CC BY
24
2. Жуков А. Об основных направлениях финансово-экономической политики Правительства РФ на 2005 г. // Финансы. 2004. № 11.
3. Климантов С., Ковалевич М. Государство всеобщего благосостояния: станет ли чужое прошлое нашим будущим? // ЭКО. 2005. № 8.
4. Кудрявцев А.А., Плам Р., Чернова Г.В. Страхование здоровья: опыт Великобритании. М.: АНКИЛ, 2003.
5. Манес А. Основы страхового дела. СПб., 1992.
6. Тенденции и перспективы развития страхования в России // Под ред. А. Астаповича, М. Джонсона,
Е. Коломина и др. М., 1999.
7. Черниховски Д. Реформы систем здравоохранения в промышленно-развитых демократических странах: нарождающаяся модель. Университет Бен-Гуриона, 1991.
8. Юрченко Л. Медицинское страхование как фактор социальной стабильности // Финансы. 1994. №12.
™ ПАНАСЕНКОВА Т.В.
л
о ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ ИМУЩЕСТВЕННО-ЗЕМЕЛЬНОГО т
КОМПЛЕКСА В ГОСУДАРСТВЕННОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ
си _
7. 1П
^ Проблема исследования концептуально-методологических и эмпирических аспектов управле-
о ния земельно-имущественными отношениями государства закономерно предопределяет приоритет вопросов изучения современного состояния системы менеджмента муниципальных земельных ресур-
□ сов, анализа процедур формирования и совершенствования организационных структур управления
□
си
х >
0
1_
О х х
CL
земельно-имущественными отношениями, конкретизации его целей, задач, принципов, критериев, социально-экономических приоритетов и объектно-субъектных основ, а также исчерпывающей гно-^ сеологической трактовки феномена рыночно-институционального полиморфизма форм собственнос-о ти на земельно-имущественные блага.
£ Современные муниципальные образования функционируют как независимые рыночно-инсти-
о туциональные хозяйствующие субъекты, основополагающей целью деятельности которых является ® решение задач локального природохозяйственного значения (в частности, в сфере земельно-имущественных отношений) посредством материально-денежных ресурсов местного бюджета и эффективного производственно-хозяйственного оборота муниципальной собственности. Именно поэтому приоритетными в экономико-правовом ракурсе задачами административно-муниципального управления ф в настоящее время являются формирование и организация учета муниципальной недвижимости, в о том числе в земельно-имущественных комплексах городов, а также выбор и оптимизация форм и о методов максимально эффективного земельно-хозяйственного менеджмента.
и В данном контексте возможно констатировать тот факт, что организационно-экономический ме-2 ханизм управления муниципальными земельно-имущественными отношениями российских регионов 2 находится в настоящее время на стадии рыночно-институционального становления, закономерно о предопределяя активные теоретико-эмпирические дискуссии и генерируя весьма обширную палит-
со
о ру концептуально-методологических направлений исследований [2, 3, 9]. Выполняя экономико-пра-о вовую миссию собственника муниципальной недвижимости, органы местного самоуправления (посредством деятельности комитетов по управлению муниципальным имуществом) реализуют органи-^ зационно-управленческие функции, связанные с продажей на конкурсной основе недвижимой соб-ф ственности (в том числе и земельно-имущественных ресурсов), представляющих коммерческий интерес, а также передачей государственной муниципальной недвижимости в управление специализи-^ рованным коммерческим структурам.
? В связи со сказанным представляется вполне уместной понятийно-категориальная трактовка
Л современной системы управления недвижимостью, под которой следует понимать экономически от-§ крытую рыночно-институциональную структуру, характеризующуюся непосредственным взаимодей-(Г) ствием с внешней экономико-политической средой, а также наличием с ней интенсивной обратной
взаимосвязи (поскольку, по определению, система местного самоуправления, является выборной и, как следствие, любые природохозяйственные решения местной администрации закономерно приобретают экономико-политический ракурс).
Экономическим объектом управления является недвижимость (в том числе и земельно-имущественная), расположенная непосредственно на территории муниципального образования либо за его пределами и находящаяся в муниципальной собственности, а именно: муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за муниципальными казенными предприятиями и учреждениями; недвижимость, приобретенная муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями; находящееся в муниципальной собственности недвижимое имущество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и на иных основаниях; казенное недвижимое имущество, а также иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета либо переданное в дар.
В настоящее время оказался корректно детерминирован концептуально-методологический подход к муниципальным земельно-имущественным ресурсам как единому сложноструктурированному и многокритериальному объекту, иными словами, в качестве основополагающего объекта управления рассматривается комплексный объект недвижимости — обособленная в экономико-правовом аспекте часть недвижимости, состоящая из земельного участка (либо его доли) и всех органично взаимосвязанных с ним объектов (и/или их неделимых частей), трансформация которых без причинения несоразмерного экономического ущерба их хозяйственному назначению невозможна. При этом экономически доминирующей составной частью недвижимости признан именно земельный участок, 2 а расположенная на его территории инфраструктура (здания, сооружения, хозяйственные постройки ^ и т.д.) — его неотделимыми экономическими улучшениями.
Экономическими субъектами менеджмента современного комплекса земельно-имущественных отношений в канонах законодательно утвержденных экономико-правовых полномочий являются о органы местного самоуправления, которыми в крупных городских агломерациях выступают администрации (представленные, в данном случае, комитетами по управлению имуществом совместно с □ профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица. О
В рыночно-институциональных условиях большинства экономически развитых государств мирового сообщества под управлением земельными ресурсами понимают земельно-имущественные ^ взаимоотношения собственника и нанимаемого им менеджера, который действует в интересах соб- о ственника земельно-имущественных благ и, как следствие, наделяется им соответствующими эконо- £ мико-правовыми полномочиями: взимать арендную плату, выплачивать налоги, осуществлять пере- о говоры с арендаторами по весьма обширному спектру вопросов современного землепользования и ^ землевладения и т.д. [1, 4]. В случае необходимости продажи или сдачи в аренду земельно-имуще- х ственных благ не исключены также процедуры согласования с привлечением брокерских структур, о с которыми собственник земли заключает так называемое «листинговое соглашение» [7].
резонанс в отечественной экономической науке [10, 5] — «управленческая деятельность в интересах собственника земельно-имущественных ресурсов с учетом общественных ценностей в отношении какой-либо из сфер деятельности, связанных с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости».
1П
о
В канонах предпринимаемой экономической реструктуризации земельно-имущественного ком- ф плекса России наиболее аутентично и адекватно особенностям отечественного менеджмента следу- о ющее определение процесса управления недвижимостью, предложенное Российской Национальной о
ассоциацией управляющих недвижимостью и получившее широкий теоретико-методологический ^
о
0
1_
о о
ш
О
I—
В контексте сказанного автор считает возможным предложить следующую дефиницию: «управ- о ление муниципальной недвижимостью, в широком понимании, и земельно-имущественными ресур- ^ сами, в частности, необходимо рассматривать как совокупность эффективных экономико-правовых ^ действий собственника, направленных на сохранение и приумножение природохозяйственных ка- ф честв земельно-имущественных благ, а также целенаправленное экономико-правовое воздействие на рыночно-институциональные объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах му- ^ ниципального образования». ®
Принимая во внимание рыночно-институциональные особенности земельных ресурсов как при- 2 оритетного объекта управления, возможно определить следующие основополагающие признаки клас- § сификации доминирующих разновидностей современного земельно-имущественного менеджмента: о
управление объектами недвижимости в земельно-имущественном комплексе; разновидности объектов недвижимости в земельно-имущественном комплексе; периоды «жизненного цикла» земельно-имущественной недвижимости; разновидности производственно-хозяйственной деятельности; подходам к решению задач земельно-имущественного управления.
В связи со сказанным необходимо также отметить тот факт, что минувшее десятилетие ознаменовало себя активизацией российской научной мысли, поскольку отечественная экономическая наука сосредоточила усилия на целенаправленном поиске альтернативных рыночно-институциональ-ных вариантов природохозяйственного управления национальной экономикой, в целом, и ее земельно-имущественным комплексом, в частности.
Научное наследие российских ученых послужило концептуально-методологической основой процесса формирования высокоэффективной рыночно-институциональной системы управления муниципальной собственностью ориентированного, прежде всего, на достижение следующих основных целей:
- создание необходимой экономико-правовой инфраструктуры современного рынка муниципальной недвижимости, приоритетным сегментом которого является рынок земельно-имущественных ресурсов;
- увеличение доходной части муниципального бюджета посредством всемерного стимулирования платежей за пользование, владение и распоряжение земельно-имущественным потенциалом городов;
- повышение финансово-инвестиционной привлекательности территории муниципального образования за счет достижения гарантий имущественных прав на земельную недвижимость; предоставления льгот, отсрочек и преференций, связанных с платежами за недвижимость в период ее хозяйственного освоения; развития системы ипотечного кредитования; экономико-правовой оптимизации процедуры оформления сделок, обусловленных рыночным оборотом земель; всемерного содействия решению социально-экономических проблем в сфере современного землепользования и землевладения;
- гарантированное соблюдение природохозяйственных интересов регионов, связанных с улучшением использования земельно-имущественного потенциала, и достижение на такого рода основе эффективного разрешения муниципальных социально-экономических задач.
Цели современного земельно-имущественного менеджмента могут быть агрегированы на стратегические (реализуемые местными администрациями в контексте комплексных программ социально-экономического развития территории) и оперативные (формируемые специально уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями посредством создания организационно-экономических планов управления конкретными объектами земельно-имущественной недвижимости).
В случае, когда императивна социально-экономическая цель, связанная с эффективным достижением локальных задач природохозяйственного развития территории, земельно-имущественная недвижимость будет передаваться в хозяйственное ведение либо оперативное управление предприятиям и учреждениям, специально созданным для решения поставленных задач. Если же приоритетной признана цель стимулирования доходности территории и пополнения доходной части местного бюджета, то земельно-имущественные ресурсы могут быть вовлечены в рыночный оборот: переданы в аренду, выставлены на продажу на земельном тендере, имущественном аукционе и т.д. Если предпочтение отдано аренде земельно-имущественных благ, местный бюджет пополняется стабильными финансово-инвестиционными потоками, обусловленными длительными арендными платежами; в противном случае, — если целесообразной признана продажа, — бюджет муниципалитетов воспримет весьма существенные единовременные поступления вследствие акта продажи земель, дополненные налоговыми сборами на земельное имущество после полной передачи прав собственности.
В контексте сказанного современная система управления муниципальной собственностью должна обеспечивать решение следующих задач:
1) максимально полный учет недвижимости, в том числе и земельно-имущественной, реализуемый на основе эффективно функционирующей системы кадастрового учета и инвентаризации земель;
2) государственная регистрация прав на земельно-имущественные ресурсы и сделок с ними;
3) рыночная оценка земель, используемая в последующем в целях оптимизации налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, установления выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках в процессах рыночного оборота земельно-имущественных благ;
4) эффективное управление земельно-имущественным потенциалом городов и активное вовле-
чение его в полноценный природохозяйственный оборот;
5) формирование рыночно-институциональной системы контроля за хозяйственным освоением земельно-имущественных ресурсов и изменением их рыночной стоимости;
6) подготовка доступной и достоверной, исчерпывающей, объективной и оперативной эмпири-ко-фактологической информации о состоянии муниципальных земельно-имущественных комплексов, используемой в последующем как гражданами, так и юридическими лицами.
В процессе разрешения вышеозначенных организационно-управленческих задач возможно дифференцировать относительно автономные формы современного земельно-имущественного менеджмента, которые в авторской интерпретации представлены в следующих организационно-управленческих формах: хозяйственное ведение; оперативное управление; безвозмездное пользование; аренда; субаренда.
Вопросы формирования и функционирования высокоэффективных рыночно-институциональных механизмов управления земельными ресурсами по-праву признаны теоретико-эмпирической квинтэссенцией менеджмента недвижимости современных муниципалитетов. Многоаспектные понятийно-категориальные трактовки гносеологической сущности дефиниции «управление земельно-имущественными благами» предлагали многие отечественные ученые-исследователи феномена собственности и методов ее государственного регулирования, однако практически всеми ими был безусловно признан приоритет теоретико-эмпирических процедур организации и проведения производственно-хозяйственных инноваций, направленных на рациональное использование и охрану земельных ресурсов [6, 8].
В контексте достижения рационального хозяйственного освоения земельно-имущественных благ несомненную значимость и теоретико-эмпирическую востребованность приобретают вопросы формирования и функционирования максимально эффективной системы государственного управления земельными ресурсами и рыночно-институционального регулирования земельных отношений. Основными организационно-экономическими методами регулирования земельно-имущественного комплекса традиционно признаны процедуры современного землеустройства, мониторинг земель, ведение государственного земельного кадастра и перманентный контроль за хозяйственным освоением и защитой почвенно-земельного покрова.
Не будет преувеличением констатировать, в контексте сказанного, тот факт, что основу процессов, происходящих в современном российском земельно-имущественном комплексе, образует непрерывный обмен эмпирико-фактологической информацией, средством достижения которого выступают земельный кадастр и мониторинг земель.
Однако, если регулирование земельно-имущественных отношений представляет собой систему рыночно-институциональных нововведений по организации и планированию оптимального приро-дохозяйственного использования земельного потенциала, сбор и систематизацию достоверной эмпи-рико-фактологической информации о качественном состоянии земельного фонда и пользователях земельно-имущественными благами, то государственный контроль выступает в качестве доминирующей экономической функции менеджмента почвенно-земельных ресурсов. Государственный контроль призван явиться рыночно-институциональным гарантом соблюдения всеми государственными и общественными структурами социально-эколого-экономических требований национального земельного законодательства и выступить в роли безальтернативного условия реализации экономико-правовых норм в отечественном земельно-имущественном комплексе.
Посредством системы современного землеустройства в отечественную практику земельно-имущественных отношений активно воплощаются основополагающие функции государства, связанные с управлением почвенно-земельными ресурсами: планирование, организация рационального хозяйственного освоения и защита земель, информационное обеспечение и контроль процессов землепользования (реализуемые посредством расчетно-аналитических процедур мониторинга и земельного кадастра).
На экономико-правовых уровнях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований формируются специальные подразделения, ответственные за организацию процессов реформирования земельно-имущественных отношений, принимающих во внимание социально-экономические, демографические, культурно-исторические, общественно-политические и ментальные особенности территориального развития, в целом, и управления земельными ресурсами как приоритетной составной частью собственности регионов, в частности.
