренду или приобретения в собственность земельного участка.
4. Подготовка документации и проведение тендера с целью отбора на конкурентной основе наиболее успешных строительных компаний для реализации данного инвестиционно-строительного проекта.
5. Реализация проекта развития (деве-лопмента) недвижимости по привлечению финансовых ресурсов (эмиссия и продажа на рынке ценных бумаг, акций акционерного общества, созданного для реализации проекта; получение кредитов от соответствующих финансовых институтов, распространение облигационного займа и др.).
6. Привлечение и заключение договоров с проектными и подрядными строительными организациями для разработки и материальной реализации инвестиционного проекта;
7. Организация финансирования, материального обеспечения строительства и контроля, продажа объекта (передача в эксплуатацию), возврат инвестированных средств, расчет с кредиторами. Выполнение строительно-монтажных и пусконала-дочных работ.
8. Организация эксплуатации объекта.
Основные проблемы инвестиционно-строительных компаний, вызванные
экономической нестабильностью в Российской Федерации
По мнению А.Н. Платонова: «Инвестиционно-строительная сфера (ИСС) чрезвычайно чувствительна к внутреннему, внешнеполитическому и экономическому курсу в силу характерных особенностей инвестиционно-строительной деятельности (ИСД): значительной инерционности, высокой фондоемкости и капиталоемкости конечной продукции, длительных сроков ее амортизации, наличия временного лага между моментами осуществления затрат и сроками наступления их экономического эффекта» [0, с. 8].
Экономический кризис неизбежно повлиял на строительную отрасль и внес в нее огромные изменения. Рост курса национальной валюты и нестабильность поставок в производственной сфере замедляют развитие строительных компаний, которые вынуждены ограничивать или завершать производственную деятельность. Некоторые строительные компании России с целью выживания замораживают свои объекты, снижают численность персонала и принимают ряд других мер. Следует отметить, что одной из основных причин кризиса и приостановки развития является свертывание инвестиций, остановка или ограничение производства стройматериалов, снижение платежеспособности потенциальных потребителей жилья. На основании данных Росстата можно наблюдать, что объём ввода жилья снижается, начиная с периода 20132014 гг. В 2017 году в эксплуатацию было введено 79,2 млн. м2 жилья, в том числе 22,0млн. м2 жилья в сельской местности (рис. 2.).
Рис. 2. Динамика ввода жилья в городской и сельской местности
Рынок строительных материалов и изделий тоже переживает сейчас значительный спад. Влияние слабого спроса сказывается на сокращении промышленного производства, а во многих городах по стране наблюдается заморозка производства из-за отсутствия новых заказов.
С основным докладом: «О развитии строительного комплекса России, деятельности Российского Союза Строителей (РСС) в 2017 г. и основных задачах на 2018 г.» выступил В.А. Яковлев. Основными проблемами развития строительной отрасли в настоящее время он назвал:
1. Проблемы финансирования строительства. Велика закредитованность строительных организаций и предприятий строительной индустрии. Оценка банками ситуации в строительстве как зоны повышенного риска приводит к установлению высоких процентных ставок, зачастую неподъёмных для строителей. Установившаяся практика массовых неплатежей за выполненные работы и длительных задержек оплаты выполненных работ, в том числе и со стороны государственных заказчиков, приводит к значительным убыткам и как следствие к разорению подрядных организаций.
2. Отсутствие достаточных условий для развития среднего и малого предпринимательства. Применяемые в настоящее время нормативно-правовые акты по-прежнему способствуют всё большему усилению и укрупнению небольшого чис-
ла мощных инвестиционно-строительных компаний, осуществляющих функции де-велопмента. Разработка и активное продвижение нормативно-правовых и организационных мер должны определить сегмент деятельности средних и малых предприятий в работе строительной отрасли и создать условия для их нормальной работы.
Как отмечают в Ассоциации Строителей России (АСР): «негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе в сочетании с увеличивающимися рисками не реализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.
Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у инвесторов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни инвесторы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие - выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи - ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства, - считают в Ассоциации».
3. Несовершенство существующей системы ценообразования. Изначально суще-
ствующая ориентация не на оптимизацию и научное обоснование, а на достигаемое любыми средствами и способами снижение цены строительства; устаревшие Государственные сметные нормативы (ГСН), базирующиеся на технологиях пятидесятых годов прошлого века, несовершенство Классификатора строительных ресурсов, большое количество методических неточностей и ошибок во вновь принятых Министерством строительства методиках по ценообразованию в строительстве, сложная система регистрации юридических лиц - поставщиков информации о ценах на строительные ресурсы в Федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве и другие плохо проработанные и не согласованные с имеющими значительный практический опыт общественными организациями строителей результат отсутствия достаточных средств для технического перевооружения и создания высококвалифицированного отряда специалистов и рабочих кадров.
4. Проблема «обманутых дольщиков». Официально признанно 80000 обманутых дольщиков. Главной причиной их появления являются участившиеся случаи банкротств застройщиков. Создание Государственного компенсационного Фонда защиты прав участников долевого строительства не решает проблему в полном объёме. По расчетам к лету следующего года Фонд может собрать средства на строительство только 100000 м жилья, а объем незавершенного строительства компаний-банкротов составляет на сегодняшний день более 4,5млн м жилья.
5. Комплексная модернизации строительной отрасли. Необходимо повысить внимание со стороны органов государственной власти к вопросам определения государственной политики по внедрению инноваций, в том числе созданию единой отраслевой информационной базы знаний, включающей наилучшие доступные технологии, совершенствованию системы ценообразования в отрасли.
6. Отсутствие импортозамещения в сфере производства строительных конструкций, материалов и изделий. Данная
проблема как никогда актуальна в условиях сложившейся экономической ситуации, так как в нашей стране очень высокая доля использования импортных строительных материалов. Этот фактор существенно влияет на себестоимость единицы строительной продукции, при том, что многие позиции-аналоги строительных материалов в российском производстве отсутствуют, а если даже они есть в наличии, то их качество значительно уступает зарубежному. То же касается и строительной техники, которая практически вся производится за рубежом, и применяется в нашей стране повсеместно.
Пути развития инвестиционно-строительных компаний,
осуществляющих строительную
деятельность. Качество строительного производства
Основным путем повышения надежности инвестиционно-строительного цикла является развитие инфраструктуры рынка таких услуг как: экспертные, управленческие, юридические, финансовые, а также инжиниринговые услуги. Одновременно с этим необходимо улучшать ценообразование в отношениях между всеми участниками строительной отрасли.
Также одним из основных путей дальнейшего развития строительной отрасли по мнению многих экспертов в настоящее время является внедрение инновационных технологических процессов строительства и применение новейших экологичных материалов и изделий. Однако многие разработки как российских, так и зарубежных компаний остаются в настоящее время не актуальны для широкого распространения инвесторами и проектировщиками, и лишь немногие девелоперы могут позволить себе применение в своих инвестиционных проектах данных технологий. Только применение инновационных разработок в крупномасштабных инвестиционных проектах позволит застройщикам развивать строительную отрасль на должном уровне.
Экономическая нестабильность в период с 2014 по 2017гг. также повлияла в определенной мере на строительную сферу. В настоящее время необходимо разрабатывать антикризисные мероприятия, кото-
рые могли бы улучшить экономическую ситуацию в стране, а соответственно положительные результаты будут наблюдаться и в строительном производстве.
Подводя итог деятельности инвестиционно-строительных компаний в условиях экономической нестабильности, можно выделить основные направления для дальнейшего развития строительной области:
- Для удержания спроса на коммерческую недвижимость - поддержка ипотечного кредитования путем введения комбинированных процентных ставок на определенные временные промежутки;
- Повышение качества на российском рынке отечественных строительных материалов, изделий и конструкций - конкурентоспособное импортозамещение;
- Комплексная реконструкция инженерной инфраструктуры повсеместно во всех регионах страны - с целью создания наиболее энергоэффективного инженерного обеспечения объектов капитального строительства;
- Обновление жилищного законодательства на уровне Министерства строительства для создания более совершенного свода нормативов и сводов правил, учитывающих экономический аспект всей строительной области;
- Поддержка государства малого и среднего предпринимательства при осуществлении строительной деятельности;
- Мероприятия по увеличению новых высококвалифицированных кадров, переподготовка сотрудников, уже имеющих
опыт в строительном производстве.
Библиографический список
1. Заседание Совета Российского Союза строителей, посвященное развитию строительного комплекса России, деятельности РСС в 2017 году и основным задачам на 2018 год [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://ekogradmoscow.ru/novosti/rossijskij -soyuz-stroitelej -stavit-zadachi-na-2018-god/ (01.04.2019).
2. Строительная отрасль экономики в условиях кризиса [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://mkkprf.ru/15604-stroitelnaya-otrasl-ekonomiki-v-usloviyah-krizisa.html/ (01.04.2019).
3. Платонов А.М. Производственный менеджмент в строительстве. - Екатеринбург, 2016. - 704 с.
4. Павлов А.С. Экономика строительства. В 2 т. Т. 1: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры. - М.: Изд-во Юрайт, 2015. - 314 с.
5. Строительство в России. 2016: Стат. сб. / Росстат. - M., 2016. - 111 c.
6. Бовтеев С.В. Основы управления инвестиционно-строительными проектами: учеб. пособие. - СПб.: Изд-во Политехн. ун-та, 2013. - 197 с.
INVESTMENT-CONSTRUCTION COMPANY IN CONDITIONS OF ECONOMIC UNCERTAINTY IN THE RUSSIAN FEDERATION: PROBLEMS AND PROSPECTS OF DEVELOPMENT, PERFORMANCE EVALUATION
T.S. Saatchyan, student
Supervisor: V.N. Mirsoyanov, candidate oftechnical sciences, associate professor Kuban state technological university (Russia, Krasnodar)
Abstract. The article identifies the main problems of investment and construction companies caused by the unstable economy in Russia. Ways and prospects of development of a construction complex in the conditions of economic uncertainty are reflected.
Keywords: investment and construction companies, customer, developer, capital construction, efficiency.
